【正文】 ） 有利加速資金流轉（保證金制度，為購銷雙方合同擔保，避免經(jīng)濟詐騙行為）。國內(nèi)批發(fā)市場的主要問題（1） 攤位制為主，檔次較低，設施簡陋；（2） 交易方式簡單、原始，交易行為不規(guī)范；（3） 交易功能單一，配套功能差；（4） 以管理為主，管理人員素質低，市場的創(chuàng)新能力極差；（5） 個體戶為主、企業(yè)和有品牌的產(chǎn)品參與的極??；（6） 資金能力有限；（7） 不注重經(jīng)營，是房地產(chǎn)開發(fā)商，只是租賃攤位，經(jīng)營能力較差甚至沒有經(jīng)營；（8） 投資能力不足，注重硬件投入，不注重軟件的投入，更不注重配套服務的功能；（9） 缺少批發(fā)市場必備的物流、配送、包裝等服務；（10） 管理技術落后。（二）批發(fā)市場的主要對策對策之一：整合資源（1） 與“物流”及電子商務整合，速度制勝 現(xiàn)代物流，被稱為是企業(yè)的第三利潤源泉，是21世紀最大的蛋糕之一。據(jù)有關資料介紹，日本著名批發(fā)商業(yè)企業(yè)丸紅已經(jīng)和上海一百正式成立我國第一家合資批發(fā)企業(yè)，該企業(yè)向社會各類零售企業(yè)提供物流配送服務。而除大型百貨商店、街頭各小型非連鎖便民店需要物流配送外，即便是沃爾瑪這樣的國際連鎖店也需要社會物流配送服務。因此，我國的批發(fā)業(yè)與物流業(yè)整合勢在必行。 在我國，物流運作的真正主體制造商、批發(fā)商和零售商物流意識的覺醒才是近兩年的事情。絕大多數(shù)傳統(tǒng)物流企業(yè)仍然停留在低水平的服務層面上。將來批發(fā)市場要做到一切以滿足客戶需求、開發(fā)客戶需求和創(chuàng)造客戶價值為基本出發(fā)點和終結目標。[結論]批發(fā)市場不僅僅是為批發(fā)商業(yè)企業(yè)提供一個簡單的“賣場”，所以，xx世貿(mào)一定要增加“賣場”之外的功能規(guī)劃，這也是同周邊批發(fā)市場競爭的關鍵所在?？梢哉f，這恰與“物流”理念不謀而合。物流配送服務旨在解決企業(yè)管理創(chuàng)新和商品的流通速度問題。信息的全球化，世界范圍內(nèi)物流業(yè)的介入，將使交易的直接化傾向更大，批發(fā)業(yè)作為交易的中間環(huán)節(jié)，其生存基礎面臨更加危險的威脅，從某種意義上說，傳統(tǒng)批發(fā)業(yè)的存在實質是對商品流通的“阻礙”，在當今如此殘酷的環(huán)境中批發(fā)業(yè)要生存，并進一步做大做強，一定要與“物流”業(yè)進行整合（目前北京的國美、大中電器等家電專營店都是整合了專業(yè)的物流企業(yè)），通過降低物流成本，減少中間環(huán)節(jié)費用來提高產(chǎn)品競爭力，以速度制勝，使國內(nèi)的批發(fā)業(yè)達到一個質的飛躍。[結論]未來的批發(fā)業(yè)的發(fā)展，批發(fā)業(yè)同物流業(yè)的發(fā)展是一對孿生兄弟，因此在投資建設大型批發(fā)市場時，必須要考慮同物流業(yè)的協(xié)作，包括網(wǎng)絡系統(tǒng)的建設。（2）批發(fā)市場自身整合，做強做大 　　這里的整合既指與國內(nèi)批發(fā)市場的整合，也指與外商介入后合資或獨資批發(fā)市場的整合，這兩種整合類型我們都叫作批發(fā)市場自身整合。 　　批發(fā)市場放開后，外商帶來了先進的技術、管理經(jīng)驗和理念、雄厚的資金，他們可以說是重拳出擊。國內(nèi)批發(fā)市場要正視現(xiàn)實，聯(lián)合起來，壯大自身。