【正文】 ，且轉(zhuǎn)手個(gè)案較少，但租金仍處于較低水平。（四）經(jīng)營(yíng)特色傳統(tǒng)專業(yè)市場(chǎng)當(dāng)?shù)?，市?chǎng)檔次上臺(tái)階。隨著近年交通、市政大環(huán)境的巨大變化及區(qū)域戰(zhàn)略發(fā)展，芳村區(qū)專業(yè)市場(chǎng)打出了“文化牌”，重點(diǎn)發(fā)展人文背景及歷史傳承的商業(yè)項(xiàng)目，“花”、“茶”、“精品”等富含文化品位的專業(yè)市場(chǎng)已是芳村區(qū)的主打項(xiàng)目，在原來(lái)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，將經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)大及提升檔次。如南方茶葉市場(chǎng)正在建設(shè)的芳村茶葉城，投資近2億元，同時(shí)一改業(yè)主無(wú)產(chǎn)權(quán)的局面，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容也涵括了茶文化的全部概念，而廣州花卉博覽園更是以政府牽頭，圈地幾千畝，組織大園藝商聯(lián)合打造花卉產(chǎn)業(yè)，形成科研及產(chǎn)經(jīng)銷一條龍的產(chǎn)業(yè)鏈，極具芳村“千年花鄉(xiāng)“特色。目前，芳村越和花鳥魚蟲市場(chǎng)、南方茶葉市場(chǎng)及花博會(huì)均執(zhí)市內(nèi)同類市場(chǎng)的牛耳，吸引四方八面的人流。家居裝飾業(yè)、精品業(yè)此類文化底蘊(yùn)較強(qiáng)的市場(chǎng)也進(jìn)駐芳村，如金海馬、集美居、朝陽(yáng)文批等，使芳村區(qū)專業(yè)市場(chǎng)綜合“文體品位”提升。物流業(yè)、汽車銷售產(chǎn)業(yè)成新興產(chǎn)業(yè)按政府規(guī)劃，龍溪大道以北的6000畝地將建設(shè)成為芳村大型物流園區(qū)，沿芳村大道、花地大道則開(kāi)設(shè)汽車銷售專門店，如廣本、日產(chǎn)、東風(fēng)等。新興的物流業(yè)區(qū)與傳統(tǒng)花卉、茶葉區(qū)、家居專業(yè)市場(chǎng)、汽車銷售業(yè)結(jié)成了相互促進(jìn)的紐帶，在各專業(yè)市場(chǎng)之間構(gòu)筑批發(fā)和零售的“大市場(chǎng)流通”平臺(tái)，促成專業(yè)市場(chǎng)資源優(yōu)勢(shì)的最好發(fā)揮，但由于是新興的產(chǎn)業(yè)，因而尚處于起步階段，成熟尚需時(shí)間。社區(qū)商鋪發(fā)展遲滯，冷熱不均，欠缺購(gòu)物商圈相比蓬勃發(fā)展的專業(yè)市場(chǎng)，區(qū)內(nèi)各社區(qū)商業(yè)配套則顯遜色，亮點(diǎn)較少，且冷熱不均，集中花地灣、陸居路一帶，其余社區(qū)則處于零散狀態(tài)。一方面是芳村區(qū)內(nèi)居民消費(fèi)層次較低，內(nèi)需不足，另一方面是由于配套不完善造成，區(qū)內(nèi)居民大多在到外區(qū)消費(fèi)的習(xí)慣。因而社區(qū)商鋪物業(yè)經(jīng)營(yíng)檔次偏低，如在居住區(qū)開(kāi)發(fā)時(shí)間最長(zhǎng)的橋東小區(qū)內(nèi)，只有一間島內(nèi)價(jià)超市，配套明顯不足。近期，芳村區(qū)開(kāi)始對(duì)原有商業(yè)配套進(jìn)行改造升級(jí)，在原有商業(yè)圈上著重發(fā)展有潛力的商業(yè)項(xiàng)目。2003年，芳村取消經(jīng)營(yíng)近10多年的陸居路“燈光夜市”，將傳統(tǒng)的陸居路改造成全天候商業(yè)步行街，與長(zhǎng)堤路的白鵝潭酒吧風(fēng)情街構(gòu)筑長(zhǎng)堤板塊休閑商業(yè)中心；而在芳村區(qū)的中心區(qū)花地灣板塊內(nèi)，通過(guò)住宅項(xiàng)目的帶動(dòng)商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展，確立該區(qū)成為購(gòu)物中心區(qū)，區(qū)內(nèi)的花地城廣場(chǎng)將成為芳村區(qū)首個(gè)地鐵上蓋的購(gòu)物中心，2004年一月好又多進(jìn)駐其中，中心效應(yīng)同時(shí)帶動(dòng)了周邊銀行、中介、飲食、娛樂(lè)等配套設(shè)施的發(fā)展，同時(shí)也提升了板塊內(nèi)的租金水平。