北京建筑工程律師為你詳解建工程抵押貸款的風險-資料下載頁
2025-06-29 10:43本頁面
【正文】 關系尚未最終確定，與預查封適用對象的特征正相符合。 基于該《通知》的規(guī)定，由于在建工程可以被查封，鑒此，作為抵押權人的銀行就需要注意兩個問題： 其一，由于根據(jù)我國的民訴法律制度，抵押不影響查封，在建工程的抵押亦不例外。鑒此，銀行享有抵押權的在建工程是存在被抵押人的其他債權人申請法院預查封的可能的，雖然銀行的抵押權優(yōu)先于其他債權人，但在執(zhí)行過程中，抵押物是由第一查封法院進行執(zhí)行處置，那么就很有可能使得銀行在抵押物的執(zhí)行處置過程中陷于被動。為此，在發(fā)生貸款風險時，銀行要考慮及時地申請法院進行預查封，而不宜因為享有在建工程抵押權就怠于查封。 第二，要注意預查封的時限：《通知》第十六條規(guī)定：國土資源、房地產(chǎn)管理部門應當依據(jù)人民法院的協(xié)助執(zhí)行通知書和所附的裁定書辦理預查封登記。土地、房屋權屬在預查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預查封登記自動轉為查封登記，預查封轉為正式查封后，查封期限從預查封之日起開始計算。第十七條規(guī)定：預查封的期限為二年。期限屆滿可以續(xù)封一次，續(xù)封時應當重新制作預查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，預查封的續(xù)封期限為一年。確有特殊情況需要再續(xù)封的，應當經(jīng)過所屬高級人民法院批準，且每次再續(xù)封的期限不得超過一年。第十八條規(guī)定：預查封的效力等同于正式查封。預查封期限屆滿之日，人民法院未辦理預查封續(xù)封手續(xù)的，預查封的效力消滅。銀行的相關經(jīng)辦人員應清楚上述規(guī)定，尤其是要記住預查封轉為正式查封后，查封期限從預查封之日起開始計算。 注意在建工程抵押辦理保險過程中的問題 一些銀行在進行貸款時要求抵押人辦理抵押物在抵押期間的財產(chǎn)保險，并應當在保險合同中明確銀行為該項保險的第一受益人。財產(chǎn)保險費用由抵押人承擔。但根據(jù)我國《保險法》的規(guī)定，不管在保險責任開始前或者保險責任開始后，投保人都可以向保險人要求解除保險合同(即退保)。雖然抵押權存續(xù)期間，保險單正本在銀行保管，但并不能排除投保人中途聲明保險單丟失進而辦理退保的情況。另外，根據(jù)《保險法》第37條：“保險標的危險程度增加的，被保險人按照合同約定應當及時通知保險人，保險人有權要求增加保險費或者解除合同。被保險人未履行前款規(guī)定的通知義務的，因保險標的危險程度增加而發(fā)生的保險事故，保險人不承擔賠償責任?！贝藭r，如果投保人不履行向保險公司的通知義務，作為第一受益人的銀行也不知情，保險合同因而被保險人解除或保險人依法不承擔賠償責任，銀行所持有的保險單等于一張廢紙。 在辦理在建工程抵押保險的過程中，應要求抵押人按照銀行指定的險種、投保金額到與銀行有合作關系的保險公司辦理財產(chǎn)保險，并要求將保險公司辦理財產(chǎn)保險，并要求將保險單中約定：“除非經(jīng)過保險受益人(銀行)的書面同意，投保人不得以任何理由中斷或撤銷保險要求的，保險人不得接受。”同時，應在與保險公司的合作協(xié)議中約定：“涉及銀行利益的保單中，投保人聲明保單丟失或要求中斷、撤銷保險的，保險公司應該及時通知銀行?！比f一抵押人不交納保險費或中途中斷、撤銷保險的，銀行應以自己的名義對該抵押物進行保險，要求抵押人負擔保險費用，否則要求借款人歸還貸款。同時，信貸人員要經(jīng)常走訪借款企業(yè)，督促投保人遵守國家走訪借款企業(yè)，督促投保人遵守國家有關消防、安全、生產(chǎn)操作、勞動保護等方面的規(guī)定，維護抵押物的安全。一旦發(fā)現(xiàn)抵押物的危險程度增加，應要求投保人及時通知保險公司?！ ⌒枳⒁夥康禺a(chǎn)政策變化對在建工程抵押權利實現(xiàn)的影響2005年4月30日，建設部、發(fā)改委、銀監(jiān)會等七部委聯(lián)合發(fā)布了《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》(以下簡稱為《意見》)，對房地產(chǎn)市場進行宏觀調控。該《意見》明確指出根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》有關規(guī)定，國務院決定，禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉讓等手續(xù)。房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，房屋權屬登記機關不得為其辦理房屋權屬登記手續(xù)。這一政策規(guī)定旨在整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，扼制過度投機的炒房行為，但《意見》的上述規(guī)定，導致銀行難以將抵押的商品房在建工程通過協(xié)商轉讓變現(xiàn)的方式來實現(xiàn)抵押權利，而可能只能借助法院訴訟執(zhí)行程序。王利華律師主要服務項目有：公司法律顧問、公司法律服務、房地產(chǎn)與建設工程、訴訟仲裁、 常年法律顧問、私人律師等
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