【正文】 二、土地利用合理性分析（1）城市規(guī)劃與區(qū)域規(guī)劃要求 在懷來縣城市建設(shè)發(fā)展總體規(guī)劃框架下，精心完成區(qū)域規(guī)劃，規(guī)劃力求體現(xiàn)“以人為本，創(chuàng)建和諧社區(qū)”的主體，設(shè)計(jì)中考慮與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)性，達(dá)到借用環(huán)境周圍的草木烘托主題的目的。（2）規(guī)劃原則及目標(biāo) 近期建設(shè)應(yīng)堅(jiān)持“全面規(guī)劃，分步實(shí)施”的原則精神，對托老分院及管理服務(wù)中心制定了詳細(xì)的建設(shè)規(guī)劃和實(shí)施意見，以達(dá)到與現(xiàn)代化城市融為一體的風(fēng)格。（3）用地發(fā)展方向 用地主要是新建托老公寓住，配套商業(yè)和公共服務(wù)設(shè)施，以滿足現(xiàn)有家庭老人托老的需求，該地塊為建設(shè)用地。（4）城市改造規(guī)劃該項(xiàng)目區(qū)的新建已列入了城市建設(shè)規(guī)劃，并決定近期內(nèi)實(shí)施。三、征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案因該托老公寓項(xiàng)目的建設(shè)，地塊為林地和未利用地，是長安嶺村集體所有，由車氏綠色開發(fā)有限責(zé)任公司承租50年，該項(xiàng)目區(qū)內(nèi)無建筑物、構(gòu)筑物，無文物古跡，不涉及征地內(nèi)移民安置問題。六　環(huán)境和生態(tài)影響分析一、環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀本地塊所在位置區(qū)域內(nèi)位于懷來縣北部，本地塊內(nèi)為林地、未利用地，是荒坡，有少量植被。二、生態(tài)環(huán)境影響分析項(xiàng)目建設(shè)產(chǎn)生的主要污染源和污染物分析主要污染源 該項(xiàng)目建成投入使用后，污染物主要來自生活廢水、固體垃圾。項(xiàng)目在建設(shè)過程中主要的污染物為機(jī)械噪聲、揚(yáng)塵、固體廢棄物。治理措施（1）廢水的處理該項(xiàng)目污染物主要來源于生活污水，污水不直接排放，經(jīng)中心污水處理場處理后進(jìn)行綠植澆灌和養(yǎng)水產(chǎn)品。（2）固體垃圾物處理 項(xiàng)目區(qū)投入使用后，設(shè)置分類垃圾箱，清潔工將垃圾清入垃圾箱內(nèi)，由環(huán)衛(wèi)部門每天定時進(jìn)行清理，并統(tǒng)一處理。（3）施工中的機(jī)械噪聲、揚(yáng)塵、固體廢棄物的治理 施工中產(chǎn)生噪聲的裝置和設(shè)備，都采用相應(yīng)的減振和隔音措施，使噪音達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)；產(chǎn)生的揚(yáng)塵預(yù)以灑水降塵，并控制施工時間，同時建臨時圍繞，從而避免了塵土飛揚(yáng)；施工中產(chǎn)生的固體棄物由施工單位統(tǒng)一清理。項(xiàng)目建設(shè)對生態(tài)環(huán)境的影響 （1）主要污染物該項(xiàng)目建成投入使用后，污染物主要來自生活廢水、固體垃圾及附屬設(shè)備所產(chǎn)生的噪聲。項(xiàng)目區(qū)投入使用后，所排廢水均為生活污水。生活污水經(jīng)處理站處理、糞便經(jīng)沼氣池處理，污水處理后大部分用于灌溉農(nóng)田、果園，一部分用于水產(chǎn)品養(yǎng)殖，不直接外排，污水處理后能夠達(dá)到《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》( GB117 )要求。固體垃圾由項(xiàng)目區(qū)環(huán)衛(wèi)部門每天定時清除，經(jīng)統(tǒng)一處理后，可達(dá)到《般工固體廢物貯存、處置場控制標(biāo)準(zhǔn)》( GB185992001)的相關(guān)規(guī)定。噪音采用隔離措施，使其降到國家標(biāo)準(zhǔn)。 （2）建議 施工結(jié)束后，廢建材統(tǒng)一收集并及時處置。建設(shè)單位必須認(rèn)真落實(shí)“三同時”制度。