【正文】 0交易日期2013年6月2013年6月2013年6月交易情況正常正常正常正常正常區(qū)域因素居住區(qū)成熟程度成熟成熟成熟成熟成熟交通便捷度方便方便方便方便方便環(huán)境條件好好好好好自然及人文景觀好好好好好基礎(chǔ)設(shè)施達到七通,齊全達到七通,齊全達到七通,齊全達到七通,齊全達到七通,齊全公共配套設(shè)置有超市\(zhòng)醫(yī)院\銀行等,齊全有超市\(zhòng)醫(yī)院\銀行等,齊全有超市\(zhòng)醫(yī)院\銀行等,齊全有超市\(zhòng)醫(yī)院\銀行等,齊全有超市\(zhòng)醫(yī)院\銀行等,齊全與商業(yè)中心的接近程度近近近近近個別因素建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混裝修精裝修精裝修精裝修設(shè)備設(shè)施情況齊全齊全齊全齊全齊全面積約100萬平方米23700平方米38000平方米朝向南北南北南北建成年代10年4月11年3月11年11月（4） 編制比較因素條件指數(shù)表表 2 比較因素條件指數(shù)表比較項目辦公樓案例A案例B案例C銷售單價(元/平方米)待估1500013000 12000 交易情況100100100100交易日期100100100100區(qū)域因素居住區(qū)成熟程度10099103102交通便捷度100100105103環(huán)境條件100103100100自然及人文景觀100100100100基礎(chǔ)設(shè)施100100101103公共配套設(shè)置100100102102與商業(yè)中心的接近程度100100103103個別因素建筑結(jié)構(gòu)100100100100裝修10095102103設(shè)備設(shè)施情況100100100100朝向100103103103（5） 因素修正系數(shù)表表 3 辦公樓因素修正系數(shù)表比較項目案例A案例B案例C銷售單價(元/平方米)1500013000 12000交易情況100/100100/100100/100交易日期100/100100/100100/100區(qū)域因素居住區(qū)成熟程度100/99100/103100/102交通便捷度100/100100/105100/103環(huán)境條件100/103100/100100/100自然及人文景觀100/100100/100100/100基礎(chǔ)設(shè)施100/100100/101100/103公共配套設(shè)置100/100100/102100/102與商業(yè)中心的接近程度100/100100/103100/103個別因素建筑結(jié)構(gòu)100/100100/100100/100裝修100/95100/102100/103設(shè)備設(shè)施情況100/100100/100100/100朝向100/103100/103100/103修正系數(shù)比準(zhǔn)價格(元/平方米)15030107779948估價對象價格11918元/平方米（六）比較案例修正后的房地產(chǎn)價格計算 根據(jù)以上三個比較案例分別求取的價格差異不大，取簡單算術(shù)平均數(shù)為比較法評估的結(jié)果，則估價對象房地產(chǎn)單位建筑面積價格為：辦公樓的市場單價：（15030+10777+9948）247。3=11918元/平方米五、估價結(jié)果確定根據(jù)國際慣例及估價對象本身的特點,本次估價采用了市場比較法、“替代原則”,更體現(xiàn)市場行為； 成本法的理論依據(jù)為“替代原則”,適用于待開發(fā)房地產(chǎn)的估價。經(jīng)綜合考慮,確定對上述兩種方法的計算結(jié)果采用加權(quán)平均的方法作為估價對象的現(xiàn)值。表5 辦公樓的現(xiàn)值評估方法估價對象現(xiàn)值(RMB萬元)權(quán)重成本法40%市場比較法60%加權(quán)平均值表6 圖書館的現(xiàn)值評估方法估價對象現(xiàn)值(RMB萬元)權(quán)重成本法100%市場比較法加權(quán)平均值 估價人員根據(jù)估價目的,遵循估價原則,按照估價工作程序,利用科學(xué)的估價方法,在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上,經(jīng)過周密詳細(xì)的測算,并結(jié)合估價人員的經(jīng)驗,綜合考慮影響房地產(chǎn)的各項因素,最終確定估價對象在估價時點2013年12月25日的辦公樓現(xiàn)值為: 大寫金額:人民幣伍仟肆佰貳拾柒點叁伍萬元；圖書館的現(xiàn)值為： 大寫金額:人民幣壹億叁仟捌佰叁拾壹點柒壹萬元。山東建筑大學(xué)和平校區(qū)原辦公樓、 大寫金額:壹億玖仟貳佰伍拾玖萬零陸佰元。 XX房地產(chǎn)評估有限公司 2013年12月31日 附 件 圖書館房屋所有權(quán)證復(fù)印件（略）辦公樓房屋所有權(quán)證復(fù)印件（略）辦公樓房屋分戶平面圖復(fù)印件（略）圖書館房屋分戶平面圖復(fù)印件（略）辦公樓內(nèi)外部狀況照片（略）圖書館內(nèi)外部狀況照片 （略）法定優(yōu)先受償權(quán)書面查詢資料和調(diào)查記錄（略）估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（略）估價機構(gòu)資格證書復(fù)印件（略）估價師資格證書復(fù)印件（略）估價師資格證書復(fù)印件（略）課程設(shè)計心得體會通過這次對房地產(chǎn)估價的課程設(shè)計，我初步了解了房地產(chǎn)估價的程序，深入認(rèn)識到房地產(chǎn)估價的原理與理念。要完成房地產(chǎn)的估價需要大量的搜集資料，包括房地產(chǎn)市場的整體走勢及需評估房地產(chǎn)周圍的價格趨勢，搜集比較房地產(chǎn)估價的方法，選擇合適的兩種及以上的方法正確的對房地產(chǎn)進行評估。從整體出發(fā)，注重細(xì)節(jié)，全面把握房地產(chǎn)評估。不僅鞏固了以前所學(xué)過的知識，而且學(xué)到了很多在書本上所沒有學(xué)到過的知識。通過這次課程設(shè)計我懂得了理論與實際相結(jié)合是很重要的，只有理論知識是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，只有把所學(xué)的理論知識與實踐相結(jié)合起來，從理論中得出結(jié)論，才能真正學(xué)以致用，從而提高自己的實際動手能力和獨立思考的能力。通過這次的房地產(chǎn)估價課程設(shè)計，更加深刻的了解到團隊的重要性，小組內(nèi)部團結(jié)一致，成員分工合作，各司其職又加深合作才能更好的完成課程設(shè)計的任務(wù)，團結(jié)就是力量，只有互相之間默契融洽的配合才能換來最終完美的結(jié)果。第 22 頁