【正文】 47 7 9 72 7 70 10120 760 9360 3000 2808 2950 8 9 72 7 70 10080 760 9320 3000 2796 2938 9 9 72 7 70 10120 770 9350 3000 2805 2947 10 8 64 7 70 10090 770 9320 3000 2796 2930 小計93 744 75 750 104000 10312 93688 　28106 29600 11 9 72 7 70 8420 720 7700 2900 2233 2375 12 9 72 7 70 7360 760 6600 2900 1914 2056 13 9 72 7 70 7380 760 6620 2900 1920 2062 14 9 72 7 70 7360 760 6600 2900 1914 2056 小計36 288 28 280 30520 3000 27520 11600 7981 8549 合計129 1032 103 1030 134520 13312 121208 11600 36087 38149 （3）地下車位及地下車庫銷售收入據(jù)市場調(diào)查，目前該地段地下車位在90000元以上及地下車庫售價在110000元以上。小區(qū)內(nèi)地下車位共計129個。地下車庫共計103個，我們把本項目地下車位售價定為每個80000元，地下車庫售價定為每個100000元。地下車位銷售收入：1298=1032萬元地下車庫銷售收入：10310=1030萬元銷售收入總計：38149萬元（詳見表四）2．銷售稅金及附加此項目按國家規(guī)定的稅收政策計取。營業(yè)稅稅率為5%城鄉(xiāng)維護建設(shè)費稅率5%%(詳見下表) 表五 銷售稅金及附加 單位:萬元序號項目建設(shè)期營運期1234經(jīng)營收入381491住宅360872商鋪03車位/車庫2062經(jīng)營稅金及附加20891營業(yè)稅19072城鄉(xiāng)維護建設(shè)稅953教育附加86四、經(jīng)營成本費用估算1．經(jīng)營成本① 營銷售費用。② 管理費用。③ %計取。2．人工資及福利費職工收入按高于XXXX省XXXX年平均收入水平，確定為24000元/每年，設(shè)定人員編制20人。福利費按工資總額14%計取即：2400020=55萬元3．折舊費由于本項目建筑全部銷售，故不計取折舊費。4．%計取。 詳見下表。表六 經(jīng)營成本費用估算表 單位:萬元序號項 目建設(shè)期營運期1234 1經(jīng)營成本　　1224 　營銷費用　　742 　管理費用　　202 　房產(chǎn)稅　　280 2工資及福利　　55 3攤銷費　　　4財務(wù)費用　　1825 　長期借款利息　　1825 5其他費用　　572 　經(jīng)營成本合計　　3676 五、利潤及利潤分配1．所得稅按利潤總額25%計取。（詳見下表）表七 損 益 表 單位:萬元序號項 目建設(shè)期營運期合計12341經(jīng)營收入38149381492經(jīng)營稅金及附加208920893經(jīng)營成本367636764建設(shè)成本19684196845利潤總額12700127006補以前年度虧損07所得稅317531758稅后利潤952595259可供分配利潤95259525六、借款還本付息估算1．建設(shè)期借款利息累積到經(jīng)營期，按年實際利率每年計息一次（%）。表八 借款還本付息表 單位:萬元序號項 目建設(shè)期營運期1234　借款償還　　　　1年初借款累計　8000800080002本年借款增加　8000　　3本年應(yīng)計利息　4本年還本　　　80005本年付息　6年末借款累計　800080000　還款資金來源　　　　1可供分配利潤　　　　　還本資金合計　　　　1償還本息　2還款后余額0800080000表九 現(xiàn) 金 流 量 表 單位:萬元序號項目建設(shè)期營運期1 2 3 4 1　現(xiàn)金流入0 0 　38149 　經(jīng)營收入　　　38149 回收固定資產(chǎn)余值　　　　回收流動資金　　　　2　現(xiàn)金流出7028 7509 7509 6578 　固定資產(chǎn)投資　　　　經(jīng)營成本7028 7509 7509 1314 　經(jīng)營稅金及附加　　　2089 所得稅　　　3175 3　凈現(xiàn)金流量7028 7509 7509 31572 4　累計凈現(xiàn)金流量7028 14537 22046 9525 5　折現(xiàn)系數(shù)（I=10%） 6　折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量6325 6082 5474 20714 7　累計折現(xiàn)現(xiàn)金流量6325 12408 17882 2832 第十三章 項目財務(wù)評價一、財務(wù)的盈利分析1．項目全部投資現(xiàn)金流量表見表九，根據(jù)表九計算有關(guān)財務(wù)指標。（1）財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV=∑（CICO）t（1+10%）t=2832 萬元0（2）靜態(tài)投資回收期P t=（41）+|7509|247。31572= （年）（3）動態(tài)投資回收期P t’=（41）+|17882 |247。20714 =（年）根據(jù)以上計算成可以看出，項目財務(wù)內(nèi)部收益率遠遠大于行業(yè)基準收益率Ic=10%； 項目財務(wù)凈現(xiàn)值為2832萬元，大于零。表明該項目從全部投資角度盈利能力已滿足了行業(yè)最低要求，在財務(wù)上可以考慮接受。