加強(qiáng)環(huán)保設(shè)施的維護(hù)和保養(yǎng)，以保證環(huán)保設(shè)施的正常運(yùn)行。 （3）總結(jié) 建設(shè)單位在認(rèn)真落實(shí)各項(xiàng)措施建議的前提下，從環(huán)保角度分析，本項(xiàng)目可行，并盡快委托有權(quán)威的部門編制環(huán)境評價報(bào)告。三、生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施治理措施（1）廢水的處理 該項(xiàng)目污染物主要來源于日常污水，經(jīng)污水處理站處理后排入項(xiàng)目區(qū)的污水處理系統(tǒng)。（2）固體垃圾物處理項(xiàng)目區(qū)投入使用后，設(shè)置分類垃圾箱，清潔工將垃圾清入垃圾箱內(nèi)，由中心環(huán)衛(wèi)部門每天定時進(jìn)行清理，并統(tǒng)一處理。（3）施工中機(jī)械噪聲、揚(yáng)塵處理施工中產(chǎn)生噪音的裝置和設(shè)備，都采用相應(yīng)的減掁和隔音措施，使噪音達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)；生產(chǎn)的揚(yáng)塵預(yù)以灑水降塵，并控制施工時間。七　經(jīng)濟(jì)影響分析、經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效益或費(fèi)用效果分析該項(xiàng)目為社會事業(yè)項(xiàng)目，項(xiàng)目建設(shè)不具有壟斷特征，不涉及國家安全。項(xiàng)目建設(shè)資金全部由中心自籌解決，不涉及公共資金支出和政府投入資金，不存在政府投資補(bǔ)助和貸款貼息。項(xiàng)目占用土地按照國家和地方有關(guān)政策由建設(shè)單位購置。項(xiàng)目建設(shè)符合產(chǎn)業(yè)政策，與當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)政策不相互沖突。項(xiàng)目建設(shè)主要產(chǎn)品為托老公寓，不屬于國家控制的戰(zhàn)略性開發(fā)項(xiàng)目，不屬于運(yùn)用社會資源和自然資源較大的中外合資項(xiàng)目。根據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第三版）及《國家發(fā)展改革委關(guān)于發(fā)布項(xiàng)目申請報(bào)告通用文本的通知》（發(fā)改投資［2007]1169號）有關(guān)規(guī)定，可不進(jìn)行經(jīng)濟(jì)影響分析。一、經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效益或費(fèi)用效果分析該項(xiàng)目在分析經(jīng)濟(jì)效益和費(fèi)用效果分析時，主要依據(jù)中華人民共和國建設(shè)部、發(fā)改委二00六年七月三日發(fā)布的發(fā)改投資［2006］1325號文《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第三版）的通知中規(guī)定的關(guān)于經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效益和費(fèi)用效果分析所規(guī)定的內(nèi)容，而進(jìn)行綜合評價的。（一）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)測算的依據(jù)及方法建設(shè)規(guī)模該項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模為55780平方米。項(xiàng)目壽命期該項(xiàng)目建設(shè)期為3年，正常物業(yè)管理營運(yùn)期、財(cái)務(wù)評價期為15年。營業(yè)收入該項(xiàng)目托老公寓按65%入住率計(jì)算，托老入住費(fèi)收入為5907萬元。入住費(fèi)收入估算表序號名稱　單床收入入住人數(shù)金額（萬元）備注1營業(yè)收入2500元/月 19695907 入住率65%2營業(yè)稅及附加331 %稅金及附加按照國家稅法規(guī)定，應(yīng)交納營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加，%，應(yīng)交納稅金331萬元?？