【正文】 能或有償出租。容積率（建筑面積密度）=建筑各層建筑面積總和/建筑基地面積：一般多層為3，高層為45，超高層7；對別墅而言，對綠化高、。覆蓋率（建筑密度）=建筑各層建筑面積/基地面積：一般而言，覆蓋率越小，建筑物占地面積越小，社區(qū)活動面積就越大，綠化，道路的范圍就越廣，覆蓋率越大，地塊面積所剩無幾。居住面積：指住宅中供日常生活起居用的臥室、起居室等的凈面積的總和。使用面積：指住宅中分戶門內(nèi)全部可供用使用的凈面積的總和。包括臥室、起居室廳、廚房、衛(wèi)生間、壁櫥、陽臺等。第四節(jié) 綜合知識培訓(xùn)一、 各種管理表的填寫要求 項目管理部主要負(fù)責(zé)對各經(jīng)營公司、項目部的合同、預(yù)算、施工管理等方面的審查、控制、管理工作；所以，各種管理表格是必不可少的。為了統(tǒng)一、準(zhǔn)確、有效的進(jìn)行管理，以盡量減少重復(fù)性的工作為原則，故需對各經(jīng)營公司及項目部進(jìn)行各項管理表填寫要求的培訓(xùn)。（為了節(jié)省篇幅，在這里不作詳細(xì)介紹） 詳見附表：**員工培訓(xùn)記錄（XH／XMGL－019）二、職業(yè)道德與工作態(tài)度培訓(xùn)（略－詳見“培訓(xùn)報告”）第四章 合同管理系統(tǒng)文件編號：XH／XMGL／A－4修改狀態(tài)：A／B管理狀態(tài)：分 發(fā) 號：編制： 日期：審核： 日期：批準(zhǔn)： 日期：發(fā)布日期： 實施日期：第一節(jié) 合同與合同管理一、合同管理的概念合同管理是指對合同的訂立、履行、變更、終止、違約、索賠、爭議處理等進(jìn)行的管理。合同管理有著十分廣泛而復(fù)雜的內(nèi)涵。（1） 合同管理作為一種活動是在特定組織，特定時空環(huán)境下發(fā)生、發(fā)展直至結(jié)束的。（2） 合同管理是一種有目的的活動。它與活動主體的目標(biāo)相關(guān)。（3） 合同管理的核心是協(xié)調(diào)。協(xié)調(diào)的對象是組織中各種資源之間的關(guān)系。（4） 合同管理活動是一個動態(tài)過程。廣義上講，工程建設(shè)合同管理有兩個層次，第一層政府對工程合同的宏觀管理，第二層是合同當(dāng)事人各方對合同實施的具體管理。（1）政府對工程合同的宏觀管理，又稱合同監(jiān)督處理，是指國家行政機(jī)關(guān)依職權(quán)，對利用合同危害國家利益、社會公共利益的違法行為，進(jìn)行監(jiān)督并依法進(jìn)行處理或移交司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任的活動，政府對合同的管理主要包括制定法規(guī)，編制或認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)合同條件（或稱示范文本）和監(jiān)督合同執(zhí)行等幾個方面。（2）合同當(dāng)事人各方對合同實施的具體管理，是各方在合同的訂立和履行過程中自身所進(jìn)行的計劃、組織、指揮、監(jiān)督和協(xié)調(diào)等活動，使內(nèi)部各部門、各環(huán)節(jié)相互銜接，密切配合，以順利實現(xiàn)預(yù)期的管理目標(biāo)的過程。二、合同管理在項目管理中的地位 合同確定了建設(shè)項目的價格、工期和質(zhì)量（功能）等目標(biāo)，規(guī)定著合同雙方責(zé)權(quán)關(guān)系。概括地說，參與工程建設(shè)的各方在工程項目中的一切工作都是為了全面的正確的履行合同責(zé)任，所以合同管理必然是工程項目管理的核心。