也就是一方面國內(nèi)批發(fā)市場自身整合，增強實力，另一方面準備與外商介入的批發(fā)市場以股份制或其它形式進行整合。 [結論]恒逸房地產(chǎn)公司一定要有這種憂患意識，在企業(yè)形態(tài)上，要不斷的尋求企業(yè)間、項目間的整合，包括把項目分拆成若干個項目。如何整合？絕不是“1+1=2”的機械疊加，整合后的綜合實力應該是“2”的。我們認為，或采取與外商強強聯(lián)合，走中外聯(lián)合開發(fā)市場之路；或通過資本運營、收購、兼并、重組國內(nèi)批發(fā)市場，擴大企業(yè)規(guī)模，理順產(chǎn)權關系，構建大型批發(fā)集團。這樣的整合應該充分體現(xiàn)各個批發(fā)企業(yè)資源的優(yōu)化組合和重新分配的特點，旨在壯大自身實力，從而增強市場競爭能力。大型批發(fā)集團的聯(lián)合旨在實現(xiàn)規(guī)?；l(fā)展，為進一步做強做大尋找更多的支撐點。 　 對策之二：打造品牌　　國內(nèi)大型批發(fā)市場要想方設法打造自己的“金”字招牌，就是打造“金品”，走品牌化經(jīng)營之路。注重提升物業(yè)管理品質和服務創(chuàng)新，不斷營造良好的交易環(huán)境，聚集旺盛的人氣，從而塑造卓越的品牌形象。就是以服務樹形象，以形象造品牌，再通過品牌延伸和滲透使其品牌深入人心，最終打造出批發(fā)市場的“金”字招牌。 （1）招租和培育專業(yè)型的批發(fā)企業(yè)，打造批發(fā)市場“航母” 在批發(fā)市場上的優(yōu)秀專業(yè)公司，因為經(jīng)營水平都很高，必然會獲得大批客戶的認同，為打造批發(fā)市場的品牌作用極大。但同時對商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)提供較高的要求，不能局限于銷售商業(yè)物業(yè)，而要把更多的精力投入到如何進行項目調研、策劃、開發(fā)、經(jīng)營服務中去，如何細分市場，如何精確地找到客戶群，選擇何種媒體進行廣告投放，如何滿足消費者需要，甚至進行市場創(chuàng)新，引導一種消費潮流等等。 [結論]xx世貿(mào)一定要吸引更多的大型的專業(yè)批發(fā)商業(yè)企業(yè)入駐，對于項目的成功是至關重要的，其極類似零售商業(yè)物業(yè)要引入主力店一樣，十分關鍵。（2）卓越的物業(yè)管理，良好的經(jīng)營水平，是打造品牌的關鍵 　　 打造品牌的方法固然很多，擁有卓越的物業(yè)管理和較高的經(jīng)營水平是打造優(yōu)良品牌的關鍵。批發(fā)市場開發(fā)之后，要重視市場需求服務，圍繞著如何興市旺市開展各種經(jīng)營服務。對于服裝市場，可以通過舉辦服裝博覽會，主題推介會，流行趨勢發(fā)布會、廉價清倉促銷活動等興市旺市，經(jīng)營的內(nèi)涵就是服務的創(chuàng)新。只有在不斷創(chuàng)新前提下，才會給入駐商戶帶來意想不到的方便和好處，而這樣的批發(fā)市場才有好的口碑，才會征服客戶。應該說，以批發(fā)市場建設為依托的是房地產(chǎn)業(yè)，但要想獲得成功，迫切需要卓越的物業(yè)管理和經(jīng)營水平，更需要通過一切手段來打造一種過硬的品牌。 　　如何提升經(jīng)營的水平，有兩種選擇：一是開發(fā)的市場交給專業(yè)的批發(fā)市場經(jīng)營管理公司，利用該公司“?！钡膬?yōu)勢極力打造品牌；二是培養(yǎng)自己的經(jīng)營管理公司。無論前者還是后者，都要求經(jīng)營管理公司要充分有新的理念和管理方法。