【正文】 設施：配建設施是指與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對應配套建設的公共服務設施、道路和公共綠地的總稱。居住組團：居住組團一般稱組團，指一般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模1000～3000人相對應，配建有居民所需的基層公共服務設施的居住生活聚居地。居住小區(qū)：居住小區(qū)一般稱小區(qū)，是被居住區(qū)級道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模7000～15000人相對應，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地。城市居住區(qū)：城市居住區(qū)一般稱居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模30000～50000人相對應，配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地。爛尾房：爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，開發(fā)總量供大于求，導致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進行后續(xù)建設，甚至全盤停滯的積壓樓宇。爛尾的情況一般不會發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時候的，而是隨著項目的不斷推進，一步步顯現(xiàn)。尾房：尾房又稱掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進入散戶零售時代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。一般情況下，當商品住宅的銷售量達到80％以后，一般就進入房地產(chǎn)項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴重。共有房產(chǎn)：指兩個或兩個以上的人對同一項房產(chǎn)共同享有所有權共同共有房產(chǎn)：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權。準現(xiàn)房：準現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。內(nèi)銷房：內(nèi)銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設的，取得了商品房銷售許可證的房屋，內(nèi)銷商品房可以出售給當?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。外銷房：外銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設的，取得了外銷商品房預（銷）售許可證的房屋，外銷商品房可以出售給國內(nèi)外（含港、澳、臺）的企業(yè)，其他組織和個人?，F(xiàn)房：所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權證（大產(chǎn)證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。在成都市通常意義上指的現(xiàn)房是指項目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。期房：期房是指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產(chǎn)權證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。期房在港澳地區(qū)稱做為買樓花，這是當前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目。而在成都市通常對期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。二手房：二手房即舊房。新建的商品房進行第一次交易時為一手，第二次交易則為二手。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。私房：私房也稱私有住宅，私產(chǎn)住宅。它是由個人或家庭購買、建造的住宅。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過住宅消費市場出售給個人和家庭，也就轉為私有住宅。廉租房：廉租房是在新出臺的國家房改政策中首次提出的一種概念。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房等。單位產(chǎn)權房：單位產(chǎn)權房是指產(chǎn)權屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權房、系統(tǒng)房。不可售公房：不可售公房是指根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有住房，它主要包括舊式里弄、新式里弄、職工住房等廚房、衛(wèi)生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花園住宅等成套房屋。