【導(dǎo)讀】山群島，西連寧紹平原，南接北侖港，北瀕杭州灣，與上海一衣帶水。鎮(zhèn)海就是我國對外交往的重要口岸，素有“浙東門戶”之稱。隨著杭州灣跨海大。橋和舟山連島大橋的陸續(xù)建成，鎮(zhèn)海將徹底改變交通末梢的現(xiàn)狀，成為西聯(lián)寧波，北通上海，東鄰舟山的重要交通節(jié)點。形象和居住環(huán)境的改造提升。本案所處的鎮(zhèn)海新城更是未來區(qū)域重點規(guī)劃發(fā)展方向。規(guī)模：用地面積約630公頃，規(guī)劃人口約25萬人。大學(xué)科教區(qū)、科技孵化園、寧波幫博物館、北部休閑大本營、生態(tài)綠化區(qū)等。項目所在鎮(zhèn)海新城南區(qū)規(guī)劃成為文化休閑性氛圍區(qū)，規(guī)劃居住人口15萬。對于寧波六大中心城區(qū)之一的鎮(zhèn)海，提出構(gòu)筑“兩中心、一。鎮(zhèn)海發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)提供了得天獨(dú)厚的外部環(huán)境?，F(xiàn)階段，鎮(zhèn)海已經(jīng)形成了以液。2020年外貿(mào)出口保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢。全年鎮(zhèn)海區(qū)出口發(fā)展平穩(wěn)，累計出口。鎮(zhèn)海籍的港澳臺同胞、海外。具寧波其他區(qū)域較難抗衡的人文和文脈資源。

　　

【正文】 入期 銷售引導(dǎo)期 開盤熱銷期 事件營銷戰(zhàn)術(shù) —— 針對不同的節(jié)點，展開不同的節(jié)點引爆?；顒訝I銷是商業(yè)地產(chǎn)最突出營銷手段之一，利用活動方式更好的聯(lián)系目標(biāo)群體，進(jìn)行口碑傳播，有效促進(jìn)招商銷售順利進(jìn)行。 營銷核心 活動營銷 營銷戰(zhàn)術(shù) 參觀蕪湖國際商博城 邀甬城行業(yè)龍頭企業(yè)、意向經(jīng)銷商、堅定入駐信心 執(zhí)行方式 —— 核心節(jié)點類活動：奠基儀式、開業(yè)慶典等 —— 銷售節(jié)點類活動：認(rèn)籌、開盤、招商啟動、節(jié)日促銷等 —— 項目展示類活動：品鑒會、招商大會等 —— 關(guān)系維持類活動：答謝酒會、老客戶溫暖活動等 聚合發(fā)展 共榮共贏 —— 瑞豐國際商貿(mào)城巡回推介活動 宣傳主張 —— 瑞豐國際商貿(mào)城 游蕪湖 品博覽城繁榮盛況 —— 瑞豐國際商貿(mào)城招商大會盛啟 瑞豐國際商貿(mào)城招商大會 行業(yè)龍頭企業(yè)的成功入駐，帶動其他經(jīng)營戶的跟進(jìn) 概念營銷 事件營銷 活動營銷 文本營銷 定向營銷 網(wǎng)絡(luò)營銷 體驗營銷 營銷推廣戰(zhàn)術(shù) 瑞豐國際商貿(mào)城招商大會 活動營銷戰(zhàn)術(shù) 圖片替換 —— 通過針對不同等級客戶群體、針對不同營銷節(jié)點出 版不同主題的文本手冊，形成和客戶之間聯(lián)系的橋梁和紐帶，更直接的將項目價值、賣點、信息傳遞給目標(biāo)客群。 