【正文】 近后勤區(qū)或者獨(dú)立設(shè)置通道。④ 員工后勤區(qū)。酒店初步考慮總員工數(shù)約為360人左右，男女比例約各占50%。應(yīng)設(shè)有員工食堂（120～150個(gè)餐位）、獨(dú)立更衣室、淋浴室、員工培訓(xùn)教室和員工活動(dòng)室及衛(wèi)生間。員工用房如果獨(dú)立設(shè)置，應(yīng)與主樓有封閉式連廊相連。（四） 投資估算酒店按照36000平方米的建筑面積、200間（套）客房外加40幢獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式酒店別墅的投資進(jìn)行計(jì)算，一次投入費(fèi)用初步估算如下：土建工程：36000平方米800元/平方米＝2880萬元給排水及鍋爐工程：36000平方米200元/平方米＝720萬元強(qiáng)電工程：36000平方米280元/平方米＝1008萬元弱電工程：36000平方米120元/平方米＝432萬元暖通空調(diào)工程：36000平方米200元/平方米＝720萬元電梯：300萬元道路、圍墻、庭院綠化：600萬元室內(nèi)裝修：36000平方米800元＝2880萬元質(zhì)量監(jiān)督及監(jiān)理費(fèi)：100萬元設(shè)計(jì)及咨詢費(fèi)：250萬元開辦費(fèi)用（包括餐飲、洗衣、PA、健身、娛樂、客房等設(shè)備設(shè)施費(fèi)及員工服裝、培訓(xùn)等費(fèi)用）：800萬元不可預(yù)見費(fèi)：500萬元購(gòu)買土地費(fèi)用：1288萬元總計(jì)：12478萬元注：如客房區(qū)分期建造，則第一期投資可削減部分費(fèi)用。（五） 投資效益預(yù)測(cè)（年度經(jīng)營(yíng)效益測(cè)算）產(chǎn)權(quán)式酒店別墅一次性收益：40幢 600000萬元/幢＝2400萬元年度經(jīng)營(yíng)效益測(cè)算單位:萬元項(xiàng)目 金額 測(cè)算依據(jù)客房收入 280元/天365天70%＝餐飲收入 大堂吧、咖啡廳：150座25元/人365天25%＝：600座2餐365天40元/人60%＝商場(chǎng)收入 商場(chǎng)（包括書店、花店）：1500元365天＝康樂收入 桑拿中心(男/女)：60元/人30人365天＝ 足浴、保健按摩：30元/人30人365天＝：20間100元/天365天80%＝：20間150元365天60%＝:15000元/月12月＝18燒烤啤酒廊、電子游戲、網(wǎng)吧、沙弧球等：約10萬/年健身、桌球、乒乓球等對(duì)住店客人免費(fèi)使用，不計(jì)營(yíng)業(yè)收入。商務(wù)中心收入 200元365天會(huì)議室收入 2500元365天30%其他收入 迷你吧、電訊、洗衣等：500元365天營(yíng)業(yè)收入合計(jì) 減：營(yíng)業(yè)稅金及附加 營(yíng)業(yè)稅 娛樂： 20%＝：(－)5%＝增值稅 (－80%)17%＝城建稅 (＋)7%＝教育費(fèi)附加 (＋)4%＝營(yíng)業(yè)稅金及附加合計(jì) 減：營(yíng)業(yè)成本 餐飲成本 58%＝商場(chǎng)成本 80%＝康樂成本 30%＝其他成本 20%＋20%＋50%＝營(yíng)業(yè)成本合計(jì) 減：各項(xiàng)費(fèi)用 工資及福利費(fèi)用 工資：360人800元/月12月＝：50%＝ (包括:職工養(yǎng)老保險(xiǎn)、待業(yè)保險(xiǎn)、大病保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、生育保險(xiǎn)、糧食補(bǔ)償金、住房公積金、教育統(tǒng)籌基金、工會(huì)經(jīng)費(fèi)等及其他有關(guān)職工福利費(fèi))能源費(fèi)用 營(yíng)業(yè)收入的10%日常維修費(fèi)用 營(yíng)業(yè)收入的2%公眾責(zé)任保險(xiǎn) 3 累計(jì)賠償額1000萬%營(yíng)業(yè)部門費(fèi)用 營(yíng)業(yè)收入的7%（包括：客用品、免費(fèi)食品、裝飾費(fèi)用、清潔用品、賣房傭金、布草、器皿、酒吧費(fèi)用、布草洗滌費(fèi)、音樂娛樂費(fèi)、印刷費(fèi)、廚房用具、園林綠化費(fèi)用等）市場(chǎng)推廣費(fèi)用 營(yíng)業(yè)收入的2%一般管理費(fèi)用 營(yíng)業(yè)收入的7%（包括一般辦公費(fèi)用、紙張文具費(fèi)、郵電通訊費(fèi)用、交通費(fèi)用、接待費(fèi)用、董事會(huì)費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)用、工作餐費(fèi)、工作服裝費(fèi)及不可預(yù)見費(fèi)用等）管理公司管理費(fèi)用 管理費(fèi)用：2%＝ 各項(xiàng)費(fèi)用合計(jì) 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（GOP） 五、結(jié)論通過以上各項(xiàng)研究分析及測(cè)算，結(jié)果表明：無論是從旅游市場(chǎng)發(fā)展的需要、建設(shè)條件以及工程技術(shù)的可行性，還是從酒店日后的經(jīng)營(yíng)效益和投資風(fēng)險(xiǎn)等方面來看，建造江京大飯店項(xiàng)目都是比較有利的，預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)效益良好，然投資回報(bào)期會(huì)較長(zhǎng)，但還是值得建造的。