【正文】 　為老人提供建筑設(shè)施。如：醫(yī)療看護、交通線路、配套設(shè)施等符合老人的生理特點。社區(qū)活動的廣泛性——在娛樂、學(xué)習(xí)、交往、情感等方面照顧老人的心理需要?！　∥覀冎v的“房子”不是按照常規(guī)想象中的一般性的住宅，要完全按照老人的需求跟功能進行設(shè)計跟修建，這些才會給老人生活、養(yǎng)老養(yǎng)生帶來相當(dāng)多的便利之處。我們的采光性，由于視覺的問題，需要陽光的問題。由于行動不便需要輪椅，我們的門、走道都有不同的需求，所以我們可能需要針對老年人的需求制定老年住宅，滿足老年生活的一些功能性的要求。我想老年地產(chǎn)有各種消費者的專業(yè)性、特殊性和社區(qū)活動的廣泛性，要提供一些交流和構(gòu)建的平臺，讓老年人住在這個社區(qū)當(dāng)中更加和諧的生活?！　○B(yǎng)老地產(chǎn)也是一種復(fù)合地產(chǎn)。怎么去把養(yǎng)老需求功能跟房地產(chǎn)相結(jié)合?[PPT圖 下面這兩張圖是萬科“良渚隨園嘉樹”，它就將養(yǎng)老住宅加地產(chǎn)的功能很好的體現(xiàn)了出來。我想這是給我們老人創(chuàng)造有價值的生活居住空間所需要的一種特殊產(chǎn)品，所以我們的養(yǎng)老地產(chǎn)歸根到底是“養(yǎng)老+地產(chǎn)”。]　　接下來跟大家交流的是“盈利模式”?！　∥覀兊降卓渴裁磥碛?我們的養(yǎng)老地產(chǎn)一個是地產(chǎn)的本體。第二個是養(yǎng)老服務(wù)。第三個是延伸產(chǎn)品。如果沒有養(yǎng)老服務(wù)，只有“地產(chǎn)”這一塊，沒有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的支撐，歸根到底它還是住宅項目，我們稱之為叫“產(chǎn)業(yè)空心化”。如果去“地產(chǎn)”功能，就是一個養(yǎng)老院、敬老院，這個養(yǎng)老院、敬老院就根本沒法快速的復(fù)制，形成規(guī)?；?jīng)營。目前在中國只有政府補貼的養(yǎng)老院、敬老院才能存活下來。大家看一看，目前國內(nèi)有沒有大型的、連鎖的、民營的養(yǎng)老機構(gòu)?沒有。當(dāng)然，市場還沒有允許這么來做。我主要是講，政策還沒有支持到位。第二個方面，養(yǎng)老院的盈利空間沒辦法支撐。兩天前的CCTV2放到：北京的老人要等35年去排隊。排隊的是什么?國有的。國有的是什么?是政府貼錢的。民營的呢?有空床位。是不是民營的不好?也不是。關(guān)鍵在于它的盈利空間沒辦法來提升他的服務(wù)質(zhì)量，也就是說他的收費跟服務(wù)是脫節(jié)的。再一個，沒有有生命力的載體，一個無法有盈利能力的組織，終將是無法存活下去。我三區(qū)到楊村文化村，他們的主管告訴我一個道理。他說：“我們有一個好爸爸?！迸_塑[音]集團在支撐。我們對于養(yǎng)老機構(gòu)來講，它最核心的價值不是房子，而是你的服務(wù)和管理。　　我們所提倡的肯定是他的服務(wù)和管理。你用什么樣的產(chǎn)品和服務(wù)來塑造你的核心能力、核心競爭力，我想可能就是在你養(yǎng)老服務(wù)中的某一項。比如：你有癌癥患者的后期康復(fù)，智障老人的康復(fù)或者是健康老人的旅游業(yè)，候鳥式的管理?？赡苣骋豁椖闾峁┑墓δ芊?wù)是最突出的，那就是你的一個核心能力的締造。再就是你的管理，你的流程管理、時間管理、成本控制、組建團的能力，這些管理跟服務(wù)相加以后，才真正成為你的核心競爭能力。這個競爭能力，是其它沒有辦法去復(fù)制的。你只有掌握了這些突出的核心競爭能力，你才有生命力，你才有能力去快速的拷貝和復(fù)制。這些東西掀起的建設(shè)，必須要靠強大的資金投入，如果是一個養(yǎng)老院靠自己收費是沒辦法建立起這些的。所以我認為，前期還是要靠地產(chǎn)盈利來保證養(yǎng)老設(shè)施的運營?！　∵@就是我的一個個人認為?！　