【正文】 目投資估算表Table 51 Project investment estimation table序號費用總計建設期單方投資比例(%)12345一建設投資730,98715,000138,274175,787272,159129,76631431前期工程費4,000827179211,484796172工程費637,06913,075120,767153,464237,228112,5352739建安工程費578,92811,886110,348140,070215,662100,9632489續(xù)表51市政環(huán)境工程費58,1411,18910,41913,39421,56611,5732503工程建設其他費23,2564754,1685,3588,6264,6291004管理及招商費用31,8536546,0387,67311,8615,6271375預備費用34,8097146,5848,37112,9606,179150二建設期利息3,7793661,3822,03216三流動資金7,0006,0001,00030總投資741,76615,000138,274182,153274,541131,7983190100比例 %%%%%100%注：單位：萬元；*單方投資單位：元/建筑平米。 分年度投資使用計劃按照項目建設進度計劃安排，項目資金投入計劃見圖51。圖51 項目資金投入計劃Fig. 51 Project funds plan 資金籌措計劃（1）項目的投資來源項目的投資來源包括自有資金、銀行貸款、項目合作開發(fā)資金和載體銷售收入四個部分。其中自有資金投入4億元人民幣，分3年分期到位，，1億元，，第，在估算中，考慮到當年投資是隨工程的進度分期投入的，銷售收入也是在二年中逐步實現(xiàn)的，故假定當年銷售收入（扣除銷售稅費）全部用于當年投資，如有盈余，結轉下年。具體情況見表52及圖52。表52項目開發(fā)建設資金來源表 單位：億元Table 52 Project development construction fund source table units: billion yuan序號資金籌措第1年第2年第3年第4年第5年合計比例1自有資金14%2銀行貸款%3合作開發(fā)資金%4載體銷售收入%合計100%圖52 資金籌措柱狀圖Fig. 52 Financing bar chart（2）載體銷售計劃載體銷售計劃見表53。載體銷售面積占新建面積的30%。表53 年度銷售計劃表Table 53 Annual sales plan編號總建筑面積（萬平米）銷售面積（萬平米）第1年第2年第3年第4年第5年A11辦公A12辦公B1辦公B2辦公合計銷售單價（萬元/平米） 銷售收入（億元）其中：用于開發(fā)投資（3）項目合作開發(fā)計劃安排項目合作開發(fā)計劃安排見表54.表54 項目合作開發(fā)計劃表Table 54 project cooperation development schedules編號合計（萬平米）第1年第2年第3年第4年第5年A16服務配套A17服務配套A21汽車園A22汽車園A3辦公開發(fā)面積合計合作方投入資金（億元） 注：合作方資金按3700元/平米投入。 收入、成本及稅金估算 收入估算根據(jù)市場研究的結果，并考慮本項目的具體情況：（1）載體自第3年開始出租，以后逐年遞增5%。載體投入使用的第一年出租率為60%，第二年為70%，第三年為80%，第四年及以后年度85%。（2）營業(yè)收入1541,561萬元，銷售收入730,099萬元，合作方式計稅收入172，097萬元，出租及服務配套收入639,366萬元，辦公出租收入568,280萬元，平臺服務收入35,934萬元，服務配套收入35,152萬元，營業(yè)稅金及附加84,786萬元，房產(chǎn)稅73,498萬元，土地增值稅9,022萬元。（3）%，所得稅率25%，土地增值稅率按載體銷售收入（含合作開發(fā)）的1%提取，出租房產(chǎn)稅按租金收入的12%計算，酒店經(jīng)營以酒店資產(chǎn)原值70%為基數(shù)，%計算；載體銷售及物業(yè)分成結轉的開發(fā)成本每平米按項目單方投資額計算。 成本及稅金估算（1）投資成本測算本項目固定資產(chǎn)投資總額為374,149萬元人民幣，融資費用為31,217萬元人民幣，本項目的投資成本為405,366萬元人民幣。（2）銷售費用測算根據(jù)北京市同類項目和國家有關部門資料，銷售費用取總銷售收入的2%。銷售費用 ＝504,669萬元2% ＝10,（3）稅金項目的主要稅金為經(jīng)營稅費和所得稅。