它作為其他工作的指南，對整個工程項目的實施起到控制和保障作用。成本計劃合同資料設(shè)計合同分析計劃進(jìn)度合同網(wǎng)絡(luò)項目組織付款計劃項目協(xié)調(diào)合同監(jiān)督信息系統(tǒng)費(fèi)用追加索賠管理施工準(zhǔn)備施工驗收三、合同管理的任務(wù)根據(jù)法律、法規(guī)和合同的要求，運(yùn)用指導(dǎo)、組織、控制等手段，促進(jìn)當(dāng)事人依法簽訂、履行、變更合同和承擔(dān)違法責(zé)任，減少和避免合同糾紛的發(fā)生，制止利用合同進(jìn)行違法行為，保證項目順利進(jìn)行，保護(hù)自己的正當(dāng)權(quán)益。從合同管理角度，項目整個實施過程。可以概括為簽訂合同和履行合同兩大階段。合同管理的中心任務(wù)就是利用合同的正當(dāng)手段避免風(fēng)險，保護(hù)自己，并獲取盡可能多的經(jīng)濟(jì)效益。四、 合同管理的主要工作建立管理組織機(jī)構(gòu)，落實管理責(zé)任 對業(yè)主一方一般成立專門的工作機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)項目發(fā)包和合同管理工作，也可以委托監(jiān)理單位對項目設(shè)計、施工等進(jìn)行監(jiān)理。做好合同總體策劃，規(guī)范合同風(fēng)險 在項目的開始階段，必須首先規(guī)劃，確定帶根本性和方向性的，對整個項目，對整個合同的簽訂和實施有重大影響的問題，這就是合同的總體策劃。建立合同實施保證體系（1）建立專門的合同管理人員。（2）將合同目標(biāo)分解至具體部門、人員和項目活動。（3）組織項目各有關(guān)人員學(xué)習(xí)、掌握合同、文件和合同分析文件。（4）建立合同管理工作程序，規(guī)范合同管理工作，使合同管理工作有序、協(xié)調(diào)進(jìn)行。（5）建立合同文檔系統(tǒng)，科學(xué)系統(tǒng)的收集、整理和保存有關(guān)事件和活動的一切資料、信息，有效利用這些文件。建立報告和行文制度，各種實施報告、書面文件、通知等均應(yīng)有相應(yīng)的交接手續(xù)、簽證證據(jù)等。實施嚴(yán)格、有效的監(jiān)督和控制。（1）現(xiàn)場監(jiān)督本單位各部門或協(xié)作人的工作，給他們以合同方面的幫助。（2）對合同的另一方當(dāng)事人進(jìn)行合同監(jiān)督，協(xié)調(diào)與他們的合同關(guān)系。（3）對各種書面文件作合同方面的審查和控制。（4）經(jīng)常性解釋合同，對工程中的出現(xiàn)的特殊問題進(jìn)行合同擴(kuò)展分析。（5）收集、整理、分析、保存各種資料。（6）進(jìn)行合同跟蹤，了解實施狀況，分析差異及其原因，對合同履行進(jìn)程和結(jié)果進(jìn)行觀察、檢查并提出處理措施。積極進(jìn)行有效的反索賠 對各方的索賠要求和報告，按照合同規(guī)定，進(jìn)行有效的反駁，反擊對方的索賠，達(dá)到彌補(bǔ)損失，保護(hù)自身正當(dāng)權(quán)益，提高經(jīng)濟(jì)效益的目的。及時、合法的處理合同爭議和糾紛 應(yīng)通過協(xié)商和合同約定的調(diào)解、仲裁、訴訟等方式，及時處理發(fā)生的爭議和糾紛。五、合同總體策劃總體策劃的內(nèi)容 （1）將項目合理分解成立幾個獨(dú)立的合同，并確定每個合同的范圍。（2）選擇合適的委托方式和承包方式（3）恰當(dāng)?shù)倪x擇合同種類、形式及條件。（4）確定合同中的一些重要條款。（5）決策合同簽訂和實施過程中的一些重大問題。