【正文】 協(xié)議銷售本集團(tuán)截至二零一一年六月三十日止六個月內(nèi)，售出可售面積約為864,000平方米。表26 富力地產(chǎn)2011年中期報告協(xié)議銷售量地區(qū)已售出可售面積約數(shù)（平方米）總值約數(shù)（人民幣百萬元）廣州224,8003,954惠州4,60081海南45,900676重慶66,900479成都78,200789上海（包括昆山）54,000712北京132,3003,258天津123,9002,230西安66,800574太原54,400516沈陽12,200140合計864,00013,409（3）在發(fā)展中銷售物業(yè)截至二零一一年六月三十日，在發(fā)展中銷售物業(yè)的在建筑面積合共約7,491,000 平方米。表27 富力地產(chǎn)2011年中期報告在發(fā)展中物業(yè)地區(qū)項目數(shù)目建筑面積約數(shù)（平方米）可售面積約數(shù)（平方米）廣州1220720001592000惠州3233000225000海南3350000339000重慶2796000703000成都2395000328000上海（包括昆山）2311000289000北京6708000536000天津61215000941000西安1335000275000太原3829000650000沈陽1106000106000南京1141000108000合計4274190006092000圖25 富力地產(chǎn)組織架構(gòu)富力集團(tuán)設(shè)有總公司1個，富力地產(chǎn)地區(qū)公司13個，與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的子公司10個，設(shè)有行政部、設(shè)計研發(fā)中心、公共事務(wù)部、銷售策劃部、投資部、成本監(jiān)控中心等職能部門，架構(gòu)完善。共有員工約15,320人。公司在人才的選拔與培養(yǎng)上，注重高標(biāo)準(zhǔn)、高要求，目前擁有各類高級管理和技術(shù)人員超過3000人，本科以上學(xué)歷占90%以上；同時，公司持之以恒地投入大量資源進(jìn)行人才培養(yǎng)，每年為員工提供逾百項的培訓(xùn)課程，培訓(xùn)領(lǐng)域涉及國內(nèi)乃至國際，為適應(yīng)公司跨地區(qū)高速發(fā)展提供了充足的人才儲備。古人云：“得人才者得天下”，富力地產(chǎn)已成為了行業(yè)中優(yōu)秀人才聚集與培養(yǎng)的地產(chǎn)航母。 本集團(tuán)自成立以來，一直完善公司的管治制度。并遵從中華人民共和國對公司及其它境內(nèi)外公司的法規(guī)要求，其中以聯(lián)交所上市規(guī)則附錄十四所載之《企業(yè)管治常規(guī)守則》的條文及原則來提高本身的管治水平。企業(yè)管治團(tuán)隊設(shè)有董事會，以負(fù)責(zé)和有效的態(tài)度，作出完全領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)控集團(tuán)的業(yè)務(wù)，令集團(tuán)可以獲取最高的利潤和股東權(quán)益及價值。董事會于集團(tuán)業(yè)務(wù)營運上所需要的各項策略的制定，包括股息派發(fā)及風(fēng)險管理等政策，及內(nèi)部業(yè)務(wù)和管理方面的監(jiān)控及實際程序和措施的采納均負(fù)有全面責(zé)任。此還設(shè)有審核委員會The Audirt Committee、薪酬委員會Remuneration Committee、股東會議Shareholders Meeting。團(tuán)隊式的管理是富力集團(tuán)的特色之一，公司將在縱向組織架構(gòu)不變的情況下，根據(jù)各個物業(yè)開發(fā)項目組成項目人員架構(gòu)。如富力唐寧花園項目團(tuán)隊構(gòu)成主要包括項目經(jīng)理、項目主任、策劃經(jīng)理、銷售經(jīng)理、策劃人員、銷售人員、物業(yè)服務(wù)人員以及項目其他支持人員等。項目經(jīng)理項目主任銷售經(jīng)理項目助理銷售代表組項目工程組物業(yè)服務(wù)組圖26唐寧花園組織架構(gòu)（1）公司資產(chǎn)情況 經(jīng)過多年的發(fā)展，2011年中期財務(wù)報告顯示，集團(tuán)流動資產(chǎn)58,315,660億元、非流動資產(chǎn)26,586,104億元，總資產(chǎn)從2010年末的77,416,905億元增加至84,901,764億元。