根據(jù)國家有關規(guī)定，%，按總銷售額征收；所得稅稅率為33%，以銷售利潤為基數(shù)征收。北京市現(xiàn)已開征土地增值稅。該稅按開發(fā)項目銷售利潤水平以累進稅率征收，對20%以內的開發(fā)利潤，免征土地增值稅。 項目的稅后利潤等于銷售收入扣除投資成本、銷售費用和有關稅金。項目的稅后總利潤為691,003萬元。 6 中國綠能港項目財務評價中國綠能港項目財務評價主要包括：經(jīng)濟效益評價和風險評價。 中國綠能港項目經(jīng)濟效益評價中國綠能港項目經(jīng)濟效益評價主要進行的是盈利能力評價。首先編制財務報表的基礎上，然后計算評價指標，最后主要進行盈利能力評價。 編制基本財務報表編制現(xiàn)金流量表，資金平衡表，利潤與利潤分配表，項目總投資使用計劃與資金籌措表，營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加相關稅費估算表，總成本費用估算表，具體結果見附表1附表6。根據(jù)附表1的數(shù)據(jù)，計算結果如下：全部投資的財務內部收益率=%全部投資的財務凈現(xiàn)值=164568萬元 (當iC=12%)全部投資的靜態(tài)投資回收期=。附表2的結果，集中體現(xiàn)了項目自身平衡的生存能力，是財務評價的重要依據(jù)。從附表2的結果看，項目具有基本的資金平衡能力。 中國綠能港項目風險評價本項目的風險主要來自：載體銷售進度、開發(fā)周期、出租及服務配套收入、貸款利率等方面，其中主要取決于載體銷售價格的變化和開發(fā)進度的快慢。而這些風險因素，又受政治、經(jīng)濟、社會條件的影響。另外自有資金占總投資的比例雖然對整個項目全部資金投資的經(jīng)濟效益沒有影響，但是由于貸款的杠桿作用會影響自有資金的經(jīng)濟評價指標，因此需要項目開發(fā)主體進行認真考慮。 盈虧平衡分析%，即銷售面積/收入達到可銷售面積/%時, 項目能保持盈虧平衡。 敏感性分析影響本項目財務效益的主要風險因素為總投資（建造成本）、售價。針對全部資金和自有資金的評價指標，分別算出當上述因素變化177。15%、177。10%、177。5%時，對主要經(jīng)濟評價指標的影響分析(iC=12%)。其中兩種最不利的情況如下所示： （1）當投資增加15%時，全部投資的財務內部收益率=%，全部投資的財務凈現(xiàn)值=93605(萬元)（2）當租售價格降低15%時，全部投資的財務內部收益率=%，全部投資的財務凈現(xiàn)值=71740（萬元）從計算結果以及圖53可知，租金售價降低15%對項目經(jīng)濟效益影響很大，為確保項目獲得較好的經(jīng)濟效益，項目主體應加強項目開發(fā)工作，盡量使租售收入計劃得以實現(xiàn)。項目資金在滿足開發(fā)建設投資、經(jīng)營管理成本、繳納有關稅費及支付銀行利息后，第5年末資金盈余3億元；在第7年全部償還銀行借款本息后。詳見附表2。%，遠高于本項目測算中的貸款年利率，因此自有資金的評價指標隨自有資金占總開發(fā)投資比例有較大的變化，從自有資金占總開發(fā)投資比例變化敏感性分析表中可以看出，在確保項目正常運作的情況下，應盡可能降低自有資金的投入，使項目主體的自有資金再選擇其它理想的投資渠道。圖53 影響本項目財務效益的主要風險因素Fig. main factors affecting financial benefits 結論及建議 結論項目建成后，可為我國新能源企業(yè)提供良好的產(chǎn)業(yè)集聚平臺，同時也將提供包括產(chǎn)業(yè)中介服務、創(chuàng)業(yè)服務、投融資服務等在內的系列服務，從而改善投資創(chuàng)業(yè)環(huán)境，有利于推動北京市新能源產(chǎn)業(yè)健康快速發(fā)展，成為新能源產(chǎn)業(yè)發(fā)展的專業(yè)孵化器和加速器。項目建成后。每畝土地年均貢獻達52萬元。園區(qū)全部建成后，將集聚1000家以上的新能源企業(yè)入駐，每年可以實現(xiàn)GDP200億元以上。結果表明，項目具有較好的內部收益率，項目是可行的，有基本的貸款償還和自身平衡能力，且有一般的抗風險能力。項目評估中假定載體可銷售面積全部用于銷售，開發(fā)建設前四年期間的全部銷售收入均用于項目投資。因此，售價與銷售進度是本項目能否達到預期效益的關鍵。項目載體的預期售價是在多方考察北京目前同類園區(qū)市場的基礎上確定的。 建議（1）項目的關鍵是載體銷售收入能否按進度實現(xiàn)。