【正文】 這樣在前期的投入為我們后期打下了一個盈利的良好基礎(chǔ)。這可能是我們作為開發(fā)商應(yīng)該能夠重視和尊重專業(yè)的一個設(shè)想。這是我自己的一點淺薄觀點，謝謝大家。　　李益慈：鄭總給我們分享了在三四線城市投資酒店時在某些項目落地時會遇到的瓶頸，所以要關(guān)注這個比例的搭配，同時投資者人耐得了寂寞，我們同時還要培養(yǎng)自己的人才。接下來有請我們美國戴斯酒店，本身是做發(fā)展總監(jiān)的蔡總監(jiān)，因為已經(jīng)在國內(nèi)全線布點，在第三線和第四線城市的地位，以你們對這塊的市場感興趣嗎？另外，對于這個區(qū)域，你們用哪一個品牌去導入？戴斯在三四線城市？還是等待觀望？　　蔡濱：謝謝李女士，首先很榮幸來參加這次論壇。剛才前面幾位嘉賓說到的很多觀點我是很贊同。美國戴斯酒店在中國的發(fā)展經(jīng)歷和經(jīng)驗給大家分享一下。首先先介紹一下我們的大背景。它在全世界有7200家酒店，是不同的品牌，實際上進入中國市場的只有5個酒店品牌，包括了戴斯、豪森、速8這些品牌。戴斯中國是04年開始進入到中國市場，我們實際上一開始進入到中國市場的發(fā)展戰(zhàn)略思路來講，非常重視中國市場的三四線城市酒店項目。我們第一家合作酒店就是在河南焦作，目前是當?shù)鼐C合接待能力，綜合效益最好的一家酒店，也是一個掛牌五星酒店。目前我們在全國各地，73個城市，一共108家戴斯酒店，主要的就是在五星級，五星級在50家，四星級酒店39家，三星級酒店比重比較少，19家。這樣來講我們在整個大中國區(qū)的定位，首先是以四星、五星的酒店為主，一二線城市和三四線城市共同去推進發(fā)展的思路來做?！　∧壳叭木€城市整個酒店比重占到了40%，未來我們的預測，在未來三年到五年時間，可能三四線城市戴斯酒店的比例可能會超過一二線城市。因為我們也感覺到一二線城市比較好的地段，比較好的酒店項目越來越少了，現(xiàn)在中國經(jīng)濟的發(fā)展更加區(qū)域在三四線城市得到一個迅速發(fā)展，包括它的人消費能力以及政府的招商引資的需求，以及我們整個大型綜合地產(chǎn)的酒店配套需要，導致了三四線城市的酒店會越來越多。我們在山東臨沂做了一個大型綜合地產(chǎn)配套的酒店項目，是戴斯品牌來進行合作的。我們在整個發(fā)展過程當中，作為跟三四線城市的這些酒店的業(yè)主，開發(fā)商來講，確實也碰到了一些問題。其中主要的是在開業(yè)前，對于酒店的投資成本預算，怎么樣進行一個溝通，包括怎么樣按照戴斯一個最低標準來做。這是我們最低的基本要求不能打破的，但是如何在三四線城市在整個建造周期中，從籌建如何去節(jié)省成本，使未來的經(jīng)營打下一個好的基礎(chǔ)，這是我們非?？粗氐摹Ｄ壳皝碇v我們?nèi)木€城市五星級酒店平均造價比一二線城市低10%左右，這是籌建和建設(shè)周期時整體成本的控制?！　〉诙€我們也遇到了一個問題，人力資源上的瓶頸。隨著酒店的擴張，我們每年簽約的酒店25家到30家，開業(yè)的酒店12到15家，這對人力資源成本的需求是非常大的。而且本身人力資源站在整個酒店運營的比例，按照我們的開業(yè)酒店經(jīng)驗來說，占到了25%。最高的個別酒店達到了28%。所以人力成本是非常大的。我們?nèi)绾稳ヒ粋€是保證酒店運營的人力保障？就是選擇合適的管理團隊，以及加強對當?shù)卣衅溉藛T的培訓。另外，我可以舉一個例子，我們有一個人力資源的互動，比如旗下酒店，長白山戴斯酒店淡旺季和三亞戴斯酒店正好是相反的，所以說這兩個地方在淡旺季的時候人力資源上會有一個互動，互相去支持，這也是一個新的思路。我們也希望能夠堅持我們戴斯的經(jīng)營理念。我們的經(jīng)營理念就是陽光溫情價值之選。我們更多地從能夠提供業(yè)主、開發(fā)商這邊有一個很好的合理回報作為一個前提和基礎(chǔ)，跟酒店開發(fā)商進行合作，這樣才能合作得長久。所以也希望美國戴斯酒店集團與中國酒店共同成長，共同發(fā)展，謝謝。　　