【正文】 ，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展愈發(fā)的穩(wěn)健，三家公司的經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量均為正數(shù)，屬于無警，萬科地產(chǎn)和招商地產(chǎn)處于穩(wěn)定的擴(kuò)張局面，其利用來自經(jīng)營活動(dòng)的現(xiàn)金和借入資金擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，而保利地產(chǎn)經(jīng)過連續(xù)兩年的中度警報(bào)后，開始平穩(wěn)發(fā)展，利用來自經(jīng)營、銷售資產(chǎn)和籌資活動(dòng)所形成的資金儲(chǔ)備，尋找合適的發(fā)展機(jī)會(huì)。三、現(xiàn)金流單變量指標(biāo)的預(yù)警單變量預(yù)警模型最早是由威廉比弗(William Beaver)提出的，是通過單個(gè)財(cái)務(wù)比率指標(biāo)的走勢變化來預(yù)測企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)。在構(gòu)建單變量預(yù)警體系時(shí)，我們建立的預(yù)警指標(biāo)參考了劉婭（2007）提出結(jié)合Z計(jì)分模型，將現(xiàn)金流量指標(biāo)分為獲利能力、償債能力、盈利能力、發(fā)展能力與財(cái)務(wù)彈性五個(gè)部分分別進(jìn)行單變量指標(biāo)判斷，由此建立了評(píng)價(jià)體系。Z計(jì)分模型通過對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的測試而預(yù)見企業(yè)戰(zhàn)略和財(cái)務(wù)的失敗，它通過預(yù)先設(shè)定的權(quán)數(shù)與企業(yè)財(cái)務(wù)比率相乘，再相加得出Z值。Z計(jì)分模型在破產(chǎn)前兩年的預(yù)測精確度比較高，在較長的時(shí)間內(nèi)精度會(huì)逐步降低。 Z=++++其中5個(gè)變量分別代表: X1=營運(yùn)資金/總資產(chǎn)。很多公司的破產(chǎn)都由于不能償付到期債務(wù)，或者資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理。這一指標(biāo)反映了在流動(dòng)性與總資產(chǎn)規(guī)模的相互關(guān)系，也反映了一個(gè)公司的資本結(jié)構(gòu)，是是衡量公司流動(dòng)性的重要指標(biāo)。 X2=留存收益/總資產(chǎn)。留存收益是指公司通過生產(chǎn)經(jīng)營積累下來屬于股東而尚未分配的權(quán)益，它是向股東支付股利的源泉。留存收益大于0，則反映了企業(yè)有足夠的利潤來支付股利和償還債務(wù)。這一比率反映了公司的償債能力。X3=息稅前利潤/總資產(chǎn)。這一指標(biāo)排除了利息和所得稅的因素，反映了公司正常生產(chǎn)經(jīng)營。 X4=所有者權(quán)益市價(jià)/負(fù)債總額。所有者權(quán)益市價(jià)是該公司在公開市場上的定價(jià)，即公允價(jià)值。由于A股市場相對(duì)不成熟、不穩(wěn)定，本文用所有者權(quán)益的帳面價(jià)值代替計(jì)算。X5=銷售收入/總資產(chǎn)。這一指標(biāo)反映了企業(yè)資產(chǎn)帶來收入的能力。Altman教授經(jīng)過大量的實(shí)證研究，得出以下結(jié)論：，企業(yè)財(cái)務(wù)狀況良好；，即灰色區(qū)域，此時(shí)屬于狀況不明，需要對(duì)其進(jìn)行進(jìn)一步研究；，企業(yè)面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；而一般認(rèn)為當(dāng)Z值處于灰色區(qū)域，而且伴有下降趨勢或波動(dòng)明顯時(shí)，應(yīng)該加以注意。 為提高現(xiàn)金流量預(yù)警的準(zhǔn)確性，本文加入Z計(jì)分值進(jìn)行判斷。