【正文】 目投資估算表Table 51 Project investment estimation table序號(hào)費(fèi)用總計(jì)建設(shè)期單方投資比例(%)12345一建設(shè)投資730,98715,000138,274175,787272,159129,76631431前期工程費(fèi)4,000827179211,484796172工程費(fèi)637,06913,075120,767153,464237,228112,5352739建安工程費(fèi)578,92811,886110,348140,070215,662100,9632489續(xù)表51市政環(huán)境工程費(fèi)58,1411,18910,41913,39421,56611,5732503工程建設(shè)其他費(fèi)23,2564754,1685,3588,6264,6291004管理及招商費(fèi)用31,8536546,0387,67311,8615,6271375預(yù)備費(fèi)用34,8097146,5848,37112,9606,179150二建設(shè)期利息3,7793661,3822,03216三流動(dòng)資金7,0006,0001,00030總投資741,76615,000138,274182,153274,541131,7983190100比例 %%%%%100%注：?jiǎn)挝唬喝f元；*單方投資單位：元/建筑平米。 分年度投資使用計(jì)劃按照項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃安排，項(xiàng)目資金投入計(jì)劃見圖51。圖51 項(xiàng)目資金投入計(jì)劃Fig. 51 Project funds plan 資金籌措計(jì)劃（1）項(xiàng)目的投資來源項(xiàng)目的投資來源包括自有資金、銀行貸款、項(xiàng)目合作開發(fā)資金和載體銷售收入四個(gè)部分。其中自有資金投入4億元人民幣，分3年分期到位，，1億元，，第，在估算中，考慮到當(dāng)年投資是隨工程的進(jìn)度分期投入的，銷售收入也是在二年中逐步實(shí)現(xiàn)的，故假定當(dāng)年銷售收入（扣除銷售稅費(fèi)）全部用于當(dāng)年投資，如有盈余，結(jié)轉(zhuǎn)下年。具體情況見表52及圖52。表52項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)資金來源表 單位：億元Table 52 Project development construction fund source table units: billion yuan序號(hào)資金籌措第1年第2年第3年第4年第5年合計(jì)比例1自有資金14%2銀行貸款%3合作開發(fā)資金%4載體銷售收入%合計(jì)100%圖52 資金籌措柱狀圖Fig. 52 Financing bar chart（2）載體銷售計(jì)劃載體銷售計(jì)劃見表53。載體銷售面積占新建面積的30%。表53 年度銷售計(jì)劃表Table 53 Annual sales plan編號(hào)總建筑面積（萬平米）銷售面積（萬平米）第1年第2年第3年第4年第5年A11辦公A12辦公B1辦公B2辦公合計(jì)銷售單價(jià)（萬元/平米） 銷售收入（億元）其中：用于開發(fā)投資（3）項(xiàng)目合作開發(fā)計(jì)劃安排項(xiàng)目合作開發(fā)計(jì)劃安排見表54.表54 項(xiàng)目合作開發(fā)計(jì)劃表Table 54 project cooperation development schedules編號(hào)合計(jì)（萬平米）第1年第2年第3年第4年第5年A16服務(wù)配套A17服務(wù)配套A21汽車園A22汽車園A3辦公開發(fā)面積合計(jì)合作方投入資金（億元） 注：合作方資金按3700元/平米投入。 收入、成本及稅金估算 收入估算根據(jù)市場(chǎng)研究的結(jié)果，并考慮本項(xiàng)目的具體情況：（1）載體自第3年開始出租，以后逐年遞增5%。載體投入使用的第一年出租率為60%，第二年為70%，第三年為80%，第四年及以后年度85%。（2）營(yíng)業(yè)收入1541,561萬元，銷售收入730,099萬元，合作方式計(jì)稅收入172，097萬元，出租及服務(wù)配套收入639,366萬元，辦公出租收入568,280萬元，平臺(tái)服務(wù)收入35,934萬元，服務(wù)配套收入35,152萬元，營(yíng)業(yè)稅金及附加84,786萬元，房產(chǎn)稅73,498萬元，土地增值稅9,022萬元。（3）%，所得稅率25%，土地增值稅率按載體銷售收入（含合作開發(fā)）的1%提取，出租房產(chǎn)稅按租金收入的12%計(jì)算，酒店經(jīng)營(yíng)以酒店資產(chǎn)原值70%為基數(shù)，%計(jì)算；載體銷售及物業(yè)分成結(jié)轉(zhuǎn)的開發(fā)成本每平米按項(xiàng)目單方投資額計(jì)算。 成本及稅金估算（1）投資成本測(cè)算本項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資總額為374,149萬元人民幣，融資費(fèi)用為31,217萬元人民幣，本項(xiàng)目的投資成本為405,366萬元人民幣。