【正文】 的?！睹穹ㄍ▌t》第142條規(guī)定：“標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付之前由出賣(mài)人承擔(dān)，交付之后由買(mǎi)受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！币坏┴?cái)產(chǎn)實(shí)際交付，則風(fēng)險(xiǎn)的負(fù)擔(dān)也隨之轉(zhuǎn)移。雖然標(biāo)的物毀損滅失的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)采取交付主義，但是這個(gè)原則的背后隱藏的卻是所有權(quán)主義，因?yàn)橐话愣詷?biāo)的物交付時(shí)，所有權(quán)轉(zhuǎn)移。這種合理性體現(xiàn)在：　　第一，所有權(quán)是最完整的物權(quán)，只有所有人才對(duì)該物享有占有、使用、收益和處分的權(quán)能，才是該物的最終受益人。按照權(quán)利義務(wù)對(duì)等的原則，既然有權(quán)享受利益，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！　〉诙?，轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物所有權(quán)是買(mǎi)賣(mài)合同的主要特征和法律后果。而從根本上說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)或利益都是基于所有權(quán)而產(chǎn)生的，是所有權(quán)的法律后果，是從屬于所有權(quán)的東西。當(dāng)標(biāo)的物所有權(quán)因買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)自然也應(yīng)隨之轉(zhuǎn)移。　　第三，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的直接法律后果最終體現(xiàn)在買(mǎi)方是否仍應(yīng)按合同規(guī)定支付價(jià)金的問(wèn)題上。在買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系中，買(mǎi)方承擔(dān)價(jià)金支付義務(wù)的根據(jù)是賣(mài)方轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)。只有當(dāng)賣(mài)方按合同規(guī)定將標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買(mǎi)方后，風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任才由買(mǎi)方承擔(dān)方為合理。本案中，雙方當(dāng)事人在合同中約定，于6月10日以前，由被告至原告處取貨。如果在6月10日以前，原告將被告所需的活魚(yú)集中放置于臨近大河的水池中，因連續(xù)暴雨，致使原告的魚(yú)從水池中蹦走，這種損失主要是因?yàn)樽匀辉蛟斐傻?，那么在雙方都沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的情況下，就應(yīng)適用上述風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移規(guī)則，由所有人承擔(dān)損失，也就是說(shuō)應(yīng)由作為該批貨物的所有者的原告承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樗⑽磳Ⅳ~(yú)交付給被告，所有權(quán)并未發(fā)生移轉(zhuǎn)。然而，上述風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)的規(guī)則僅適用于雙方當(dāng)事人沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的情況。如果當(dāng)事人一方或雙方違反其應(yīng)負(fù)的義務(wù)后標(biāo)的物的毀損滅失的，風(fēng)險(xiǎn)則由違反義務(wù)方負(fù)擔(dān)。本案中，被告存在遲延取貨的責(zé)任，依據(jù)《合同法》第143條規(guī)定，因買(mǎi)受人的原因致使標(biāo)的物不能按照約定的期限交付的，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)自違反約定之日起承擔(dān)標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)。 