營銷核心 文本營銷 營銷戰(zhàn)術(shù) 寧波五金家居市場協(xié)會、寧波工商聯(lián)五金家居市場協(xié)會、等關(guān)聯(lián)協(xié)會定期直郵投放項目價值手冊、項目推介手冊 執(zhí)行方式 —— 精品樓書、投資手冊、招商手冊目標(biāo)商戶直投 —— 項目價值手冊、項目推介手冊行業(yè)協(xié)會、商會郵遞 —— 各類手冊主題不同、表現(xiàn)訴求有別，針對性投放 寧波本地龍頭商戶、品牌大戶以大客戶手冊、招商手冊投遞為主；一般經(jīng)營散戶以 DM 折頁投遞為主（分區(qū)到人、地毯式掃描、定期派發(fā)）； 宣傳主張 —— 瑞豐國際商貿(mào)城樓書、招商手冊 —— 瑞豐國際商貿(mào)城折頁、海報 寧波鎮(zhèn)海本地投資團(tuán)體以及投資散戶以投資者以樓書、商鋪投資手冊為主 概念營銷 事件營銷 活動營銷 文本營銷 定向營銷 網(wǎng)絡(luò)營銷 體驗營銷 營銷推廣戰(zhàn)術(shù) 大客戶手冊 DM 折頁 商鋪投資手冊 瑞豐國際商貿(mào)城 文本營銷戰(zhàn)術(shù) —— 根據(jù)目標(biāo)商戶及競爭對手具體分布，實施定點、定向攔截策略，針對性營銷；利用定點的戶外媒體、定向的巡展路演等手段，精準(zhǔn)鎖定。 營銷核心 定向營銷 營銷戰(zhàn)術(shù) 329 國道、寧穿路五交化市場等戶外高炮 高速戶外 寧波地區(qū)各專業(yè)市 場集中區(qū)域戶外 執(zhí)行方式 —— 定向攔截策略：戶外高炮、車體等方式鎖定要點通路 —— 定向搜尋策略：短信、特色 DM 針對郵寄派發(fā) —— 定向巡展策略：對城市重要節(jié)點火車站、天一廣場進(jìn)行路演活動， 寧波區(qū)域客車車體廣告（建議 54 390、 388 路 宣傳主張 —— 戶外廣告 —— 車體廣告 寧波各專業(yè)市場經(jīng)營戶的海報派發(fā)、鎮(zhèn)海、江東、高新區(qū)等社區(qū)、辦公樓的定點寄發(fā)。 概念營銷 事件營銷 活動營銷 文本營銷 定向營銷 網(wǎng)絡(luò)營銷 體驗營銷 營銷推廣戰(zhàn)術(shù) 定向營銷戰(zhàn)術(shù)（戶外高炮、大型廣告牌、 LED） 寧波常洪隧道收費(fèi)站頂寧波出 江北面 寧波東出口三面翻高炮 興寧橋東大型戶外廣告 鄞州萬達(dá) LED 大屏幕 定向營銷戰(zhàn)術(shù)（公交車身、公交候車亭等） 寧波公交候車亭 寧波公交站牌廣告 寧波公交車身廣告 大型停車庫門頭廣告 —— 充分利用網(wǎng)絡(luò)資源不同于傳統(tǒng)媒介的宣傳方式，營銷本項目。通過網(wǎng)絡(luò)的無地域性，讓瑞豐國際商貿(mào)城廣為人知，既有社會大眾，也有行業(yè)內(nèi)特定人群。 營銷核心 網(wǎng)絡(luò)營銷 營銷戰(zhàn)術(shù) 區(qū)域門戶類網(wǎng)絡(luò)營銷：通過配合大型互動活動在網(wǎng)絡(luò)上開展調(diào)查、征集、評選等一系列活動 執(zhí)行方式 —— 企業(yè)自身網(wǎng)絡(luò)：企業(yè)網(wǎng)站及未來的電子商城 —— 區(qū)域網(wǎng)絡(luò)媒體：浙 江、寧波等各類門戶、地產(chǎn)類網(wǎng)絡(luò) —— 專業(yè)類型網(wǎng)絡(luò)：五金機(jī)電、家居建材類等與項目關(guān)聯(lián)的網(wǎng)絡(luò)資源； 在專業(yè)類網(wǎng)絡(luò)資源中的整合營銷，軟文、價值解讀、營銷動態(tài)等 宣傳主張 —— 