【正文】 理辦法》第九條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售設(shè)有抵押權(quán)的商品房，其抵押權(quán)的處理按照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。”按照中華人民共和國(guó)擔(dān)保法第三十三條、第四十九條和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條之規(guī)定，設(shè)定了抵押權(quán)的房地產(chǎn)，抵押權(quán)人在債權(quán)得不到清償時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)折價(jià)、拍賣(mài)或變賣(mài)所得價(jià)款有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利；而且，在抵押人未通知抵押權(quán)人就轉(zhuǎn)讓抵押物，其轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效，得不到法律保護(hù)。所以即使購(gòu)房者同開(kāi)發(fā)商簽訂了“依法成立”的房屋買(mǎi)賣(mài)合同并履行了合同中的全部義務(wù)，這種轉(zhuǎn)讓行為也是無(wú)法律效力的。(2)提防“認(rèn)購(gòu)書(shū)”陷阱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在商品房銷(xiāo)售時(shí)，大都要求購(gòu)房者簽訂一份認(rèn)購(gòu)書(shū)，交一筆定金，這樣，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在約定的期限內(nèi)，就不會(huì)把該商品房出售給他人。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司這樣做的原因，一方面是為了維護(hù)正常的交易秩序，防止出現(xiàn)一房?jī)捎喩踔炼嘤喌那闆r；另一方面，也是最重要的一點(diǎn)，就是盡量能使商品房預(yù)訂者成為真正的購(gòu)房者。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與購(gòu)房者簽訂的商品房預(yù)訂書(shū)，其內(nèi)容較簡(jiǎn)單，一般只對(duì)房間號(hào)、商品房銷(xiāo)售面積及價(jià)格等方面作簡(jiǎn)單的約定，然后就規(guī)定購(gòu)房者應(yīng)付定金多少，在幾天內(nèi)來(lái)簽訂預(yù)售合同，如不簽訂合同就視為購(gòu)房者違約，定金不予返還。還有一種情況，未取得商品房預(yù)售許可證的商品房按規(guī)定是不能銷(xiāo)售的，但也有開(kāi)發(fā)商開(kāi)始預(yù)訂并收取定金。雖然預(yù)訂書(shū)中承諾在取得商品房預(yù)售許可證后，才簽訂正式合同，在此之前，如果消費(fèi)者不滿意，隨時(shí)可以退回定金。這種做法有一定的爭(zhēng)議，既然定金可退，那么為什么還收?實(shí)際上，在取得商品房預(yù)售許可證之前，開(kāi)發(fā)商表面上給予了消費(fèi)者一定的承諾，但是這一承諾也只是空中樓閣，并沒(méi)有任何保證。一旦開(kāi)發(fā)項(xiàng)目流產(chǎn)，消費(fèi)者最多只能得到開(kāi)發(fā)商承諾的退還定金(如開(kāi)發(fā)商攜款潛逃另當(dāng)別論)。就算開(kāi)發(fā)項(xiàng)目如期進(jìn)行，消費(fèi)者同樣受到相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間預(yù)支定金的損失。現(xiàn)在通用的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的不合理性是顯而易見(jiàn)的：內(nèi)容簡(jiǎn)單，定金數(shù)額高，給訂購(gòu)者保留的時(shí)間短，如不在限定期間內(nèi)簽訂商品房預(yù)售、銷(xiāo)售合同，那么就扣定金。消費(fèi)者在購(gòu)房過(guò)程中往往會(huì)遇到這樣的情況：在交定金前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司什么都好說(shuō)，什么都可以承諾(當(dāng)然是口頭承諾)。一旦交了定金，在簽訂合同時(shí)，消費(fèi)者就失去了主動(dòng)權(quán)，只能簽訂開(kāi)發(fā)商已經(jīng)擬定的合同。