【正文】 。 　　三、《稅收證明》的辦理 　?。ㄒ唬┥暾?qǐng)境內(nèi)機(jī)構(gòu)和個(gè)人對(duì)外支付前，應(yīng)當(dāng)分別向主管國稅機(jī)關(guān)和主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理《稅務(wù)證明》。境內(nèi)機(jī)構(gòu)和個(gè)人在申請(qǐng)辦理《稅務(wù)證明》時(shí)，應(yīng)當(dāng)首先向主管國稅機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)，在取得主管國稅機(jī)關(guān)出具的《稅務(wù)證明》后，再向主管地稅機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)。境內(nèi)機(jī)構(gòu)和個(gè)人在向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)填寫《服務(wù)貿(mào)易等項(xiàng)目對(duì)外支付出具〈稅務(wù)證明〉申請(qǐng)表》并附送下列資料： 　　合同、協(xié)議或其他能證明雙方權(quán)利義務(wù)的書面資料（復(fù)印件）； 　　發(fā)票或境外機(jī)構(gòu)付匯要求文書（復(fù)印件）； 　　完稅證明或批準(zhǔn)免稅文件（復(fù)印件）； 　　稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他資料。 　　境內(nèi)機(jī)構(gòu)和個(gè)人提交的資料應(yīng)為中文，如為中文以外的文字，須同時(shí)提交境內(nèi)機(jī)構(gòu)和個(gè)人簽章的中文文本。 　　境內(nèi)機(jī)構(gòu)和個(gè)人提交上述條款中規(guī)定的資料為復(fù)印件的，應(yīng)加蓋印章。境內(nèi)機(jī)構(gòu)和個(gè)人已將上述資料報(bào)送過主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的，申請(qǐng)對(duì)外支付時(shí)不再重復(fù)報(bào)送。 　　以上所稱主管稅務(wù)機(jī)關(guān)是指支付地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。 　?。ǘ渡暾?qǐng)表》填寫的注意事項(xiàng) 　　填寫《申請(qǐng)表》時(shí)境外機(jī)構(gòu)或個(gè)人“收款方名稱”和“地址”應(yīng)注明外文全稱（香港、澳門和臺(tái)灣地區(qū)除外）。 　　填寫《申請(qǐng)表》時(shí)一定要注意按照含稅金額填寫，《非居民企業(yè)所得稅源泉扣繳管理暫行辦法》（國稅發(fā)[2009]3號(hào)）第十條規(guī)定：扣繳義務(wù)人與非居民企業(yè)簽訂與本辦法第三條規(guī)定的所得有關(guān)的業(yè)務(wù)合同時(shí)，凡合同中約定由扣繳義務(wù)人負(fù)擔(dān)應(yīng)納稅款的，應(yīng)將非居民企業(yè)取得的不含稅所得換算為含稅所得后計(jì)算征稅。所以境內(nèi)機(jī)構(gòu)和個(gè)人與境外簽訂的不含稅支付合同要注意換算。 　　填寫《申請(qǐng)表》時(shí)的“匯率”按申請(qǐng)當(dāng)日的中國人民銀行公布的基準(zhǔn)匯率；如已繳納稅款的，填寫計(jì)算稅款時(shí)的匯率。 　　《申請(qǐng)表》“本次付匯金額涉稅情況”只填寫已繳納稅款情況。 　　《申請(qǐng)表》在向國稅局主管機(jī)關(guān)和地地稅局主管機(jī)關(guān)申請(qǐng)出具《稅務(wù)證明》時(shí)分別提交一份。 　?。ㄈ╅_具《稅收證明》的程序 　　先國稅后地稅 　　主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核境內(nèi)機(jī)構(gòu)和個(gè)人提交的《申請(qǐng)表》及相關(guān)資料項(xiàng)目填寫完整、所附資料齊全的，主管國稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)場為其出具《稅務(wù)證明》；主管地稅機(jī)關(guān)在收到主管國稅機(jī)關(guān)出具的《稅務(wù)證明》時(shí)，應(yīng)當(dāng)場在《稅務(wù)證明》上填注相關(guān)欄目并簽章。 　　境內(nèi)機(jī)構(gòu)和個(gè)人提交的《申請(qǐng)表》項(xiàng)目填寫不完整或所附資料不齊全的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)即告知境內(nèi)機(jī)構(gòu)和個(gè)人予以補(bǔ)正。 　　對(duì)于涉及境外勞務(wù)不予征稅的支付項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)予以審核，并于5個(gè)工作日內(nèi)為境內(nèi)機(jī)構(gòu)和個(gè)人出具《稅務(wù)證明》或填寫相關(guān)欄目。 　　