【導讀】主管部門批準后申報。一定的配套供應能力。六、工程（小區(qū)）應在2—3年內建設完成。主要為侏羅系上統(tǒng)高塢組的火山碎屑巖類，以及第四系地層組成。范》，可以不進行液化判別，根據地區(qū)資料及鉆探揭露，該地下水對砼結構及鋼筋砼結構中的鋼筋無腐蝕性。設置雙向車道以及專用人行道，且車流量較少，路況良好。綠化較好；隔雙港路東北向為漁岙新居——自建多層“立地棟”住宅，供電：兩路高壓10KV從地塊北面的雙港路引入。固體垃圾，地下層設備運行的噪聲等污染。本項目住宅性能定為高檔居住區(qū)。彰顯高品位物業(yè)主體形象。為，建筑密度≤20%，綠化率達%，主要技術指標均具有先進性。時具有一定的超前性和使用彈性。小區(qū)內安排了二室二廳、三室二廳、

　　

【正文】 鬧中取靜，歸屬感強，鄰里交往密切，具有安全感和親切感的優(yōu)點。小區(qū)建筑在空間關系上高低錯落，建筑輪廓線起伏跌蕩。小區(qū)空間區(qū)域內建筑形態(tài)點、線結合，分別由層數(shù)高低不同的獨立式、單元式住宅單元自 由穿插組合，在保證日照間距的 中國最大管理資源中心 第 34 頁 共 58 頁 條件下，形成大小變化、形狀各異的空間形態(tài)，居住區(qū)內景觀活潑優(yōu)美。住宅群體的精心組合安排圍合而成不同形式與主題的廣場。 住區(qū)環(huán)境 —— 創(chuàng)造健康的生態(tài)人居環(huán)境。 現(xiàn)代化的居住區(qū)建設，已不再是簡單的水泥、磚墻的堆砌，它還包括環(huán)境、綠化、配套、物業(yè)管理等多方面。小區(qū)內的綠化，不僅從美學角度出發(fā)，而且還從改善人們的居住小氣候這一觀念著手，強調綠色植物和水體等自然因素對改善環(huán)境質量的生態(tài)作用，居住區(qū)內綠化面積大，硬質地面面積少，并增加了區(qū)內的垂直綠化，充分發(fā)揮和水體遮蔭減塵等功能，創(chuàng)造出人 與自然溝通的綠色空間。居住區(qū)內規(guī)劃有較多開敞的自然空間，建筑與建筑之間留有合適的距離，使每個住宅都能享受到陽光、空氣和綠化。小區(qū)內建筑、小品與園林綠化有機結合，滿足居民對環(huán)境的行為、心理需求，全面細致地考慮居民的各類生活活動，并為之提供適宜便利的活動場所，同時，使環(huán)境具有領域感和可識別性。 道路與交通 —— 構架清晰、人車分流。 小區(qū)內道路系統(tǒng)構架清晰，分級明確，同時滿足消防、救護等要求。為適應汽車交通日益增多的趨勢，本規(guī)劃組織了小區(qū)內的人車分流交通體系，以環(huán)路與盡端式道路，將停車與綠化相結合，在中部將戶外 綠化環(huán)境與步行系統(tǒng)相結合，使小區(qū)中央綠地空間成為步行景觀區(qū)域，為居民提供更便捷、舒適、安全、美觀的戶外活動空間。 景觀系統(tǒng) —— 節(jié)點與軸線。 小區(qū)結合建筑空間系統(tǒng)設計了完整的景觀系統(tǒng)。 景觀軸線：小區(qū)景觀設計以空間組織的四維框架設計了完整的 中國最大管理資源中心 第 35 頁 共 58 頁 景觀系統(tǒng)。 小區(qū)主要出入口與中心綠地構成的主要景觀軸線布置了入口廣場、公共綠地等景觀構成要素，獨特的會所造型、大面積的綠地、水面、聯(lián)廊式花架、亭子、雕塑與建筑群體串接為步移景異的東西向景觀線。居民在各種視角可以領略地勢起伏的草地、觀賞草坪、疏密相間的叢林、蜿蜒 曲折的水體駁岸以及幽靜的林間小道等景致。 