偝杀举M(fèi)用經(jīng)營總成本費(fèi)用：該項(xiàng)目年經(jīng)營總成本費(fèi)用為3882萬元。利潤總額、所得稅及稅后利潤該項(xiàng)目利潤總額為1525萬元，所得稅免除，可供分配利潤為1525萬元?！　　　　　　±麧?稅金 　 1525+0投資利稅率＝＝＝ %　　　　　　　總投資　　　 28943　　　　　　　　利潤　　　　　　　　 1525 投資利潤率＝＝　　　　　　　　總投資　　　　　　　　　 28943　　　　?。?%投資回收期：投資回收資金由公司利潤1525萬元和折舊費(fèi)1088萬元構(gòu)成，項(xiàng)目投資回收期（包括建設(shè)期3年）為 14年。（二）各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)該項(xiàng)目建成投入運(yùn)營后，稅后投資利潤率比較可行，項(xiàng)目可行。、行業(yè)影響分析懷來縣城市建設(shè)已成為城市發(fā)展的一大亮點(diǎn)，入駐懷來縣建筑市場的不僅有本地企業(yè)，同時大量外省市建筑企業(yè)已在該縣建筑行業(yè)穩(wěn)固的占據(jù)了一席之地，由于政府主管部門的正確指導(dǎo)和領(lǐng)導(dǎo)，目前已形成了行業(yè)有序競爭的良好格局，本項(xiàng)目建設(shè)不會形成壟斷。對行業(yè)內(nèi)其他建筑企業(yè)不會產(chǎn)生影響。三、區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響分析本項(xiàng)目為托老服務(wù)業(yè)建設(shè)項(xiàng)目，項(xiàng)目建設(shè)將促進(jìn)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，對推進(jìn)區(qū)域內(nèi)城市化進(jìn)程、促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展有著積極作用。項(xiàng)目建成后將改善城市形象，進(jìn)一步帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)所在城鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)和社會的發(fā)展，為當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來商機(jī)，吸引更多的投資商，對于懷來縣的招商引資及拉動經(jīng)濟(jì)增長具有深遠(yuǎn)影響。四、宏觀經(jīng)濟(jì)影響分析本項(xiàng)目投資規(guī)模大，可能會對國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生積極的影響，可能會吸引更多科技創(chuàng)新機(jī)構(gòu)、戰(zhàn)略投資機(jī)構(gòu)來當(dāng)?shù)赝顿Y建設(shè)，影響帶動能力較強(qiáng)。八　社會影響分析一、社會影響效果分析近年來，隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，中國的城市化進(jìn)程也在快速推進(jìn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國的城市化水平已經(jīng)從1990年的19% %, 并且預(yù)計(jì)到實(shí)現(xiàn)“全面小康”的 2020 年，我國城市化水平將達(dá)到 5560%, 城鎮(zhèn)居民將增長到8億至10億，加上農(nóng)村人口，大部分人口需要解決養(yǎng)老入托問題。本項(xiàng)目建成后，可容納2625名老年人，將成為綜合功能齊全、最具特色的老年活動場所之一。不但可為懷來縣老人養(yǎng)老解決一定的問題，而且還面向京津大都市養(yǎng)老的需求。這對解決社會養(yǎng)老問題作出一個示范性的樣板，用社會辦養(yǎng)的模式闖出一條新的路子，使老年人老有所養(yǎng)、老有所樂、老有所為。因此社會影響極大。二、社會適應(yīng)性分析社會養(yǎng)老問題是最重要的民生問題之一，解決好養(yǎng)老是黨和政府的一項(xiàng)重要任務(wù)。