【正文】 規(guī)定，單位職工集資建房屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一種，是政策性住房，房屋所占用土地使用權(quán)是以劃撥方式取得，并可以享受國家很多其他優(yōu)惠政策。如果職工是全額集資，擁有房產(chǎn)100%的產(chǎn)權(quán)，在取得產(chǎn)權(quán)證后，可以自由上市交易，產(chǎn)權(quán)過戶后，買方擁有相應(yīng)產(chǎn)權(quán)。因此在購買時同樣要注意，還是需要先取得房產(chǎn)證才能上市交易。五十一、法院委托拍賣房過戶問題，我想再問一下如果該房的產(chǎn)權(quán)證不久將取得，待到房產(chǎn)證取得后，再購買是否有風(fēng)險？您好！如果買有房產(chǎn)證的二手房，只要證件真實(shí)，產(chǎn)權(quán)明晰，交易就不會有什么風(fēng)險。對于購買拍賣的房屋，購房者在購買前要選擇產(chǎn)權(quán)清晰，權(quán)利無限制的房源。這就將購房的風(fēng)險將大大的減低。必要時，您也可以請專業(yè)的人士幫您參考。以上僅供參考。不少中介，包括“放心”中介存在以下問題，請大家注意。 打出房源信息，將朝向、物業(yè)、水電等條件美化。等你看房與實(shí)際有大出入時，中介才說：（1）本人沒看，是另外人看的；（2）信息發(fā)布時出了錯誤。結(jié)論：騙你20元看房費(fèi)，光一套房的看房費(fèi)就遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出該房的房租，結(jié)果根本不放心。 打出房源信息，價格、交通等具有誘惑力。等你看完房，交了20元看房費(fèi)，準(zhǔn)備買時，人家說：房主不賣了、提價了等搪塞理由。結(jié)論：中介自己的房或租的房，甚至有的做得還假―連鑰匙還在中介手里，“方便”看房，實(shí)際方便收20元錢，中介扣除房租、人員工資還有賺。結(jié)果：根本不放心。 如果你看房時要看房產(chǎn)證、身份證件，中介可能會說房主遠(yuǎn)、不方便等理由，有復(fù)印件，如過你還堅持，中介可能會放棄賺你的20元（盡管你看上了該房，不管你如何聯(lián)系中介，而中介可能不會回電或找其他理由等等。結(jié)論：不放心。 你交了20元后，可以半年免看房費(fèi)？錯了，中介會敷衍你。 除非中介不讓交20元看房費(fèi)，完全是為了掙中介費(fèi)那才放心，理由：中介在接受房源信息時，較負(fù)責(zé)，會親自派人檢查房產(chǎn)證、房屋情況、物業(yè)等等，因?yàn)橹薪橐颜鎸?shí)情況告訴買方，目的是為了促成業(yè)務(wù)，而不是單純?yōu)榱?0元“小費(fèi)”。中介、買方都不想浪費(fèi)時間，因?yàn)槭钦嬲姆判闹薪?！五十二、請問二手房手續(xù)齊全,辦理房產(chǎn)證更名過戶需要多長時間?謝謝回復(fù)!您好！二手房辦理過戶手續(xù)拿到黃票后，一般20個工作日可以拿到房產(chǎn)證。具體您還可以致電交易管理中心進(jìn)行咨詢：87639969。五十三、有關(guān)專項維修資金的問題，20050825公布并實(shí)施的西安市物業(yè)管理條例中第五十五條:業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)的，專項維修資金中的剩余部分應(yīng)當(dāng)結(jié)轉(zhuǎn)受讓人。我買了一套二手房,該房屋的專項維修資金會自動轉(zhuǎn)入我名下嗎?如果沒有,我該怎么做?您好！根據(jù)《西安市物業(yè)管理條例》中第五十五條:業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)的，專項維修資金中的剩余部分應(yīng)當(dāng)結(jié)轉(zhuǎn)受讓人。如果您已經(jīng)過戶，已經(jīng)取得房產(chǎn)證，剩余部分的專薦維修資金應(yīng)轉(zhuǎn)入您的名下。但是不可能自動轉(zhuǎn)入您的名下，需要辦理變更手續(xù)。