稍有異議，售樓小姐馬上就會(huì)講，“這是我們公司的規(guī)定，不簽也可以，扣掉你的定金。”消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，簽訂正式的預(yù)售、銷(xiāo)售合同前是否需要簽訂一份認(rèn)購(gòu)書(shū)，這一行為在法律上并無(wú)明確規(guī)定，也就是說(shuō)這一過(guò)程并不是必不可少的。因此建議消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)商品房前一般不要簽訂預(yù)訂書(shū)。因?yàn)楝F(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)是買(mǎi)方市場(chǎng)，消費(fèi)者有足夠的選擇余地，對(duì)于售樓小姐們的花言巧語(yǔ)不可輕信，免得弄出一些不必要的麻煩。如果商品房使消費(fèi)者很滿意，一定要訂購(gòu)該商品房，這里提出三點(diǎn)建議：①仔細(xì)審核開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售的商品房是否合法，避免購(gòu)買(mǎi)不允許銷(xiāo)售的商品房；②直接簽訂商品房預(yù)售、銷(xiāo)售合同。這樣消費(fèi)者就有充分的主動(dòng)權(quán)與開(kāi)發(fā)商就合同的各個(gè)條款進(jìn)行平等協(xié)商；③如確有必要簽訂商品房訂購(gòu)書(shū)，則要對(duì)在何種情況下扣定金、扣多少及何種情況下要將定金退回，做具體的、明確的規(guī)定，以防定金稀里糊涂地被開(kāi)發(fā)商扣掉。(3)警惕不確定交房時(shí)間的商品房銷(xiāo)售合同陷阱一些開(kāi)發(fā)商為搶占市場(chǎng)，招徠消費(fèi)者，廣告上常常打出**花園*月*日竣工交付使用的字樣。許多消費(fèi)者被誤導(dǎo)認(rèn)為該時(shí)間就是人住商品房的時(shí)間。實(shí)際上，商品房竣工后并不能馬上交付使用；首先要通過(guò)竣工驗(yàn)收，簽發(fā)合格證后才能交付使用，其次小區(qū)配套設(shè)施完成后，消費(fèi)者才能順利入住。因此消費(fèi)者在簽訂合同時(shí)，應(yīng)注意以下事項(xiàng)：①在時(shí)間上明確到*年*月*日，而不應(yīng)是一個(gè)大概時(shí)間。②應(yīng)明確交付使用究竟以何種方式為準(zhǔn)，是以開(kāi)發(fā)商通知消費(fèi)者看房時(shí)間為準(zhǔn)，還是以交鑰匙時(shí)間為準(zhǔn)，還是以入戶通知書(shū)上注明的時(shí)間為準(zhǔn)。實(shí)際上，通知看房，交付鑰匙，開(kāi)發(fā)商單方面開(kāi)出入戶通知書(shū)，都不是真正意義上的房屋交付。但不管以何種方式交房，都應(yīng)明確交付使用的應(yīng)是可以馬上入住的商品房。③應(yīng)明確交付使用的是竣工并通過(guò)驗(yàn)收的商品房，不僅僅是開(kāi)發(fā)商單方面宣布竣工(僅建造完畢)尚未通過(guò)有關(guān)部門(mén)驗(yàn)收(可能會(huì)有質(zhì)量問(wèn)題)的商品房。(4)警惕按揭貸款陷阱在購(gòu)房者中，普遍采用的是通過(guò)銀行按揭貸款買(mǎi)房的方式，而通常開(kāi)發(fā)商承諾某家銀行為購(gòu)房者提供房地產(chǎn)抵押貸款，并在購(gòu)房合同中約定由發(fā)展商為購(gòu)房人辦理該筆貸款的相關(guān)手續(xù)，但是在許多購(gòu)房合同中，均未對(duì)銀行如果對(duì)購(gòu)房人的貸款申請(qǐng)不批準(zhǔn)該如何處理的情況做出明確規(guī)定。一般來(lái)講，這個(gè)問(wèn)題購(gòu)房者較容易忽視，或者雖然提及，卻因發(fā)展商口頭的再次承諾而未在購(gòu)房合同中予以明確。這樣增加了購(gòu)房者的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)由于對(duì)此沒(méi)有具體的規(guī)定或約定，發(fā)展商和購(gòu)房者對(duì)此達(dá)不成一致意見(jiàn)，從而使原來(lái)幾乎成功的交易承受可能失敗的風(fēng)險(xiǎn)。排除這類風(fēng)險(xiǎn)的有效辦法是發(fā)展商與購(gòu)房者就未付房款(即未通過(guò)銀行申請(qǐng)按揭貸款款項(xiàng))重新達(dá)成新的分期付款協(xié)議。但是如果想從根本上解決這類問(wèn)題，最好注意如下兩項(xiàng)：①在發(fā)展商向購(gòu)房人推薦按揭貸款條件時(shí)，就應(yīng)該把未得到銀行批準(zhǔn)后的付款方式規(guī)定在合同中。