支付地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)與征稅機(jī)關(guān)不在同一地區(qū)的，例如公司機(jī)構(gòu)所在地付匯，工程所在地征稅的情形，境內(nèi)機(jī)構(gòu)和個(gè)人應(yīng)當(dāng)持征稅機(jī)關(guān)的完稅證明，到支付地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理《稅務(wù)證明》。 　　《稅收證明》一式三份 　　主管國稅機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)出具《稅務(wù)證明》（一式三份）并編碼，加蓋“對(duì)外支付稅務(wù)證明專用章”后，自行留存一份，另兩份交境內(nèi)機(jī)構(gòu)和個(gè)人到主管地稅機(jī)關(guān)辦理相關(guān)手續(xù)。 　　主管地稅機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)在主管國稅機(jī)關(guān)出具的《稅務(wù)證明》上填寫相關(guān)項(xiàng)目并加蓋“對(duì)外支付稅務(wù)證明專用章”，留存一份，另一份交境內(nèi)機(jī)構(gòu)和個(gè)人到外匯指定銀行辦理付匯手續(xù)。 　　主管國稅機(jī)關(guān)和主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在出具《稅務(wù)證明》后15個(gè)工作日內(nèi)，對(duì)境內(nèi)機(jī)構(gòu)和個(gè)人提交的《申請(qǐng)表》及所附資料進(jìn)行復(fù)核。復(fù)核的內(nèi)容包括： 　?。?）境內(nèi)機(jī)構(gòu)和個(gè)人申請(qǐng)的內(nèi)容與實(shí)際支付的項(xiàng)目是否一致； 　?。?）支付項(xiàng)目的稅收處理是否正確，是否符合相關(guān)稅收法律法規(guī)和稅收協(xié)定（安排）的規(guī)定。 　　《稅收證明》的章具有專一性 　　主管國稅機(jī)關(guān)和主管地稅機(jī)關(guān)《開具稅收證明》使用的是非行政章，而是專門刻制的對(duì)外支付稅務(wù)證明專用章，并且需要向同級(jí)外匯管理部門備案。 　　“對(duì)外支付稅務(wù)證明專用章”為長方形，規(guī)格為63mm20mm，字體為仿宋體。內(nèi)容分為兩行：第一行為辦理稅務(wù)證明的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)名稱，第二行為“對(duì)外支付稅務(wù)證明專用章”。 　　四、開具《稅收證明》要判定對(duì)方是否可以享受稅收協(xié)定待遇 　　《非居民承包工程作業(yè)和提供勞務(wù)稅收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局令第19號(hào)）強(qiáng)調(diào)，非居民企業(yè)依據(jù)稅收協(xié)定在中國境內(nèi)未構(gòu)成常設(shè)機(jī)構(gòu)，需要享受稅收協(xié)定待遇的，應(yīng)提交《非居民企業(yè)承包工程作業(yè)和提供勞務(wù)享受稅收協(xié)定待遇報(bào)告表》，并附送居民身份證明及稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提交的其他證明資料。 　　非居民企業(yè)未按上述規(guī)定提交報(bào)告表及有關(guān)證明資料，或因項(xiàng)目執(zhí)行發(fā)生變更等情形不符合享受稅收協(xié)定待遇條件的，不得享受稅收協(xié)定待遇，應(yīng)依照企業(yè)所得稅法規(guī)定繳納稅款。 　　國家稅務(wù)總局《非居民企業(yè)所得稅源泉扣繳管理暫行辦法》（國稅發(fā)[2009]3號(hào)）第十一條也規(guī)定，按照企業(yè)所得稅法及其實(shí)施條例和相關(guān)稅收法規(guī)規(guī)定，給予非居民企業(yè)減免稅優(yōu)惠的，應(yīng)按相關(guān)稅收減免管理辦法和行政審批程序的規(guī)定辦理。對(duì)未經(jīng)審批或者減免稅申請(qǐng)未得到批準(zhǔn)之前，扣繳義務(wù)人發(fā)生支付款項(xiàng)的，應(yīng)按規(guī)定代扣代繳企業(yè)所得稅。第十二條 非居民企業(yè)可以適用的稅收協(xié)定與本辦法有不同規(guī)定的，可申請(qǐng)執(zhí)行稅收協(xié)定規(guī)定；非居民企業(yè)未提出執(zhí)行稅收協(xié)定規(guī)定申請(qǐng)的，按國內(nèi)稅收法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 　　其中對(duì)方非居民企業(yè)的境外稅務(wù)機(jī)關(guān)《居民企業(yè)（個(gè)人）身份證明》至關(guān)重要，為稅務(wù)機(jī)關(guān)初步審核的必要資料，關(guān)于各國、地區(qū)的《居民身份證明》格式可以參照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)部分國家（地區(qū)）稅收居民證明樣式的通知》（國稅函[2009]395號(hào)）列出的樣本。