以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)土地轉(zhuǎn)讓的方式原因及效力分析-資料下載頁(yè)
2025-06-29 00:13本頁(yè)面
【正文】 項(xiàng)目及土地使用權(quán)，規(guī)避了在房地產(chǎn)項(xiàng)目及土地使用權(quán)中轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)符合的法定條件，表面上看，似乎是以合法形式掩蓋了非法目的。但是，不能簡(jiǎn)單地得出這樣的結(jié)論。因?yàn)椋?dāng)事人要想取得一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目可以有兩種可供選擇的方式，其一是直接轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)項(xiàng)目，其二是間接收購(gòu)該房地產(chǎn)項(xiàng)目所在的公司，這兩種方式本身都是合法的。目前，法律、法規(guī)對(duì)直接轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)定了嚴(yán)格的限制條件，但是對(duì)收購(gòu)房地產(chǎn)公司的股權(quán)并沒(méi)有施以同樣嚴(yán)格的限制，所以實(shí)踐中以收購(gòu)房地產(chǎn)公司股權(quán)方式達(dá)到受讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的做法屢見(jiàn)不鮮。這的確存在規(guī)避法律的問(wèn)題，但至少目前這種規(guī)避還是合法的，仍是當(dāng)事人在法律允許范圍內(nèi)的合法選擇，至多說(shuō)是“鉆了法律的空子”。如果國(guó)家認(rèn)為，確實(shí)需要對(duì)此類行為嚴(yán)加調(diào)整，完全可以通過(guò)完善立法加以解決。所以，不應(yīng)當(dāng)僅因?yàn)楫?dāng)事人規(guī)避了直接轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的法律限制，就認(rèn)定股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效，兩者是不同的法律關(guān)系，須分別判斷。 另外，當(dāng)事人在股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中故意約定低價(jià)，規(guī)避以正常價(jià)格轉(zhuǎn)讓股權(quán)時(shí)應(yīng)當(dāng)繳納的稅收，屬于惡意串通，損害國(guó)家利益的行為，此種行為無(wú)效。但需要指出的是，由此種行為導(dǎo)致的合同無(wú)效，不是整個(gè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的無(wú)效，而僅僅是股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中的價(jià)格條款無(wú)效。股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同仍然有效，但是當(dāng)事人惡意串通，逃避稅收，損害國(guó)家利益的行為無(wú)效，必須按照包括所謂拆遷補(bǔ)償款、項(xiàng)目補(bǔ)償款等在內(nèi)的實(shí)際交易價(jià)格，依法補(bǔ)繳稅款，并接受處罰。 綜合以上內(nèi)容分析，有關(guān)部門(mén)認(rèn)為以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的情形涉嫌非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，從而干預(yù)股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，這種做法沒(méi)有法律依據(jù)，僅是對(duì)法律的錯(cuò)誤理解。所以，筆者認(rèn)為，目前情況下，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓仍是當(dāng)事人最便捷、成本最低的操作方式。 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問(wèn)題的批復(fù)200095 國(guó)稅函[2000]687號(hào) 廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局你局《關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問(wèn)題的請(qǐng)示》 （桂地稅報(bào)〔2000〕32 號(hào)）收悉。鑒于深圳市能源集團(tuán)有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源（欽州）實(shí)業(yè)有限公司100 ％的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對(duì)此應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅 。國(guó)家稅務(wù)總局 二〇〇〇年九月五日9
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