具體來說，是由您或物業(yè)公司代理您持《房屋買賣合同》、《房產(chǎn)證》等證明文件到市房屋維修基金管理中心辦理變更登記手續(xù)。具體情況請可以咨詢相應(yīng)的物業(yè)管理部門。五十四、問商品房土地使用年限50年和70年的區(qū)別如何？您好！50年和70年指是的土地使用年限，根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條之規(guī)定：土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定： （一） 居住用地七十年； （二）工業(yè)用地五十年； （三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年； （四）商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年； （五）綜合或者其他用地五十年。這個50和70主要就是根據(jù)不同土地用途來確定的,主要是土地使用年限到期后將要繳納一定比例的土地出讓金來延續(xù)使用年限。五十五、咨詢二手房如何買賣，第一：請問我如何真正知道房屋的真實(shí)價格？第二：比方房價是20萬，如果辦理按揭那么首付應(yīng)該是多少？辦理完首付后自己能拿到什么？請問什么時候才能拿到房產(chǎn)證？拿到房產(chǎn)證之后到銀行辦理按揭需要多久？第三：銀行人員對房屋進(jìn)行評估時是不是中介，賣方，買方，銀行四者都要到場？當(dāng)時我應(yīng)該出據(jù)什么材料？您好！目前在市場上并不存在房屋的真實(shí)價格，只能有一個參考價格，可以根據(jù)這個參考價格來判斷您所要購買房屋的一個大概價格。目前二手房按揭的首付是總房款的30％。流程如下：（1）、簽訂按揭貸款代理協(xié)議；（2）、銀行和房屋評估公司實(shí)地看房，銀行核對賣方身份證、房產(chǎn)證，評估公司隨后出具評估報告；（3）、借款人將首付款打入銀行指定賬戶，由代理公司轉(zhuǎn)交給賣方，借款人和銀行簽訂貸款合同，銀行審批；（4）、到交易管理中心辦理過戶手續(xù)。（5）、領(lǐng)取新的房產(chǎn)證；（6）、辦理公證、抵押登記手續(xù)；（7）、領(lǐng)取它項權(quán)利證書，并交歸銀行；（8）、銀行將余款打入，指定賬戶，由代理公司轉(zhuǎn)交給賣方。（9）、借款人（買方）到銀行領(lǐng)取相關(guān)資料，開始按月還款。其整個過程大約需要50天左右。評估時中介，賣方，買方銀行四者都需要到場，需要賣方提供房產(chǎn)證以及相關(guān)的身份證明，買方一般情況下不用出示任何材料。謝謝您的關(guān)注！五十六、二手房買賣契約是否必須經(jīng)過房產(chǎn)交易中心審查批準(zhǔn)后才生效？您好！在去辦理過戶手續(xù)的時候，所簽定的二手房買賣契約必須經(jīng)過房產(chǎn)交易中心的審查批準(zhǔn)后才可以辦理過戶手續(xù)。對于任何合同來說，合同成立生效的前提是，不違法犯法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，雙方真實(shí)意思表示，簽字或一方實(shí)際履行即生效成立，所所以，只要買賣雙方簽字或一方實(shí)際履行，二手房買賣契約即生效成立。五十七、是否有房屋所有權(quán)證就有土地使用權(quán)證？但一般交易中為何不提土地使用權(quán)證？目前西安市個人購買商品房只辦理房產(chǎn)證，不辦理土地證。房產(chǎn)證上會詳細(xì)注明土地狀況。五十八、買房時看了房產(chǎn)證，還有無必要看土地證？目前西安市二手房只有房產(chǎn)證，擁有了房產(chǎn)證，即擁有了某套房屋產(chǎn)權(quán)，另外需要注意欲購房產(chǎn)是否在拆遷范圍內(nèi)；房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰，是否存在共有產(chǎn)權(quán)等其他情況；如果是單位房屋，出售人是否違規(guī)；物業(yè)管理費(fèi)用是否拖欠；合同約定要明確；產(chǎn)權(quán)過戶需要及時，辦完了房屋過戶手續(xù)，從買方的角度來說只有產(chǎn)權(quán)過戶了，這套房子才真正屬于你，在此之前賣方隨時可以毀約。