若進度能加快，則項目投資更有保障，財務收益狀況會明顯好于評估結果，反之也亦然。因此，項目主體對此應給予足夠的關注和重視，建立一支良好的銷售隊伍，加強促銷手段，并根據(jù)銷售情況適時調整工程進度和售價。（2）項目部分載體銷售收入受到其它開發(fā)項目進展情況而影響，對此應給予關注，并相應調整各期拆遷房所占比例和進度，如當拆遷房對象確有保證時，在前期可適當增加拆遷房比例，加快進度，以取得更好的經(jīng)濟效益。（3）按現(xiàn)行規(guī)定，對拆遷房可以享受安居工程的有關優(yōu)惠條件，項目主體應盡力爭取。（4）本項目的銷售在很大程度上取決于阜石路及周圍地區(qū)的建設，尤其是東四環(huán)路的建設速度，項目主體對此應給予密切關注，適時調整工程進度與售價。（5）在測算過程中，%。如使用商業(yè)性貸款，則其年利率會更高一些，從而增大項目的融資費用，加大整個項目的開發(fā)成本，使經(jīng)濟效益降低，因此建議項目的主辦者，應力爭獲得政策性貸款，以減少項目的融資費用，爭取更好的投資效益。（6）建筑工程不可預見因素很多，工期、質量、成本、原材料供應等都會影響到項目總體目標的實現(xiàn)。因此在工程實施進程中，要加強施工管理，施行工程監(jiān)理制。還應制定材料采購供應計劃，落實資金供應計劃，以確保項目的順利進行。 7 中國綠能港項目環(huán)境、社會效益評價 中國綠能港項目環(huán)境評價根據(jù)中國綠能港項目情況，分析可能產(chǎn)生的環(huán)境影響，以便采取的環(huán)境保護措施。 環(huán)境影響 （1）項目建設期中國綠能港項目建設期間，對區(qū)域環(huán)境空氣質量和聲環(huán)境影響不顯著，生活污水可供附近農(nóng)民種地使用或集中堆肥為園區(qū)綠化底肥，場地施工廢水可采取在施工場地設簡易沉淀池，處理后回用，對永定河水質影響不明顯，工程開挖、棄渣可能破壞地表植被和農(nóng)作物，造成水土流失，對生態(tài)環(huán)境有一定影響，采取積極水保措施后影響較小。（2）項目建成后中國綠能港項目建成后，中國綠能港園區(qū)便投入運營。運營期間對環(huán)境影響分析如下：① 水環(huán)境，主要污染物為COD、SS、氨氮、石油類等。根據(jù)園區(qū)污水排放規(guī)劃，近期，園區(qū)廢水處理情況如下，，全部經(jīng)處理后達《綜合污水排放標準》一級標準后直接進入城市污水管網(wǎng)后至吳家村污水處理廠；遠期，園區(qū)廢水經(jīng)處理達到污水處理廠進水水質要求后通過市政污水管網(wǎng)進入?yún)羌掖逦鬯幚韽S，處理后達標排放。② 大氣環(huán)境主要大氣污染源為燃料燃燒廢氣、工業(yè)企業(yè)工藝廢氣以及道路交通廢氣。經(jīng)預測，園區(qū)建成后預測濃度值滿足環(huán)境空氣質量二級標準，園區(qū)的開發(fā)建設對園區(qū)及其周邊地區(qū)的空氣環(huán)境影響較小。③ 固體廢棄物，其中氧化鐵皮產(chǎn)生量為4437噸/年，外賣首鋼綜合利用廠利用；，在特鋼公司采用“中和”法進行處理；，交由首精濾公司回收利用，泥餅產(chǎn)生量30噸/年，交到首鋼綜合利用廠利用。園區(qū)生活垃圾清運至石景山城市垃圾處理廠進行處理；園區(qū)一般工業(yè)固體廢棄物盡量回收利用；在園區(qū)內設置危險廢棄物的中轉站，對危險廢棄物進行統(tǒng)一收集，并統(tǒng)一轉運至有資質的單位進行妥善處置。固體廢棄物對環(huán)境的影響較小。④ 聲環(huán)境噪聲源以交通噪聲和設備噪聲為主。園區(qū)預計聲源噪聲級多在70dB(A)~90dB(A)之間，瞬時噪聲級最高可達到105dB(A)。根據(jù)規(guī)劃，園區(qū)道路兩旁均設置了綠化隔離帶，預計交通噪聲的影響程度將大大降低。區(qū)域聲環(huán)境質量基本可以達到相應環(huán)境質量標準要求，對環(huán)境影響較小。 環(huán)境保護措施 （1）開發(fā)期環(huán)境保護措施通過實施地面硬化、灑水、使用清潔能源，建筑工地實行圍擋封閉施工，加強對棄土、棄渣傾倒的監(jiān)督管理，防止任意傾倒等措施控制大氣污染。通過修建防滲的旱廁，用作農(nóng)肥，后期盡量利用己有城市設施，降低其不利影響；加強施工機械管理，盡量避免跑、冒、滴、漏；設置固定的車輛沖洗場所和隔油、沉砂池等處理設施；施工場地四周設排水溝，將場地廢水收集并進行沉淀處理后排放；土石方開挖周圍修筑排洪溝、擋土墻，以避免雨水沖刷造成水土流失等措施控制水環(huán)境