表28 富力地產(chǎn)2011年中期報告資產(chǎn)負(fù)債表附注未經(jīng)審核二零一一年六月三十日經(jīng)審核二零一零年十二月三十一日資產(chǎn)非流動資產(chǎn)土地使用權(quán)7703,488670,940物業(yè)、機器及設(shè)備74,169,4564,119,144投資物業(yè)712,384,50812,461,640無形資產(chǎn)7873,122875,098共同控制實體權(quán)益3,898,1723,384,790聯(lián)營公司投資284,994137,866遞延所得稅資產(chǎn)1,727,400922,503可供出售金融資產(chǎn)182,700182,700貿(mào)易和其他應(yīng)收款及預(yù)付款82,362,2642,610,12026,586,10425,364,801流動資產(chǎn)發(fā)展中物業(yè)32,744,33629,067,419已落成待售物業(yè)5,006,1484,767,672存貨317,132271,771貿(mào)易和其他應(yīng)收款及預(yù)付款86,163,6397,229,422預(yù)付稅款1,621,1891,547,671受限制現(xiàn)金92,817,4823,514,433現(xiàn)金9,645,7345,653,71658,315,66052,052,104總資產(chǎn)84,901,76477,416,905權(quán)益股本10805,592805,592其他儲備4,320,6284,320,628保留盈利一搬派股息17644,4731,288,948一其他14,733,92013,372,553非控制性權(quán)益20,504,61319,787,721209,728211,500總權(quán)益20,714,34119,999,221（2）公司銷售成本分析銷售成本包括土地及建筑成本、資本化利息及銷售稅。期內(nèi)土地及建筑成本占本集團(tuán)總成本的83%，與截至二零一零年六月三十日止六個月大約持平。就每平方米的成本而言，土地及建筑成本由上期的人民幣5,080 元上升至人民幣5,880 元，其中一個主要原因是期內(nèi)總營業(yè)額的較大部份約38% 來自交付的廣州珠江新城物業(yè)。該等項目售價理想，相對地土地及建筑成本亦較高達(dá)每平方米人民幣9,050 元。其他城市的土地及建筑成本介乎上限每平方米人民幣7,500 元至人民幣6,000 元（北京、天津及海南）至下限每平方米人民幣3,500 元（重慶、太原及成都）的范圍內(nèi)。 億元，%， % 下降。% %。，%。表29富力地產(chǎn)2011年中期報告營業(yè)收入與成本表未經(jīng)審核截止六月三十日止六個月附注二零一一年二零一零年營業(yè)額 610982442 6934954 銷售成本(5723202)(4674216)毛利5259240 2260738 其他收益凈額1359278 295714 銷售開支204561 (184357)行政開支650185 (518969)其他經(jīng)營收入/（開支）4126 (24300)經(jīng)營溢利144467898 1828826 融資成本15(505900)(467622)應(yīng)占共同控制實際業(yè)績(14187)(239)因占聯(lián)營公司業(yè)績134628 (2910)除所得稅前盈利4082439 1358055 所得稅16(2079985)(655596)期間盈利2002454 702459 應(yīng)占：2005840 　 本公司所有者3386 700946 非控制性權(quán)益2002454 1513 702459 本公司所有者應(yīng)占盈利的每股基本及攤薄盈利（以每股人民幣計）　　 股息17　644473 （3）公司利潤分析總營業(yè)額同比高幅度增長。上半年，富力地產(chǎn)總營業(yè)額則增長58%，；，同比增長269%。，較去年同期增長62%，另外，酒店營運收入增長37%，令息稅折舊攤銷前利潤達(dá)到人民幣9,190萬元，投資物業(yè)收入則增長32%。據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，富力地產(chǎn)2011年全年銷售額近400億元。%，%。純利率增加的主要因素為物業(yè)發(fā)展的毛利率改善。%。%，%有大幅增長，主要是由于上半年交付的多為寫字樓物業(yè)，所以毛利率較高。例如廣州富力盈尊廣場占集團(tuán)營業(yè)額的26%，錄得毛利率高達(dá)55%，而珠江新城的其他項目，也都擁有大致相當(dāng)?shù)拿?。上半年的凈利潤率約為20%。高端物業(yè)推動利潤上升。富力地產(chǎn)凈利潤的大幅提升，主要受益于毛利的增長。期內(nèi)，集團(tuán)竣工及交付的物業(yè)分布在10個城市。結(jié)轉(zhuǎn)面積由698500平方米增加4%至723600平方米，增長幅度遠(yuǎn)低于營業(yè)額的增長，而平均結(jié)算均價從每平方米人民幣8900元增加56%至每平方米人民幣13900元。自從富力地產(chǎn)于兩年前調(diào)整經(jīng)營策略，定位一線城市高端物業(yè)開發(fā)以來，其毛利水平的提升本是題中應(yīng)有之義。以廣州珠江新城為例，該集團(tuán)上半年在該區(qū)域的平均建安成本約每平方米人民幣9050元，但平均銷售價格均高于2萬元，毛利空間極為可觀。 富力地產(chǎn)集房地產(chǎn)設(shè)計、開發(fā)、工程監(jiān)理、銷售、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介等業(yè)務(wù)為一體，擁有國家建設(shè)部頒發(fā)的一級開發(fā)資質(zhì)、甲級設(shè)計資質(zhì)、甲級工程監(jiān)理資質(zhì)、一級物業(yè)管理資質(zhì)及一級房地產(chǎn)中介資質(zhì),是中國綜合實力最強的房地產(chǎn)企業(yè)之一。