【正文】 海能源股份有限公司頒發(fā)了國有土地使用權(quán)證書。之后，該公司在劃撥土地上沒有建設(shè)科研中心，而是擅自建設(shè)微山湖假日酒店，并對外進行商業(yè)經(jīng)營。針對這一擅自將國有劃撥土地改變用途行為，該縣國土部門未積極履行法定職責對其進行糾正。 2022年 9月 25日，沛縣人民檢察院向該區(qū)國土資源局發(fā)出督促履職檢察建議書。 案例 1：擅自改變土地用途未及時糾正 ? 整改情況?？h國土資源局采納了檢察建議， 2022年 10月 8日向上海能源股份有限公司送達行政處罰聽證告知書， 10月 12日向該公司送達行政處罰告知書， 10月 20日對該公司作出行政處罰決定書：責令當事人交還土地，并對當事人處以每平方米土地 15元的罰款，共計585795元。 2022年 11月 4日，上海能源股份有限公司將罰款 585795元上交國庫。 案例 2： 發(fā)了催繳書未最終盡責 基本案情：甘肅省嘉峪關(guān)市人民檢察院在履行監(jiān)督職責中發(fā)現(xiàn)：2022年 4月 28日，潤業(yè)房地產(chǎn)公司通過拍賣方式取得位于嘉峪關(guān)市南市區(qū)的兩宗國有土地使用權(quán)。 2022年 5月 9日，嘉峪關(guān)市國土資源局與潤業(yè)房地產(chǎn)公司簽訂了兩份《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，分別約定潤業(yè)房地產(chǎn)公司分兩期向出讓人支付出讓價款。潤業(yè)房地產(chǎn)公司支付了第一期兩宗土地的出讓金后，對第二期兩宗土地的出讓金一直尚未繳納，共拖欠土地出讓金 8223萬元。 2022年 10月 19日，嘉峪關(guān)市國土資源局發(fā)出《關(guān)于限期催繳土地出讓金的通知》，要求潤業(yè)房地產(chǎn)公司盡快全額繳清拖欠的土地出讓金并支付滯納金，但該公司并未繳納。嘉峪關(guān)市人民檢察院于 2022年 12月 3日向市國土資源局發(fā)出檢察建議，督促國土資源局采取積極措施，積極追繳房地產(chǎn)公司拖欠的土地出讓金及滯納金，避免國有資產(chǎn)遭受損失。 整改情況：嘉峪關(guān)市國土資源局于 2022年 12月 25日進行了回復(fù)，采納了嘉峪關(guān)市人民檢察院的檢察建議，已采取積極措施將潤業(yè)房地產(chǎn)公司拖欠的 8223萬元土地出讓款依法收回。 案例 3： 拖欠土地出讓金未及時追繳 ? 基本案情：云南省安寧市人民檢察院在履行監(jiān)督職責中發(fā)現(xiàn)：2022年 2月 27日，安寧市國土資源局與安寧市飲食服務(wù)有限責任公司簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，以 出讓坐落于安寧市文化路的 51號宗地，約定受讓人自合同簽訂之日起 60日內(nèi)，一次性付清土地出讓價款，并約定了欠繳出讓金的違約責任。合同簽訂后，受讓人安寧市飲食公司按時拿到土地，但卻拖欠出讓價款一直未繳。安寧市國土資源局未依法解除合同或依法向受讓人追繳出讓金，并要求其承擔違約責任。安寧市人民檢察院 2022年 8月 3日向安寧市國土資源局發(fā)出檢察建議，建議解除合同或追繳土地出讓金。 ? 整改情況： 2022年 9月 2日，安寧市國土資源局回復(fù)安寧市人民檢察院，安寧市人民政府已于 8月 31日批復(fù)，同意解除安寧市飲食服務(wù)有限責任公司與市國土資源局簽訂的合同。 ? 上述三個案例反映出的問題，也是我們工作中普遍存在的問題，從檢察部門發(fā)出督促履職檢察建設(shè)書的措施可以看出，這些容易被我們忽視的問題都是不履職的表現(xiàn)，需要引起全系統(tǒng)同志高度重視和警覺，如何破解：一是要切實履行巡查職責，準確界定是否存在違反政策規(guī)定開發(fā)使用土地，做到有案必查，查必有果。特別是目前國家對新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)用地充許利用存量土地跨用途使用，需要在實際工作中準確甄別是否在 超 許可的改變土地用途范圍。二是嚴格 “ 凈地 ” 出讓，按照土地出讓規(guī)范要求，確保土地供應(yīng)程序合法，同時要按土地出讓合同約定按期交地，避免國土部門在涉及出讓糾紛中首先出現(xiàn)違規(guī)違約問題。三是及時催告。在土地出讓價款繳納期限前一個月，國土部門要向受讓人發(fā)催繳通知書，逾期未繳超過 60日，要再次發(fā)出催繳通知書，必要時還可通過法律顧問發(fā)出律師函告知逾期未繳導(dǎo)致的法律后果，催繳通知書要同時抄告財政部門（財政部門負責土地出讓收入征收管理，國土部門負責具體征收）。四是要及時處理。嚴格按土地出讓合同約定的違約責任處理條款，及時提出處理意見，必要時可先報請地方政府同意，再作出處理意見。 （二） 土地出讓疑難問題案例解析 案例 4：關(guān)于競得土地后開發(fā)主體的問題 案例 5： 關(guān)于容積率調(diào)整問題 案例 4：關(guān)于競得土地后開發(fā)主體的問題 ? 基本案情：市國土局公開掛牌出讓一房地產(chǎn)用地， A符合報名條件，具備開發(fā)資質(zhì)， B不具備開發(fā)資質(zhì)。 