‘?dāng)然，我們也要考慮可持續(xù)發(fā)展。在這個當(dāng)中就要講到你的盈利模式。讓顧客掏錢買你的產(chǎn)品和你的服務(wù)，他認為你的產(chǎn)品和服務(wù)是適合他訴求的價值和要求。我們怎么把你的收費跟服務(wù)相結(jié)合?那就是我們要思考的問題。當(dāng)然，商業(yè)模式當(dāng)中涵蓋著盈利模式、組織模式、投資架構(gòu)價值鏈、核心競爭能力。我想這應(yīng)該作為每一個養(yǎng)老企業(yè)，都必須去考慮的一些問題。我們未來的戰(zhàn)略，我們在規(guī)劃建設(shè)運行過程當(dāng)中，也得到了很多專家的指導(dǎo)，我們也聘請了很多咨詢團隊來幫助我們。當(dāng)然，我們還有一些戰(zhàn)略。九如城目前的近期戰(zhàn)略是“長三角快速的布點，滿足這么一個經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的需求”，當(dāng)然我們還有其它的城市包括：候鳥養(yǎng)老跟度假、休閑旅游相結(jié)合的發(fā)展戰(zhàn)略。　　養(yǎng)老地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的問題，實際上是養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)和服務(wù)的頂層設(shè)計。我講的“頂層設(shè)計”不是常規(guī)中央講的“頂層設(shè)計”，我是講“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)”、“養(yǎng)老企業(yè)”的頂層設(shè)計，用系統(tǒng)人的方法全方位、各層次、各要素統(tǒng)籌規(guī)劃，以集中有效的資源快速、高效實現(xiàn)目標。這就是我們養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)一定要考慮好自身自由資源的配置，執(zhí)行團隊，外面的協(xié)調(diào)組織，包括：設(shè)施的載體。我認為我們行業(yè)當(dāng)中的頂層設(shè)計，應(yīng)該考慮這些東西?！　】沙掷m(xù)發(fā)展必須盈利。　　我們的管理之父德魯克曾經(jīng)說過：“沒有盈利就沒有持續(xù)?！别B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的利潤從何而來?我認為第一層面還是從政府的政治層面來保障。當(dāng)然，社會層面，社會層面是解決社會養(yǎng)老的理念問題。特別是在中國，還是有很多家庭不愿意把老人送到養(yǎng)老機構(gòu)去進行養(yǎng)老養(yǎng)生，認為這是一種“不孝”的行為。更需要社會來改變這樣的一個養(yǎng)老理念，當(dāng)然我們的從業(yè)人員也要有愛心，要盡責(zé)，做好每一件事情來提升你的服務(wù)水平。你只有這樣去做，社會才會認可。剛剛曾主任講，就業(yè)人員不愿意進到養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。為什么?社會不認可。哦，你在一個養(yǎng)老院工作。當(dāng)然，從企業(yè)角度講，我可以把最優(yōu)秀的人才吸引進來，給予最優(yōu)秀的待遇。我們有這么大的優(yōu)秀待遇，人招進來了能不能平衡?回過頭來，還是盈利。所以最終的一個關(guān)鍵點，就是投資者的心態(tài)。養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利的的確確不容易，我們講：“要經(jīng)濟實力強，短時間內(nèi)要注入很多的資金，要有較強的資金周轉(zhuǎn)能力。”如果沒有國家強大的金融支持、政策支持，再大經(jīng)濟實力的企業(yè)都沒法承擔(dān)這么龐大的市場需求。所以未來產(chǎn)業(yè)支持當(dāng)中，最關(guān)鍵的是政府的金融政策支持。