李益慈：蔡總監(jiān)也跟我們分享了其實落地的三四線城市有40多家了，戴斯跟它的集團來比，80%通過市場落地，而戴斯更多是兩塊，一個是開發(fā)商，一個是政府，但是它們已經(jīng)意識到了在捆綁落地的時候，內(nèi)部的控制和成本的控制，同時給了我們一個課題，單體酒店的互動性，聯(lián)體酒店的互動性會很強，未來三四線城市，國外也好，國內(nèi)也好，落地的酒店他們在摸索的過程中，這個市場，剛才鄭總也提到了，確實需要培育。我們有這個產(chǎn)品，我們不能不去做，但是去做的時候我們要考慮得更多，更周全，更適合區(qū)域發(fā)展，來盡量減少和降低它開門和關(guān)門，更多地去減少我們?nèi)蘸蟮墓偎?。這也是我們這個行業(yè)，也是管理公司所要發(fā)展的，我們不但把經(jīng)營做好，還要有一個自我保護意識，給市場一個答卷。接下來請城市名人酒店集團的吳總，他從浙江出來，他的起步可能跟其他酒店的起步不同，他的模式也非常好，相信在三四線城市投資酒店的時候如何追求利潤最大化，談?wù)勥@個話題?！　墙埽何覀儾畈欢嘁话氲木频暝谌€四線城市，這也是一個比較偽的命題，因為這些城市的檔次也沒有一個比較明顯的界限。比如昆山有兩千多億的GDP，而在西部城市可能只有幾百億的規(guī)模。今天我們在經(jīng)濟型酒店，在特色酒店上在三四線城市也有一些發(fā)展。一個是度假型酒店，一個是五星的，還有一個四星的我們做得比較高端。我們同時又是一個投資者，又是酒店經(jīng)營管理方。很多時候以這種角色出現(xiàn)。我們通過租賃或委托管理的方式，拿的是管理錢。所以在每一個策略上我們也不同。我們有一些壓力，這個壓力更多地來自于回報，尤其在市場容量不大，尤其是房價出租不是特別有把握的情況下，現(xiàn)金回報不太好的情況下，我們可能相對會受阻一些，這幾年我們把投資的項目更多地放在二線，也是在二線建一些比較高端的項目，再向一線拓展。我們管理的網(wǎng)絡(luò)也是在周圍有酒店的基礎(chǔ)上，再往周邊慢慢發(fā)展，同時也在做全國的布局?，F(xiàn)在也獲得了一些風投的青睞，也完成了股份制改造。從整個項目的運營來說，從現(xiàn)金回報來看，我們現(xiàn)在租酒店比建酒店劃算，如果不考慮資產(chǎn)升值的話?，F(xiàn)在租賃發(fā)展也遇到了資金瓶頸。很多一個項目的沉淀，幾千萬的資金沒有抵押游資的功能，可能一個公司總資非常有限，我們很多也是優(yōu)先選擇有些業(yè)主愿意投資建完的項目。　　在這個過程中，當然跟業(yè)主有很多交道，我發(fā)現(xiàn)在三線四線城市，除了個別城市可能是一個充分競爭的市場，很多城市修一個五星是第一家，甚至四星也是第一家，你處于壟斷的地位，在經(jīng)營上比較好做，你有定價權(quán)。但是你的客房規(guī)模又比較慎重，我們也希望有些專業(yè)機構(gòu)能夠發(fā)揮這方面的投資信息，看看不同城市不同特點，建一個什么類型的酒店，什么樣規(guī)模的酒店比較合理。但是現(xiàn)在很多項目多是政府第一手，房地產(chǎn)拿的項目。我去年碰到一個浙江項目，評上五星以后可以獎勵兩千萬，還有按照你的投資額返回7%，這樣算下來有四五千萬的返回。還有土地的價格便宜達到1個多億的優(yōu)惠。從地價，還有后面政府的扶持里面能節(jié)省一半多的投資，所以開發(fā)商也不是特別在意酒店的回報好與不好，所以我們做酒店有時候有些悲哀，我們的市場是被扭曲掉了。我們從投資的策略上更要遠知，從管理上來講也有非常大的擔心。一般我們會跟開發(fā)商前期有一個交流，我們會做一個市場投資的分析報告，要花多少錢，建議怎么樣，產(chǎn)品建議怎么樣，怎么樣的組合。為地區(qū)酒店是怎樣的表現(xiàn)?！　≈蘼?lián)也提到了，我們也會跟設(shè)計公司，從設(shè)計的任務(wù)書，我們跟甲方充分溝通，討論的基礎(chǔ)上，這點有一個好處。大家對未來酒店業(yè)績的預期，首先比較一致，如果有很大差異，尤其一些房地產(chǎn)商前期大量地開發(fā)酒店，酒店其實比較過剩。他認為房價賣500，600，認為是非常賺錢的行業(yè)，實際上我們做酒店的知道并不是很賺錢。