五十九、請問當(dāng)初買房是拿親戚的名字，我交的錢，現(xiàn)在想過戶給自己。（買房已過5年），手續(xù)怎辦？費(fèi)用怎收？您好！辦理房屋過戶可以雙方直接到房管局辦理過戶手續(xù)，買賣雙方繳納相關(guān)稅費(fèi)，在20個工作日內(nèi)核發(fā)房屋所有權(quán)證。雙方需要簽訂買賣契約，過戶時需要協(xié)帶身份證原件，房產(chǎn)證原件，結(jié)婚證等。買賣過戶所涉及的稅費(fèi)有：契稅：%；非普通住宅按買價征收3%由買方承擔(dān)；營業(yè)稅（賣方）：對購買住房不足５年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通商品住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通商品住房超過５年（含５年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人所得稅（賣方）：取得房產(chǎn)證未滿5年，按交易差價的20%收??；自2006年8月1日起，個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。交易費(fèi)：6元/平米，雙方各付一半；登記費(fèi)：80元，買方繳納。若有其他疑問請您咨詢管理部門。若辦理贈與過戶則收取的費(fèi)用會有所不同，涉及的稅費(fèi)如下：按房屋評估價的3％征收契稅；房屋交易管理費(fèi)：每平方米6元；登記費(fèi)：80元／戶；評估費(fèi)：評估價的千分之五。但西安市從8月11日起，已經(jīng)暫停辦理房屋贈與過戶手續(xù)。目前無法以辦理贈與手續(xù)，只有等到西安市恢復(fù)辦理贈與手續(xù)手才可以辦理。具體情況您可以根據(jù)自身情況權(quán)衡。六十、請問二手房住房公積金貸款如何辦理？您好！《西安個人住房公積金貸款管理辦法》中明確規(guī)定，職工購買的自住住房包括普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、集資建造住房（房改房）、二手房等，可以申請住房公積金貸款。 借款人申請二手房個人住房公積金貸款時，應(yīng)向西安住房公積金管理中心提出申請，經(jīng)初審符合貸款條件的還必須提供以下資料：與售房人簽訂的《房地產(chǎn)買賣契約》；首付款證明；所購房屋產(chǎn)權(quán)證明；所購房屋產(chǎn)權(quán)共有人同意出售房屋的書面授權(quán)文件；已購公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房等非商品房上市，需提供有關(guān)部門準(zhǔn)予上市交易的文件或批準(zhǔn)證書；公積金中心認(rèn)可的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)出具的房屋價值評估報告。二手房個人住房公積金貸款的還款方式按照《西安市個人住房公積金貸款管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，貸款的額度最高不超過貸款人確認(rèn)的房屋交易價或房屋評估價（以較低者為準(zhǔn)）的70%，同時貸款額不得突破30萬元；貸款期限最長不超過20年且貸款期限與房齡之和最長不超過30年。六十一、二手房交易，中介公司收取中介費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，省市是否有明確的文件，中介費(fèi)的計算基數(shù)是房屋的成交價格嗎，其規(guī)定費(fèi)率是差額費(fèi)率嗎，賣方和賣方各自應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的中介費(fèi)請予以明確，如果中介公司違規(guī)收費(fèi)，如何投訴處理您好！