【正文】 47 7 9 72 7 70 10120 760 9360 3000 2808 2950 8 9 72 7 70 10080 760 9320 3000 2796 2938 9 9 72 7 70 10120 770 9350 3000 2805 2947 10 8 64 7 70 10090 770 9320 3000 2796 2930 小計(jì)93 744 75 750 104000 10312 93688 　28106 29600 11 9 72 7 70 8420 720 7700 2900 2233 2375 12 9 72 7 70 7360 760 6600 2900 1914 2056 13 9 72 7 70 7380 760 6620 2900 1920 2062 14 9 72 7 70 7360 760 6600 2900 1914 2056 小計(jì)36 288 28 280 30520 3000 27520 11600 7981 8549 合計(jì)129 1032 103 1030 134520 13312 121208 11600 36087 38149 （3）地下車(chē)位及地下車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售收入據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，目前該地段地下車(chē)位在90000元以上及地下車(chē)庫(kù)售價(jià)在110000元以上。小區(qū)內(nèi)地下車(chē)位共計(jì)129個(gè)。地下車(chē)庫(kù)共計(jì)103個(gè)，我們把本項(xiàng)目地下車(chē)位售價(jià)定為每個(gè)80000元，地下車(chē)庫(kù)售價(jià)定為每個(gè)100000元。地下車(chē)位銷(xiāo)售收入：1298=1032萬(wàn)元地下車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售收入：10310=1030萬(wàn)元銷(xiāo)售收入總計(jì)：38149萬(wàn)元（詳見(jiàn)表四）2．銷(xiāo)售稅金及附加此項(xiàng)目按國(guó)家規(guī)定的稅收政策計(jì)取。營(yíng)業(yè)稅稅率為5%城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)費(fèi)稅率5%%(詳見(jiàn)下表) 表五 銷(xiāo)售稅金及附加 單位:萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)期營(yíng)運(yùn)期1234經(jīng)營(yíng)收入381491住宅360872商鋪03車(chē)位/車(chē)庫(kù)2062經(jīng)營(yíng)稅金及附加20891營(yíng)業(yè)稅19072城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅953教育附加86四、經(jīng)營(yíng)成本費(fèi)用估算1．經(jīng)營(yíng)成本① 營(yíng)銷(xiāo)售費(fèi)用。② 管理費(fèi)用。③ %計(jì)取。2．人工資及福利費(fèi)職工收入按高于XXXX省XXXX年平均收入水平，確定為24000元/每年，設(shè)定人員編制20人。福利費(fèi)按工資總額14%計(jì)取即：2400020=55萬(wàn)元3．折舊費(fèi)由于本項(xiàng)目建筑全部銷(xiāo)售，故不計(jì)取折舊費(fèi)。4．%計(jì)取。 詳見(jiàn)下表。表六 經(jīng)營(yíng)成本費(fèi)用估算表 單位:萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng) 目建設(shè)期營(yíng)運(yùn)期1234 1經(jīng)營(yíng)成本　　1224 　營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用　　742 　管理費(fèi)用　　202 　房產(chǎn)稅　　280 2工資及福利　　55 3攤銷(xiāo)費(fèi)　　　4財(cái)務(wù)費(fèi)用　　1825 　長(zhǎng)期借款利息　　1825 5其他費(fèi)用　　572 　經(jīng)營(yíng)成本合計(jì)　　3676 五、利潤(rùn)及利潤(rùn)分配1．所得稅按利潤(rùn)總額25%計(jì)取。（詳見(jiàn)下表）表七 損 益 表 單位:萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng) 目建設(shè)期營(yíng)運(yùn)期合計(jì)12341經(jīng)營(yíng)收入38149381492經(jīng)營(yíng)稅金及附加208920893經(jīng)營(yíng)成本367636764建設(shè)成本19684196845利潤(rùn)總額12700127006補(bǔ)以前年度虧損07所得稅317531758稅后利潤(rùn)952595259可供分配利潤(rùn)95259525六、借款還本付息估算1．建設(shè)期借款利息累積到經(jīng)營(yíng)期，按年實(shí)際利率每年計(jì)息一次（%）。