【正文】 0交易日期2013年6月2013年6月2013年6月交易情況正常正常正常正常正常區(qū)域因素居住區(qū)成熟程度成熟成熟成熟成熟成熟交通便捷度方便方便方便方便方便環(huán)境條件好好好好好自然及人文景觀(guān)好好好好好基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到七通,齊全達(dá)到七通,齊全達(dá)到七通,齊全達(dá)到七通,齊全達(dá)到七通,齊全公共配套設(shè)置有超市\(zhòng)醫(yī)院\銀行等,齊全有超市\(zhòng)醫(yī)院\銀行等,齊全有超市\(zhòng)醫(yī)院\銀行等,齊全有超市\(zhòng)醫(yī)院\銀行等,齊全有超市\(zhòng)醫(yī)院\銀行等,齊全與商業(yè)中心的接近程度近近近近近個(gè)別因素建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混裝修精裝修精裝修精裝修設(shè)備設(shè)施情況齊全齊全齊全齊全齊全面積約100萬(wàn)平方米23700平方米38000平方米朝向南北南北南北建成年代10年4月11年3月11年11月（4） 編制比較因素條件指數(shù)表表 2 比較因素條件指數(shù)表比較項(xiàng)目辦公樓案例A案例B案例C銷(xiāo)售單價(jià)(元/平方米)待估1500013000 12000 交易情況100100100100交易日期100100100100區(qū)域因素居住區(qū)成熟程度10099103102交通便捷度100100105103環(huán)境條件100103100100自然及人文景觀(guān)100100100100基礎(chǔ)設(shè)施100100101103公共配套設(shè)置100100102102與商業(yè)中心的接近程度100100103103個(gè)別因素建筑結(jié)構(gòu)100100100100裝修10095102103設(shè)備設(shè)施情況100100100100朝向100103103103（5） 因素修正系數(shù)表表 3 辦公樓因素修正系數(shù)表比較項(xiàng)目案例A案例B案例C銷(xiāo)售單價(jià)(元/平方米)1500013000 12000交易情況100/100100/100100/100交易日期100/100100/100100/100區(qū)域因素居住區(qū)成熟程度100/99100/103100/102交通便捷度100/100100/105100/103環(huán)境條件100/103100/100100/100自然及人文景觀(guān)100/100100/100100/100基礎(chǔ)設(shè)施100/100100/101100/103公共配套設(shè)置100/100100/102100/102與商業(yè)中心的接近程度100/100100/103100/103個(gè)別因素建筑結(jié)構(gòu)100/100100/100100/100裝修100/95100/102100/103設(shè)備設(shè)施情況100/100100/100100/100朝向100/103100/103100/103修正系數(shù)比準(zhǔn)價(jià)格(元/平方米)15030107779948估價(jià)對(duì)象價(jià)格11918元/平方米（六）比較案例修正后的房地產(chǎn)價(jià)格計(jì)算 根據(jù)以上三個(gè)比較案例分別求取的價(jià)格差異不大，取簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)為比較法評(píng)估的結(jié)果，則估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)單位建筑面積價(jià)格為：辦公樓的市場(chǎng)單價(jià)：（15030+10777+9948）247。3=11918元/平方米五、估價(jià)結(jié)果確定根據(jù)國(guó)際慣例及估價(jià)對(duì)象本身的特點(diǎn),本次估價(jià)采用了市場(chǎng)比較法、“替代原則”,更體現(xiàn)市場(chǎng)行為； 成本法的理論依據(jù)為“替代原則”,適用于待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的估價(jià)。經(jīng)綜合考慮,確定對(duì)上述兩種方法的計(jì)算結(jié)果采用加權(quán)平均的方法作為估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)值。表5 辦公樓的現(xiàn)值評(píng)估方法估價(jià)對(duì)象現(xiàn)值(RMB萬(wàn)元)權(quán)重成本法40%市場(chǎng)比較法60%加權(quán)平均值表6 圖書(shū)館的現(xiàn)值評(píng)估方法估價(jià)對(duì)象現(xiàn)值(RMB萬(wàn)元)權(quán)重成本法100%市場(chǎng)比較法加權(quán)平均值 估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的,遵循估價(jià)原則,按照估價(jià)工作程序,利用科學(xué)的估價(jià)方法,在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上,經(jīng)過(guò)周密詳細(xì)的測(cè)算,并結(jié)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn),綜合考慮影響房地產(chǎn)的各項(xiàng)因素,最終確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2013年12月25日的辦公樓現(xiàn)值為: 大寫(xiě)金額:人民幣伍仟肆佰貳拾柒點(diǎn)叁伍萬(wàn)元；圖書(shū)館的現(xiàn)值為： 大寫(xiě)金額:人民幣壹億叁仟捌佰叁拾壹點(diǎn)柒壹萬(wàn)元。山東建筑大學(xué)和平校區(qū)原辦公樓、 大寫(xiě)金額:壹億玖仟貳佰伍拾玖萬(wàn)零陸佰元。 XX房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 2013年12月31日 附 件 圖書(shū)館房屋所有權(quán)證復(fù)印件（略）辦公樓房屋所有權(quán)證復(fù)印件（略）辦公樓房屋分戶(hù)平面圖復(fù)印件（略）圖書(shū)館房屋分戶(hù)平面圖復(fù)印件（略）辦公樓內(nèi)外部狀況照片（略）圖書(shū)館內(nèi)外部狀況照片 （略）法定優(yōu)先受償權(quán)書(shū)面查詢(xún)資料和調(diào)查記錄（略）估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（略）估價(jià)機(jī)構(gòu)資格證書(shū)復(fù)印件（略）估價(jià)師資格證書(shū)復(fù)印件（略）估價(jià)師資格證書(shū)復(fù)印件（略）課程設(shè)計(jì)心得體會(huì)通過(guò)這次對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的課程設(shè)計(jì)，我初步了解了房地產(chǎn)估價(jià)的程序，深入認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)估價(jià)的原理與理念。要完成房地產(chǎn)的估價(jià)需要大量的搜集資料，包括房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體走勢(shì)及需評(píng)估房地產(chǎn)周?chē)膬r(jià)格趨勢(shì)，搜集比較房地產(chǎn)估價(jià)的方法，選擇合適的兩種及以上的方法正確的對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。從整體出發(fā)，注重細(xì)節(jié)，全面把握房地產(chǎn)評(píng)估。不僅鞏固了以前所學(xué)過(guò)的知識(shí)，而且學(xué)到了很多在書(shū)本上所沒(méi)有學(xué)到過(guò)的知識(shí)。通過(guò)這次課程設(shè)計(jì)我懂得了理論與實(shí)際相結(jié)合是很重要的，只有理論知識(shí)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，只有把所學(xué)的理論知識(shí)與實(shí)踐相結(jié)合起來(lái)，從理論中得出結(jié)論，才能真正學(xué)以致用，從而提高自己的實(shí)際動(dòng)手能力和獨(dú)立思考的能力。通過(guò)這次的房地產(chǎn)估價(jià)課程設(shè)計(jì)，更加深刻的了解到團(tuán)隊(duì)的重要性，小組內(nèi)部團(tuán)結(jié)一致，成員分工合作，各司其職又加深合作才能更好的完成課程設(shè)計(jì)的任務(wù)，團(tuán)結(jié)就是力量，只有互相之間默契融洽的配合才能換來(lái)最終完美的結(jié)果。第 22 頁(yè)