設(shè)定Z計(jì)分值與預(yù)警系數(shù)關(guān)系如下：表18 Z計(jì)分值與預(yù)警系數(shù)關(guān)系表Z計(jì)分值Z分?jǐn)?shù)模型預(yù)警系數(shù)Z≥0＞Z≥()/＞Z1表19 萬科地產(chǎn)2015年Z計(jì)分值Z計(jì)分值Z分?jǐn)?shù)模型預(yù)警系數(shù)X1 X2 X3 X4 X5 Z計(jì)分值 Z分?jǐn)?shù)模型預(yù)警系數(shù)1表20 保利地產(chǎn)2015年Z計(jì)分值Z計(jì)分值Z分?jǐn)?shù)模型預(yù)警系數(shù)X1 X2 X3 X4 X5 Z計(jì)分值 Z分?jǐn)?shù)模型預(yù)警系數(shù)1表21 招商地產(chǎn)2015年Z計(jì)分值Z計(jì)分值Z分?jǐn)?shù)模型預(yù)警系數(shù)X1 X2 X3 X4 X5 Z計(jì)分值 Z分?jǐn)?shù)模型預(yù)警系數(shù)1表22 現(xiàn)金流單變量預(yù)警現(xiàn)金流量獲現(xiàn)能力預(yù)警系數(shù)獲現(xiàn)能力指標(biāo)有警個(gè)數(shù)/獲現(xiàn)能力指標(biāo)個(gè)數(shù)現(xiàn)金流量償債能力預(yù)警系數(shù)償債能力指標(biāo)有警個(gè)數(shù)/償債能力指標(biāo)個(gè)數(shù)現(xiàn)金流量盈利能力預(yù)警系數(shù)盈利能力指標(biāo)有警個(gè)數(shù)/盈利能力指標(biāo)個(gè)數(shù)現(xiàn)金流量發(fā)展能力預(yù)警系數(shù)發(fā)展能力指標(biāo)有警個(gè)數(shù)/發(fā)展能力指標(biāo)個(gè)數(shù)表23 目標(biāo)企業(yè)現(xiàn)金流量獲現(xiàn)能力和盈利能力指標(biāo)公司年份獲現(xiàn)能力指標(biāo)盈利能力指標(biāo)現(xiàn)金銷售比總資產(chǎn)獲現(xiàn)比凈資產(chǎn)獲現(xiàn)比現(xiàn)金獲利指數(shù)營業(yè)收入收現(xiàn)率萬科地產(chǎn)2013%%% 2014%%% 2015%%% 保利地產(chǎn)2013%%% 2014%%% 2015%%% 招商地產(chǎn)2013%%% 2014%%% 2015%%% 表24 目標(biāo)企業(yè)現(xiàn)金償債能力指標(biāo)和發(fā)展能力指標(biāo)公司年份償債能力發(fā)展能力指標(biāo)現(xiàn)金銷售比總資產(chǎn)獲現(xiàn)比凈資產(chǎn)獲現(xiàn)比經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量增長率萬科地產(chǎn)2013%%%%2014%%%%2015%%%%保利地產(chǎn)2013%%%%2014%%%%2015%%%%招商地產(chǎn)2013%%%%2014%%%%2015%%%%按照平均數(shù)原則，取這三家公司歷年來的指標(biāo)平均值作為對(duì)應(yīng)指標(biāo)的基準(zhǔn)值，同時(shí)去掉最高和最低的特殊情況值，得出現(xiàn)金流量指標(biāo)基準(zhǔn)值，具體如下表所示：表25 房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流量指標(biāo)基準(zhǔn)值表指標(biāo)基準(zhǔn)值獲現(xiàn)能力指標(biāo)銷售現(xiàn)金比%總資產(chǎn)獲現(xiàn)比%凈資產(chǎn)獲現(xiàn)比%償債能力指標(biāo)現(xiàn)金負(fù)債比率%現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率%現(xiàn)金到期債務(wù)比%盈利能力指標(biāo)現(xiàn)金獲利指數(shù)%營業(yè)收入收現(xiàn)率發(fā)展能力指標(biāo)經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量增長率%以本文案例企業(yè)為例，測算2015年三家房地產(chǎn)公司的單變量預(yù)警如下：表26 萬科地產(chǎn)單變量預(yù)警指標(biāo)基準(zhǔn)值指標(biāo)值預(yù)警獲現(xiàn)能力指標(biāo)銷售現(xiàn)金比%%無警總資產(chǎn)獲現(xiàn)比%%無警凈資產(chǎn)獲現(xiàn)比%%無警償債能力指標(biāo)現(xiàn)金負(fù)債比率%%無警現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率%%無警現(xiàn)金到期債務(wù)比%%無警盈利能力指標(biāo)現(xiàn)金獲利指數(shù)%無警營業(yè)收入收現(xiàn)率有警發(fā)展能力指標(biāo)經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量增長率%%無警表27 