已購公房：已購公房又稱售后公房，就是購買的公有住房公房：公房也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權（擁有權、占有權、處分權、收益權）歸國家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房，上述兩類房均為使用權房。使用權房：使用權房是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標準出租給居民的公有住房產(chǎn)權證書：產(chǎn)權證書是指房屋所有權證和土地使用權證。房屋產(chǎn)權證書包括：產(chǎn)權類別、產(chǎn)權比例、房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權來源、房屋結構、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀要、他項權利紀要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。貳、業(yè)務員培訓精神飽滿、態(tài)度誠懇是業(yè)務不二法則；充分了解產(chǎn)品，融入廣告精神及方向；集中注意力，隨時觀察周邊及柜臺反應；語氣肯定，掌握市場及社會環(huán)境之變化；貫徹銷售動作，配合及服從柜臺運作。一、業(yè)務部定位及與各部門關系“穩(wěn)”+“準”+“狠”的組合。研展部：需要大量的市場資料，研發(fā)產(chǎn)品，判斷市場，正確市場定位要的是“穩(wěn)”。企劃部：根據(jù)研展部研發(fā)的產(chǎn)品，找出相應的消費人群，正確的媒體效果要的是“準”。業(yè)務部：正確的市場產(chǎn)品空缺+準確的媒體推廣，業(yè)務部要做的就是對客戶要“狠”的角色。研展部：制作炸彈 企劃部：丟炸彈 業(yè)務部：收俘虜部門職責——從銷售講習、各種建材、建筑法規(guī)的了解到市場調(diào)查、客戶心理分析、溝通技巧、銷售策略的每一個業(yè)務環(huán)節(jié)；均接受過系統(tǒng)的培訓與實踐演練。從企劃部門接過最后一棒、面對消費者，淋漓盡致的表現(xiàn)產(chǎn)品優(yōu)點，達成最終100%銷售的目標。誠信對待客戶，使最前沿的陣地不斷取得佳績。業(yè)務銷售概念：房產(chǎn)是一個綜合性很強的一個學科。包括：建筑施工、建筑設計、會計學、法律、社會學、廣告企劃、室內(nèi)設計、心理學等等。銷售是誰都可以做的行業(yè)，也是最難的行業(yè)，它要求業(yè)務員的知識很廣泛，尤其是房產(chǎn)業(yè)務員，要懂得金融、建材、建筑等知識。要做好房產(chǎn)業(yè)務員的條件：“尊重自己、尊重自己的行業(yè)、尊重自己的職務”。當今市場上有很多銷售行業(yè)，如汽車銷售、保險推銷、商場推銷、等等，但惟獨房產(chǎn)銷售在這千奇百怪的銷售行業(yè)中是最難把握的，因為房產(chǎn)銷售的涉及面廣，相應的對銷售人員的要求也隨之提高，作為一名合格的銷售人員，不但要充分理解關于本案的所有，如建筑特色、規(guī)劃理念、周遍配套等等，再要對本城市其它所有個案了如指掌，還要充分了解與本案看似豪無關聯(lián)的內(nèi)容，如名牌服飾、汽車市場、股票行情、國家政事、美國和伊拉克的戰(zhàn)事、甚至還要知道未滿月的小孩要注意些什么等等，讓所有來到本案的客戶清楚的知道他（她）們遇到房產(chǎn)銷售專家。要做好房產(chǎn)業(yè)務員的條件：“尊重自己、尊重自己的行業(yè)、尊重自己的職務、用腦+用心并把自己的職業(yè)當成創(chuàng)業(yè)的心態(tài)來面對”。二、業(yè)務部基本行為規(guī)范業(yè)務部規(guī)范一、 工作態(tài)度 服從上司：切實服從上司的工作安排和調(diào)配，按時完成任務，不得拖延、拒絕或終止工作。 嚴于職守：員工必須按時上下班，不得遲到、早退、曠工，不得擅自離職守，個人調(diào)換更值班時需經(jīng)主管同意。 正直誠實：必須如實向上司匯報工作，反饋工作中遇到的問題，堅決杜決欺騙或陽奉陰違陰違等不道德行為。 勤勉負責：必須發(fā)揮高效率和勤勉精神，對自己的工作認真負責、精益求精，做到及時地追蹤客戶，充分了解客戶的心理動態(tài)。二、服務態(tài)度 友、善、笑、來迎接客人，與同事和睦相處，互幫互助。 禮貌：任何時刻注重自己的形象，使用禮貌用語。 熱情：日常工作中要保持高昂的工作積極性，在與客人的交談中應主動為客人著想。 耐心：對客人的要求認真、耐心地聆聽，并詳盡、翔實地向客人介紹項目，解答客人疑問。售樓部工作制度員工必須遵守“廉潔、守法、誠實、敬業(yè)”的行為準則。員工應按時上下班，不得遲到早退或曠工。員工在工作時間內(nèi)應堅守崗位，主動接待來訪客戶。工作時間不得外出早餐，不得吃零食：不得高聲喧嘩、聊天；不得在售樓部內(nèi)睡覺、看報、濫打私人電話或做其它與工作無關的事情。值班業(yè)務員應提前5～10分鐘到崗，做好班前衛(wèi)生工作。員工必須衣著得體、整潔，男員工應經(jīng)常修剪頭、身體無異味；女員工不可濃妝艷抹；員工工作時間內(nèi)均配戴銘牌。服從上司安排和調(diào)配，按時完成任務，不得頂撞上司。