所以我們要有比較一致的意見。第二個方面我們非常關(guān)注前期的服務(wù)。我們從建筑設(shè)計，包括設(shè)備的顯行，顯料，我們跟設(shè)計公司有大量互動。很快投資方是業(yè)主，他也有這方面的強烈節(jié)省成本的動力。當然有一些業(yè)主也希望酒店做得非常豪華，酒店房價可能賣不到非常好的程度，跟一線二線有很大的差異，這點是需要注意的?！　±钜娲龋簠强偢蠹艺f到了三四線城市還暫時無法探討利潤最大化，但是他跟我們分享了在拿地，包括蓋房的時候整個三四線城市開發(fā)商成本是非常低的，我們在做產(chǎn)品的時候他認為要提供一站式服務(wù)，在最后項目落地的時候，從投入和拿地的時候源頭都減少，我們在經(jīng)營時即便市場部太好，即便規(guī)模太大情況下，我們在分布上也能給投資人，租賃的，管理的，會給一個相對比較滿意的結(jié)果。接下來是開元，我們都說從農(nóng)村保衛(wèi)城市，從三四線城市，他在做三四線城市都是做高星級酒店，我們現(xiàn)在很多國際進來的一些終端品牌，或者我們一些把握市場的針對性品牌，或者我們國內(nèi)進入三四線的時候，還是區(qū)域的政府行為還是一個高端的，這樣我想問問開元，你們一路走來三四線城市也走了很多，基本上都在做五星，而且是旅游綜合體和城市總合體，你們一線城市也有很多插旗酒店，我們在管理模式上有復制性，還是三四線城市跟一二線城市差距比較大？你們在成本上和人力資源上如何控制？　　景成剛：我們從1998年做第一家酒店開始，如果說一二線城市是在一個標準的游泳池里游泳的話，我們的開元就在大海里游泳，我們當時在蕭山縣，經(jīng)過20多年的發(fā)展，現(xiàn)在整個酒店規(guī)模目前國內(nèi)排名第二，酒店布局也是背面到呼倫貝爾，南面到海南，在東面有江浙，包括山東，包括吉林都有我們的酒店，分布也非常廣。開元主要有三塊產(chǎn)業(yè)。除了酒店板塊之外還有很大一塊是我們的房產(chǎn)開發(fā)。開元很多的項目，實際上是酒店跟房產(chǎn)的聯(lián)動項目。所以今天談到在三四線城市的投資，開元作為開發(fā)商，從我們開發(fā)的角度來跟大家做一些分享。之前很多嘉賓提到做酒店用地可以稍微便宜一些，但是現(xiàn)在給政府做一個五星級酒店，政府還不一定給你比較的地，它已經(jīng)不是一個比較新鮮的事情了。早幾年的時候開元都是以這種模式在發(fā)展，我們徐州的發(fā)展也是向政府要幾千畝的大盤，包括開封的酒店，也是一千多畝的住宅加上酒店模式。通過住宅的開發(fā)銷售，獲得酒店的一個投入成本的回報。酒店是作為長期資產(chǎn)來持有。因為酒店經(jīng)營當中，現(xiàn)金流非常好，所以從長期來看，這樣的模式還是可行的?！　≡诮鼛啄晡覀儚耐顿Y角度來講，重要的一個模式我們是租賃。目前也會去租已經(jīng)開業(yè)的一些五星級酒店，我們?nèi)ツ暝谀暇┳饬艘粋€五星，已經(jīng)開業(yè)了。最近在天津又租賃了兩個，一個是四星級酒店，一個五星級酒店，這是對我們現(xiàn)有模式的一個快速的補充。其余的模式我們還是以管理模式為主。針對三四線城市，我們接觸很多項目業(yè)主的時候，首先我們幫這個業(yè)主算一筆帳，讓他們知道你做這個酒店以后的前景到底會怎么樣，你這個酒店到底能不能賺錢，或者你目前整個地塊的商業(yè)模式，以后適合不適合有一個持續(xù)性的發(fā)展，必須要和這樣的業(yè)主達成一個管理方，和運營方的共識。這樣以后離婚的概率會相對小一點，否則前期進得很快，到后來會發(fā)生非常多的問題。在酒店開發(fā)階段，我們一直建議三四線城市的開發(fā)商，希望他們在做之前能夠找一個第三方機構(gòu)，做一個非常好的市場調(diào)研或可行性報告，或者未來收益評測，對未來整個市場有一個全面的了解和心理的預期。然后我們在完成了對開發(fā)商的選擇之后，我們也會大力地在三四線城市做一些發(fā)展。其實整個中國以后城市化進程會是世界經(jīng)濟發(fā)展的非常大一股力量，每個地方都在開發(fā)新城區(qū)，作為政府來講都會去規(guī)劃一些酒店。