動態(tài)的景觀軸線：小區(qū)結合動態(tài)步行的流線，即圍繞中心水面及會所、建筑等設計的橢圓形游人步道，使居民在行進中切實感受到步移景異的空間效果，享受全方位的視覺景象。 景觀節(jié)點：小區(qū)內設計了內容豐富、形式不同的景觀節(jié)點。 小區(qū)入口的現(xiàn)代風格的廣場與現(xiàn)代的景觀小品相互映襯；小區(qū)內園藝、雕塑、小品、自由的綠化構成獨特的園林景象；小區(qū)中心的綠地廣場與會所、水體成為小區(qū)景觀節(jié)點系統(tǒng)的高潮之所在。 廣場：小區(qū)內流暢的曲線形建筑圍合成氣氛生動的廣場，廣場與建筑布局充滿 動感，空間走勢如行云流水，一氣呵成。廣場園林中設水池、噴泉、雕塑、山石、小品，濃蔭疊翠、鳥語花香，為居民的生活提供一個愜意的空間環(huán)境。 建筑系統(tǒng) —— 以現(xiàn)代居住行為為核心。 住宅群體布置與空間組織與住宅設計相結合，進行一體化設計，成為有機整體，提高住宅群落的功能與環(huán)境質量。 戶型設計從居住活動的客觀規(guī)律出發(fā)，力求科學、合理、細致，同時具有一定的超前性和使用彈性。小區(qū)內安排了二室二廳、三室二廳、 中國最大管理資源中心 第 36 頁 共 58 頁 四室二廳、復式住宅等不同規(guī)格的住宅戶型，設計參考了國家康居示范小區(qū)的設計標準，戶戶朝南、廳堂四正、戶內功能齊全，絕 大多數(shù)戶型都對室內玄關、儲藏、工作空間、空調器的位置等作了充分的考慮。戶內以廳為中心，廳和主要臥室全部朝南，光線充足。 設計以下沉式空中花園為主題，強調住宅個性化設計，使每個居住單元都具有“亮點”和“親和力”，主要強調住宅細節(jié)的感染力，如： 180186。景觀書房、陽關全景下沉式 SPA、全景客廳、全景餐廳、全景臥室等設計手法，彰顯小區(qū)的高尚品質特征。 建筑造型設計 —— 只有具有與價值相關聯(lián)的美感才是永恒的、有品位的美感，這也是一些建筑永不過時的原因。 建筑造型設計注重塑造群體形態(tài)的可識別性，通過群體空間組合體現(xiàn)整 體造型藝術美，整體輪廓跌蕩起伏，形成通暢的視覺通道。小區(qū)成為整個玉環(huán)縣新的建筑景觀標識點。 設計重點表現(xiàn)以下主題： ● 古典 高雅、卓而不凡的氣質，外墻采用沉穩(wěn)的石材和類似質感的仿真石涂料來彰顯貴族般的莊重典雅。 嚴謹、反復推敲形體比例，門窗尺寸、豎向、水平劃分、石材拼縫、收頭都使建筑無論從遠觀（城市區(qū)域性）到近在咫尺的品位都具有豐富的美感。 ●現(xiàn)代 運用現(xiàn)代的功能與外觀、現(xiàn)代的材料及技術來實現(xiàn)建筑的美感。豎 中國最大管理資源中心 第 37 頁 共 58 頁 向采用玻璃窗，使臥室形成 270186。全方位景觀線。 ●價值 采用最具有質感的材料，使具有美感的形式在價值上 得到保證與體現(xiàn)，是建筑超脫于一切而持久具有魅力的靈魂所在。 ●細部 恰到好處的細部，使立面整體大氣，又使建筑富有表現(xiàn)力。 ●功能性 對攻能性的尊重，每種手法的運用和局部的處理，都兼顧了可行性和功能上的均好性，以最大化完善功能，協(xié)調處理造型和功能間的關系。 ●價值感 采用四玻坡屋面來顯示尊貴的品位和成熟氣質。 ●材料 基座部分采用石材，墻體部分采用仿真石涂料，運用色彩的搭配、材料的劃分來恰如其分的表達構思，體現(xiàn)其應有的價值。 ●形式 運用曲與直、剛與柔的對比來強烈表達主題，使之具有古典的豐美與現(xiàn)代建筑的實質功 能。 智能化系統(tǒng) 安保智能化系統(tǒng) ①小區(qū)周界報警及預防跨跳系統(tǒng)。 ②小區(qū)主要道路電子巡更系統(tǒng)。 ③小區(qū)主要出、入口閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)。 中國最大管理資源中心 第 38 頁 共 58 頁 ④樓戶入口 IC 卡彩色可視對講系統(tǒng)。 ⑤每戶緊急求助報警系統(tǒng)。 樓宇智能化系統(tǒng) ①水、電、氣三表出戶。 ②閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)。 ③防火、防盜自動報警系統(tǒng)。 ④小區(qū)背景音樂。 ⑤主臥室設緊急報警呼叫按鈕。 1結構設計 本規(guī)劃住宅區(qū)主要由 11 層小高層住宅和 1 16 層高層住宅和聯(lián)體排屋以及與之配套的會所和沿街商業(yè)門面組成，其中分布大型地下車庫兩座。 本工程場 區(qū)抗震設防烈度為 6 度，設計基本地震加速度值為 ，設計地震分組為第一組，本工程按 6度抗震計算和構造設防。 本工程 1 16 層各幢高層住宅擬采用剪力墻加井筒結構， 11 層小高層住宅擬采用短肢剪力墻結構，毗連高層住宅會所、商業(yè)門面房局部采用框架結構，聯(lián)體排屋擬采用異型柱框架結構，所有建筑結構全現(xiàn)澆。地下車庫采用框架板結構。 高層住宅、小高層住宅基礎設計擬采用裝機加承臺筏板，樁型待定。排屋擬采用天然地基基礎或復合地基基礎，獨建地下車庫擬采用獨立擴展加抗拔樁筏板基礎，視車庫埋深和建筑使用要求，采用樁基或梁筏基礎 。 中國最大管理資源中心 第 39 頁 共 58 頁 大型地下車庫平面尺寸已超過規(guī)范，但考慮使用要求采用超長無縫設計。為防止溫差和收縮裂縫，須在地下室適當部位滯后澆筑，控制水化熱，混凝土內摻加外加濟以及采取相應施工措施防止混凝土開裂。 平面尺寸超長的單幢住宅，地下室為整體式，上部結構在適當部位按規(guī)范要求設置伸縮縫，兼抗震縫。 建筑物外墻采用粘土多孔磚，內部采用加氣混凝土（或采用當?shù)爻Ｓ幂p質材料）。 1給、排水系統(tǒng) 生活給水系統(tǒng) 生活消防水源由市政管網分兩路引入，引入管徑為 DN150，在小區(qū)內形成環(huán)狀。為確?！皻W洲花園” 21 幢單體建筑第五立面 的美觀，解決自來水管網停水帶來的生活憂慮，小區(qū)在內環(huán)西路南端東側香榭麗景觀大道的部分綠地下增設 3000 立方米地下循環(huán)蓄水池，住戶全部采用 24 小時循環(huán)變頻供水。另外在每戶衛(wèi)生間屋頂設置水箱，公寓樓每戶貯量 m3～ ，連體排屋每戶貯藏 1 m3。 排水系統(tǒng) 小區(qū)內實行雨、污水分流的排水體制。室內污、廢水分流制，污水排至室外后進入化糞池處理后排入市政污水管道。每個消防電梯下設置集水坑，集水坑中設置潛水泵兩臺。為防止排水管的噪聲問題，選用具有緩沖降噪的管材。空調室外機排水采用專門的排水位置。 雨水收集系統(tǒng) 為利用雨水資源，本設計采用雨水收集設施，由小區(qū)地面的雨水井， 中國最大管理資源中心 第 40 頁 共 58 頁 通過暗管將雨水排至小區(qū)的雨水沉淀池，上清水至小區(qū)內的中水系統(tǒng)，進行再利用。 