根據(jù)《國家計委、建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》 規(guī)定，房屋租憑代理收費(fèi)，無論成交的租賃期限長短，均按半月至一月成交租金額標(biāo)準(zhǔn)，由雙方協(xié)商議定一次性計收。房屋買賣代理收費(fèi)，％―％計收。由于很多原因，目前西安市中介費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)較為混亂，目前房屋中介的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不是非常統(tǒng)一，這個需要您具體咨詢您委托的中介公司。如果您認(rèn)為收費(fèi)不合理，您也可以直接向西安市物價局或是相應(yīng)的西安中介管理門中進(jìn)行反映與投訴。六十二、過戶后的按揭手續(xù)辦理問題，我買的二手房，準(zhǔn)備按揭，下星期過戶。 請問，過戶后拿到黃票后，就可以開始辦理評估、公證、保險、抵押登記手續(xù)，還是必須一個月后拿到房產(chǎn)證原件才能辦理這些手續(xù)？ 保險費(fèi)是貸款額系數(shù)貸款年限，還是房屋評估值系數(shù)貸款年限？ 您好！二手房按揭所需程序有：簽訂房地產(chǎn)買賣契約及按揭貸款代理協(xié)議；銀行和房屋評估公司實(shí)地看房，銀行核對賣方身份證、房產(chǎn)證，評估公司隨后出具評估報告；借款人將首付款打入銀行指定賬戶，借款人和銀行簽訂貸款合同，銀行審批；到交易管理中心辦理過戶手續(xù)。領(lǐng)取新的房產(chǎn)證；辦理公證、抵押登記手續(xù)；領(lǐng)取它項權(quán)利證書，并交歸銀行；銀行將余款打入，指定賬戶，由代理公司轉(zhuǎn)交給賣方。借款人（買方）到銀行領(lǐng)取相關(guān)資料，開始按月還款。保險費(fèi)是房屋評估值系數(shù)貸款年限。六十三、簽訂買賣合同，我購買的二手房，目前在準(zhǔn)備簽訂買賣合同階段。有如下問題咨詢： 是制式合同嗎？能否雙方針對未盡事宜進(jìn)行補(bǔ)充約定，追加條款？ 房產(chǎn)證是房主一人的名稱，但她是已婚，是否需要同時簽訂關(guān)于她的配偶也同意出售該房屋的法律文件？ 該法律文件的格式是什么？是由她的配偶出具、她本人出具、還是他們雙方出具？ 簽訂二手房買賣合同的同時還需注意什么要點(diǎn)？ 我周一就要簽訂，煩請您盡快回復(fù)。謝謝！另外，是否有電話，我想電話咨詢的更詳細(xì)些您好！目前二手房買賣合同并沒有一個統(tǒng)一的制式，但是，在二手房買賣合同中應(yīng)具備：一、當(dāng)事人的姓名、住所，有助于搞清當(dāng)事人的具體情況、聯(lián)系辦法，以免受騙。 二、標(biāo)的。即雙方要進(jìn)行交易的二手房，這是合同的關(guān)鍵。要寫明房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)備設(shè)施等情況；寫明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬，是否共有財產(chǎn)；原售房單位是否允許轉(zhuǎn)賣；是否存在房屋所有權(quán)糾紛；是否有私搭亂建部分；房屋的物業(yè)管理費(fèi)及其他費(fèi)用交費(fèi)狀況；房屋相關(guān)文字資料的移交過程。 三、價款。寫明總價款；付款方式；付款條件；如何申請貸款；定金；尾款。 四、履行期限、地點(diǎn)、方式。寫明交房時間；條件；辦理相關(guān)手續(xù)的過程；如何尋求中介公司、律師、評估機(jī)構(gòu)等服務(wù)；各種稅費(fèi)、其他費(fèi)用如何分?jǐn)?；遇有價格上漲、下跌時如何處理。 五、違約責(zé)任說明。違約責(zé)任及如何承擔(dān)違約責(zé)任；違約金的計算與給付；在什么情況下可免責(zé)；擔(dān)保的形式等。 六、解決爭議的方式。寫明是采取仲裁方式還是訴訟方式，若采取仲裁方式解決爭議，應(yīng)按《仲裁法》的有關(guān)規(guī)定寫明條款。 七、合同生效條款。