作者:馬艷麗　樊劍英 財(cái)務(wù)管理文章精選預(yù)提成本的計(jì)算與核算終止日根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號(hào)）第九條的規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品完工前后，企業(yè)所得稅的計(jì)稅處理是不一樣的。企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季度（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。 　　對(duì)于開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際毛利率高于國稅發(fā)[2009]31號(hào)文件規(guī)定的未完工開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率，企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工后結(jié)算計(jì)稅成本，必然需要在年度納稅申報(bào)中，將實(shí)際毛利額與對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額調(diào)整增加應(yīng)納稅所得額，且在當(dāng)年產(chǎn)生較大稅負(fù)的企業(yè)所得稅，這是企業(yè)不情愿的，但是國稅發(fā)[2009]31號(hào)文件明確規(guī)定了開發(fā)產(chǎn)品的完工標(biāo)準(zhǔn)，即開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工： 　　（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。 　?。ǘ╅_發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。 　?。ㄈ╅_發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。 　　國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn)稅務(wù)確認(rèn)條件的批復(fù)》（國稅函[2009]342號(hào)）也作出解釋規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品無論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)其開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用時(shí)均應(yīng)視為已經(jīng)完工。 　　開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已開始實(shí)際投入使用。實(shí)踐中，未備案竣工驗(yàn)收合格的開發(fā)產(chǎn)品雖不能辦理初始產(chǎn)權(quán)證明，但交付業(yè)主使用的情況普遍存在，遵循時(shí)點(diǎn)孰先原則，以國稅發(fā)[2009]31號(hào)文件、國稅函[2009]342號(hào)文件均認(rèn)定開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用時(shí)即視為已經(jīng)完工。 　　開發(fā)產(chǎn)品完工與否是決定計(jì)稅成本核算的前提。實(shí)務(wù)中，開發(fā)產(chǎn)品完工后，工程結(jié)算成本仍然無法最終確定的情況比較常見，國稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第三十二條充分考慮了這一因素，給予房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核算計(jì)稅成本一大利好，即允許預(yù)提部分成本費(fèi)用計(jì)入完工產(chǎn)品的計(jì)稅成本。 　　（一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%. 　　（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。 　　（三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。 　　除此之外的建造成本費(fèi)用以及其他應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本。 　　以上規(guī)定可以認(rèn)為是新31號(hào)文件對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)所得稅處理的例外處理，此前的原31號(hào)文件規(guī)定，開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)應(yīng)付費(fèi)用，可以憑合法憑證計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本或進(jìn)行稅前扣除，其預(yù)提費(fèi)用除稅收另有規(guī)定外，不得在稅前扣除。