表八 借款還本付息表 單位:萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng) 目建設(shè)期營(yíng)運(yùn)期1234　借款償還　　　　1年初借款累計(jì)　8000800080002本年借款增加　8000　　3本年應(yīng)計(jì)利息　4本年還本　　　80005本年付息　6年末借款累計(jì)　800080000　還款資金來(lái)源　　　　1可供分配利潤(rùn)　　　　　還本資金合計(jì)　　　　1償還本息　2還款后余額0800080000表九 現(xiàn) 金 流 量 表 單位:萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)期營(yíng)運(yùn)期1 2 3 4 1　現(xiàn)金流入0 0 　38149 　經(jīng)營(yíng)收入　　　38149 回收固定資產(chǎn)余值　　　　回收流動(dòng)資金　　　　2　現(xiàn)金流出7028 7509 7509 6578 　固定資產(chǎn)投資　　　　經(jīng)營(yíng)成本7028 7509 7509 1314 　經(jīng)營(yíng)稅金及附加　　　2089 所得稅　　　3175 3　凈現(xiàn)金流量7028 7509 7509 31572 4　累計(jì)凈現(xiàn)金流量7028 14537 22046 9525 5　折現(xiàn)系數(shù)（I=10%） 6　折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量6325 6082 5474 20714 7　累計(jì)折現(xiàn)現(xiàn)金流量6325 12408 17882 2832 第十三章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、財(cái)務(wù)的盈利分析1．項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金流量表見(jiàn)表九，根據(jù)表九計(jì)算有關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)。（1）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV=∑（CICO）t（1+10%）t=2832 萬(wàn)元0（2）靜態(tài)投資回收期P t=（41）+|7509|247。31572= （年）（3）動(dòng)態(tài)投資回收期P t’=（41）+|17882 |247。20714 =（年）根據(jù)以上計(jì)算成可以看出，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率Ic=10%； 項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為2832萬(wàn)元，大于零。表明該項(xiàng)目從全部投資角度盈利能力已滿足了行業(yè)最低要求，在財(cái)務(wù)上可以考慮接受。另外，項(xiàng)目的靜態(tài)、均小于行業(yè)基準(zhǔn)回收期5年。表明項(xiàng)目投資完全能在規(guī)定時(shí)間收回。2．由項(xiàng)目損益表和項(xiàng)目投資估算表，可計(jì)算以下指標(biāo)：投資利潤(rùn)率=年平均利潤(rùn)總額247。項(xiàng)目總投資100% =12700 247。23360100% =%投資利稅率=年平均利稅總額247。項(xiàng)目總投資100% =（12700+ 2089 ）247。23360100%=%資本金利潤(rùn)率=年平均利潤(rùn)總額247。資本金100% =12700247。15360100% =%本項(xiàng)目投資利潤(rùn)率、投資利稅率、資本金利潤(rùn)率均大于行業(yè)平均水平。表明項(xiàng)目單位投資對(duì)國(guó)家積累的貢獻(xiàn)水平達(dá)到并超過(guò)行業(yè)平均水平。二、清償能力分析根據(jù)本項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用表（見(jiàn)表十）該項(xiàng)目在營(yíng)運(yùn)期的三年內(nèi)即可還清借款，該項(xiàng)目是可行的。表十 資金來(lái)源與運(yùn)用表 單位:萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)期營(yíng)運(yùn)期1 2 3 4 　資金來(lái)源7680 8000 7680 14789 　利潤(rùn)總額　　　14789 　自籌資金7680 0 7680 　　銀行貸款0 8000 　　　攤消及折舊　　　　　流動(dòng)資金借款　　　　　回收固定資金余值　　　　　回收流動(dòng)資產(chǎn)　　　　　資金運(yùn)用7028 7509 7509 6578 　固定資產(chǎn)投資　　　　　銷(xiāo)售稅金及附加　　　2089 　經(jīng)營(yíng)成本7028 7509 7509 1314 　所得稅　　　3175 　盈余資金652 491 171 8212 　累計(jì)盈余資金652 1143 1314 9525 表十一 項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債表 單位:萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng) 目建設(shè)期營(yíng)運(yùn)期12331資產(chǎn)7680 15680 23360 24885 流動(dòng)資產(chǎn)總額7680 15680 23360 15360 累計(jì)盈余資金　　　9525 在建工程　　　　無(wú)形資產(chǎn)凈值　　　　2負(fù)債及所有者權(quán)益7680 15680 23360 24885 流動(dòng)負(fù)債　　　　長(zhǎng)期負(fù)債0 8000 8000　所有者權(quán)益7680 7680 15360 24885 其中：資本金7680 7680 15360 15360 累計(jì)未分配利潤(rùn)　　0 9525 3資產(chǎn)負(fù)債率（%）%%%%三、敏感性分析本項(xiàng)目分別就項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本、經(jīng)營(yíng)收入二個(gè)主要因素，對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值進(jìn)行單因素敏感性分析。