第三章 市場預測 一、當?shù)亟洕鸂顩r和住宅需求預測 玉環(huán)縣位列全國百強縣第 29位、 20xx年國民生產總值 。人均國民生產總值 29662 元。是浙江省少有的富?？h之一，經濟十分發(fā)達。 近一年來政府拍賣住宅用地僅 4 畝、僅 4 個項目上市供應。供應數(shù)量約 63000平方、 450戶，幾乎每個新開個案都受到哄搶，玉環(huán)公園旁新開高屋更是創(chuàng)造出今年 5月 拍下地塊。 6月即在圖紙上完成全部 170 套的銷售奇跡。 目前玉環(huán)市場上供應的產品在房型；立面小區(qū)綠化及物業(yè)管理等多方面存在不足。處在房地產開發(fā)非常低級階段，但為本項目的產品突破留有很大空間。 目前為止，本項目是玉環(huán)新推出最大一宗地塊，由于縣城多山少地，可開發(fā)用地少，本地塊屬于玉環(huán)絕板地塊，政府部門十分重視，希望其成為城市標志性的高檔小區(qū)。 二、銷售對象定位及住宅性能等級 根據市場調研資料顯示，家庭年收入 10萬元以上的占近 52%,年收入 中國最大管理資源中心 第 41 頁 共 58 頁 20萬元以上的占 9%，相對本項目來講，社區(qū)品位較高，高質素物業(yè)、高價位物業(yè)必須充分吸引這部分高收入消費群體。其次是玉環(huán)老城區(qū)及農村富裕農民。玉環(huán)老城區(qū)是起步較早的商品集散地和重要交易場所，私房出租收入相當可觀，靠租金而成為 100 萬元戶比比皆是。玉環(huán)周邊農村民經商辦廠，頗具實力，要求進城愿望強烈，再次是外地出往商將近10 萬經濟戶。經過多年的努力，積累了較為殷實的資本，希望在縣里擁有一套滿意高檔的住宅。最后是擬更新?lián)Q代及其他消費者。 本項目住宅性能等級定位為高檔。歐州花園高尚住宅區(qū)將遵循“人與自然和諧相處”這一主題，精心構建，從規(guī)劃設計、施工材料、安全、景觀、環(huán)保、智能、物業(yè) 等每個環(huán)節(jié)都體現(xiàn)以人為本，融合自然的指導思相，嚴格按照康居示范工程標準實施，強調綜合環(huán)境和居住生活方式協(xié)調，注重消費者人際、精神和心理的需求和溝通，彰顯高品位物業(yè)主體形象。 歐洲花園建筑設計極具人性化，框架剪力墻結構布局自由組合。戶型方正實用，空中花園、大陽臺、大凸窗；戶型南北朝向，保證通風采光的足夠性，特別是空中花園設計，更是玉環(huán)住宅小區(qū)的開山之作，顯現(xiàn)尊貴和大氣。低容積率、低密度、高綠化率，南北間距從 40 米到 200米不等，噴泉廣場、庭園，各具私密性，顯示豪宅風范。人車分流，確保了園林景觀的寧靜和雅致。智 能化及高標準的配套設施，極力為都市精英打造舒適的家。 第四章 總體規(guī)劃 中國最大管理資源中心 第 42 頁 共 58 頁 一、控制性規(guī)劃要點 地塊面積： 117648平方米； 用地性質：居住用地（沿雙港路可兼容商業(yè)用地）； 容積率≤ ； 建筑密度≤ 20%； 綠地率≥ 35%； 在雙港路設置港灣式停車點一處，區(qū)內停車車位按每戶 汽車以上配建，商業(yè)按每一百平方米 輛小汽車以上配建，停車位盡量考慮地下或半地下停車，內環(huán)西路向南延伸應考慮視線對景。 建筑退界：西面建筑外墻要求退離出讓紅線 8米，背面建筑外墻退離出讓紅線 7 米，沿雙港路建筑外墻退離出讓紅線最少不得