A與 B雙方協(xié)議：由 A報名競地， B出部分資金，競得后再組建股份公司 C，以后以 C名義對外履行一切事務(wù)。繼后， A作為獨立法人單位競得該地塊，并與國土局簽訂了土地出讓合同，分期繳納土地出讓金。合同簽訂后， A與 B聯(lián)名向國土局提出申請，要求在由 C繳清該地塊余下的土地出讓金后，將該地塊的土地使用權(quán)辦理給 C。請問國土局能否辦理 ? 案例 4：關(guān)于競得土地后開發(fā)主體的問題 ? 處理意見：本案中只有 A企業(yè)具備開發(fā)資質(zhì)，在經(jīng)過掛牌出讓的程序后，可依法取得土地使用權(quán)。 A與 B關(guān)于 “由 A報名競地， B出部分資金，競得后再組建股份公司 C，以后以 C名義對外履行一切事務(wù) ”的協(xié)議是無效的。若 C企業(yè)想取得該土地使用權(quán)，應(yīng)該在具備開發(fā)資質(zhì)后直接申請以掛牌方式取得該土地使用權(quán)。 A單位在國有土地使用權(quán)出讓合同簽訂后，即與 B聯(lián)名向國土局申請由C繳清該地塊余下的土地出讓金，并將該地塊的土地使用權(quán)辦理給 C的行為，實際上屬于轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為。而本案中的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓顯然不符合法定條件。 ? 本案的國有土地使用權(quán)掛牌出讓過程中，讓符合條件的單位參加競買，隨即轉(zhuǎn)讓給其他不符合競買條件的單位的行為本身就是在規(guī)避法律，最終達到不符合掛牌出讓競買人條件的單位通過轉(zhuǎn)讓行為取得國有土地使用權(quán)的目的。對此規(guī)避法律的行為應(yīng)不予支持，國土局不應(yīng)辦理此類申請。 案例 5： 關(guān)于容積率調(diào)整問題 ? 基本案情： 1997年，王某等 12戶居民以協(xié)議出讓的方式取得位于A市一塊國有土地，每戶面積 ，總面積 。當時簽訂的 12份土地出讓合同中均未約定容積率等規(guī)劃條件及違約責任。 1998年，王某等 12戶報規(guī)劃部門批準后，各修建了 4層房屋。 2022年，王某等 12戶決定采取聯(lián)建的方式將房屋拆舊建新，并向規(guī)劃部門申請增加建筑物層數(shù)，因考慮到周邊住戶意見，規(guī)劃部門僅批準其建筑物層數(shù)增加至 6層?，F(xiàn)該處房屋已竣工，實際修建層數(shù)為 10～ 11層不等，王某等 12戶向國土資源部門提出申請，要求辦理土地變更登記，由此引發(fā)是否需補繳土地出讓金的問題。 ? 那么，對王某等 12戶提高容積率的行為，是否應(yīng)該補繳土地出讓金差價，如需補繳，其法律依據(jù)有哪些？若無需補繳土地出讓金，是否需要重新簽訂土地出讓合同明確規(guī)劃限制條件？該宗地又該如何辦理土地變更登記手續(xù)？ 案例 5： 關(guān)于容積率調(diào)整問題 ? 處理意見：雖然王某等 12戶的原土地出讓合同中并未約定建房用地的容積率等規(guī)劃限制條件，但其擅自提高容積率的行為仍然屬于違法行為。這是因為，容積率的規(guī)定屬于城鄉(xiāng)規(guī)劃管理的范疇，規(guī)劃管理是行政法治的重要內(nèi)容之一。行政法規(guī)范國家行政活動，屬于公法的范疇，其調(diào)整的是私權(quán)利與國家行政權(quán)力之間的關(guān)系，而這種關(guān)系是不平等的，不能由當事人協(xié)商確定。《合同法》第七條也明確規(guī)定，當事人訂立、履行合同，應(yīng)當遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會公德，不得擾亂社會經(jīng)濟秩序，損害社會公共利益。因此，公民、法人和其他社會組織在開發(fā)利用土地的過程中，不能因為在原土地出讓合同中未約定容積率等規(guī)劃條件而違反有關(guān)容積率等的強制性規(guī)定。 案例 5： 關(guān)于容積率調(diào)整問題 ? 《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第三十八條規(guī)定，在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當依據(jù)控制性詳細規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。 ? 《建設(shè)用地容積率管理辦法》對于容積率的調(diào)整規(guī)定了程序要求。相關(guān)政策性文件要求，要對調(diào)整容積率指標、改變土地用途的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行清理，同時，經(jīng)依法批準調(diào)整容積率的，市、縣國土資源主管部門應(yīng)當按照批準調(diào)整時的土地市場樓面地價核定應(yīng)補繳的土地出讓價款。 案例 5： 關(guān)于容積率調(diào)整問題 ? 由于規(guī)劃行政主管部門只有審批容積率調(diào)整的權(quán)力，而無權(quán)處分土地使用權(quán)，只有國土資源管理部門才有權(quán)決定土地使用者是否需要補繳土地出讓金及補繳的數(shù)額。 ? 綜上所述，對于該宗地的土地登記手續(xù)，應(yīng)在規(guī)劃行政主管部門提出對容積率調(diào)整的意見后，由土地使用者到國土資源管理部門按照變更后的容積率補繳土地出讓金，并持有關(guān)批準文件、原土地使用權(quán)證以及已補繳土地出讓金的繳納憑證，到原辦理土地登記的國土資源管理部門申請土地使用權(quán)變更登記。 （三） 部分疑難問題解 答 ? ? 股權(quán)轉(zhuǎn)讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的根本區(qū)別在于，股權(quán)轉(zhuǎn)讓是虛擬資本的轉(zhuǎn)讓，受《公司法》調(diào)整，不能認定為任何特定實體資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓。股東取得股權(quán)，意味著取得了對公司一定程度的財產(chǎn)支配參與權(quán)與收益分配權(quán)，而不是某個特定財產(chǎn)的擁有權(quán)，只有在公司財產(chǎn)分割時才能確認具體財產(chǎn)的權(quán)益。即使在極端的情況下（如公司僅有土地使用權(quán)），也不能理解為特定財產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，則是實體資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，也是特定資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓。在我國，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓受《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《物權(quán)法》等調(diào)整。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是一種特定實體資產(chǎn)支配權(quán)的轉(zhuǎn)讓，與股權(quán)轉(zhuǎn)讓有本質(zhì)的不同。盡管股權(quán)轉(zhuǎn)讓中涵蓋了包括土地使用權(quán)等資產(chǎn)在內(nèi)的支配權(quán)的轉(zhuǎn)移，但不能說股權(quán)轉(zhuǎn)讓就是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。 部分疑難問題解 答 ? 股權(quán)轉(zhuǎn)讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓特質(zhì)的不同，使二者在實際操作中存在著一系列差異。 ? 區(qū)別一：構(gòu)成要件不同 ? 區(qū)別二：轉(zhuǎn)讓條件不同 ? 區(qū)別三：登記部門不同 ? 區(qū)別四：發(fā)生稅費不同 ? 區(qū)別五：適用法律不同 部分疑難問題解 答 ? 率 許可問題。 ? 對出讓的商品房開發(fā)土地使用權(quán)，出讓前有規(guī)劃設(shè)計條件、土地出讓合同中相應(yīng)確定了容積率指標，但規(guī)劃部門做出了超合同約定的建設(shè)規(guī)模許可，且給予了竣工確認，期間未報經(jīng)政府批準同意，也未函告國土部門。國土部門在辦理后期分割轉(zhuǎn)讓時，是否要求開發(fā)商補繳出讓金？若補繳，規(guī)劃部門已竣工驗收，難以出具增加的建設(shè)規(guī)模標準；不補繳，涉嫌使用權(quán)人未按合同約定的條件使用土地。 ? 上述問題是規(guī)劃部門未履行容積率管理責任，國土部門要嚴格按出讓合同的約定，就發(fā)現(xiàn)的容積率改變問題向規(guī)劃部門發(fā)出咨詢函，告知土地出讓容積率相關(guān)情況，由規(guī)劃部門確認是否存在超容積率問題及處理意見。如存在兩部門意見不一致、溝通無果的，要及時向地方人民政府報告，要求協(xié)調(diào)處理。 部分疑難問題解 答 ? ？ ? 對于單選項目、原存量鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)集體土地以及垃圾中轉(zhuǎn)站等公益項目，大多不在城鄉(xiāng)規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍以內(nèi)，規(guī)劃部門不出具規(guī)劃條件我們?nèi)绾谓M織供地？ ? 按照《安徽省人民政府關(guān)于加強城鄉(xiāng)規(guī)劃管理的意見》（皖政〔 2022〕 101號）的有關(guān)規(guī)定，由規(guī)劃部門納入城鄉(xiāng)規(guī)劃管理后，方可供地。 ? 。 ? 租賃方式。以招拍掛方式為主。 ? 租賃價格。全額地價評估折算，租金不得低于折算的最低價。 ? 租賃方案。要報地方政府人民政府批準，租賃合同有特殊條款的，租賃合同要連同租賃方案一并報批。 ? 租賃期限。不得超過同類用地最高出讓年限。 以上內(nèi)容，屬個人見解，僅作參考。