但是企業(yè)在做計(jì)稅成本預(yù)提時(shí)并不是隨意的，其一出包工程應(yīng)當(dāng)是有實(shí)際的工程進(jìn)度，按照31號(hào)文件的理解，結(jié)算計(jì)稅成本應(yīng)當(dāng)在工程竣工后，此時(shí)對(duì)于未辦理最終結(jié)算而未能取得全額發(fā)票的，才允許計(jì)提，計(jì)提總額不得超過合同總金額的10%；其二未實(shí)際發(fā)生的業(yè)務(wù)難以判斷其業(yè)務(wù)是否確實(shí)發(fā)生，金額無法計(jì)量，一般認(rèn)為不符合稅法的真實(shí)性、合理性原則，不允許稅前扣除。31號(hào)文件考慮到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際現(xiàn)狀，允許預(yù)提尚未發(fā)生的公共配套設(shè)施和報(bào)批報(bào)建費(fèi)用，但限制條件是必須能夠有切實(shí)證據(jù)證明是要發(fā)生及發(fā)生的金額。 　　另外，考慮到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本結(jié)算相對(duì)于稅法認(rèn)定的完工條件是滯后的，國稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第三十五條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日，不得滯后。該規(guī)定遵從了《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第九條的規(guī)定，即“企業(yè)應(yīng)納稅所得額的計(jì)算，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否收付，均作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用；不屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，即使款項(xiàng)已經(jīng)在當(dāng)期收付，均不作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用?！边@樣就給了房地產(chǎn)企業(yè)充分的核算申報(bào)時(shí)間，即企業(yè)可以在年度結(jié)束后的5個(gè)月匯算清繳期內(nèi)，盡快地完成出包工程結(jié)算，索取發(fā)票，完整確定完工項(xiàng)目的計(jì)稅成本。補(bǔ)計(jì)需要在當(dāng)年度稅前扣除的應(yīng)計(jì)未計(jì)、應(yīng)提未提項(xiàng)目。該規(guī)定不失為房地產(chǎn)企業(yè)核算完工年度企業(yè)所得稅的又一大利好。 　　我們以案例解析房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)提成本及核算終止日對(duì)開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的影響。 　　例：吉祥房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的某住宅樓于2008年9月完工，出包工程合同總金額20000萬元。2008年，由于未最終辦理結(jié)算，僅取得的發(fā)票金額為15000萬元，2009年3月，取得發(fā)票2000萬元，2009年6月取得發(fā)票3000萬元。 　　會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中，該住宅樓雖然于2008年9月完工，截止資產(chǎn)負(fù)債表日，“開發(fā)成本”科目歸集的成本費(fèi)用除已經(jīng)取得合法憑據(jù)（發(fā)票）外，還包括已經(jīng)結(jié)算未取得發(fā)票的預(yù)提工程成本。假設(shè)全部開發(fā)產(chǎn)品銷售完畢，會(huì)計(jì)處理為： 　　預(yù)提成本時(shí)： 　　借：開發(fā)成本 5000 　　 貸：應(yīng)付賬款（預(yù)提） 5000 　　結(jié)算完工成本： 　　借：開發(fā)產(chǎn)品 20000 　　 貸：開發(fā)成本 20000　　結(jié)算銷售成本： 　　借：銷售成本 20000 　　 貸：開發(fā)產(chǎn)品 20000　　次年度3月、6月取得結(jié)算發(fā)票： 　　借：應(yīng)付賬款（預(yù)提） 5000 　　 貸：應(yīng)付賬款（工程承包商） 5000 　　資產(chǎn)負(fù)債表日前結(jié)轉(zhuǎn)的完工成本以及銷售成本都包含了預(yù)提的成本費(fèi)用5000萬元。根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第三十四條關(guān)于“企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本”的規(guī)定，假定企業(yè)計(jì)稅成本核算終止日確定為2009年5月30日，則2009年3月取得的發(fā)票2000萬元可以計(jì)入計(jì)稅成本，超過計(jì)稅成本核算終止日取得的發(fā)票3000萬元不能夠計(jì)入計(jì)稅成本，但是在證明資料充分的情況下，企業(yè)可以預(yù)提合同總金額的10%，即2000萬元計(jì)入計(jì)稅成本。