對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)問(wèn)題，還有一個(gè)問(wèn)題也需特別注意，即在一方遲延取貨而承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的情況下，另一方是否就完全免除責(zé)任呢？依據(jù)我國(guó)《合同法》第119條規(guī)定：“當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒(méi)有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償?！痹诿穹ㄉ希瑴p輕損失是受害人應(yīng)承擔(dān)的法定義務(wù)，也就是說(shuō)在一方違約之后，雖給另一方造成了損害，但受害人依據(jù)誠(chéng)信原則或法律的規(guī)定，及時(shí)采取了合理措施，減少已經(jīng)發(fā)生的損害，如果未采取合理措施，減少損害，其本身也是有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)按照過(guò)錯(cuò)責(zé)任的要求對(duì)自己的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)責(zé)任。從廣義的違約的概念出發(fā)，受害人違反了減輕損害的義務(wù)，也構(gòu)成了違約。本案中，原告確實(shí)沒(méi)有盡到減輕損害的義務(wù)，因?yàn)樵诒┯昙磳?lái)臨或已經(jīng)來(lái)臨的情況下，應(yīng)當(dāng)及時(shí)地采取措施，如設(shè)置覆蓋網(wǎng)、放水以降低水位等各種辦法，盡量防止魚(yú)蹦走，即使這些方法不能完全避免損失，也能減輕損失。而原告未能及時(shí)采取上述措施，因此對(duì)其蒙受的全部實(shí)際損失，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)部分責(zé)任。 總之，在遇到標(biāo)的物毀損滅失的情況時(shí)，不能簡(jiǎn)單的適用風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)的一般規(guī)則，而應(yīng)當(dāng)考慮當(dāng)事人一方或雙方是否存在過(guò)錯(cuò)。唯有如此，才能真正實(shí)現(xiàn)法律的價(jià)值。論述十四： 老百姓生活中最重要的就是衣、食、住和行了，商品房買(mǎi)賣(mài)、期房銷(xiāo)售等都是與“住”有關(guān)的社會(huì)現(xiàn)象。有這樣一個(gè)事例，2002年9月10日原告強(qiáng)大集團(tuán)與被告三信房地產(chǎn)公司簽訂協(xié)議，預(yù)購(gòu)位于某市某區(qū)的“江海大廈”的辦公用房。合同規(guī)定：出賣(mài)人應(yīng)于2004年5月底前交房，若出賣(mài)人遲延交房，每遲延一天交罰款1萬(wàn)元，買(mǎi)受人遲延付款，每遲延一天交罰款1萬(wàn)元。合同第10條約定，出賣(mài)人如遇下列特殊原因可憑樓房所在地有關(guān)部門(mén)的證明文件，據(jù)實(shí)予以延期：一、不可抗力的自然災(zāi)害。二、其他非甲方所能控制的事件。合同“附錄一”還約定：三信應(yīng)于2002年底以前建成地基，2003年7月底以前完成主體工程，2003年底開(kāi)始裝修，否則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。合同簽訂后，雙方均未在有關(guān)部門(mén)辦理備案手續(xù)，但三信已辦完所有的賣(mài)房手續(xù)。2003年2月至7月，三信在施工過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)一些地下人防工程需要清除，又遭遇20多天的大雨，致使工程進(jìn)度被推遲2個(gè)月。盡管以后三信為搶工期，給施工隊(duì)以高額獎(jiǎng)金進(jìn)行鼓勵(lì)，但仍遲延一個(gè)月，直至2004年6月底才向強(qiáng)大集團(tuán)交房。強(qiáng)大集團(tuán)遂以三信遲延交房為由，向法院起訴。提出本合同沒(méi)有在有關(guān)部門(mén)備案，應(yīng)宣告無(wú)效；同時(shí)要求解除合同，并由三信房地產(chǎn)公司支付30萬(wàn)元的罰款。請(qǐng)用你所學(xué)到的法律知識(shí)談?wù)剬?duì)此問(wèn)題的看法。答題要求：1．運(yùn)用掌握的法律知識(shí)來(lái)闡述你的觀點(diǎn)和理由；2．