另外，項目的靜態(tài)、均小于行業(yè)基準回收期5年。表明項目投資完全能在規(guī)定時間收回。2．由項目損益表和項目投資估算表，可計算以下指標：投資利潤率=年平均利潤總額247。項目總投資100% =12700 247。23360100% =%投資利稅率=年平均利稅總額247。項目總投資100% =（12700+ 2089 ）247。23360100%=%資本金利潤率=年平均利潤總額247。資本金100% =12700247。15360100% =%本項目投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率均大于行業(yè)平均水平。表明項目單位投資對國家積累的貢獻水平達到并超過行業(yè)平均水平。二、清償能力分析根據(jù)本項目資金來源與運用表（見表十）該項目在營運期的三年內(nèi)即可還清借款，該項目是可行的。表十 資金來源與運用表 單位:萬元序號項目建設(shè)期營運期1 2 3 4 　資金來源7680 8000 7680 14789 　利潤總額　　　14789 　自籌資金7680 0 7680 　　銀行貸款0 8000 　　　攤消及折舊　　　　　流動資金借款　　　　　回收固定資金余值　　　　　回收流動資產(chǎn)　　　　　資金運用7028 7509 7509 6578 　固定資產(chǎn)投資　　　　　銷售稅金及附加　　　2089 　經(jīng)營成本7028 7509 7509 1314 　所得稅　　　3175 　盈余資金652 491 171 8212 　累計盈余資金652 1143 1314 9525 表十一 項目資產(chǎn)負債表 單位:萬元序號項 目建設(shè)期營運期12331資產(chǎn)7680 15680 23360 24885 流動資產(chǎn)總額7680 15680 23360 15360 累計盈余資金　　　9525 在建工程　　　　無形資產(chǎn)凈值　　　　2負債及所有者權(quán)益7680 15680 23360 24885 流動負債　　　　長期負債0 8000 8000　所有者權(quán)益7680 7680 15360 24885 其中：資本金7680 7680 15360 15360 累計未分配利潤　　0 9525 3資產(chǎn)負債率（%）%%%%三、敏感性分析本項目分別就項目經(jīng)營成本、經(jīng)營收入二個主要因素，對財務(wù)凈現(xiàn)值進行單因素敏感性分析。取變化率177。10%，計算結(jié)果見表十二。表十二 財務(wù)敏感性分析表 變動因素變化率財務(wù)凈現(xiàn)值較基本方案增減固定資產(chǎn)投資　　　　　　經(jīng)營成本10%613 %10%5052 %經(jīng)營收入10%5335 %10%329 %由表可見各因素變化對財務(wù)凈現(xiàn)值影響不同，按敏感程度不同排序由大到小依次為： 經(jīng)營收入、經(jīng)營成本。另外，在177。10%變化范圍內(nèi)，財務(wù)凈現(xiàn)值均大于零。表明項目有較 強的抗風險能力。四、結(jié)論由上述財務(wù)評價結(jié)果看，本項目財務(wù)內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準收益率，財務(wù)凈現(xiàn)值也遠大于零，投資回收期低于行業(yè)基準投資回收期，項目各年的財務(wù)狀況好，具有較強的抗風險能力。因此，從財務(wù)上講項目可行。附 件 目 錄一、 招標基本情況表二、 自主招標說明三、 國有土地使用權(quán)四、 項目總規(guī)效果圖五、 項目總規(guī)平面圖六、 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照七、 組織機構(gòu)代碼證八、 稅務(wù)登記證九、 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資質(zhì)證書 十、 其它 招標基本情況表表十三 建設(shè)項目名稱:XXXX招標范圍招標組織形式招標方式不采用招標方式招標公告發(fā)布、中標候選人公示媒體備注全部招標部分招標自行招標委托招標公開招標邀請招標勘察●●●邀請書、通知書設(shè)計●●●邀請書、通知書監(jiān)理●●●邀請書、通知書建筑工程●●●報 紙設(shè)備工程●●●報 紙室外工程●●●報 紙自主招標說明為提高項目招標效率，降低項目成本，根據(jù)《中華人民共和國招投標法》、國家發(fā)展計劃委員會第9號令《建設(shè)項目可行性研究報告增加招標內(nèi)容和核準招標事項的暫行規(guī)定》、國家發(fā)展計劃委員會第5號令《工程建設(shè)項目自行招標試行辦法》和《XXXX省實施中華人民共和國招標投標法辦法》的有關(guān)要求，項目擬進行自主招標。 1. 項目公司股東肖石民為房地產(chǎn)二級開發(fā)資質(zhì)企業(yè)，具有獨立的法人資格。在以往開發(fā)的多個大型項目中積聚了與招標項目規(guī)模和復(fù)雜程度相適應(yīng)的工程技術(shù)、概預(yù)算、財務(wù)和工程管理等方面專業(yè)技術(shù)力量，而且，在多個項目的工程招標過程中積累了同類工程建設(shè)項目招標的經(jīng)驗。，由具有豐富招標經(jīng)驗的技術(shù)人員牽頭并配備了3名以上的工程技術(shù)、概預(yù)算、財務(wù)專職人員。招標委員會的人員均從事本行業(yè)5年時間以上，熟悉和掌握招標投標法及有關(guān)法規(guī)規(guī)章，具備編制招文件和組織評標的能力，可以自行辦理招標事宜。，他們都具有良好的政治素質(zhì)和職業(yè)道德，從事專業(yè)基本建設(shè)、管理工程建設(shè)、總承包、專業(yè)承包