這樣2008年企業(yè)該項(xiàng)目計(jì)稅成本：15000＋2000＋2000＝19000（萬元），2009年匯算清繳后，盡管實(shí)際取得發(fā)票金額3000萬元，計(jì)入實(shí)際取得發(fā)票年度（2009年）的計(jì)稅成本只能為1000萬元。 　　這樣，會(huì)計(jì)成本反映為2008年20000萬元，2009年0元，而企業(yè)所得稅計(jì)稅成本2008年為19000萬元，2009年為1000萬元。雖然成本總額沒有發(fā)生變化，但是由于計(jì)稅成本核算終止日及預(yù)提成本形成的會(huì)計(jì)成本與計(jì)稅成本的年度差異，對(duì)吉祥公司兩個(gè)年度的企業(yè)所得稅產(chǎn)生了一定影響。作者：孫宏偉實(shí)物還建的土地增值稅處理對(duì)于房地產(chǎn)納稅人來講，土地增值稅清算比其他稅種的計(jì)算都要繁雜得多，而其中實(shí)物還建的土地增值稅處理又是土地增值稅清算中的一大難題。實(shí)物還建，是指房地產(chǎn)開發(fā)公司通過以房還房的方式進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償。由于在實(shí)物還建方式下交易的雙方不進(jìn)行現(xiàn)金結(jié)算，房地產(chǎn)納稅人對(duì)實(shí)物還建的土地增值稅處理容易產(chǎn)生誤解，最終少繳或不繳稅款而面臨被處罰的風(fēng)險(xiǎn)，更有甚者多繳了土地增值稅卻渾然不知。筆者結(jié)合長期稅務(wù)工作實(shí)踐，總結(jié)了實(shí)物還建的土地增值稅處理中的一些不當(dāng)之處，希望能夠幫助房地產(chǎn)納稅人正確進(jìn)行土地增值稅清算。 　　。土地增值稅政策規(guī)定：對(duì)房地產(chǎn)納稅人發(fā)生的由土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)組成的土地開發(fā)成本，應(yīng)當(dāng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除。但實(shí)踐中，有的房地產(chǎn)納稅人因未發(fā)生現(xiàn)金交割而誤解為這部分成本不能扣除。由于未將實(shí)物補(bǔ)償作為開發(fā)成本扣除，相應(yīng)也未將該成本作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用定率扣除以及加計(jì)扣除的基數(shù)，從而少扣了應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用。如某市一房地產(chǎn)開發(fā)公司與被拆遷戶約定：還建比例為1：1，還建的住房面積為1 200平方米，其中鋪面房400平方米，還建的房產(chǎn)相當(dāng)于600萬元貨幣補(bǔ)償。該公司在增值稅清算時(shí)并未將實(shí)物補(bǔ)償部分從增值額中扣除，從而少扣了房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用60萬元（60010%）以及20%的加計(jì)扣除120萬元。僅此一項(xiàng)，該公司就多計(jì)算土地增值額780萬元（600+60+120），即便按土地增值稅最低適用稅率30%計(jì)算，該公司也相應(yīng)就多繳土地增值稅234萬元（78030%）。 　　2. 實(shí)物補(bǔ)償未按項(xiàng)目正確分?jǐn)?。《國家稅?wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號(hào)）規(guī)定：“屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。”土地增值稅是以開發(fā)項(xiàng)目為清算單位的，不同清算單位發(fā)生的成本費(fèi)用不得相互抵減，因此，對(duì)于屬于多個(gè)清算單位發(fā)生的共同成本費(fèi)用，要在各清算單位之間按一定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行合理分配或分?jǐn)?。分?jǐn)偡椒ㄍǔＳ腥缦氯N：按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)面積占可轉(zhuǎn)讓土地總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?；按照轉(zhuǎn)讓的建筑面積占總建筑面積的比例來計(jì)算分?jǐn)偅话炊悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?　　另外，土地增值稅政策規(guī)定，符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：①已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；②取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；③納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；④省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。因此，拆遷補(bǔ)償成本還應(yīng)當(dāng)在已銷售的商品房與未銷售的商品房之間進(jìn)行分?jǐn)偦蚍峙?。在清算時(shí)，本次允許扣除項(xiàng)目金額可以采