②約定可以退房，但為體現(xiàn)公平原則，須明確由合同雙方的責(zé)任方承擔(dān)一定的責(zé)任。這樣就可以防患于未然，減少不必要的糾紛。(5)提防房屋產(chǎn)權(quán)證辦理時(shí)限不明有相當(dāng)多的購(gòu)房者總是抱有這種觀念，交了房款可以入住就行了，一交錢(qián)，馬上可以交房入住，不會(huì)有什么問(wèn)題，但實(shí)際上，購(gòu)房所購(gòu)的產(chǎn)權(quán)是一系列權(quán)利，包括房屋所有權(quán)和相應(yīng)的土地使用權(quán)，這些權(quán)利的確立依賴于特定的賦權(quán)過(guò)程，并且與特定的產(chǎn)權(quán)證書(shū)作為合法權(quán)利的唯—證明。因此商品房買(mǎi)完整產(chǎn)權(quán)的觀念不可動(dòng)搖，決不可輕視完整產(chǎn)權(quán)的重要性。房屋所有權(quán)證書(shū)是商品房屋唯—的合法權(quán)益證明，只有辦了房屋所有權(quán)證；商品房屋才真正屬于購(gòu)房者，購(gòu)房者才是真正意義上的商品房屋的合法權(quán)屬人。因此，消費(fèi)者在簽訂商品房銷(xiāo)售合同時(shí)，一定要注明辦理房屋所有權(quán)證的時(shí)間。一些開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售合同中根本就沒(méi)有約定辦理房屋所有權(quán)證的時(shí)間，實(shí)際上商品房產(chǎn)權(quán)登記既可以由開(kāi)發(fā)商辦理，也可以由消費(fèi)者自己辦理。開(kāi)發(fā)商持原建房的土地權(quán)屬證明、規(guī)劃許可證明、商品房銷(xiāo)售許可證明、售房合同、付款發(fā)票及房屋平面圖等原始材料代理購(gòu)房者申請(qǐng)，集中辦理已銷(xiāo)售房屋的產(chǎn)權(quán)登記。也可以由購(gòu)房者持以上文件材料直接向房地產(chǎn)管理部門(mén)申清辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。有些銷(xiāo)售合同中雖然注明了辦理房屋所有權(quán)證的時(shí)間，如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有明確違約，而沒(méi)履行不能按規(guī)定辦理時(shí)的處罰條款，開(kāi)發(fā)商則以種種借口推遲辦理房屋所有權(quán)證書(shū)，借口有關(guān)部門(mén)在準(zhǔn)備下發(fā)新的合同文本，新版的房屋所有權(quán)證書(shū)等等，要消費(fèi)者耐心等待，大大超過(guò)銷(xiāo)售合同中所約定的時(shí)間，消費(fèi)者權(quán)益受到侵害，而開(kāi)發(fā)商卻不承擔(dān)任何責(zé)任，把責(zé)任推給國(guó)家有關(guān)部門(mén)。(6)提防轉(zhuǎn)嫁稅費(fèi)根據(jù)我國(guó)的有關(guān)政策，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂商品房銷(xiāo)售合同后，應(yīng)到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理有關(guān)登記手續(xù)，辦理房屋所有權(quán)證書(shū)，同時(shí)須交納一些有關(guān)稅費(fèi)，例如印花稅、買(mǎi)賣(mài)手續(xù)費(fèi)、契稅、房屋所有權(quán)登記費(fèi)等。按照有關(guān)規(guī)定，一些稅費(fèi)應(yīng)由商品房買(mǎi)賣(mài)雙方各按一定比例承擔(dān)，但是一些開(kāi)發(fā)商卻在商品房銷(xiāo)售合同中規(guī)定全部由購(gòu)房者支付。比如買(mǎi)賣(mài)手續(xù)費(fèi)，雖然各地標(biāo)準(zhǔn)有所不同，但一般都規(guī)定由買(mǎi)賣(mài)雙方各按一定比例交納手續(xù)費(fèi)。但是，有一些商品房銷(xiāo)售合同中卻規(guī)定“與商品房銷(xiāo)售有關(guān)的稅費(fèi)，比如印花稅、買(mǎi)賣(mài)手續(xù)費(fèi)等概由購(gòu)房者承擔(dān)”。這樣無(wú)形中加大了購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，同時(shí)也違反了有關(guān)規(guī)定。