說(shuō)理充分，邏輯嚴(yán)謹(jǐn)，語(yǔ)言流暢，表達(dá)準(zhǔn)確；3．字?jǐn)?shù)不少于800字。參考答案： 期房買(mǎi)賣(mài)、商品房銷(xiāo)售的確是生活中常遇到的現(xiàn)象，然而這種社會(huì)現(xiàn)象的背后也隱藏了很多的法律問(wèn)題。當(dāng)事人雙方在訂立的買(mǎi)賣(mài)期房的合同中如果約定了免責(zé)條款，一旦免責(zé)事由出現(xiàn)，那么另一方是否可以主張解除合同呢？合同訂立后并沒(méi)有到有關(guān)部門(mén)辦理備案手續(xù)，該合同是否會(huì)因此無(wú)效呢？ 首先，民法中有一條基本原則即意思自治，就是在民事活動(dòng)中當(dāng)事人可以根據(jù)自己的判斷去從事民事活動(dòng)，國(guó)家一般不干預(yù)當(dāng)事人的自由意志，充分尊重當(dāng)事人的選擇。其內(nèi)容包括自己行為和自己責(zé)任兩個(gè)方面。自己行為，即當(dāng)事人可以根據(jù)自己的意愿決定是否參與民事活動(dòng)，以及參與的內(nèi)容、行為方式等；自己責(zé)任，即民事主體要對(duì)自己參與的民事活動(dòng)所導(dǎo)致的結(jié)果負(fù)擔(dān)責(zé)任。本案中，原告依據(jù)自己的意愿和被告簽訂協(xié)議，并約定了協(xié)議內(nèi)容和免責(zé)條款，完全都是依靠自己的意思進(jìn)行行為。那么協(xié)議中約定的免責(zé)條款自然也約束雙方當(dāng)事人。如果被告的行為都在免責(zé)條款的范圍內(nèi)，那么原告就應(yīng)該在行為時(shí)預(yù)知風(fēng)險(xiǎn)并承擔(dān)這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)?；诖?，本案中的原告不能輕易主張解除合同。其次，原告不能輕易主張解除合同的結(jié)論，還可以依據(jù)民法中另一條重要的原則誠(chéng)信原則得出。誠(chéng)信原則要求締約時(shí)，誠(chéng)實(shí)并不欺不詐；締約后，守信用并自覺(jué)履行。本案中，三信公司對(duì)于地下有人防工程和下大雨的事件都是不能控制的。也就是說(shuō)，被告不可能通過(guò)自己的努力消除事件對(duì)工程的影響。事件發(fā)生之后，被告積極搶工期并給施工隊(duì)以高額的獎(jiǎng)勵(lì)搶回了一個(gè)月的工期。由此可見(jiàn)被告采取了措施減輕了損害，其行為是符合誠(chéng)實(shí)信用原則的。最后，房屋買(mǎi)賣(mài)必然會(huì)涉及到合同的成立和生效問(wèn)題。建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條規(guī)定，商品房預(yù)售，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)。由此，商品房預(yù)售合同是一種要式合同，即不僅應(yīng)以書(shū)面方式訂立，而且必須辦理登記備案手續(xù)。對(duì)于這種登記備案的效力，我們可以從兩個(gè)方面進(jìn)行分析：首先，由于預(yù)售合同訂立后還不能立即交付商品房，也不能辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，因此預(yù)售登記備案，并不是任何確定產(chǎn)權(quán)變更的登記備案；其次，依據(jù)合同法的規(guī)定及相關(guān)法理，只有法律明確規(guī)定登記是合同生效要件的，當(dāng)事人沒(méi)有履行登記順序，合同才不生效。否則，即使當(dāng)事人沒(méi)有對(duì)合同進(jìn)行登記的，合同的效力也不受影響。本案中，被告辦理了各種法律手續(xù)，其出賣(mài)期房本身是合法的。依據(jù)上述建設(shè)部的規(guī)定，登記并不是商品房預(yù)售合同的生效要件，當(dāng)事人沒(méi)有登記的，并不能因此影響預(yù)售合同的效力。論述十五： 擁有所有權(quán)是處分財(cái)產(chǎn)的權(quán)利基礎(chǔ)。當(dāng)所有權(quán)被確認(rèn)無(wú)效之后，應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定在所有權(quán)被確認(rèn)無(wú)效之前所進(jìn)行的法律行為的效力呢？比如，在此之前所簽訂的抵押合同是否繼續(xù)有效呢？我們來(lái)看一個(gè)生活中的例子： 甲公司于2002年向慶元房地產(chǎn)公司購(gòu)買(mǎi)了第一、第二第四共三層商務(wù)辦公樓并支付房款210萬(wàn)元。