取變化率177。10%，計(jì)算結(jié)果見(jiàn)表十二。表十二 財(cái)務(wù)敏感性分析表 變動(dòng)因素變化率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值較基本方案增減固定資產(chǎn)投資　　　　　　經(jīng)營(yíng)成本10%613 %10%5052 %經(jīng)營(yíng)收入10%5335 %10%329 %由表可見(jiàn)各因素變化對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值影響不同，按敏感程度不同排序由大到小依次為： 經(jīng)營(yíng)收入、經(jīng)營(yíng)成本。另外，在177。10%變化范圍內(nèi)，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均大于零。表明項(xiàng)目有較 強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。四、結(jié)論由上述財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果看，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值也遠(yuǎn)大于零，投資回收期低于行業(yè)基準(zhǔn)投資回收期，項(xiàng)目各年的財(cái)務(wù)狀況好，具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。因此，從財(cái)務(wù)上講項(xiàng)目可行。附 件 目 錄一、 招標(biāo)基本情況表二、 自主招標(biāo)說(shuō)明三、 國(guó)有土地使用權(quán)四、 項(xiàng)目總規(guī)效果圖五、 項(xiàng)目總規(guī)平面圖六、 企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照七、 組織機(jī)構(gòu)代碼證八、 稅務(wù)登記證九、 房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū) 十、 其它 招標(biāo)基本情況表表十三 建設(shè)項(xiàng)目名稱(chēng):XXXX招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式招標(biāo)公告發(fā)布、中標(biāo)候選人公示媒體備注全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開(kāi)招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)勘察●●●邀請(qǐng)書(shū)、通知書(shū)設(shè)計(jì)●●●邀請(qǐng)書(shū)、通知書(shū)監(jiān)理●●●邀請(qǐng)書(shū)、通知書(shū)建筑工程●●●報(bào) 紙?jiān)O(shè)備工程●●●報(bào) 紙室外工程●●●報(bào) 紙自主招標(biāo)說(shuō)明為提高項(xiàng)目招標(biāo)效率，降低項(xiàng)目成本，根據(jù)《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法》、國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)第9號(hào)令《建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容和核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)的暫行規(guī)定》、國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)第5號(hào)令《工程建設(shè)項(xiàng)目自行招標(biāo)試行辦法》和《XXXX省實(shí)施中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法辦法》的有關(guān)要求，項(xiàng)目擬進(jìn)行自主招標(biāo)。 1. 項(xiàng)目公司股東肖石民為房地產(chǎn)二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)企業(yè)，具有獨(dú)立的法人資格。在以往開(kāi)發(fā)的多個(gè)大型項(xiàng)目中積聚了與招標(biāo)項(xiàng)目規(guī)模和復(fù)雜程度相適應(yīng)的工程技術(shù)、概預(yù)算、財(cái)務(wù)和工程管理等方面專(zhuān)業(yè)技術(shù)力量，而且，在多個(gè)項(xiàng)目的工程招標(biāo)過(guò)程中積累了同類(lèi)工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)的經(jīng)驗(yàn)。，由具有豐富招標(biāo)經(jīng)驗(yàn)的技術(shù)人員牽頭并配備了3名以上的工程技術(shù)、概預(yù)算、財(cái)務(wù)專(zhuān)職人員。招標(biāo)委員會(huì)的人員均從事本行業(yè)5年時(shí)間以上，熟悉和掌握招標(biāo)投標(biāo)法及有關(guān)法規(guī)規(guī)章，具備編制招文件和組織評(píng)標(biāo)的能力，可以自行辦理招標(biāo)事宜。，他們都具有良好的政治素質(zhì)和職業(yè)道德，從事專(zhuān)業(yè)基本建設(shè)、管理工程建設(shè)、總承包、專(zhuān)業(yè)承包