根據(jù)項目具體需要，整合網(wǎng)絡(luò)媒體資源 —— 利用一些創(chuàng)新網(wǎng)絡(luò)營銷方式，突出項目特點 寧波地產(chǎn)類網(wǎng)絡(luò)媒體的綜合運(yùn)用（寧波搜房網(wǎng)、寧波愛家網(wǎng)、寧波焦點網(wǎng)） 概念營銷 事件營銷 活動營銷 文本營銷 定向營銷 網(wǎng)絡(luò)營銷 體驗營銷 營銷推廣戰(zhàn)術(shù) 網(wǎng)絡(luò)營銷戰(zhàn)術(shù) 寧波搜房網(wǎng)，本地房產(chǎn)類最大、最全的網(wǎng)站 寧波愛家網(wǎng)，本地新銳網(wǎng)站，團(tuán)隊來自寧波焦點網(wǎng) 東方熱線房產(chǎn) ，本地最大人氣網(wǎng)站，房產(chǎn)類訪問量較高 焦點寧波網(wǎng)，影響力呈下降趨勢 —— 通過項目現(xiàn)場體驗，增強(qiáng)目標(biāo)商戶對本項目的進(jìn)駐信心與投資者的購買欲望，進(jìn)一步增加口碑效應(yīng)。 營銷核心 體驗營銷 營銷戰(zhàn)術(shù) 對招商營銷中心形象包裝、功能配套、創(chuàng)意打造等等 執(zhí)行方式 —— 招商營銷中心體驗：現(xiàn)場認(rèn)知瑞豐國際商貿(mào)城項目，從企業(yè)開發(fā)實力、企業(yè)形象、項目定位、整體規(guī)劃、招商政策、發(fā)展前景等等 與核心營銷節(jié)點活動的有效配合 宣傳主張 —— 招商營銷中心總體布局、形象包裝等 —— 營銷現(xiàn)場的創(chuàng)意體驗等 先期進(jìn)駐的龍頭大店、品牌店也是樣板 概 念營銷 事件營銷 活動營銷 文本營銷 定向營銷 網(wǎng)絡(luò)營銷 體驗營銷 營銷推廣戰(zhàn)術(shù) 客戶進(jìn)入營銷招商中心的第一站，通過形象、高調(diào)的 3D 影視片傳達(dá)項目的形象調(diào)性及品質(zhì)，影視的渲染較易令客戶接受項目的特質(zhì)，便于后期銷售招商人員的解說和引導(dǎo)。洗腦房將以神秘感封閉式的語音室出現(xiàn)，給人以新奇吸引和魅力。 3D 影音室 —— “洗腦房”： 創(chuàng)意營銷招商中心 體驗營銷戰(zhàn)術(shù) 整體營銷思路 階段營銷策略 推廣執(zhí)行策略 階段營銷策略 入市策略 為避開競爭對手大動作的沖擊而引發(fā)客戶觀望，建議適度加快工程進(jìn)度，將項目入市時機(jī)適度提前 ，初步建議于 2020 年 12 月開始認(rèn)籌， 2020 年 12 月 28日開盤（視項目報批、施工進(jìn)度而定）。 由于項目地塊價值還沒有完全凸顯出來，因此建議項目入市姿態(tài)應(yīng)“一高一中一低”，即高端現(xiàn)代化形象、中庸務(wù)實經(jīng)營理念、相對低價格。 入市時機(jī) 入市姿態(tài) 最先入市產(chǎn)品既要樹立市場形象，也要有充分的商戶資源，最大保證首推成功?？紤]項目地塊特點，項目展示面最好、昭示性最強(qiáng)板塊是地塊入住。 