合同生效時間；生效或失效條件；生效或失效期限；致使合同無效的情況；無效的免責(zé)條款；當(dāng)事人要求變更或撤銷合同的條件；合同無效或被撤銷后，財產(chǎn)如何進(jìn)行返還。 八、合同中止、終止或解除條款。明確約定合同中止、終止或解除的條件；上述情形中應(yīng)履行的通知、協(xié)助、保密等義務(wù)；解除權(quán)的行使期限；補(bǔ)救措施；合同中止、終止或解除后，財產(chǎn)如何進(jìn)行返還等。 合同是當(dāng)事人協(xié)商一致的產(chǎn)物，如果雙方無法形成合意的話，合同就無法成立。在合意的過程當(dāng)中，任何一方都無權(quán)強(qiáng)制對方，任何一方都有不簽訂合同的權(quán)利。雙方都有權(quán)就合同的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行修改或是補(bǔ)充，或是追加相關(guān)的條款。雖然房產(chǎn)證是署名為一個，但是您還是需要了解這套房屋是不是屬于夫妻雙方的共同產(chǎn)權(quán)。根據(jù)我國婚姻法的相關(guān)規(guī)定，婚后所購房屋不管房產(chǎn)證上寫誰的名字，均屬夫妻共同財產(chǎn)。一方要出售房產(chǎn)時需經(jīng)另一方同意。如果屬于夫妻雙方的共同產(chǎn)權(quán)，買賣時必須取得產(chǎn)權(quán)共有人的同意，辦理過戶手續(xù)時，需要夫妻產(chǎn)權(quán)共有人雙方簽字蓋章?！冻鞘兴接蟹课莨芾項l例》第10條規(guī)定：“房屋所有人出賣共有房屋，須提交共有人同意的證明書。簽訂合同時需要注意以下事項：確認(rèn)房主：核實(shí)真實(shí)身份。主要是購房者核實(shí)房主的身份、業(yè)主證件的真實(shí)性和其與業(yè)主身份的一致性。前期費(fèi)用：是否結(jié)算清楚。房屋是否有歷史遺留問題，如欠費(fèi)或相應(yīng)協(xié)議，這是買方所應(yīng)關(guān)注的房屋本身附屬問題，屬于“房屋交付”中的重要條款；交接水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項費(fèi)用，時間的明確是清晰劃分責(zé)任的關(guān)鍵。如果是公房交易，物業(yè)、供暖等費(fèi)用的繳納時間和標(biāo)準(zhǔn)，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要做出的配合和買方需要簽署的協(xié)議等，也都應(yīng)在合同中明確寫明。生活費(fèi)用。水、電、煤、電話、物業(yè)管理費(fèi)等生活費(fèi)用的結(jié)清手續(xù)一定要認(rèn)真辦理，物業(yè)交驗(yàn)馬虎不得，物業(yè)清單應(yīng)作為合同的附件，記錄下水、電、氣三表的具體數(shù)據(jù)，在交房當(dāng)時，及時結(jié)清各項費(fèi)用。附屬設(shè)施：驗(yàn)收不忘記錄。一般來講，買方在交房時都會對房屋附屬設(shè)施、設(shè)備、裝修及附贈家電、家具等事項進(jìn)行驗(yàn)收，其中比較容易被忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問題。附贈的家電、家具要根據(jù)合同約定進(jìn)行驗(yàn)收，建議在合同中明確所贈家具、家電的數(shù)量和品牌，抑或采用圖像資料作為合同附件。付款過戶：明確操作方式。違約責(zé)任：約定償付時間。這是買賣雙方比較關(guān)心的合同條款之一。雖然雙方在訂立合同時主觀上都希望能夠履行義務(wù)，順利完成交易，但因?yàn)榉慨a(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大，有時會出現(xiàn)意想不到的狀況，而導(dǎo)致違約行為的產(chǎn)生。為了避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，簽署合同時就要明確寫清雙方的責(zé)任和權(quán)利以及違約金的償付金額