但在芳村區(qū)，實(shí)質(zhì)意義上的購(gòu)物商圈仍未能形成。八、番禺區(qū)商鋪市場(chǎng)分析番禺區(qū)是廣州市的新區(qū)，轄南沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、蓮花山保稅加工區(qū)及20個(gè)鎮(zhèn)，規(guī)劃中心城區(qū)263平方公里，包括市橋、石基、沙灣、鐘村、大石5個(gè)鎮(zhèn)的行政區(qū)域。番禺區(qū)近年的房地產(chǎn)成交占據(jù)廣州樓市的半壁江山，番禺區(qū)的商鋪成交量排在廣州市的第一位，在城市規(guī)劃中，廣州市已確定番禺為“南拓”的中心區(qū)，廣州市新火車站選址石壁、廣州市大學(xué)城落戶新造……番禺區(qū)的商業(yè)前景非?？春?，而番禺區(qū)高速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展亦促使其商貿(mào)活動(dòng)持續(xù)旺盛，從八、九十年代紅火的易發(fā)廣場(chǎng)至現(xiàn)在規(guī)模巨大的萬(wàn)博中心，再到未來(lái)計(jì)劃興建的漢溪商業(yè)中心，番禺區(qū)的商業(yè)格局已有了質(zhì)的飛躍，隨著華南板塊住宅組團(tuán)不斷擴(kuò)張及完善、華南板塊居住人口急劇增加，對(duì)小區(qū)商業(yè)配套要求亦不斷升級(jí)，區(qū)內(nèi)不同區(qū)域的點(diǎn)狀、環(huán)狀及線狀商圈正逐漸形成。(一)分布特征縱觀目前番禺區(qū)內(nèi)已形成一定規(guī)模的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，區(qū)內(nèi)的商業(yè)配套分布呈現(xiàn)較強(qiáng)的地域性，根據(jù)其地理位置可分為市橋板塊、大石洛溪板塊、華南板塊。板塊內(nèi)的迎賓路沿線及大石現(xiàn)已形成大規(guī)模、高檔次專業(yè)市場(chǎng)，市橋板塊、洛溪板塊及華南板塊則以商業(yè)街及購(gòu)物中心為主，華南板塊各大樓盤均有規(guī)模較大的小區(qū)商業(yè)配套。市橋板塊市橋是番禺區(qū)府所在，亦是區(qū)內(nèi)商業(yè)活動(dòng)最活躍的區(qū)域，其商業(yè)設(shè)施的發(fā)展經(jīng)歷了較長(zhǎng)的歷史，因而亦形成了各具特色的商業(yè)街及購(gòu)物商場(chǎng)。其中大北路和繁華路是市橋最繁華的商業(yè)街，兩條街上名店云集、行人如鯽，分布有一些較大的服裝連鎖店及大型購(gòu)物中心及特色商場(chǎng)，如友誼中心、名店城、禺山商場(chǎng)、流行大本營(yíng)等，大北路類似廣州市的“北京路”，清河路、光明路、禺山大道、長(zhǎng)堤路、平康路、環(huán)城路縱橫交錯(cuò)，相互編織成交通“黃金網(wǎng)絡(luò)”及商業(yè)黃金圈。而隨著地鐵三號(hào)線建設(shè)步伐的加快，地鐵商圈概念商鋪正逐漸形成。洛溪大石板塊洛溪板塊的商業(yè)設(shè)施隨著洛溪板塊大盤的不斷成熟而完善，“洛溪第一盤”洛溪新城開(kāi)發(fā)至今已有十多年的時(shí)間。洛溪板塊內(nèi)的大盤為數(shù)不少，如麗江花園、洛溪新城、洛濤居、華苑明珠、廣州奧園等等，板塊內(nèi)常住人口亦以幾何級(jí)數(shù)擴(kuò)張，現(xiàn)時(shí)洛溪板塊商業(yè)中心為洛溪新城臨街鋪，百佳、麥當(dāng)勞、各式飲食店成行成市，而隔江偏安一隅的麗江花園經(jīng)過(guò)近十年的醞釀，小區(qū)商業(yè)設(shè)施也有了根本性的變化。麗江花園“漁人碼頭”商業(yè)項(xiàng)目已全面啟動(dòng)，板塊內(nèi)大型的專業(yè)市場(chǎng)有沙溪商業(yè)城及大石家私城。