剛剛曾主任也講到：“國家開發(fā)銀行跟民政部在探討相關(guān)的一些金融政策的支持。”有討論、有探討比沒有要好，既然中央有這樣的一個政策，我想為時不會太晚。所以我們也希望有更好、更實在的政策落到地，落到我們這些項目的身上?！　]有短期回報的目標，這是投資心態(tài)的描述。并且，你還要熟悉老年人居住的要求。你怎么樣去研究市場客戶的群體，把市場客戶的群體定位好以后，針對這些客戶群來研究所需要的一些產(chǎn)品。預(yù)計這些客戶的變化，像我們講的“九如城綜合體”，也在講終生住宅。健康老人進入到我這個綜合體以后，我可以讓你在區(qū)域當(dāng)中內(nèi)移動，不讓你搬家，因為老人最怕搬家。那么我預(yù)先就要設(shè)計好客戶變化的一些需求，將這些設(shè)施在你的住區(qū)當(dāng)中。當(dāng)然，也要引導(dǎo)社會正向的一些需求理念。我們到什么時候能夠真正達到曾主任剛才講到的“3萬億、7萬億?”我們要共同去倡導(dǎo)這種消費需求，引導(dǎo)這種消費需求。只有這種巨大的消費市場來推動我們這個行業(yè)的快速發(fā)展。沒有市場，再牛逼的企業(yè)都做不好。但是有市場，也不見得每個企業(yè)都做的好。這就需要我們共同的努力，來解決這一系列的問題?！　偛乓仓v了很多這樣的模式，我們也是跟大家分享了一下有關(guān)社會企業(yè)。在未來社會發(fā)展到一定程度的時候，我認為現(xiàn)在的現(xiàn)代企業(yè)必將成為社會企業(yè)。這也是企業(yè)走到最高境界的一個終極目標?！　∠挛缪葜v的一個HERITAGE就是這樣的一個企業(yè)，我想未來的社會企業(yè)也是我們養(yǎng)老行業(yè)當(dāng)中的一個終極目標。這個也是養(yǎng)老事業(yè)當(dāng)中的一個夢想，也并不是代表所有企業(yè)的一些想法，更代表不了行業(yè)。我們正需要往這個方向去探索，也就是跟社會、跟商業(yè)要能夠共同平衡的一種企業(yè)模式?！　∥覀凁B(yǎng)老事業(yè)在形態(tài)上真的有很多具有明顯社會企業(yè)的特征，所以在這邊也多講幾點。社會企業(yè)就是用商業(yè)手段，實現(xiàn)社會目的。這個里面講到“社會企業(yè)”又不得不提起中國所謂叫“非盈利性組織”，這個叫法的的確確跟現(xiàn)在講的“社會企業(yè)”不是很全面、也不是很清晰。其實“社會企業(yè)”就是投資者不從投資體當(dāng)中獲取回報。其他所有的手段都是一樣的，管理手段、經(jīng)營目標都是一樣的。臺灣有四大民間宗教組織：福光、法鼓[音]、慈濟跟中臺[音]。　　我認為我們完全有這個目標跟方向朝社會企業(yè)的方向去努力。社會企業(yè)也不是講不賺錢，我們應(yīng)該是叫“不能沖著盈利去”，但是我們一定要賺錢，只有賺錢以后才能去維持我們的養(yǎng)老事業(yè)。　　第三部分我就快一點，講國內(nèi)外的一些養(yǎng)老地產(chǎn)的模式?！　鴥?nèi)的必須要考慮到未來市場上給我們帶來什么樣的機會，完全取決于現(xiàn)代企業(yè)所采用的模式。國外的一些收費標準，包括：保證金、生活費。我們也經(jīng)常到國外去看，也看到很多許許多多的收費內(nèi)容。包括：養(yǎng)老機構(gòu)的服務(wù)內(nèi)容。不管是哪一種形式，靠這些形式和這些服務(wù)能不能盈利?回答肯定是“沒辦法有的?！眹饪渴裁磥戆l(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的?其實剛剛前面領(lǐng)導(dǎo)有講到“未來產(chǎn)業(yè)政策”的時候都已經(jīng)講到了，這些政策在國外都已經(jīng)早就實施了。健全的保險制度，靈活的投資機構(gòu)，資產(chǎn)證券化。我們的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，到目前還沒走。包括：專門的養(yǎng)老基金。　　