（2）銷售費(fèi)用測(cè)算根據(jù)北京市同類項(xiàng)目和國家有關(guān)部門資料，銷售費(fèi)用取總銷售收入的2%。銷售費(fèi)用 ＝504,669萬元2% ＝10,（3）稅金項(xiàng)目的主要稅金為經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)和所得稅。根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，%，按總銷售額征收；所得稅稅率為33%，以銷售利潤(rùn)為基數(shù)征收。北京市現(xiàn)已開征土地增值稅。該稅按開發(fā)項(xiàng)目銷售利潤(rùn)水平以累進(jìn)稅率征收，對(duì)20%以內(nèi)的開發(fā)利潤(rùn)，免征土地增值稅。 項(xiàng)目的稅后利潤(rùn)等于銷售收入扣除投資成本、銷售費(fèi)用和有關(guān)稅金。項(xiàng)目的稅后總利潤(rùn)為691,003萬元。 6 中國綠能港項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中國綠能港項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)主要包括：經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)。 中國綠能港項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)中國綠能港項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)主要進(jìn)行的是盈利能力評(píng)價(jià)。首先編制財(cái)務(wù)報(bào)表的基礎(chǔ)上，然后計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)，最后主要進(jìn)行盈利能力評(píng)價(jià)。 編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表編制現(xiàn)金流量表，資金平衡表，利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表，項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃與資金籌措表，營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)稅金及附加相關(guān)稅費(fèi)估算表，總成本費(fèi)用估算表，具體結(jié)果見附表1附表6。根據(jù)附表1的數(shù)據(jù)，計(jì)算結(jié)果如下：全部投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率=%全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值=164568萬元 (當(dāng)iC=12%)全部投資的靜態(tài)投資回收期=。附表2的結(jié)果，集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身平衡的生存能力，是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要依據(jù)。從附表2的結(jié)果看，項(xiàng)目具有基本的資金平衡能力。 中國綠能港項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)主要來自：載體銷售進(jìn)度、開發(fā)周期、出租及服務(wù)配套收入、貸款利率等方面，其中主要取決于載體銷售價(jià)格的變化和開發(fā)進(jìn)度的快慢。而這些風(fēng)險(xiǎn)因素，又受政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的影響。另外自有資金占總投資的比例雖然對(duì)整個(gè)項(xiàng)目全部資金投資的經(jīng)濟(jì)效益沒有影響，但是由于貸款的杠桿作用會(huì)影響自有資金的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，因此需要項(xiàng)目開發(fā)主體進(jìn)行認(rèn)真考慮。 盈虧平衡分析%，即銷售面積/收入達(dá)到可銷售面積/%時(shí), 項(xiàng)目能保持盈虧平衡。 敏感性分析影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的主要風(fēng)險(xiǎn)因素為總投資（建造成本）、售價(jià)。針對(duì)全部資金和自有資金的評(píng)價(jià)指標(biāo)，分別算出當(dāng)上述因素變化177。15%、177。10%、177。5%時(shí)，對(duì)主要經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響分析(iC=12%)。