作為三四線城市的開發(fā)、管理，在座的我們一些同行都是非常重要的一個方向。只是我們在選擇這些業(yè)主時，必須更加地去慎重，更加地去考慮各種因素。謝謝?！　±钜娲龋洪_元剛才大家說到了，可能三四線城市它涉足的比較多一些，這是前期，但是它最大的一個優(yōu)勢，它基本上是持有物業(yè)的，從資產(chǎn)的收益率來說，它落地的時候已經(jīng)受益了。通過資產(chǎn)的經(jīng)營再輸出管理的時候，它對于這個區(qū)域的水溫已經(jīng)把控了。所以他跟業(yè)主溝通時化解危機感也更強。最后請趙總談一下，他們?nèi)绾蝸磉m應(yīng)中國的市場，對于三四線城市，讓趙總給我們提出一些警示，人我們在管理公司運作時可以盡量地規(guī)避一些風險。有請。　　趙祥龍：目前我們做的三四線城市項目比較少，有些東西只能點狀地談一些基本的看法。第一個，我們?nèi)木€城市并不是一概而論的，恰恰相反，在這個時期里正好是三四線城市做高端五星級酒店的一個前瞻性的布局。我舉一個例子，十年前我在金茂集團服務(wù)時，我們要在三亞投一個酒店的時候，就在亞龍灣，當時拿到土地我記得很清楚，93萬一畝。我們集團當時領(lǐng)導還覺得是不是貴了，但是十年以后我們看亞龍灣是怎樣的情況？這就高度我們一定要看市場有前瞻性，我們國家有13億人口，%比例，美國不到3億人口，整個飯店業(yè)占到GDP接近1%，而且在過去十年里基本上都是1%，也就是說在整個宏觀基本面來講我們的飯店不是太多了，而是太少。在這樣的背景下我們再看，新一屆十八大政府提出了一個概念，特別是李克強最近的幾次講話，中國未來十年經(jīng)濟成長的動力主要是在城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)化從目前的情況看，我們幾大門戶城市人口達到幾千萬的城市有三到四個，我們不會懷疑。緊接著有將近10個城市人口過千萬。從整個人口存量分布來看的。從歐洲和美國來看，人口超過100萬的城市，所擁有的五星級酒店數(shù)量是多少？就這個問題商來說我們一定都不要懷疑它將來市場的成長性，只是說我們在什么時機去布局三四線城市，這是最大的挑戰(zhàn)。　　第二點，三四線城市要分類型的，剛才有一位女嘉賓剛剛講到要珍惜自己美麗的資源。我們現(xiàn)在最討厭我們在城市開發(fā)和建設(shè)中間，總是追求工業(yè)化，一定要做CBD，一定要做曼哈頓，這是非常愚蠢的。我去美國考察時，我見到了有美國農(nóng)民辦的酒店業(yè)，這給我一個最大的啟示。其實沒有一種一張面孔討所有人喜歡的，你有做好你這張面孔會討什么樣的人喜歡，這樣就足夠了?，F(xiàn)在有超過10個城市在提一個概念：就是建古城，動輒上百億的投資，這是非常大的愚蠢。他說有GDP了等等，我們是最不注重文化傳承的，今天在孔子的故鄉(xiāng)曲阜。在曼哈頓時你會看到有一個銅牌，每年、每月誰來到了這里，這是歷史，我們再看別的地區(qū)，比如去德國，它街上有一塊一塊銅的絆腳石，都是納粹對猶太人犯罪的證據(jù)。這是歷史演化過來的，我們不要把所有推掉再來做。從酒店資產(chǎn)發(fā)展的二三線城市布局最重要的恰恰是尊重歷史。尊重歷史表現(xiàn)在歷史的底蘊和沉淀能夠成為旅游的吸引物。而我們現(xiàn)在看到的恰恰是背棄歷史。因為今天上午的時候，喬總問了我一個很關(guān)鍵的問題。龍藏公司是一個怎樣的公司？我可以回答，我們有三個核心價值觀。獨立、理性、遠見。我們從來沒有見過一個國家在這么短的時間里有如此大的發(fā)展。但是我們對歷史的傳承從來沒有像今天這樣輕飄飄地放棄了很多很優(yōu)美的東西，特別是現(xiàn)在的拆遷?！　∵@件事情是一個很沉重的話題，但是從酒店業(yè)的布局來講，我提兩個觀點。我們中國是特別缺乏知名的旅游度假目的地的?，F(xiàn)在有兩個成功的案例逐漸顯現(xiàn)出來，一個是三亞一個是麗江，還有長白山等等。這些地區(qū)恰恰都是三四線城市，如果在這個斷面上更早地介入這個市場，不論是土地的增值收益，還是將