入市產(chǎn)品 導(dǎo)入預(yù)熱期 造勢 整體形象入市 將整個項目區(qū)域炒熱，確立項目優(yōu)勢形象，高調(diào)入市 蓄勢認(rèn)籌期 蓄勢 賣點優(yōu)勢鋪開 項目賣點鋪開， 認(rèn)籌階段迅速 占領(lǐng)市場高度 開盤期 項目產(chǎn)品價值逐步綻放，快速實現(xiàn)成交 取勢 復(fù)合價值綻放 持銷期 以后 明勢 策略修正調(diào)整 策略評估調(diào)整， 優(yōu)勢營銷整合， 以后 正式認(rèn)籌 開盤 加推 正式入市 營銷節(jié)點計劃 階段營銷策略 形象導(dǎo)入：利用戶外、媒體軟文、電視報道等形象廣告，全面樹立項目形象，提高項目知名度，吸引市場關(guān)注； 招商先行，以招商帶動人氣、商氣； 工程形象進(jìn)度事件的推廣 炒作； 項目特色規(guī)劃團(tuán)體包裝與推廣； 導(dǎo)入預(yù)熱期（ 2020 年 810 月） 多渠道傳播項目賣點； 項目意向客戶積累； 通過開工、意向客戶游蕪湖商貿(mào)城 VIP 卡發(fā)放、認(rèn)籌等多種途徑梳理誠意顧客； 特定購鋪群體（大客戶）的積累； 開盤活動籌備、促銷設(shè)計及開盤信息發(fā)布 客戶積累期（ 2020 年 812 月） 系列推廣強(qiáng)化賣點，促銷； 正式開盤典禮暨開盤活動； 工程形象進(jìn)度事件的推廣炒作； 招商進(jìn)度及商業(yè)事件的推廣炒作； 視銷售進(jìn)度適時調(diào)整推廣計劃。 開盤期（ 2020 年 12 月底） 系列推廣賣點滲透，促銷； 招商進(jìn)度及商業(yè) 事件的推廣炒作； 即時事件的推廣及促銷； 視銷售進(jìn)度適時調(diào)整推廣計劃。 持銷期（ 2020 年 1 月以后） 營銷階段劃分 階段營銷策略 整體營銷思路 階段營銷策略 推廣執(zhí)行策略 推廣的最終目標(biāo) —— 催化 —— 促使項目未來價值提前實現(xiàn) 公眾影響 全方位、多角度 視、聽、觸全面侵入 圈層傳遞 目標(biāo)客群 精準(zhǔn)有效到達(dá) 滲透作用 總體推廣戰(zhàn)略 第一步：“讓大多數(shù)人都知道” 大眾強(qiáng)勢推廣 媒體陣營：戶外、報紙、電視、事件、網(wǎng)絡(luò)、活動等 適應(yīng)階段：前期入市階段 推廣目的：建立知名度和關(guān)注度，建立“瑞豐國際商貿(mào)城”品牌 營銷體系 品牌推廣 —— 專業(yè)市場形象建立 A、媒體炒作：軟文、新聞、輿論、話題、討論等發(fā)起及深入 B、廣告陣營：全方位立體組合發(fā)布，前期做到強(qiáng)大聲勢 C、事件營銷： VCR 形象片、新聞發(fā)布會、寧波住會博會、巡展 D、外區(qū)域影響力建立：浙江、寧波等主流地產(chǎn)媒體關(guān)系維護(hù) 總體推廣戰(zhàn)略 第二步：“找到對的少數(shù)人” 小眾圈層營銷 媒體陣營： DM、短信、數(shù)據(jù)庫等直效媒體；專業(yè)雜志等小眾媒體；高峰論壇、推介會、商會聯(lián)盟成立等圈層營銷 適應(yīng)階段：前期 +后期招商銷售階段 推廣目的：解決項目來訪與成交，建立客戶圈層及項目口碑 客戶拓展及維護(hù)是圈層營銷的重點；越到后期收效越突出； 重點媒體渠道 —— 目標(biāo)客群到達(dá) A、戶外據(jù)點：市中心 /高速口 B、基地包裝：圍墻 /基地高炮 /道旗 /路牌 /招商營銷中心 C、專業(yè)雜志：專業(yè)市場、地產(chǎn)類雜志廣告、別冊、專題 D、直效媒體： DM、短信、數(shù)據(jù)庫、本案雜志直投 E、圈層營銷：商會推介會、五金家居產(chǎn)業(yè)發(fā)展論壇 總體推廣戰(zhàn)略 總體實施策略：三大板塊、二線作戰(zhàn)、三線一體、點線結(jié)合 三大板塊 —— 品牌宣傳、概念預(yù)約、價值解讀 品牌宣傳：在形象導(dǎo)入期，以話題炒作、廣告宣傳及事件營銷，使本案品牌得以傳播。 