保利地產(chǎn)單變量預(yù)警指標(biāo)基準(zhǔn)值指標(biāo)值預(yù)警獲現(xiàn)能力指標(biāo)銷售現(xiàn)金比%%無警總資產(chǎn)獲現(xiàn)比%%無警凈資產(chǎn)獲現(xiàn)比%%無警償債能力指標(biāo)現(xiàn)金負(fù)債比率%%無警現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率%%無警現(xiàn)金到期債務(wù)比%%無警盈利能力指標(biāo)現(xiàn)金獲利指數(shù)無警營業(yè)收入收現(xiàn)率有警發(fā)展能力指標(biāo)經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量增長率%%有警表27 招商地產(chǎn)單變量預(yù)警指標(biāo)基準(zhǔn)值指標(biāo)值預(yù)警獲現(xiàn)能力指標(biāo)銷售現(xiàn)金比%%無警總資產(chǎn)獲現(xiàn)比%%無警凈資產(chǎn)獲現(xiàn)比%%無警償債能力指標(biāo)現(xiàn)金負(fù)債比率%%無警現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率%%無警現(xiàn)金到期債務(wù)比%%無警盈利能力指標(biāo)現(xiàn)金獲利指數(shù)有警營業(yè)收入收現(xiàn)率無警發(fā)展能力指標(biāo)經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量增長率%%有警四、現(xiàn)金流量指標(biāo)的綜合預(yù)警在企業(yè)的現(xiàn)金流量分析中，綜合預(yù)警進(jìn)一步考慮了企業(yè)經(jīng)營管理中面臨的問題的重要程度，清晰而直接的反應(yīng)了企業(yè)現(xiàn)金警報(bào)。在分析現(xiàn)金流量表時(shí)，管理者首當(dāng)其沖關(guān)注的是企業(yè)的獲現(xiàn)能力，因此設(shè)定預(yù)警系數(shù)為 。企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)營活動(dòng)都離不開償還債務(wù)、支付股利和利息、支付生產(chǎn)經(jīng)營必須的投資等活動(dòng)等現(xiàn)金支出，償債能力是現(xiàn)金流量分析的又一重點(diǎn)。盈利能力和發(fā)展能力直接關(guān)系到企業(yè)未來發(fā)展?jié)摿?，也是不可忽視的一點(diǎn)。根據(jù)上述分析，得出現(xiàn)金流量綜合預(yù)警系數(shù)=獲現(xiàn)能力預(yù)警系數(shù)+償債能力預(yù)警系數(shù)+盈利能力預(yù)警系數(shù)+發(fā)展能力能力預(yù)警系數(shù)+現(xiàn)金流量結(jié)構(gòu)預(yù)警系數(shù)+Z分?jǐn)?shù)模型預(yù)警系數(shù) 當(dāng)企業(yè)現(xiàn)金流量綜合預(yù)警系數(shù)等于零時(shí)，表明企業(yè)各個(gè)經(jīng)營指標(biāo)運(yùn)行正常；當(dāng) 0R≤，處于輕度報(bào)警狀態(tài)，說明企業(yè)整體水平較好，但某些方面需要關(guān)注；當(dāng) R≤，表明企業(yè)存在經(jīng)營隱患，應(yīng)尋找原因，采取措施；當(dāng) R≤1，處于重警狀態(tài)，表明企業(yè)經(jīng)營陷入困境，潛伏巨大破產(chǎn)危機(jī)。表29 目標(biāo)企業(yè)綜合預(yù)警系數(shù)公司指標(biāo)分類預(yù)警系統(tǒng)權(quán)重綜合預(yù)警系數(shù)預(yù)警狀況預(yù)警解釋萬科地產(chǎn)獲現(xiàn)能力預(yù)警系數(shù)輕警企業(yè)整體水平較好，但某些方面需予以關(guān)注償債能力預(yù)警系數(shù)盈利能力預(yù)警系數(shù)發(fā)展能力預(yù)警系數(shù)0,1結(jié)構(gòu)預(yù)警系數(shù)Z計(jì)分預(yù)警系數(shù)1保利地產(chǎn)獲現(xiàn)能力預(yù)警系數(shù)1中警企業(yè)存在經(jīng)營隱患，應(yīng)尋找原因，采取措施償債能力預(yù)警系數(shù)盈利能力預(yù)警系數(shù)發(fā)展能力預(yù)警系數(shù)結(jié)構(gòu)預(yù)警系數(shù)Z計(jì)分預(yù)警系數(shù)1招商地產(chǎn)獲現(xiàn)能力預(yù)警系數(shù)1中警企業(yè)存在經(jīng)營隱患，應(yīng)尋找原因，采取措施償債能力預(yù)警系數(shù)盈利能力預(yù)警系數(shù)發(fā)展能力預(yù)警系數(shù)1結(jié)構(gòu)預(yù)警系數(shù)Z計(jì)分預(yù)警系數(shù)1五、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金管理的建議 （一）財(cái)務(wù)管理中提高對(duì)現(xiàn)金流質(zhì)量的管理和重視 目前，在國內(nèi)的大部分房地產(chǎn)行業(yè)的考核和績效評(píng)價(jià)體系中，多以利潤為導(dǎo)向，現(xiàn)金流的導(dǎo)向作用還很弱，企業(yè)實(shí)踐中對(duì)現(xiàn)金流量的管理多為被動(dòng)地，現(xiàn)金的管理存在嚴(yán)重滯后性特征。一些企業(yè)在貸款、囤地、擴(kuò)張中惡性循環(huán)。只有當(dāng)企業(yè)無力支付土地款，甚至通過拖欠工程款、延期支付土地款的方式來獲得暫時(shí)的資金資源，勉強(qiáng)維持企業(yè)運(yùn)營時(shí)，企業(yè)的經(jīng)營管理者才開始關(guān)注現(xiàn)金流的問題。近幾年來，房地產(chǎn)行業(yè)迅速擴(kuò)張，市場的需求激增了房地產(chǎn)企業(yè)的賬面利潤，然而，土地墊付款高、開發(fā)周期長的特點(diǎn)，使得企業(yè)的資金鏈面臨極大挑戰(zhàn)。分析發(fā)現(xiàn)，很多房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力和獲取現(xiàn)金能力形成鮮明對(duì)比，保利地產(chǎn)和招商地產(chǎn)的財(cái)務(wù)報(bào)表都體現(xiàn)了其現(xiàn)金的不足。在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的巨大泡沫下，企業(yè)更應(yīng)該對(duì)現(xiàn)金流的管理提高到一個(gè)戰(zhàn)略的高度，在制定企業(yè)未來發(fā)展戰(zhàn)略是，充分考慮吸納金流的狀況。企業(yè)只有通過事前預(yù)測、事中分析和事后改進(jìn)相結(jié)合，才能更好地保證融資，加強(qiáng)現(xiàn)金流的質(zhì)量管理。（二）擴(kuò)大資金來源 本文中分析的三家房地產(chǎn)公司的資金來源主要來自于銀行貸款，這也是國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)普遍特點(diǎn)。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2015年資金來源合計(jì)57128 億元，%。其中，國內(nèi)貸款11293億元，%；利用外資470億元，%；企業(yè)自籌資金17906億元，%；其他資金27459億元，%。大量的資金來源依賴于銀行貸款，實(shí)際上是加大了企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)。特別是在我國金融業(yè)國家管制機(jī)制比較嚴(yán)格，國家為了抑制房價(jià)上漲過快，往往通過提高貸款利率，控制貸款數(shù)量來遏制，這在無形中也增加了企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)和資本成本。從現(xiàn)金流量結(jié)構(gòu)，可以看出企業(yè)是現(xiàn)金凈流入還是現(xiàn)金凈流出，是經(jīng)營活動(dòng)的現(xiàn)金流入占主導(dǎo)還是投資或籌資活動(dòng)的現(xiàn)金流入占主導(dǎo)，從而可以分析企業(yè)所處階段或存在的問題，或通過財(cái)務(wù)杠桿里提高運(yùn)營效率。（三）降低風(fēng)險(xiǎn)，增加企業(yè)最為穩(wěn)定的資金來源——銷售商品所獲得的現(xiàn)金 企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的降低是其獲得穩(wěn)定收入的前提，而只有穩(wěn)定的收入，才能給企業(yè)的現(xiàn)金流管理帶來競爭優(yōu)勢。在降低風(fēng)險(xiǎn)上，企業(yè)可也通過投資于回收期不同的業(yè)務(wù)，來保證穩(wěn)定的、源源不斷的現(xiàn)金流入。一般來說，投資回收期短的業(yè)務(wù)，對(duì)市場和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化比較敏感，投資風(fēng)險(xiǎn)大，但相應(yīng)的投資收益也較大；投資回收期長的業(yè)務(wù)，對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境敏感性低，投資金額大，但風(fēng)險(xiǎn)較小。