目前，全國大部分地區(qū)人均收入仍較低 ,有托老需求80% 以上屬于工薪階層，由于收入限制，工薪階層老人的托養(yǎng)的首選條件是價位問題，因此高品位的環(huán)境條件，適度的低價位的入托費(fèi)用，對廣大有托老需求的人群具有吸引力。三、社會風(fēng)險及對策分析國民經(jīng)濟(jì)近幾年的快速增長及國家進(jìn)入老齡化步伐的加快，人們對托老事業(yè)呼聲更加強(qiáng)烈，要求社會辦托老事業(yè)的積極性也空前高漲。為了避免政策風(fēng)險、融資風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險，項(xiàng)目實(shí)施單位應(yīng)主動地適應(yīng)國家產(chǎn)業(yè)政策的正面引導(dǎo)，多做市場調(diào)查，究竟以什么樣的環(huán)境、設(shè)施、居住條件,什么樣的托老條件讓工薪階層及入托老人滿意，是項(xiàng)目設(shè)立的關(guān)鍵條件，或者說越是消費(fèi)者能認(rèn)可的，風(fēng)險就越小，項(xiàng)目融資的風(fēng)險也會越小，項(xiàng)目投資的回報(bào)就越穩(wěn)定。該項(xiàng)目建成投入正常經(jīng)營后，受社會環(huán)境影響，所建設(shè)的托老中心能否為社會大眾所認(rèn)可，能否得到國家產(chǎn)業(yè)政策的支持，將直接關(guān)系到項(xiàng)目的成功與否，所以項(xiàng)目單位在更充分合理利用現(xiàn)有的資源、資金、技術(shù)、人力優(yōu)勢的前提下，向社會提供安全、舒適、便捷的托老服務(wù)設(shè)施和優(yōu)質(zhì)的服務(wù),才能避免各種不利因素造成的風(fēng)險，最終獲取更好的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境生態(tài)效益。項(xiàng)目施工中風(fēng)險分析 項(xiàng)目承辦單位雖然有豐富的組織管理經(jīng)驗(yàn)，但在施工期間可能由于多方面的原因或其他因素，出現(xiàn)了某些影響工程進(jìn)度或工程質(zhì)量的問題，致使建設(shè)期延長。由于施工隊(duì)伍具備專業(yè)資質(zhì)等級，施工力量較強(qiáng)，技術(shù)力量雄厚，即使出現(xiàn)上述問題，也能夠及時解決的。在施工中，不可預(yù)見的因素也比較多，如工程地質(zhì)結(jié)構(gòu)的變化，就得增加投資，出現(xiàn)工程超支現(xiàn)象，如果資金籌措不及時，施工單位又不愿意墊款，勢必要影響工程進(jìn)度。從目前情況來看，項(xiàng)目投資單位實(shí)力比較強(qiáng)，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，即使超支，也是可以有效解決的。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險 通貨膨脹也是影響項(xiàng)目建設(shè)的一個主要風(fēng)險，通貨膨脹可使建筑材料和人工費(fèi)超過預(yù)算，從而加大了項(xiàng)目的投資。為了避免這個風(fēng)險，通過招投標(biāo)的形式，將工程通過協(xié)議的方式，采取一次性全部承包的辦法承包給施工隊(duì)，從而避免了通貨膨脹的風(fēng)險。自然風(fēng)險自然風(fēng)險主要包括地震、自然氣候條件的變化而引起洪水等自然災(zāi)害。為了避免這種風(fēng)險，對工程進(jìn)行保險，從而減輕由自然災(zāi)害所造成的損失。四、結(jié)論及建議該項(xiàng)目符合黨的“十八大”精神，符合國家、省、市及懷來縣國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十二五”發(fā)展規(guī)劃，項(xiàng)目建成可為社會養(yǎng)老做出一定的貢獻(xiàn)。具有良好的社會效益。建設(shè)用地、建設(shè)資金有保障，各種建設(shè)手續(xù)齊全，管理有依托。建議（1）抓緊前期準(zhǔn)備工作，盡快開工；（2）積極引進(jìn)先進(jìn)管理理念、引進(jìn)先進(jìn)管理模式、引進(jìn)高素質(zhì)的員工，滿足社會養(yǎng)老需求。44