從社會(huì)效益來看，本項(xiàng)目如果正常經(jīng)營(yíng)，每年向國(guó)家直接上繳各類稅金200多萬元，此外酒店還能為當(dāng)?shù)靥峁?00人左右的勞動(dòng)就業(yè)崗位，在就業(yè)壓力趨緊、政府壓力逐漸加大的今天，這無疑是對(duì)當(dāng)?shù)卣木薮笾С趾蛶椭?。江京市作為該地區(qū)人民政府所在地，一向缺乏上檔次、高規(guī)格的高星級(jí)酒店，這與其浙西南最大城市的地位極不相符，一旦本項(xiàng)目建成營(yíng)業(yè)，即可緩解市區(qū)缺乏接待高規(guī)格政府首腦與政府代表團(tuán)、大型商務(wù)活動(dòng)、高檔次宴會(huì)及展覽、大型國(guó)際國(guó)內(nèi)會(huì)議及新聞發(fā)布會(huì)、高檔次商務(wù)散客及觀光客的高星級(jí)酒店的問題，這樣既能快速地提升江京的城市檔次與品位，有效地改善其投資環(huán)境，同時(shí)又能有力地促進(jìn)江京旅游賓館、飯店業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整，從而進(jìn)一步推動(dòng)當(dāng)?shù)芈糜萎a(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，具有相當(dāng)?shù)纳鐣?huì)效應(yīng)。考慮到江京地區(qū)的青田是全國(guó)著名的僑鄉(xiāng)，有許多旅居國(guó)外的事業(yè)有成的老華僑都有葉落歸根，回家鄉(xiāng)安度晚年的思想，因此，如果江京大飯店建造一批作為當(dāng)今最高層次的居住形式、未來當(dāng)?shù)貦n次最高的景觀居住區(qū)的產(chǎn)權(quán)式酒店別墅，則一定能夠很好地滿足他們的居住需求。同時(shí)，還有一大批每年定期回家鄉(xiāng)省親的華僑，由于與別墅相配套的酒店式服務(wù)也將極大地方便他們的在外生活，從而增加他們?cè)诋?dāng)?shù)氐臏魰r(shí)間，無形中也為當(dāng)?shù)貛砹苏猩桃Y的機(jī)遇和巨大的消費(fèi)群?？梢哉f，江京大飯店兼帶的產(chǎn)權(quán)式酒店別墅的消費(fèi)市場(chǎng)非常廣闊，它在江京地區(qū)的率先推出也必將在當(dāng)?shù)匾疝Z動(dòng)，同時(shí)也可彌補(bǔ)江京大飯店投資大、回報(bào)期長(zhǎng)的不足，無論是其社會(huì)效益還是經(jīng)濟(jì)效益都是非常明顯的。酒店的建造是一個(gè)投資大、短期經(jīng)濟(jì)效益差且投資回報(bào)期長(zhǎng)的浩大的工程，因此作為投資方來說，考慮如何有效地規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，減輕投資壓力，增加獲利渠道，是非常重要同時(shí)也是必須的。據(jù)我們調(diào)查了解，目前在浙江省內(nèi)有不少地區(qū)為了吸引投資，當(dāng)?shù)卣紩?huì)采取形形色色的特殊優(yōu)惠政策，例如：有些地方政府對(duì)到該地區(qū)投資建造星級(jí)酒店的開發(fā)商，免費(fèi)贈(zèng)送開發(fā)所用的配套用地等等……考慮到當(dāng)?shù)氐膶?shí)際市場(chǎng)情況并結(jié)合酒店自身的特點(diǎn)，我們認(rèn)為，在酒店建造的同時(shí)如能允許投資方兼帶建造一批產(chǎn)權(quán)式酒店別墅，這樣其實(shí)是一種對(duì)政府、對(duì)開發(fā)商形成雙贏的做法。此外，當(dāng)?shù)貙捤傻恼攮h(huán)境和政府部門的大力支持也是增強(qiáng)開發(fā)商信心的有利因素。考慮到目前江京市的星級(jí)酒店已有一定的數(shù)量，競(jìng)爭(zhēng)必將日趨激烈，故建議江京大飯店項(xiàng)目應(yīng)堅(jiān)持結(jié)合自身的優(yōu)勢(shì)，憑借現(xiàn)代化酒店的規(guī)模設(shè)施，引入先進(jìn)的專業(yè)管理技能與經(jīng)驗(yàn)，明確占領(lǐng)當(dāng)?shù)鼐频陿I(yè)的制高點(diǎn)。根據(jù)當(dāng)?shù)鼐频陿I(yè)市場(chǎng)的特點(diǎn)，我們認(rèn)為江京大飯店的主體建筑應(yīng)按照五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，但為了節(jié)約投資和費(fèi)用，更好地適應(yīng)市場(chǎng)，建議酒店現(xiàn)階段按照四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造。綜上所述，我們的結(jié)論是：建造江京大飯店，無論是社會(huì)效益還是經(jīng)濟(jì)效益都非常地明顯，因此這是一個(gè)建造可行性很強(qiáng)的項(xiàng)目