通過有效的財(cái)務(wù)分析進(jìn)行組合投資，可以在一定程度上降低企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，從而使企業(yè)獲得有力的現(xiàn)金流入。 （四）合理增加土地儲(chǔ)備近幾年來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，企業(yè)的經(jīng)營管理者對(duì)行業(yè)未來預(yù)期良好。再加上國家土地資源的不足，部分房地產(chǎn)企業(yè)開始盲目囤地。然而，過度拿地會(huì)造成企業(yè)現(xiàn)金流不足，償還銀行貸款和到期債務(wù)的壓力較大，這在一定程度上加大了企業(yè)營運(yùn)的風(fēng)險(xiǎn)。筆者認(rèn)為，企業(yè)在拿地的時(shí)候，應(yīng)充分考慮到企業(yè)未來的發(fā)展戰(zhàn)略和計(jì)劃，以保證土地持有量與企業(yè)未來部署相吻合。同時(shí)，企業(yè)還應(yīng)關(guān)注財(cái)務(wù)狀況，避免造成嚴(yán)重的資金短缺，在拿地和企業(yè)現(xiàn)金流之間尋找平衡點(diǎn)，避免現(xiàn)金的短缺影響到企業(yè)未來發(fā)展。第五章 結(jié)論本文通過對(duì)目標(biāo)公司現(xiàn)金流量特點(diǎn)的研究及預(yù)警模型的建立，研究了如何對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營前景理性地判斷，對(duì)企業(yè)經(jīng)營管理者分析和評(píng)價(jià)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況提供了有效的理論依據(jù)。但是，在本文的研究與寫作過程中，由于作者知識(shí)深度的缺乏，對(duì)企業(yè)的現(xiàn)金流特點(diǎn)和財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制未能深入透徹分析，本文還存在著許多不足之處。因此，論文的結(jié)論有待于在今后的研究和實(shí)踐中做進(jìn)一步的完善和改進(jìn)。 本文從管理的目標(biāo)以及現(xiàn)金流狀況評(píng)價(jià)的內(nèi)容出發(fā)，建立了一套結(jié)合現(xiàn)金流量信息的財(cái)務(wù)狀況評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，包括比率分析、結(jié)構(gòu)性分析、趨勢分析等三個(gè)方面，具體構(gòu)建了企業(yè)財(cái)務(wù)狀況分析體系。具體指標(biāo)包括現(xiàn)金流量與當(dāng)期債務(wù)比、債務(wù)保障率、銷售現(xiàn)金凈流入、全部資產(chǎn)現(xiàn)金回收率、現(xiàn)金流量適合比率、現(xiàn)金再投資比率、營運(yùn)指數(shù)、現(xiàn)金流入流出結(jié)構(gòu)比率等。 本文引入房地產(chǎn)企業(yè)的案例，結(jié)合以上財(cái)務(wù)狀況指標(biāo)，進(jìn)行綜合分析，除體現(xiàn)了現(xiàn)金流分析體系的謹(jǐn)慎性和有效性外，更幫助企業(yè)的經(jīng)營管理者看到，通過構(gòu)建現(xiàn)金流狀況的評(píng)價(jià)模型，能更為準(zhǔn)確的看到企業(yè)發(fā)展中的問題，看到企業(yè)經(jīng)營過程的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以建立相應(yīng)的預(yù)警機(jī)制。企業(yè)可以運(yùn)用該體系計(jì)算的指標(biāo)值，同行業(yè)平均水平比較，建立預(yù)警臨界值，進(jìn)行建立完善的現(xiàn)金流預(yù)警機(jī)制，優(yōu)化現(xiàn)金流管理。 通過本文的研究，我們認(rèn)為，由于企業(yè)所處的市場環(huán)境、供應(yīng)鏈、銷售渠道等的復(fù)雜程度和變化性，對(duì)于現(xiàn)金流狀況的研究，未來還可以進(jìn)一步擴(kuò)展。未來的研究應(yīng)考慮到不同的行業(yè)領(lǐng)域，不同的市場環(huán)境和企業(yè)自身發(fā)展階段，細(xì)化現(xiàn)金流特點(diǎn)和現(xiàn)金流管理方式，優(yōu)化企業(yè)現(xiàn)金流狀況的評(píng)價(jià)指標(biāo)的選擇以及權(quán)重的賦予，使得研究成果更加具體、深入和完善。35 /