這種經(jīng)營管理不僅僅局限于提高專業(yè)批發(fā)市場質量，加大打假防假力度，理順內(nèi)部管理機制，批發(fā)市場內(nèi)規(guī)行劃市，培養(yǎng)有影響力的大商戶等等較一般的經(jīng)營管理水平，而是考慮如何管理能夠促使批發(fā)市場進一步做大做強，如何使批發(fā)市場中的產(chǎn)品都是過硬的拳頭，如何使“市場商品專而精，市場功能多而優(yōu)”，如何提前介入市場開發(fā)，如何培養(yǎng)把眾多產(chǎn)權分散的同類經(jīng)營商戶通過一種網(wǎng)絡紐帶集中起來，采用物流技術及網(wǎng)絡信息，統(tǒng)一采購、配送，集中管理等具有深刻服務內(nèi)涵的舉措。 另外，欲打造品牌，還要重視學習世界上最先進的批發(fā)管理技術，特別是信息技術的應用，諸如把國外最先進的物流配送技術、供應鏈模式導入國內(nèi)，跳躍式地快速構造我國現(xiàn)代批發(fā)網(wǎng)絡。通過學習他人，提高自己的管理品質，在與外商的學習和協(xié)作中前進，在前進中尋求擊敗對手的策略。 [結論]xx世貿(mào)的經(jīng)營管理是，包括完善的服務功能（信息、配送、結算、加工等）；高效、統(tǒng)一的管理體系；具有展示、推介、培訓、電子商務等多種交易方式（郵購、電話訂購、計算機訂購等）的現(xiàn)代交易集散中心；經(jīng)營有品牌名稱的商品為主的批發(fā)市場等。（3）“集群化”發(fā)展，品牌打造的重拳 批發(fā)市場 “集群化”包括兩個概念，一個是全國性的連鎖，通過同類專業(yè)批發(fā)市場的連鎖，形成輻射式的批發(fā)市場的“集群化”發(fā)展的概念；另一個是在一個批發(fā)市場里，有多個專業(yè)批發(fā)市場的集聚，形成集聚式的批發(fā)市場“集群化”發(fā)展的概念。這里強調的是實現(xiàn)批發(fā)市場的“集群化”，其目的就是通過規(guī)模效應向周邊地區(qū)輻射、滲透。輻射式的批發(fā)市場，極類似零售業(yè)的連鎖經(jīng)營模式，但需要考慮到不同區(qū)域的環(huán)境、文化、歷史背景不同，要因地制宜；集聚式的批發(fā)市場，極類似一站式購物模式的購物中心或SHOPPING MALL。創(chuàng)新性地適時建立“集群市場”，并通過批發(fā)市場中構建的網(wǎng)絡、倉儲配送體系，使之相互連接，相互關聯(lián)、相互促進，形成規(guī)模經(jīng)營。 [結論]xx世貿(mào)是集聚式的批發(fā)市場集群。隨著xx世貿(mào)的成功，可以以北京為基礎，同一批國內(nèi)外專業(yè)批發(fā)商業(yè)企業(yè)建立聯(lián)盟，形成批發(fā)市場的輻射式產(chǎn)業(yè)集群（即以某一類產(chǎn)品為核心，如日用品、服裝等），建立國內(nèi)批發(fā)市場的品牌。如果說卓越的經(jīng)營管理是“打造”品牌，那么批發(fā)市場的“集群化”發(fā)展就是對品牌的“再打造”。前者使品牌形象塑造出來，而后一種所謂的“集群化”發(fā)展策略即是品牌的滲透或延伸。打個比方，第一個批發(fā)市場的形成，其品牌吸引更多的是“眼球”，那后來復制的幾個批發(fā)市場吸引的已不僅僅是“眼球”，更多的是“眼球”后面理性的認知。品牌的影響力顯然在“集群化”運作下深入并成倍放大了。 對策之三：功能創(chuàng)新 從全國范圍看，批發(fā)市場處于轉折時期，需要調整、規(guī)范、創(chuàng)新。批發(fā)市場能夠長期存在與發(fā)展的前提是“功能創(chuàng)新”，傳統(tǒng)的小商品批發(fā)市場大有被新的交易形式所替代的趨勢。