還有一些開(kāi)發(fā)商在代理購(gòu)房者交納稅費(fèi)的過(guò)程中，自行硬性搭進(jìn)一些收費(fèi)，如辦證手續(xù)費(fèi)、代理費(fèi)、附加費(fèi)等，這類收費(fèi)無(wú)法規(guī)依據(jù)，屬于一種亂收費(fèi)行為，理應(yīng)抵制。另外，一些本來(lái)由開(kāi)發(fā)商交納的稅費(fèi)，有時(shí)甚至計(jì)算到購(gòu)房者名下，如房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中的固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅等。這些稅費(fèi)本該是賣(mài)方交納的，也硬加到買(mǎi)方頭上。(7)提防房屋保修約定不明一些商品房銷(xiāo)售合同中關(guān)于質(zhì)量、設(shè)施的保修約定，僅籠統(tǒng)地注明房屋保修期，水電部分為6個(gè)月，土建部分為12個(gè)月，有些銷(xiāo)售合同中也有可能約定得更清楚，比如“房屋如有漏水，墻面脫落，門(mén)窗松動(dòng)等施工質(zhì)量問(wèn)題，本公司負(fù)責(zé)保修一年”。實(shí)際上，建設(shè)部1998年發(fā)布的《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定》，明確了正常使用情況下商品住宅各部位，部件的保修規(guī)定，具體保修內(nèi)容和保修期規(guī)定如下：屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年，墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開(kāi)裂、大面積起砂1年，門(mén)窗翹裂，五金件損壞1年，管道阻塞2個(gè)月，衛(wèi)生潔具1年，燈具電器開(kāi)關(guān)6個(gè)月。其他部位、部件的保修期限由房地產(chǎn)企業(yè)與用戶自行約定。因此，凡在該規(guī)定中已明確的保修項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商只能延長(zhǎng)，而不能擅自縮短其保修期限，對(duì)那些沒(méi)有做出規(guī)定的，開(kāi)發(fā)商才有權(quán)利與用戶自行約定保修期限。(8)警惕房屋產(chǎn)權(quán)使用年限縮水一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在廣告上注明其使用年限是50年或70年，但在商品房銷(xiāo)售合同中卻不說(shuō)明該項(xiàng)目土地使用權(quán)的具體年限，不注明時(shí)間從**年*月*日到**年*月*日止，等到商品房交付使用時(shí)，消費(fèi)者才發(fā)現(xiàn)自己所購(gòu)買(mǎi)的商品房的使用年限比開(kāi)發(fā)商承諾的要少。商品房銷(xiāo)售合同中注明的使用年限與其土地使用證上注明的年限是一致的，但大部分的商品房不可能馬上銷(xiāo)售完畢，商品房銷(xiāo)售廣告作了4～5年，有的甚至已爛尾了十年又啟動(dòng)。在合同中仍然不扣除已過(guò)去的年限。致使一些消費(fèi)者用同樣的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)商品房，卻比先買(mǎi)的少用了好幾年。前面已經(jīng)提到，商品房銷(xiāo)售價(jià)格中包含了土地出讓的價(jià)格，如果商品房的使用年限縮短，比如說(shuō)由50年變成了45年，那么購(gòu)房者僅僅擁有45年的土地使用權(quán)，在使用該商品房的45年后，購(gòu)房者就得補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金了。40．購(gòu)房簽約律師提示：商品房銷(xiāo)售陷阱的對(duì)策購(gòu)房者在簽訂合同，付了首期款后，意味著購(gòu)房者已行使完了自己選擇的權(quán)利，也就是說(shuō)購(gòu)房者在購(gòu)房后續(xù)活動(dòng)中，只能按合同履行自己的義務(wù)，并期望對(duì)方也會(huì)按合同約定履行義務(wù)，從而使自己獲得應(yīng)有的權(quán)利。(1)商品房買(mǎi)賣(mài)合同一定要公平、合法、有效、全面、具體、準(zhǔn)確為避免購(gòu)房后發(fā)生諸如貨不對(duì)板等情況的糾紛，確保買(mǎi)到稱心如意的商品房，購(gòu)房者應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商以書(shū)面形式明示以下事項(xiàng)：①項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度，竣工交付使用時(shí)間及交付條件(須同時(shí)提交買(mǎi)方的各種法律文件：如建設(shè)工程質(zhì)量主管部門(mén)出具的工程質(zhì)量竣工核驗(yàn)證書(shū)、住宅質(zhì)量保證書(shū)，住宅使用說(shuō)明書(shū)等)。