其中兩種最不利的情況如下所示： （1）當(dāng)投資增加15%時(shí)，全部投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率=%，全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值=93605(萬元)（2）當(dāng)租售價(jià)格降低15%時(shí)，全部投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率=%，全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值=71740（萬元）從計(jì)算結(jié)果以及圖53可知，租金售價(jià)降低15%對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響很大，為確保項(xiàng)目獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益，項(xiàng)目主體應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)工作，盡量使租售收入計(jì)劃得以實(shí)現(xiàn)。項(xiàng)目資金在滿足開發(fā)建設(shè)投資、經(jīng)營(yíng)管理成本、繳納有關(guān)稅費(fèi)及支付銀行利息后，第5年末資金盈余3億元；在第7年全部?jī)斶€銀行借款本息后。詳見附表2。%，遠(yuǎn)高于本項(xiàng)目測(cè)算中的貸款年利率，因此自有資金的評(píng)價(jià)指標(biāo)隨自有資金占總開發(fā)投資比例有較大的變化，從自有資金占總開發(fā)投資比例變化敏感性分析表中可以看出，在確保項(xiàng)目正常運(yùn)作的情況下，應(yīng)盡可能降低自有資金的投入，使項(xiàng)目主體的自有資金再選擇其它理想的投資渠道。圖53 影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的主要風(fēng)險(xiǎn)因素Fig. main factors affecting financial benefits 結(jié)論及建議 結(jié)論項(xiàng)目建成后，可為我國新能源企業(yè)提供良好的產(chǎn)業(yè)集聚平臺(tái)，同時(shí)也將提供包括產(chǎn)業(yè)中介服務(wù)、創(chuàng)業(yè)服務(wù)、投融資服務(wù)等在內(nèi)的系列服務(wù)，從而改善投資創(chuàng)業(yè)環(huán)境，有利于推動(dòng)北京市新能源產(chǎn)業(yè)健康快速發(fā)展，成為新能源產(chǎn)業(yè)發(fā)展的專業(yè)孵化器和加速器。項(xiàng)目建成后。每畝土地年均貢獻(xiàn)達(dá)52萬元。園區(qū)全部建成后，將集聚1000家以上的新能源企業(yè)入駐，每年可以實(shí)現(xiàn)GDP200億元以上。結(jié)果表明，項(xiàng)目具有較好的內(nèi)部收益率，項(xiàng)目是可行的，有基本的貸款償還和自身平衡能力，且有一般的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。項(xiàng)目評(píng)估中假定載體可銷售面積全部用于銷售，開發(fā)建設(shè)前四年期間的全部銷售收入均用于項(xiàng)目投資。因此，售價(jià)與銷售進(jìn)度是本項(xiàng)目能否達(dá)到預(yù)期效益的關(guān)鍵。項(xiàng)目載體的預(yù)期售價(jià)是在多方考察北京目前同類園區(qū)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上確定的。 建議（1）項(xiàng)目的關(guān)鍵是載體銷售收入能否按進(jìn)度實(shí)現(xiàn)。若進(jìn)度能加快，則項(xiàng)目投資更有保障，財(cái)務(wù)收益狀況會(huì)明顯好于評(píng)估結(jié)果，反之也亦然。因此，項(xiàng)目主體對(duì)此應(yīng)給予足夠的關(guān)注和重視，建立一支良好的銷售隊(duì)伍，加強(qiáng)促銷手段，并根據(jù)銷售情況適時(shí)調(diào)整工程進(jìn)度和售價(jià)。（2）項(xiàng)目部分載體銷售收入受到其它開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)展情況而影響，對(duì)此應(yīng)給予關(guān)注，并相應(yīng)調(diào)整各期拆遷房所占比例和進(jìn)度，如當(dāng)拆遷房對(duì)象確有保證時(shí)，在前期可適當(dāng)增加拆遷房比例，加快進(jìn)度，以取得更好的經(jīng)濟(jì)效益。（3）按現(xiàn)行規(guī)定，對(duì)拆遷房可以享受安居工程的有關(guān)優(yōu)惠條件，項(xiàng)目主體應(yīng)盡力爭(zhēng)取。（4）本項(xiàng)目的銷售在很大程度上取決于阜石路及周圍地區(qū)的建設(shè)，尤其是東四環(huán)路的建設(shè)速度，項(xiàng)目主體對(duì)此應(yīng)給予密切關(guān)注，適時(shí)調(diào)整工程進(jìn)度與售價(jià)。（5）在測(cè)算過程中，%。