（6）協(xié)調(diào)相關(guān)各個合同在內(nèi)容、時間、組織、技術(shù)上的關(guān)系。合同的策劃依據(jù)(1)項目要求：管理者或承包者的資信、管理水平和能力，項目的界限目標(biāo)，企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略，工程類型、規(guī)模、特點(diǎn)技術(shù)復(fù)雜程度，工程質(zhì)量要求和范圍。計劃程度，招標(biāo)時間和工期的限制，項目的盈利性、風(fēng)險程度等。(2)資源情況：人力資源、工程資源、（如資金、材料、設(shè)備等供應(yīng)限制條件）環(huán)境資源，獲得額外資源的坑能性等。（3）市場狀況：采購策劃過程必須考慮在多大范圍市場采購、采購的條款和條件、市場競爭程度的市場因素。合同總策劃過程（1）研究企業(yè)戰(zhàn)略和項目戰(zhàn)略，確定企業(yè)和項目對合同的要求。（2）確定合同的總體原則和目標(biāo)。（3）分層次分對象對合同的一些重大問題進(jìn)行研究，列出可能的各種選擇，按照上述策劃的依據(jù)，綜合分析各種選擇的利弊得失。（4）對合同的重大問題作出決策和安排，提出合同措施。在合同策劃中有時要采用各種預(yù)測、決策方法，技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法。合同種類的選擇（1）固定總價合同A、固定單價合同的特點(diǎn)是單價優(yōu)先，承包者僅按合同規(guī)定承擔(dān)報價的風(fēng)險，即對報價的正確性和適意性承擔(dān)責(zé)任。而工程量變化（按實際量結(jié)算）的風(fēng)險由業(yè)主承擔(dān)。B、固定總價合同的一次包死的總價格委托，價格不因環(huán)境的變化和工程量增減而變化，所以在這類合同中承包者承擔(dān)了全部的工程量和價格風(fēng)險，因此報價中不可預(yù)見風(fēng)險費(fèi)用較高。固定總價合同是總價優(yōu)先，承包者報總價，最終按總價結(jié)算。通常只有設(shè)計變更，或合同中規(guī)定的調(diào)價條件，才許調(diào)整合同價格。這種合同，業(yè)主較省事，合同雙方價格結(jié)算較簡單。由于業(yè)主沒有風(fēng)險，所以他干預(yù)工程的權(quán)力較小，只管總目標(biāo)和總要求。（2）成本加酬金合同成本加酬金合同是工程最終合同按承包者的實際成本加一定比例的酬金計算。而在合同簽訂時不能確定一個具體合同價格，只能確定酬金的比例。承包者不承擔(dān)任何風(fēng)險，而業(yè)主承擔(dān)了全部的工作量和價格風(fēng)險。由于業(yè)主承擔(dān)了全部的風(fēng)險，所以應(yīng)加強(qiáng)對工程的控制，參與工程方案的選擇與決策，否則易造成損失。同時，合同中應(yīng)明確規(guī)定成本的開支范圍，規(guī)定業(yè)主有權(quán)對成本開支作決策、監(jiān)督和審查。這類合同的使用應(yīng)受到嚴(yán)格控制。 第二節(jié) 工程建設(shè)合同的管理一、工程建設(shè)合同工程建設(shè)合同的含義 工程建設(shè)合同是對工程建設(shè)中涉及到的合同的總稱，工程建設(shè)是一個極為復(fù)雜的社會生產(chǎn)過程，他分別經(jīng)歷立項、可行性研究、勘察、設(shè)計、工程施工和運(yùn)行等階段，由于現(xiàn)代的社會化大生產(chǎn)和專業(yè)分工，一個稍大一點(diǎn)的工程起參加單位就有幾個，幾十個，甚至上百個，它們之間有各式各樣的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。