不得玩忽職守，違反勞動規(guī)則紀律，影響公司的正常工作秩序。員工未經(jīng)公司批準不得兼職。員工有義務保守公司的經(jīng)營機密。1員工禁止索取非法利益。1員工不得越級或越權開展經(jīng)營活動。1員工對違反本制度的行為，有權向上級領導投訴，接受投訴的部門或個人應為投訴嚴格保密。1員工要即時以書面或口頭形式向公司提出合理建議。1員工違反公司制度給公司造成經(jīng)濟或名譽損失的，公司有權要求其予以賠償。售樓部員工過失分類細則一、輕微過失客戶進門時，值班業(yè)務員未主動起立迎候；未使用禮貌用語聽電話；未用普通話說“您好”。工作時間帶無關人員到公司。當班時聊天、高聲喧嘩、追逐打鬧、勾肩搭背、隨地吐痰、亂扔紙屑雜物等不文明行為；在售樓處內(nèi)吸煙；工作時間吃早餐、零食、睡覺等與業(yè)務無關的行為。工作時間衣著不整，未按規(guī)定佩戴銘牌。當班時故意不與同事協(xié)助、配合開展業(yè)務。未經(jīng)同意擅自越級與甲方談論項目相關事宜。二、重大過失對客人、同事、上司無禮，出言不遜或恐嚇、威脅、騷擾客戶。當班時飲酒或不服從上班安排，在工作中有意欺騙上司。串崗、離崗致使工作時間電話無人接聽，客戶無人接待，影響工作，私藏、挪用公司的物品。玩忽職守，在當班時從事與工作無關的事情未預先向上級領導請假而缺勤。謊報消息或編造、傳播公司、同事利益的謠言違反國家法律，被當?shù)貓?zhí)法機關拘留審查。侮辱、歐打客戶、同事。盜竊、騙取或故意損壞客戶、同事或公司的財物；向客戶索取小費或禮物；要求客戶代辦私事。1遇緊急情況時，未服從領導安排。1與客戶私自交易；為客戶提供有損公司利益的額外服務；私自向客戶收取費用；藏匿客戶遺忘的物品等不道德的行為。1泄露公司的文件、資料，使公司利益遭受損害。1聚眾鬧事，組織、參與斗毆事件；煽動員工怠工、罷工等行為。售樓人員行為規(guī)范嚴格按公司規(guī)定著裝，儀容整潔。任何時候嚴禁“趴”、“靠”在銷售樓接待臺內(nèi)。嚴格遵守現(xiàn)場管理規(guī)定，依次有序接待客戶，服從銷售主管的調(diào)控。正常工作時間內(nèi)不得擅自離崗，做與工作無關的事情。不得在銷售中心吃零食、看雜志與小說、打鬧、高興喧嘩、化妝、打牌、扯閑談。不得在銷售中心占用洽談桌會見親朋好友。不得用飲水機里的水洗手、洗抹布、拖地。值班人員不得在值班時間內(nèi)睡覺。不得占用銷售電話打私人電話。不得向客戶索取小費、恩惠或其他禮物，或要求客戶代辦私事項。1業(yè)務員不得在上班時間內(nèi)圍坐在洽談桌邊。1禁止下班后在銷售中心內(nèi)打牌。1客戶遺留下的任何物品均應上繳。1員工接聽電話應使用普通話，并先說“您好家園”。1電話鈴響三聲必須接聽。1禮貌回答客戶問題，主動介紹物業(yè)情況，邀請其參觀現(xiàn)場。1詳細地做好客戶登記工作。1認真完成公司交待的其他工作。1應統(tǒng)一配戴工作銘牌。不得私自換班、換崗。2用完洽談桌后，將桌子收拾好，凳子擺放整齊，并將洽談桌抹一次。2銷售控制臺內(nèi)的椅子不坐時，全部靠墻擺放。2禁止業(yè)務人員及非本案員工私自動用專案經(jīng)理工作物品?，F(xiàn)場客戶接待準則客戶進門，起身站立，面帶微笑，用問候語（您好，歡迎參觀）?？蛻粝茸?，禮貌詢問客戶需求，再做介紹，語言婉轉。雙手遞交本人名片，盡量留下客戶名片或電話。在通道、房門較窄處必須側身讓道，客戶先行并主動問好。工地參觀時，須戴安全帽，并解釋安全知識。不貶低其它樓盤，抬高自己。對每一位客戶一視同仁，不以貌取人。與客戶發(fā)生分歧時，保持鎮(zhèn)定，絕不與客戶爭吵。嚴格維護客戶資料隱私權。接待客戶時不得泄露公司保密資料。1統(tǒng)一口徑，不對客戶承諾公司未完全確定的銷售政策、優(yōu)惠條件及其它事項。銷售報表的編制及管理制度（專案級）報表種類銷售日報表、周報表、月報表、年報表、客戶登記表、合同簽定一覽表，銷售部本月衛(wèi)生及工作紀律情況及其它。一、銷售日報表填制內(nèi)容：當天銷售情況?；乜钋闆r。填制時間：隔天中午12：00以前。申報程序：由本案報表填制人給公司主管存檔。二、銷售周報表填制內(nèi)容：本周銷售情況?；乜钋闆r。填制時間：每周一中午12：00以前。申報程序：由本案報表填制人給公司主管存檔。三、銷售月報表填制內(nèi)容：本月銷售情況，回款情況。填制時間：每月1日下午12：00以前。填制程序：由本案報表填制人填制，一份自留存檔，一份報公司銷售部主管備案。四、客戶登記表填制內(nèi)容：每天來訪、來電的客戶情況。填制時間：每天下班前10分鐘，下班后接待的客戶在第二天的報表中體現(xiàn)。定期與本案員工檢討客戶。填制程序：由業(yè)務員填制。五、合同簽定一覽表填制內(nèi)容：各銷售單位的房號、價格、業(yè)務員姓名、付款方式等情況。填制時間：每月25日下午5：00前。申報程序：由本案專案級填制，一份自留存檔，一份報公司主管備案。六、銷售部本月衛(wèi)生、工作紀律情況表及業(yè)務員考核表。填制內(nèi)容：銷售部員工日常工作態(tài)度及衛(wèi)生、紀律情況。填制時間：每月1日下午14：30以前。申報程序：由本案專案級填制，一份存檔，一份送公司作為年終考核之一。合同管理制度業(yè)務員每人手中都有一份空白的正式合同文本，用以客戶講解具體合同條款。作廢的合同一律退還銷售部主管處銷毀。合同正式簽署前，須向客戶解釋清楚每一具體條款，不得有欺詐行為。正式合同簽定前須先落實該房產(chǎn)是否可以銷售，無誤后才能