剛剛曾主任講到，國家開發(fā)銀行給我們的利息不超過7%。在現(xiàn)在的中國市場比較低，但是國外卻只有2%、3%，超低的利息，因為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)沒辦法承擔(dān)像其它的房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)的10%的利息，它根本沒有辦法承擔(dān)?！　∥覀冞@么多年的學(xué)習(xí)過程當(dāng)中，也利用了很多國外機構(gòu)幫助我們做了一些咨詢報告，我們也通過很多實地考察進行分析、解讀?？偨Y(jié)出有6個方面的心得，這也是我今天跟大家分享的主要內(nèi)容?！　??！　??！　?。　　，是養(yǎng)老地產(chǎn)自方向?！　?。　　，服務(wù)空間非常大?！　〖偃缒闶峭顿Y商，你在國內(nèi)能不能找到可以信賴的運營商?你可以說：我找國外的。好，國外的運營機構(gòu)了解中國人的生活狀況，以及中國老人的生活需求嗎?會水土不服。假如你是運營商，你自己都沒有物業(yè)在運行，你用什么讓人家信任你?沒有團隊的運營商叫運營商嗎?所以，在目前的市場環(huán)境下，必須統(tǒng)籌兼顧，但是未來一定會細分市場。中國市場經(jīng)濟分幾步走，我們養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老服務(wù)體系必須要經(jīng)過各種階段。　　當(dāng)然，這是我一家之言，如果有什么不妥或者不當(dāng)之處，會后大家多做交流?！　○B(yǎng)老綜合體盈利模式?！　∥襾碚f一下，我們養(yǎng)老綜合體的盈利模式：　　(一)九如城養(yǎng)老綜合體的幾個內(nèi)涵?！　?，而不是養(yǎng)老的綜合體?！　。瑖鴥?nèi)首創(chuàng)?！　　淆g化時代的必然選擇。　　?！　?，養(yǎng)老配套齊全?！　　B(yǎng)生?！　??！　?、社區(qū)和機構(gòu)養(yǎng)老的綜合地產(chǎn)模式?！　∥覀冊谧母魑欢际窍刃姓?，社會應(yīng)該給予我們更多的鼓勵才對。但是社會還沒有認識到這一點，那我們就自己給自己鼓勵，去做這樣的養(yǎng)老事業(yè)，這個事業(yè)的確很偉大。我們問心無愧去做這樣的事業(yè)，為社會解決問題。每家都有老人，每個人都會老，這么偉大的事情落在我們肩上，我認為我們是偉大的。　　(二)養(yǎng)老綜合體規(guī)劃比例。　　我們第一期工程是醫(yī)療護理，醫(yī)院、護理、體檢再加培訓(xùn)跟研究，預(yù)計是10萬平方米，預(yù)計明年年底要投入使用?！　?三)養(yǎng)老綜合體的服務(wù)?！　?四)養(yǎng)老綜合體的選址綜合要求?！　∫串?dāng)?shù)氐慕?jīng)濟水平，自然環(huán)境。自然環(huán)境當(dāng)中，重點就是講“空氣”和“水”。我選擇宜興，也是學(xué)著蘇東坡。因為我也是宜興人。蘇東坡當(dāng)年是49歲，但是我是比49歲稍微多一點點選擇宜興做我的養(yǎng)老事業(yè)?！　?五)養(yǎng)老綜合體收入構(gòu)成?！　○B(yǎng)老地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展道路?！　○B(yǎng)老綜合體是達成公益性和盈利性平衡的理想模式，也是未來走向社會企業(yè)的必經(jīng)之路。我們在居家養(yǎng)老方面可能要解決居家養(yǎng)老社會化的問題，核心就是“居家”。完成這樣的一個產(chǎn)業(yè)鏈，我們需要很多社會資源來提供這樣的一個解決模式。我們未來六大發(fā)展趨勢也能夠解決居家養(yǎng)老的一些問題，特別是科技化，利用科技的一些手段，搭建未來居家服務(wù)的養(yǎng)老體系。規(guī)?；?，因為未來老齡社會的快速到來，這個市場太大，所以我們一定要有規(guī)?；?。功能豐富化，是要有養(yǎng)老，要有其它的休閑與一體。