因此，國內(nèi)的批發(fā)市場在做好與計算機、網(wǎng)絡、物流融合，與各大批發(fā)市場進行整合，打造“金”字招牌的同時，還需加強在觀念上、管理上、組織上、功能上、機制上、經(jīng)營方式上等進行方方面面的創(chuàng)新。 （1） 多功能、現(xiàn)代化的批發(fā)市場將獲得更多的利潤入世后，批發(fā)業(yè)中不適應市場化運作的那部分功能將很快自生自滅，而自身在不斷創(chuàng)新的前提下，批發(fā)市場的生存空間會拓得更寬，在相當長時期內(nèi)將保持良好的發(fā)展態(tài)勢。從本質上說，批發(fā)市場功能創(chuàng)新或“市場再造”是一個利潤再分配的過程，多功能、現(xiàn)代化的批發(fā)市場將搶占更多的利潤，而原始方式、低水平模式的批發(fā)市場的利潤將逐漸減少；不能不斷創(chuàng)新的批發(fā)市場將被擠出主導地位，甚至擠出市場。 （2） 批發(fā)市場將向縱向一體化延伸批發(fā)市場的功能上進行創(chuàng)新，例如，從原來的流通領域伸向生產(chǎn)領域，走“銷產(chǎn)一體化”、“以銷帶產(chǎn)”的經(jīng)營之路；從“一買一賣”模式向現(xiàn)代物流模式過度創(chuàng)新；從交易中心向倉儲、加工、包裝、配送中心和信息中心轉變創(chuàng)新；把批發(fā)市場建設為廠家倉儲區(qū)、產(chǎn)品展示區(qū)和營銷中心。 [結論]xx世貿(mào)項目的功能建設，也必須根據(jù)企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略目標進行創(chuàng)新，包括市場的功能的創(chuàng)新和企業(yè)產(chǎn)業(yè)形態(tài)的創(chuàng)新。對策之四：向零售市場滲透（1）向零售市場滲透的概念凡是涉及到產(chǎn)品銷售的企業(yè)，都爭先恐后地將搶灘零售市場提到一種戰(zhàn)略的高度。向零售業(yè)滲透包含兩個方面的概念。一個概念是在批發(fā)市場內(nèi)，增加零售的功能和區(qū)域，目前批發(fā)市場都具有批零兼營的功能，但沒有專業(yè)的零售區(qū)域，在規(guī)劃上實際是可以考慮加入這種經(jīng)營功能，因為這種形態(tài)可以增加批發(fā)市場的知名度，增加企業(yè)產(chǎn)品同客戶接觸的空間；另一個概念是增加批發(fā)市場的功能，輔助批發(fā)型的企業(yè)向零售業(yè)滲透的能力，例如建立xx世貿(mào)網(wǎng)站，增加信息功能；建立零售商俱樂部，定期向他們發(fā)布有關信息；建立物流配送體系，直接為批發(fā)企業(yè)服務，減少零售商的采購成本，成為配送中心。（2）把批發(fā)市場將成為零售網(wǎng)絡的中心根據(jù)批發(fā)商對市場的控制能力和網(wǎng)絡輻射能力，遵循“中心造市，周邊取量”的模式，也就是批發(fā)商以本地批發(fā)市場為終端網(wǎng)絡建設的中心大本營，走向周邊分兵擴張的道路。使產(chǎn)品在批發(fā)市場上獲得較高的市場占有率和品牌認同感，從而帶動周邊市場的消費潮流。這種經(jīng)營模式將收到事半功倍的效果。（3）協(xié)助設定客戶等級為批發(fā)企業(yè)開發(fā)客戶信用管理軟件，建立公共客戶信息管理中心。一方面可以通過計算機對自己的客戶按照規(guī)模實力、資金信譽、品種結構、店面大小進行綜合分類（如A、B、C類）管理，重點突破，以點帶面，努力提高客戶掌控力；另一方面，對于沒有信用的客戶，將在網(wǎng)上公布，減少批發(fā)企業(yè)因客戶信用造成的風險?！?　　終端市場售點數(shù)量多，終端管理工作也極其瑣碎，建立周密的考核體系可大幅提高終端市場運作效率和專業(yè)化程度。 （4）陳列與信息反饋利用批發(fā)市場的展示空間，讓產(chǎn)品更生動地展示在客戶的面前，可以增加和刺激購買，增加“額外”的銷售機會，樹立品牌形象，帶動產(chǎn)品的整體流速；同時，利用批發(fā)市場的信息，可以對產(chǎn)品是否暢銷還是滯銷有一定的判知，以便批發(fā)企業(yè)調整產(chǎn)品結構和營銷策略。[結論]向零售業(yè)滲透是xx世貿(mào)的一個重要的經(jīng)營策略之一，一方面在46萬平方米的建筑群內(nèi)規(guī)劃一定比例的零售面積，另一方面，通過提供各種面向為零售商提供服務的內(nèi)容，增加入駐批發(fā)市場企業(yè)的市場競爭能力。具體的服務內(nèi)容，必須與時俱進，不斷提升。商業(yè)是一個植物性的行業(yè)，必須慢慢的培育才能成長，同時還需要不斷的進行精心管理，才能健康。五、xx世貿(mào)的戰(zhàn)略理念與整體策略（一）項目總體理念中國房地產(chǎn)的競爭發(fā)展到今天，不僅是產(chǎn)品賣點的競爭、營銷手段的競爭，更是品牌的競爭；不僅是一時一地某個項目的競爭，更是企業(yè)的競爭、企業(yè)全局的戰(zhàn)略思路與經(jīng)營模式的競爭，歸根結底是戰(zhàn)略理念和開發(fā)策略的競爭。理念一：做中國商業(yè)的門戶概念入世使中國成為世界各國全球商品市場的一個組成部分?？v觀北京，目前還沒有一個真正的國際商品貿(mào)易中心，國際產(chǎn)品進入中國的集散地和批發(fā)中心。[結論]xx世貿(mào)正是立足這樣一個市場背景和基礎，提出世界商品進入中國市場的門戶概念。從而提升了xx世貿(mào)的形象和地位。理念二：做中國商業(yè)的制高點概念過去中國商品的交易，進口的商品通過香港出口到世界，國外的商品通過香港進入中國。自然廣東成為中國商品流通的制高點。入世后，必然有許多變化，世界的商品（主要是韓國、日本）要通過xx世貿(mào)走進中國，輻射中國；中國的商品也要通過xx世貿(mào)走向世界；同時借助北京國際交往中心的優(yōu)勢和云集國內(nèi)專家的優(yōu)勢，成為國內(nèi)商業(yè)信息和行業(yè)發(fā)展趨勢的發(fā)布中心，也是國內(nèi)商品輻射整個中國的制高點。[結論]xx世貿(mào)項目做中國商業(yè)的制高點概念。理念三：做南城區(qū)域板塊概念先做勢后做市，先環(huán)境再建筑。xx世貿(mào)是北京市南部區(qū)域的商業(yè)房地產(chǎn)。作為商業(yè)房地產(chǎn)，一方面與北京的商業(yè)物業(yè)的供給有著直接的關系，另一方面與商業(yè)物業(yè)的商業(yè)業(yè)態(tài)有著極大的關系。因為商業(yè)房地產(chǎn)的成功不僅包括前期的規(guī)劃、設計、定位，中期的宣傳、包裝、推廣，還包括后期的經(jīng)營、管理，保證商家有錢賺，每個環(huán)節(jié)是環(huán)環(huán)相扣，密不可分。目前，北京商業(yè)房地產(chǎn)總的市場是供大于求，同質化競爭日趨激烈，市場競爭態(tài)勢十分嚴峻，商業(yè)房地產(chǎn)已經(jīng)進入?yún)^(qū)域板塊階段，進入品牌時代。[結論]xx世貿(mào)項目必須要做好“南城市場板塊”的概念，因為北京的南部區(qū)域就是市場概念，做成南部的新城標，這樣才能與北京市的其他商業(yè)房地產(chǎn)形成差異。所謂做板塊，是指與市級商業(yè)中心與區(qū)域級商業(yè)中心的零售商業(yè)板塊相對應的商業(yè)板塊，要進一步強化北京“南部市場”的概念，從而引起市場目標的關注和興趣。通過做板塊營銷實現(xiàn)產(chǎn)品營銷。 理念四：復合房地