由于工程中維系這種關(guān)系的細(xì)帶就是合同，所以就有各式各樣的合同，項目的建設(shè)過程實質(zhì)就是一系列合同的簽訂和履行過程。與合同文本有關(guān)的概念（1） 合同文件合同文件指招標(biāo)項目從發(fā)布招標(biāo)公告起，至項目完工移交后，保修期結(jié)束為止的全過程，業(yè)主和承包商之間涉及項目的全部文字記錄的往來文件，大至成套的招標(biāo)文件、設(shè)計圖紙，小至材料驗收憑證、往來函電都包括在內(nèi)，實際就是記錄項目實施過程的全部檔案。一旦發(fā)生合同糾紛可從中查找處理所需的憑證。（2）合同條件 合同條件是合同的具體條款。建設(shè)工程合同條件通常由一般條件和專用條件（亦稱特殊條件）兩部分組成。一般條件每一項目都適用的通用條款，專用條件針對具體項目問題的專用條款，業(yè)主提出的主要合同條件是招標(biāo)文件的重要組成部分。 合同條件主要規(guī)定了合同執(zhí)行過程中當(dāng)事人雙方的職權(quán)范圍權(quán)力義務(wù)，受業(yè)主委托參與項目管理一方的職權(quán)和授權(quán)范圍，與各類問題（如工程進(jìn)度、質(zhì)量、檢驗、支付、變更、不可抗力、保險、索賠、 爭議、仲裁等）時各方應(yīng)遵守的原則、程序和采取措施等。 （3）合同協(xié)議合同協(xié)議是中標(biāo)的承包者與業(yè)主簽訂的明確合同標(biāo)的及雙方權(quán)利、義務(wù)的簡明文件，它起著承包合同綱領(lǐng)的作用。業(yè)主在中標(biāo)通知書中要求承包者簽訂合同，就是要簽署這一合同協(xié)議，并確認(rèn)作為協(xié)議組成部分的中標(biāo)通知書。投標(biāo)文件、合同條件、技術(shù)說明書等一系列文件。（4）合同文件 合同文本是以載明合同協(xié)議、合同條件及協(xié)議所列到的其他文件的全套文書，也就是合同內(nèi)容的載體。合同文本主要分成非標(biāo)準(zhǔn)合同、文本和標(biāo)準(zhǔn)和合同文本兩種主要形式。 非標(biāo)準(zhǔn)合同文本的所有合同條款都是由合同雙方（或一方）起草的。 標(biāo)準(zhǔn)文本是經(jīng)多方論證將某一類合同的實質(zhì)內(nèi)容統(tǒng)一而形成的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化文本。 合同文本有正本、副本之分。正本由合同當(dāng)事雙方各持一份；副本份數(shù)及持有者由合同條件規(guī)定。二、合同類型按簽約各方關(guān)系分為：工程建設(shè)合同可以分為總包合同、分包合同、聯(lián)合承包合同等。按合同標(biāo)的的性質(zhì)劃分：可分為可行性研究合同、勘察合同、設(shè)計合同、施工合同、監(jiān)理合同、材料設(shè)備供應(yīng)合同、勞務(wù)合同等。合同法將勘查、設(shè)計、施工合同等三種合同稱為建設(shè)工程合同。按計劃方法分：固定價格合同、可變價格合同、成本加酬金合同。（1）固定價格合同：是指在約定的風(fēng)險范圍內(nèi)價款不再調(diào)整合同，雙方一般要約定合同價款包括風(fēng)險費(fèi)用和承擔(dān)風(fēng)險范圍，以及風(fēng)險范圍以外的合同價格的調(diào)整方法。固定總價合同又分為固定總價合同和固定單價合同。固定單價合同是指采用單位計量工程量價格（單價）固定，以預(yù)估工程量簽訂合同，按確定單價和實際發(fā)生的工作量結(jié)算價款合同。