富力17年來以“創(chuàng)建非凡，至善共生”的理念，始終遵循“規(guī)劃與時俱進(jìn)，緊扣城市化建設(shè)”的拓展模式，從廣州邁向全國。至今，富力地產(chǎn)的業(yè)務(wù)主要涉及住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、酒店經(jīng)營、體育職業(yè)等，覆蓋12座一線城市，創(chuàng)造富力桃園等精品項目，戰(zhàn)略上不斷向高端市場發(fā)展。第三章 營銷環(huán)境分析人口作為住房需求的主體，其常住人口數(shù)量、家庭數(shù)量、性別比例、年齡結(jié)果、人口區(qū)域分布等因素對于住房需求有著深遠(yuǎn)的影響。本文將以《廣州市2010年第六次全國人口普查主要數(shù)據(jù)公報》為依據(jù)對廣州宏觀環(huán)境中的人口因素進(jìn)行分析。（1） 人口數(shù)量廣州作為全國的大城市之一，中心城區(qū)7727163人，%，新城區(qū)3343491人，%，縣級市1630146人，%。同第五次全國人口普查2000年11月1日零時的9943000人相比，十年共增加2757800人， %。%。（2） 家庭數(shù)量全市常住人口中共有家庭戶3684370戶，家庭戶人口為10068956人。（3） 年齡結(jié)構(gòu)全市常住人口中，014歲人口為1456396人，%；1564歲人口為10403534人，%；65歲及以上人口為840870人，%。同2000年第五次全國人口普查相比，。（4） 性別比例全市常住人口中，男性人口為6637247人，%；女性人口為6063553人，%?？?cè)丝谛詣e比（以女性為100，男性對女性的比例）。（5） 各種受教育人口全市常住人口中，具有大學(xué)（指大專以上）程度的人口為2442075人；具有高中（含中專）程度的人口為2911417人；具有初中程度的人口為4588455人；具有小學(xué)程度的人口為1997102人（以上各種受教育程度的人包括各類學(xué)校的畢業(yè)生、肄業(yè)生和在校生）。同2000年第五次全國人口普查相比，每10萬人中具有大學(xué)程度的由9309人上升為19228人；具有高中程度的由20443人上升為22923人；具有初中程度的由37068人下降為36127人；具有小學(xué)程度的由23968人下降為15724人。全市常住人口中，文盲人口（15歲及以上不識字的人）為120660人，同2000年第五次全國人口普查相比，文盲人口減少109740人，%%。（6） 人口區(qū)域分布中心城區(qū)占六成。全市常住人口中，中心城區(qū)（荔灣區(qū)、越秀區(qū)、海珠區(qū)、天河區(qū)、白云區(qū)、黃埔區(qū)、番禺區(qū)）為7727163人，%，新城區(qū)為3343491人，%，縣級市為1630146人，%。表31廣州人口分布情況（來源:《廣州市2010年第六次全國人口普查主要數(shù)據(jù)公報》）地區(qū)人口數(shù)（人）比重（%）人口密度（人/平方公里）全市合計127008001001708荔灣區(qū)89820415198越秀區(qū)115727734239海珠區(qū)155866317242天河區(qū)143243114870白云區(qū)22226582793黃埔區(qū)4579305035番禺區(qū)17648692245花都區(qū)945053974南沙區(qū)259899493蘿崗區(qū)373670950增城市1036731641從化市593385336（1）宏觀經(jīng)濟(jì)情況2011年經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)增長。 2011年廣州市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP），%。其中一、二、%、%%，%、%%。圖32 2011年廣州各季度GDP累計增速（來源：廣州統(tǒng)計局2011經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計公報）從今年情況看，全國經(jīng)濟(jì)增長呈放緩趨勢，%%，%%；廣東省一季度、上半年、%、%、%%。而廣州市經(jīng)濟(jì)克服了國內(nèi)外眾多不利影響，一季度、上半年、%、%、%%，雖較上年有所放緩，但GDP增速企穩(wěn)，增勢好于全國和全省。圖33 20012011年廣州GDP及增速（來源：廣州統(tǒng)計局統(tǒng)2011經(jīng)濟(jì)計公報）（2）農(nóng)業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)增長，工業(yè)生產(chǎn)呈“先高后低再穩(wěn)”態(tài)勢農(nóng)業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)增長。2011年，%，增幅分別比一季度、。糧食生產(chǎn)和畜牧業(yè)保持平穩(wěn)增長。工業(yè)生產(chǎn)