我們社區(qū)服務(wù)的專業(yè)也都要結(jié)合在一起。當(dāng)然你還要引進人才，未來的運營跟服務(wù)人才肯定是關(guān)鍵?！　】偨Y(jié)：養(yǎng)老地產(chǎn)是公益性跟盈利性并存的產(chǎn)業(yè)，養(yǎng)老綜合體是達成二者平衡的理想模式。前期主要還是靠地產(chǎn)盈利，來保證養(yǎng)老服務(wù)的運行，而不能本末倒置。完成可持續(xù)發(fā)展必須在各個方面努力，最核心的就是要有自己的運營團隊?！　∥覀兙湃绯蔷褪丘B(yǎng)老運行和養(yǎng)老開發(fā)一體的綜合型企業(yè)?！　【湃绯牵骸按蠹抑?，大家之家。”　　謝謝大家!　　主持人：謝謝談董。談董重點講了他所在的團隊進行了養(yǎng)老住區(qū)產(chǎn)業(yè)的研究，特別是在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展上做的探索跟大家進行了分享?！　∠旅嬲堉袊康禺a(chǎn)研究會副會長，中國老年宜居住區(qū)建設(shè)試點工程專家委員會主任童悅仲。中國老年宜居住區(qū)建設(shè)試點工程專家委員會 主任 童悅仲　　童悅仲：大家中午好，前面的幾個發(fā)言都非常精彩，而且會場秩序也非常好，但是現(xiàn)在的時間不夠了。原來讓我從11：10分主持到12：00點結(jié)束，現(xiàn)在推遲30分鐘了，現(xiàn)在我就自作主張想減少一些程序?！　”緛砦蚁虢o大家介紹一下中國老年宜居住區(qū)試點簡介，做了一個PPT。這個文件已經(jīng)發(fā)了，這個PPT就是解讀這個文件的，所以我就想快一點。啟動這個試點工程是國家老齡委辦公室批準的，中國老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會和中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會一起啟動的。試點目的文件上有，就不說了。組織機構(gòu)文件上也有。試點的范圍和申報的單位，這個大家都可以看文件。申報條件也有?！　∫?guī)劃分三個階段：在規(guī)劃設(shè)計階段可以申報，但需要提交以下資料。這個文件上也有。正在進行建設(shè)的這個階段也可以申報。已經(jīng)建成的當(dāng)然更可以申報，除了提交規(guī)劃設(shè)計階段和工程建設(shè)階段的資料之外，還有其它的要求。這個在我們的文件上都有，另外有一個申報和管理的程序。總之這個管理是一個動態(tài)的管理。規(guī)劃設(shè)計列入試點了，就是只做指導(dǎo)不掛牌。工程建設(shè)階段列入試點以后，可以掛“試點項目”的牌面，但是著名是“工程建設(shè)階段”。建成以后的可以掛“試點項目”的牌面。建成運營一年以后，如果確實感覺效果很好，可以掛“示范項目”的牌面，但是這都是動態(tài)管理的，如果情況有了變化，不符合要求了可能會給摘牌。[PPT圖 這是評審的情況，主人會議的情況。]　　這個就介紹到這兒?！　∠旅嫖蚁胄x“中國老年宜居住區(qū)試點工程專家委員會領(lǐng)導(dǎo)、專家名單，這個名單有40位，只宣讀今天到會的，除了幾個領(lǐng)導(dǎo)之外的一些專家，有10位?！　∵@些專家是按照漢語拼音的順序來排的：　　上海現(xiàn)代建筑設(shè)計集團 曹嘉明副總裁。上海和佑養(yǎng)老集團陳琳瀚總裁。上海親和源股份有限公司華山副總裁。中國老年學(xué)會老年醫(yī)學(xué)委員會齊傳軍秘書長。中原國際上海設(shè)計研究院沈立洋副總建筑師。九如城養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)集團王學(xué)東總經(jīng)理。北京吉利大學(xué)健康產(chǎn)業(yè)學(xué)院烏丹青院長。藍卡(國際)健康集團于浩波董事長。北京新紀元建筑工程設(shè)計有限公司曾繁柏董事長。中國百年建筑研究院朱文俊院長。　　請剛才念到姓名的10位專家上臺，請