天津商圈的潛力與發(fā)展趨勢預(yù)測-資料下載頁
2025-07-27 14:54本頁面
【正文】 附近的東馬路為交通主干線之一，擁有多條公交線，可便捷的通往市內(nèi)六區(qū)且商圈內(nèi)擁有足夠停車位，方便了消費者的通達(dá)。由于經(jīng)營模式的單一及定位的失誤，東南角商圈中的特色街均未有很好的“作為”，其中古文化街已被改建，服裝街更是面臨淘汰的局面；而濱江金耀廣場也難形成氣候。目前，東南角商圈僅靠新世界百貨和家樂福超市苦苦支撐。東南角商圈急需新的業(yè)態(tài)注入，豐富商圈內(nèi)容，改建中的古文化街和新建中的銅鑼灣廣場正順應(yīng)了這一需求。由于商場勢力的薄弱，東南角商圈只在一部分新安的忠實消費者心目中占有一席之地，很難具有大規(guī)模的號召力。新安商場是東南角唯一的大型綜合百貨商場，開業(yè)至今已漸漸成為東南角商圈的中心；但終究顯得“勢單力薄、孤掌難鳴”；濱江金耀廣場由于距新安有一定距離，位于東南角商圈的邊緣，難以和新安形成相互依附、互相競爭的商業(yè)氛圍。而銅鑼灣廣場和海河樓商貿(mào)區(qū)的修建則可大大豐富東南角商圈內(nèi)的業(yè)態(tài)，達(dá)到“同業(yè)聚集”的效應(yīng)，從而大大提高東南角商圈的商業(yè)價值，提升商圈的吸引力，有望形成與萬達(dá)商圈競爭的格局。 圖310 東南角商圈概況 天津商圈的發(fā)展趨勢預(yù)測縱觀天津商業(yè)的發(fā)展歷史，可以發(fā)現(xiàn)一個規(guī)律，那就是：天津的商業(yè)重心一直呈現(xiàn)南移趨勢。這與天津城市的發(fā)展變化趨勢是相輔相成的。天津從最初的三岔河口的彈丸之地逐步南擴(kuò)，發(fā)展到現(xiàn)在的規(guī)模，天津居民的聚集區(qū)隨之?dāng)U展；天津的核心商業(yè)區(qū)也隨著人群的流動從北門外的河岸邊，逐步轉(zhuǎn)移到南市、濱江道、小白樓周圍。看目前天津的發(fā)展態(tài)勢，城市南擴(kuò)是必然的發(fā)展方向，預(yù)計其商業(yè)中心將會繼續(xù)南移。下面再讓我們清理一下天津商業(yè)的發(fā)展脈絡(luò)。n 600 年前，天津的商業(yè)中心誕生在三岔河口；n 100 年前，天津老城廢棄，原商業(yè)中心南移到南市地區(qū)，同時在現(xiàn)在的濱江道及小白樓地區(qū)誕生了新的商業(yè)中心，天津的整體商業(yè)重心明顯南移；n 改革開放以來，除上述主要商圈外，天津其它的新興商業(yè)設(shè)施也是日新月異，不斷涌現(xiàn)，為新的商圈的形成打下了基礎(chǔ)，部分商圈已經(jīng)顯露出了雛形。例如，以友誼商廈為中心的友誼路沿線，由于酒吧一條街和加宜家居的加入，已經(jīng)由原來的孤立局面逐漸擴(kuò)張形成了一個小商圈，同時與友誼路及黑牛城道交口的“家世界Shopping Mall”遙相呼應(yīng)。隨著梅江和梅江南居住區(qū)的日益成熟，將會有大量的居民從其它區(qū)域轉(zhuǎn)移到該區(qū)域，友誼路相對于中心商業(yè)區(qū)所體現(xiàn)出的相對低廉的交通成本和時間成本，將吸引這片大型新興居住區(qū)的居民成為該商圈的充足的顧客源泉，具有一定的發(fā)展?jié)摿?。而該商圈正好位于天津商圈南移的趨勢線上。從圖311 可以看到，友誼商廈近期的銷售額增長率名列前茅（其中津匯廣場因為2002 年底才開業(yè)，因而增長率比較高，不具可比性），而個別老牌商廈已經(jīng)開始出現(xiàn)負(fù)增長。這正可以作為上述論述的一個有力證據(jù)。圖311 天津幾個大型商場的營業(yè)額增長率n 隨著市內(nèi)可開發(fā)土地的日益稀缺，城市周邊土地逐漸成為開發(fā)熱點，而南部板塊由于各方面的優(yōu)越條件受到更廣泛的青睞，已經(jīng)成為開發(fā)熱點中的熱點，并且大有繼續(xù)向南擴(kuò)張的趨勢。因此，居住人群的大規(guī)模南移已經(jīng)成為必然趨勢?！邦櫩途褪巧系邸?，顧客的行蹤必然指引著商業(yè)的動向。隨著城市范圍的日漸擴(kuò)大，位于城市中心的商圈必然因其交通成本、時間成本的上升而阻滯部分顧客的腳步。那么必然會有更適宜顧客需求的新的商圈誕生，而基于上述原因，新的商圈必然會追隨消費者的腳步逐漸南移。圖312 商圈南移趨勢明顯由圖312 的描繪，可以很清楚地看到天津商圈南移的明顯趨勢。 綜上所述，本文對天津商業(yè)的發(fā)展史進(jìn)行了比較清晰的闡述，同時分析了天津商圈的發(fā)展規(guī)律，預(yù)測了天津商圈的發(fā)展趨勢，為天津商圈的發(fā)展指出了一條比較明確的發(fā)展方向，對未來天津商業(yè)地產(chǎn)的投資方向選擇、選址定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃等工作具有一定的借鑒作用和指導(dǎo)意義。 26 / 27
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