②項(xiàng)目及其配套設(shè)施平面示意圖。③商品房的結(jié)構(gòu)類型、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、建筑面積、公共和公用建筑面積的分?jǐn)偡椒?、土地使用年限等。④商品房面積及誤差的處理方式。⑤買(mǎi)賣(mài)雙方如出現(xiàn)違約時(shí)的處理辦法及違約金的支付辦法。⑥買(mǎi)賣(mài)雙方如遇到糾紛的處理方式。⑦物業(yè)管理事項(xiàng)等等。(2)簽訂商品房銷(xiāo)售合同的注意事項(xiàng)①主要內(nèi)容全面，無(wú)遺漏、無(wú)沖突。一份商品房銷(xiāo)售合同，就是買(mǎi)賣(mài)雙方所有權(quán)利義務(wù)的具體約定，除法律已有明確規(guī)定的之外，缺少某一內(nèi)容條款，就缺乏一份應(yīng)有的保障。②條款應(yīng)具體明確。商品房銷(xiāo)售合同的文字表述要準(zhǔn)確，逐條、逐項(xiàng)列明，每一個(gè)條款要有一個(gè)核心表達(dá)思想，避免使用含糊的提法，如“可能”、“爭(zhēng)取”、“盡量”、“估計(jì)”等。除非當(dāng)事人對(duì)該項(xiàng)條款是否切實(shí)履行沒(méi)有強(qiáng)烈要求。對(duì)于不得已使用的原則性規(guī)定，要有法律和事先約定的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。如不可抗力和免責(zé)條款的認(rèn)定，一般質(zhì)量問(wèn)題，重大質(zhì)量問(wèn)題的認(rèn)定等，要么由雙方歸納出可能存在的情況，要么以法律規(guī)定或雙方共同推舉的權(quán)威部門(mén)出具的證明材料為準(zhǔn)。對(duì)于開(kāi)發(fā)商提供的合同及補(bǔ)充協(xié)議樣本，購(gòu)房者要逐條審查，對(duì)用詞的準(zhǔn)確性，前后一致性，標(biāo)點(diǎn)符號(hào)、條款之間的因果關(guān)系等尤其要注意，不能心存僥幸。③公平，無(wú)隱瞞事項(xiàng)。公平是商品房買(mǎi)賣(mài)雙方的最起碼要求。公平一方面體現(xiàn)在合同中雙方權(quán)利與義務(wù)的對(duì)等方面，另一方面體現(xiàn)在雙方在商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系中或更大范圍的平等關(guān)系中。在商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，交易雙方在房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)、法律知識(shí)的掌握程度上是不平等的。購(gòu)房者處于劣勢(shì)地位，開(kāi)發(fā)商出于自己一方利益的考慮，有能力也有動(dòng)機(jī)在銷(xiāo)售合同中埋下幾處伏筆，旨在將來(lái)履約過(guò)程中有利于自己，不利于對(duì)方。這種不公平的合同條款，常見(jiàn)于開(kāi)發(fā)商提供的合同樣本中，在某種意義上這也是一種正?，F(xiàn)象，無(wú)可厚非，只不過(guò)對(duì)購(gòu)房者提出了更苛刻的要求而已。因此，必須逐條認(rèn)真審查，按法律的要求理解每一條款，不能把合同樣本當(dāng)作紅頭文件，偏信開(kāi)發(fā)商的一面之詞。對(duì)于那些不滿意的，顯失公平的條款，有權(quán)要求修改。如果購(gòu)房者對(duì)此提出修改要求，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該心平氣和地協(xié)商。(3)選擇房地產(chǎn)交易代理機(jī)構(gòu)購(gòu)房目前，大部分購(gòu)房者還未形成在專家指導(dǎo)下購(gòu)房的觀念，購(gòu)房預(yù)算中沒(méi)有考慮對(duì)咨詢服務(wù)代理的必要支出。許多購(gòu)房者認(rèn)為政府主管部門(mén)應(yīng)該為他們提供免費(fèi)咨詢及協(xié)調(diào)糾紛，而主管部門(mén)往往不能陷在這些具體的事務(wù)里。50 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