2003年8月，甲公司與乙公司商定，以150萬(wàn)的價(jià)格將其中的第一層和第四層兩層商務(wù)辦公樓賣(mài)給乙公司。乙公司即于2003年9月到12月分期向甲公司付清了全部購(gòu)房款。2003年11月慶元房地產(chǎn)公司應(yīng)甲公司的要求開(kāi)出購(gòu)房時(shí)間為2003年9月、購(gòu)房單位為乙公司的第112號(hào)購(gòu)買(mǎi)第一、四層商務(wù)樓的購(gòu)房發(fā)票。但2003年12月甲公司卻以第112號(hào)購(gòu)房發(fā)票遺失為理由要求該房地產(chǎn)公司重新開(kāi)出第117號(hào)購(gòu)房發(fā)票，并將購(gòu)房人全部改為甲公司，甲據(jù)此發(fā)票取得了該第一、四層商務(wù)樓的所有權(quán)證。2004年2月初，甲公司因經(jīng)營(yíng)需要向中國(guó)某銀行T市分行借款180萬(wàn)元，以上述的第一、四層商務(wù)樓作為抵押，并到T市房產(chǎn)管理局產(chǎn)權(quán)監(jiān)管處辦理了房產(chǎn)抵押登記手續(xù)。后因甲公司到期不能歸還本息，T市的該銀行遂以甲公司為被告以借款合同糾紛為由提起訴訟，要求甲公司歸還本息，并主張對(duì)該兩層商務(wù)樓行使抵押權(quán)。乙公司獲知該消息后，也向法院提起了行政訴訟，請(qǐng)求法院判令撤銷(xiāo)T市房產(chǎn)管理局于2003年12月向甲公司頒發(fā)的房屋所有權(quán)證；請(qǐng)求判令T市房產(chǎn)管理局向其核發(fā)第一和第四兩層商務(wù)樓的所有權(quán)證。法院終審判決認(rèn)定：第一、四層商務(wù)樓為乙公司所購(gòu)；甲公司以欺騙方式將該房銷(xiāo)售發(fā)票改在自己名下，并以此為根據(jù)騙領(lǐng)房屋所有權(quán)證屬實(shí)，該房屋所有權(quán)證侵犯了乙公司財(cái)產(chǎn)權(quán)。據(jù)此作出行政判決：撤銷(xiāo)T市房產(chǎn)管理局2003年12月核發(fā)給甲公司的三層商務(wù)樓的房屋所有權(quán)證，T市房產(chǎn)管理局在判決生效之日起60個(gè)工作日內(nèi)履行向乙公司核發(fā)兩層房屋的所有權(quán)證的具體行政行為。但是對(duì)于銀行是否享有抵押權(quán)的問(wèn)題，合議庭法官卻產(chǎn)生了不同的理解。請(qǐng)你結(jié)合自己所學(xué)的法律知識(shí)談?wù)剬?duì)該問(wèn)題的看法。答題要求：1．運(yùn)用掌握的法律知識(shí)來(lái)闡述你的觀點(diǎn)和理由；2．說(shuō)理充分，邏輯嚴(yán)謹(jǐn)，語(yǔ)言流暢，表達(dá)準(zhǔn)確；3．字?jǐn)?shù)不少于800字。參考答案：本案中，甲公司以欺詐的手段取得了應(yīng)屬于乙公司所有的第一、四層商務(wù)樓的所有權(quán)證，并且又以該兩層房屋作為抵押物與銀行簽訂了抵押合同。后經(jīng)法院判決撤銷(xiāo)了該房屋所有權(quán)證。在當(dāng)事人以自己無(wú)處分權(quán)的房屋作為標(biāo)的物與銀行簽訂了抵押合同，該抵押合同是否有效是應(yīng)當(dāng)關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題。對(duì)于這一問(wèn)題的解決，涉及到物權(quán)變動(dòng)的公示公信原則和保護(hù)善意第三人的法律理念問(wèn)題。首先，公示原則是指物權(quán)變動(dòng)行為須以法定公示方法進(jìn)行才能生效的原則。公示原則要求當(dāng)事人依法定方式向社會(huì)公眾公開(kāi)其物權(quán)變動(dòng)，以明確何人取得物權(quán)，何人喪失物權(quán)，否則不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。之所以要確立物權(quán)的公示制度，原因主要有兩點(diǎn)：一是因?yàn)槲餀?quán)是排他性財(cái)產(chǎn)權(quán)，即一物之上不能有兩個(gè)或兩個(gè)以上互不相容的物權(quán)。例如一物之上若已經(jīng)成立一所有權(quán)，則不能再成立另一所有權(quán)。正因?yàn)槲餀?quán)具有排他性，倘若外界無(wú)法知悉物權(quán)變動(dòng)情況，則容易導(dǎo)致第三人遭受損害。二是因?yàn)槲餀?quán)是對(duì)世權(quán)，其義務(wù)人是不特定的任何人。物權(quán)的變動(dòng)不僅僅是權(quán)利人個(gè)人的事，對(duì)于廣大的社會(huì)公眾來(lái)說(shuō)，也都發(fā)生權(quán)利義務(wù)變動(dòng)的后果。