如使用商業(yè)性貸款，則其年利率會(huì)更高一些，從而增大項(xiàng)目的融資費(fèi)用，加大整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)成本，使經(jīng)濟(jì)效益降低，因此建議項(xiàng)目的主辦者，應(yīng)力爭(zhēng)獲得政策性貸款，以減少項(xiàng)目的融資費(fèi)用，爭(zhēng)取更好的投資效益。（6）建筑工程不可預(yù)見因素很多，工期、質(zhì)量、成本、原材料供應(yīng)等都會(huì)影響到項(xiàng)目總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此在工程實(shí)施進(jìn)程中，要加強(qiáng)施工管理，施行工程監(jiān)理制。還應(yīng)制定材料采購供應(yīng)計(jì)劃，落實(shí)資金供應(yīng)計(jì)劃，以確保項(xiàng)目的順利進(jìn)行。 7 中國綠能港項(xiàng)目環(huán)境、社會(huì)效益評(píng)價(jià) 中國綠能港項(xiàng)目環(huán)境評(píng)價(jià)根據(jù)中國綠能港項(xiàng)目情況，分析可能產(chǎn)生的環(huán)境影響，以便采取的環(huán)境保護(hù)措施。 環(huán)境影響 （1）項(xiàng)目建設(shè)期中國綠能港項(xiàng)目建設(shè)期間，對(duì)區(qū)域環(huán)境空氣質(zhì)量和聲環(huán)境影響不顯著，生活污水可供附近農(nóng)民種地使用或集中堆肥為園區(qū)綠化底肥，場(chǎng)地施工廢水可采取在施工場(chǎng)地設(shè)簡(jiǎn)易沉淀池，處理后回用，對(duì)永定河水質(zhì)影響不明顯，工程開挖、棄渣可能破壞地表植被和農(nóng)作物，造成水土流失，對(duì)生態(tài)環(huán)境有一定影響，采取積極水保措施后影響較小。（2）項(xiàng)目建成后中國綠能港項(xiàng)目建成后，中國綠能港園區(qū)便投入運(yùn)營(yíng)。運(yùn)營(yíng)期間對(duì)環(huán)境影響分析如下：① 水環(huán)境，主要污染物為COD、SS、氨氮、石油類等。根據(jù)園區(qū)污水排放規(guī)劃，近期，園區(qū)廢水處理情況如下，，全部經(jīng)處理后達(dá)《綜合污水排放標(biāo)準(zhǔn)》一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)后直接進(jìn)入城市污水管網(wǎng)后至吳家村污水處理廠；遠(yuǎn)期，園區(qū)廢水經(jīng)處理達(dá)到污水處理廠進(jìn)水水質(zhì)要求后通過市政污水管網(wǎng)進(jìn)入?yún)羌掖逦鬯幚韽S，處理后達(dá)標(biāo)排放。② 大氣環(huán)境主要大氣污染源為燃料燃燒廢氣、工業(yè)企業(yè)工藝廢氣以及道路交通廢氣。經(jīng)預(yù)測(cè)，園區(qū)建成后預(yù)測(cè)濃度值滿足環(huán)境空氣質(zhì)量二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，園區(qū)的開發(fā)建設(shè)對(duì)園區(qū)及其周邊地區(qū)的空氣環(huán)境影響較小。③ 固體廢棄物，其中氧化鐵皮產(chǎn)生量為4437噸/年，外賣首鋼綜合利用廠利用；，在特鋼公司采用“中和”法進(jìn)行處理；，交由首精濾公司回收利用，泥餅產(chǎn)生量30噸/年，交到首鋼綜合利用廠利用。園區(qū)生活垃圾清運(yùn)至石景山城市垃圾處理廠進(jìn)行處理；園區(qū)一般工業(yè)固體廢棄物盡量回收利用；在園區(qū)內(nèi)設(shè)置危險(xiǎn)廢棄物的中轉(zhuǎn)站，對(duì)危險(xiǎn)廢棄物進(jìn)行統(tǒng)一收集，并統(tǒng)一轉(zhuǎn)運(yùn)至有資質(zhì)的單位進(jìn)行妥善處置。固體廢棄物對(duì)環(huán)境的影響較小。④ 聲環(huán)境噪聲源以交通噪聲和設(shè)備噪聲為主。園區(qū)預(yù)計(jì)聲源噪聲級(jí)多在70dB(A)~90dB(A)之間，瞬時(shí)噪聲級(jí)最高可達(dá)到105dB(A)。根據(jù)規(guī)劃，園區(qū)道路兩旁均設(shè)置了綠化隔離帶，預(yù)計(jì)交通噪聲的影響程度將大大降低。區(qū)域聲環(huán)境質(zhì)量基本可以達(dá)到相應(yīng)環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求，對(duì)環(huán)境影響較小。 環(huán)境保護(hù)措施 （1）開發(fā)期環(huán)境保護(hù)措施通過實(shí)施地面硬化、灑水、使用清潔能源，建筑工地實(shí)行圍擋封閉施工，加強(qiáng)對(duì)棄土、棄渣傾倒的監(jiān)督管理，防止任意傾倒等措施控制大氣污染。通過修建防滲的旱廁，用作農(nóng)肥，后期盡量利用己有城市設(shè)施，降低其不利影響；加強(qiáng)施工機(jī)械管理，盡量避免跑、冒、滴、漏；設(shè)置固定的車輛沖洗場(chǎng)所和隔油、沉砂池等處理設(shè)施；施工場(chǎng)地四周設(shè)排水溝，將場(chǎng)地廢水收集并進(jìn)行沉淀處理后排放；土石方開挖周圍修筑排洪溝、擋土墻，以避免雨水沖刷造成水土流失等措施控制水環(huán)境