概念預(yù)約：以創(chuàng)新型概念包裝，提升項目認(rèn)知度、認(rèn)同度，激發(fā)目標(biāo)客群對項目的關(guān)注度。 價值解讀：從概念落實到項目本身，逐步釋放項目價值賣點，促進(jìn)項目招商銷售順利推進(jìn)。 二線作戰(zhàn) —— 活動促銷與廣告宣傳雙滲透 三線一體 —— 人際線、活動線與廣告線 人際線：營銷招商中心或展場銷售人員的營銷推廣能力，物業(yè)管理的星級服務(wù)，以人為載體； 活動線：以事件為手段，使目標(biāo)投資者產(chǎn)生放松心理，進(jìn)行隱蔽、有效的傳播； 廣告線：以戶外、報紙、廣播、 DM 等為載體，進(jìn)行軟硬配合的宣傳攻勢，另外輔以外展場進(jìn)行多渠道客戶拓展及宣傳。 點線結(jié)合：以點和線組成面進(jìn)行傳播推廣 公關(guān)活動及 SP 活動結(jié)合“時點”開展；宣傳線按“推廣線”軟硬兩方面系列展開。 總體推廣戰(zhàn)略 點： 抓牢關(guān)鍵節(jié)點的活動 線： 從兩條線展開，協(xié)同作戰(zhàn)。 產(chǎn)業(yè)線、投資線 面： 以小眾宣傳， 大眾宣傳相互結(jié)合 利用社會新聞類媒體全面支持 總體推廣戰(zhàn)略 以項目整體進(jìn)行市場形象打造，提升并凸顯區(qū)域價值和項目特色； 借政府、政策之勢，拔高項目調(diào)性； 大打政策 /政府牌，將項目的價值與城市發(fā)展進(jìn)行嫁接，將項目的市場面與政策面進(jìn)行結(jié)合，拔高項目的高度與社會意義，借政府的 公信力，引起行業(yè)、市場的高度關(guān)注，讓媒體自覺和自發(fā)的進(jìn)行推波助瀾； 事件營銷為主，渠道推廣配合，活動全程貫穿； 以項目形象包裝推廣 — 集中的招商 /投資推介會 — 重點單位推廣 —意向商家簽約 — 招商中心開放 — 開盤儀式及促銷活動 — 竣工、封頂儀式 —— 開業(yè)活動等事件為主軸，穿插有針對性的實效促銷活動，配合軟文炒作與硬性廣告推廣。 成立項目目標(biāo)顧客同盟，如定期制作項目內(nèi)刊，迅速積累人氣，吸引并抓牢大戶，直接推動項目宣傳； 線上（大眾媒體）高舉高打，樹立、拔高、強(qiáng)化項目形象；線下（小眾渠道）精準(zhǔn) 營銷，進(jìn)行針對性宣傳和圈層活動。 基本推廣思路 形象導(dǎo)入期 推廣目的：前期造勢、市場預(yù)熱，樹立項目形象，吸引關(guān)注 價值構(gòu)筑期 推廣目的：價值傳播，積累客戶 價值實現(xiàn)期 推廣目的：價值滲透，促進(jìn)銷售 價值強(qiáng)化期 推廣目的：促進(jìn)銷售 8 月 9 月 11 月 12 月 2020 年 2 月 認(rèn)籌 項目開盤 營銷中心開放 預(yù)熱期 客戶積累期 持銷期 開盤強(qiáng)銷期 銷售階段 推廣階段 奠基儀式 形象出街 新聞炒作 巡展 開放活動 游蕪湖，參觀商博城 商家簽約儀式 認(rèn)籌活動 開盤活動 VIP 卡 大客戶升級 預(yù)熱滲透 → 懸念 → 概念深化 → 客戶積累 → 內(nèi)部認(rèn)購 /發(fā)售 → 持續(xù)強(qiáng)銷 加推 階段推