物權(quán)人只有以公開(kāi)的方式將變動(dòng)事實(shí)告知社會(huì)公眾，才能使物權(quán)變動(dòng)產(chǎn)生效力。物權(quán)公示的功能在于給社會(huì)公眾一個(gè)判斷標(biāo)準(zhǔn)，即沒(méi)有公示就沒(méi)有物權(quán)變動(dòng)，以此判定物權(quán)歸屬，以維護(hù)交易安全。物權(quán)公示的方法，因動(dòng)產(chǎn)物權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)而有所不同：動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以交付為公示，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記為公示。其次，公信原則是指賦予公示以一定范圍的可信性效力的原則。即若物權(quán)變動(dòng)公示的，即使公示與實(shí)際權(quán)利關(guān)系不一致，標(biāo)的物出讓人事實(shí)上無(wú)處分權(quán)，善意受讓人基于對(duì)公示的信賴(lài)，仍能取得物權(quán)。公信原則確立的目的在于保護(hù)以公示方式取得物權(quán)的善意第三人，從而維護(hù)正常的交易秩序。物權(quán)變動(dòng)關(guān)系是社會(huì)生活中最普遍的財(cái)產(chǎn)關(guān)系，是商品交換正常進(jìn)行的基石，每天都要發(fā)生大量的物權(quán)變動(dòng)，要求受讓人對(duì)出讓人的處分權(quán)進(jìn)行周密詳盡的了解是不現(xiàn)實(shí)的。因此法律確立了物權(quán)公示制度，并賦予其公信力，凡是按法定公示方式轉(zhuǎn)讓物權(quán)的，善意受讓人基于對(duì)公示的信賴(lài)，當(dāng)然應(yīng)取得物權(quán)。若連法定的公示方式都無(wú)法保障善意受讓人取得物權(quán)，則社會(huì)經(jīng)濟(jì)就失去了基本的法律保障，無(wú)法正常進(jìn)行。 最后，公示公信原則的價(jià)值理念之一在于保護(hù)善意第三人（這里只涉及登記制度對(duì)第三人的保護(hù)問(wèn)題）。公示原則與公信原則相輔相成，公示原則以公示與否來(lái)確定權(quán)利的歸屬，公信原則賦予公示以公信力，保護(hù)信賴(lài)公示的善意第三人。登記由于是由國(guó)家機(jī)關(guān)主持進(jìn)行，經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的程序，具有文字記載，通常情況下可信程度較高，能真正地反映權(quán)利歸屬。因此法律規(guī)定對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)這些價(jià)值較高、較為重要的財(cái)產(chǎn)的權(quán)利變動(dòng)必須在國(guó)家機(jī)關(guān)進(jìn)行登記，以便于社會(huì)公眾查閱。善意第三人基于對(duì)登記的信賴(lài)，有理由相信登記簿上記載的權(quán)利人就是真正的權(quán)利人。但是無(wú)論現(xiàn)代登記制度多么完善，仍不能完全避免登記內(nèi)容與實(shí)際權(quán)利關(guān)系不一致的情況(本案就是一例)，這就需要賦予登記以公信力，以保護(hù)善意第三人。當(dāng)然，登記的公信力不是無(wú)限的，它僅保護(hù)善意且無(wú)過(guò)失的第三人，即只有在第三人不知登記有錯(cuò)誤且對(duì)此無(wú)過(guò)失的情況下，才受登記公信力之保護(hù)。本案中，甲公司雖然不是真正的權(quán)利人，但它取得了第一、四層商務(wù)樓的所有權(quán)證，根據(jù)物權(quán)的公示公信原則，善意第三人銀行與甲公司以該兩層房屋作為抵押物簽訂的抵押合同應(yīng)當(dāng)是有效的，善意第三人的利益應(yīng)當(dāng)?shù)玫奖Ｗo(hù)。在這種情況下，實(shí)際權(quán)利人乙公司雖然可能喪失物權(quán)，但它可以通過(guò)其他途徑保護(hù)自己的合法權(quán)益，比如要求無(wú)權(quán)處分人賠償損失，在登記機(jī)關(guān)有過(guò)錯(cuò)時(shí)，要求登記機(jī)關(guān)賠償損失等?？傊餀?quán)變動(dòng)的公示公信原則是社會(huì)交易穩(wěn)定健康發(fā)展的法律保障，其效力應(yīng)當(dāng)予以維護(hù)。億則司法研究中心 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