（2）可調(diào)價格合同：合同價格或單價在合同實施期內(nèi)，根據(jù)合同約定的辦法調(diào)整。（3）成本家酬金合同：是由發(fā)包人向承包人支付項目的實際成本，并按事先約定的某一種方式支付酬金的合同類型。合同價款包括成本加酬金兩部分，雙方需約定成本的構(gòu)成和酬金計算方法。三、業(yè)主的主要合同關(guān)系業(yè)主作為工程、貨物或服務(wù)的買方。根據(jù)對項目的需求，確定項目的整體目標(biāo)，這個目標(biāo)是所有相關(guān)合同的核心。要實現(xiàn)項目目標(biāo)、業(yè)主必須將項目的咨詢、勘察設(shè)計 、施工設(shè)備和材料供應(yīng)等工作委托出去，必須與有關(guān)單位簽訂如下合同（1） 咨詢（監(jiān)理）合同，即業(yè)主與咨詢（監(jiān)理）單位簽訂的合同。咨詢（監(jiān)理）單位負(fù)責(zé)項目的可行性研究。設(shè)計監(jiān)理、招標(biāo)和施工階段監(jiān)理等某一項或幾項工作。（2） 勘察設(shè)計合同。即業(yè)主與勘察設(shè)計單位簽訂的合同。（3） 供應(yīng)合同。由業(yè)主提供負(fù)責(zé)提供的材料和設(shè)備，他必須與有關(guān)的材料和設(shè)備供應(yīng)單位簽訂供應(yīng)合同。（4） 工程合同施工，即業(yè)主與承包商簽訂的工程施工合同。（5） 貸款合同，即業(yè)主與金融機(jī)構(gòu)簽訂的合同。后者向業(yè)主提供資金保證。四、合同體系 業(yè)主為了實現(xiàn)總目標(biāo)，必須簽訂許多合同，按照項目任務(wù)的結(jié)構(gòu)分解，就得到不同層次，不同種類的合同，它們共同構(gòu)成該項目的合同的體系?？尚行匝芯亢贤辈樵O(shè)計合同工程承包合同監(jiān)理合同供應(yīng)合同工程分包合同勞務(wù)分包合同運(yùn)輸合同租賃合同運(yùn)輸合同供應(yīng)合同租賃合同項目（業(yè)主）第三節(jié) 房地產(chǎn)項目合同控制一、 合同的概念、作用和分類項目合同概念房地產(chǎn)開發(fā)過程中，需要簽訂多種合同，有獲取土地使用權(quán)合同、征地合同、拆遷安置合同、委托設(shè)計合同、項目施工發(fā)包合同、購買建材及設(shè)備合同、房屋銷售合同等。開發(fā)商與簽約方需要利用合同這一法律形式，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)、合同控制是房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中不可缺少的重要內(nèi)容。項目合同是指項目的開發(fā)商與承包人之間為完成確定的項目所指向的目標(biāo)或規(guī)定的內(nèi)容而達(dá)成的協(xié)議，項目合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)必須明確。項目合同的作用在房地產(chǎn)項目的控制系統(tǒng)中，目標(biāo)和計劃的落實是通過合同來實現(xiàn)的。合同在項目的開發(fā)建設(shè)過程中起著十分重要的作用。（1） 合同分配著項目的工作任務(wù)。它詳細(xì)地定義項目工作任務(wù)相關(guān)的各種問題，共同構(gòu)成了項目的字目標(biāo)體系，如：A、責(zé)任人，即由誰來完成任務(wù)并對最終成果負(fù)責(zé)。B、工程任務(wù)的規(guī)模、范圍、質(zhì)量、工作量及各種功能要求。C、工期、價格，即項目對時間的要求，對項目工程總價格、各分項工程的價格和合同價及付款方式等方面的要求。（2） 合同明確了項目各參與方在房