華南板塊華南板塊創(chuàng)造了廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的奇跡，在短短的幾年時(shí)間里面，南村鎮(zhèn)的大片土地被多家地產(chǎn)大鱷瓜分，各具特色的超大型小區(qū)樓盤涌現(xiàn)在人們眼前。而在此之前，祈福新村已在鐘村鎮(zhèn)扎根下來(lái)，祈福新村的用地面積超過(guò)400公頃，一個(gè)實(shí)質(zhì)意義上的新城區(qū)已形成。但由于市政規(guī)劃滯后的緣故，各小區(qū)紛紛重復(fù)建設(shè)小區(qū)配套，現(xiàn)時(shí)各大型小區(qū)內(nèi)均有商業(yè)設(shè)施服務(wù)小區(qū)住戶，如星河灣、華南新新、錦繡香江、南國(guó)奧林匹克花園。而在已出臺(tái)的廣州市商業(yè)設(shè)施規(guī)劃中，沿地鐵漢溪站附近，將建設(shè)一個(gè)大型Shoppign Mall，以滿足該區(qū)域的消費(fèi)需求。專業(yè)市場(chǎng)番禺區(qū)處于珠三角的前沿位置，地理位置非常優(yōu)越，同時(shí)番禺區(qū)內(nèi)各村、鎮(zhèn)的可供應(yīng)土地較多，地價(jià)便宜，各種有利因素造就了眾多的專業(yè)市場(chǎng)分布其中。目前番禺正形成以家居、汽配、電子、五金為主的大型專業(yè)市場(chǎng)，分布在市橋、大石、迎賓路板塊內(nèi)。以迎賓路為龍頭，現(xiàn)時(shí)板塊內(nèi)最大的招商項(xiàng)目為萬(wàn)博中心，其中家私連鎖店吉盛偉邦、斯高電子專業(yè)市場(chǎng)已進(jìn)駐萬(wàn)博中心。迎賓路沿線的汽車銷售4S店不斷涌現(xiàn)，伴隨著該區(qū)高消費(fèi)人群的進(jìn)一步增加，番禺汽車市場(chǎng)、家居市場(chǎng)將會(huì)有更大的發(fā)展空間。(二)供求特征:一、二手齊頭并進(jìn)，稱甲市場(chǎng)番禺區(qū)一、二手商鋪持繼保持強(qiáng)勁的勢(shì)頭，其交易量居全市首位，2001到2004年上半年，番禺一手成交量占全市比例分別為：%、%、%、%；與此同時(shí)，番禺區(qū)的商鋪二手交易已“媲美”一手交易量，以2003年為例。2001~2004年上半年三年期間，%。番禺區(qū)商鋪供應(yīng)集中在大石洛溪、市橋、華南板塊。以華南板塊的萬(wàn)博中心為例，中心總建筑面積達(dá)18萬(wàn)平方米，外圍商業(yè)街物業(yè)已全部售出。由于番禺區(qū)的商鋪價(jià)格相對(duì)較低，僅為天河區(qū)價(jià)格1/3，相當(dāng)一部分投資者青睞于其可觀的商業(yè)前景，因此大大刺激了該區(qū)的商用物業(yè)的投資，一些大型的成熟社區(qū)也開(kāi)始出售物業(yè)，如麗江花園、洛溪新城，以上原因都促成了龐大的二手成交量。(三)價(jià)格特征：平穩(wěn)增長(zhǎng)，升值潛力大2001~2003年，番禺區(qū)商鋪的一、二手價(jià)格保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，一手均價(jià)維持在4100~5100元/平方米幅度。隨著“南拓”的逐步實(shí)現(xiàn)，番禺區(qū)居住氛圍的日益濃厚，2004年上半年，番禺區(qū)的一手商鋪售價(jià)已達(dá)7067元/平方米，%，%。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查顯示，番禺區(qū)各板塊內(nèi)商鋪價(jià)格特征表現(xiàn)如下：市橋板塊市橋商鋪?zhàn)饨鹚阶罡叩穆范螢榇蟊甭芳胺比A路，其它依次分別為光明路、清河路、大南小區(qū)。平均租金水平為100300元/平方米，一手售價(jià)為6000~25000元/平方米。大北路及繁華路集中了大量的街鋪及綜合商場(chǎng)，飲食、服裝、百貨店鱗比櫛次，現(xiàn)時(shí)大北路街鋪?zhàn)饨疬_(dá)600元/平方米，大北路綜合商場(chǎng)如名店城店鋪一般在2500元/間；繁華路街鋪?zhàn)饨馂?00400元/平方米，光明路街鋪?zhàn)饨鹪?0150元/平方米，清河路租金在40120元/平方米幅度，而大南小區(qū)處于舊城區(qū)，消費(fèi)層次較低，租金維持在40100元/平方米。大石洛溪板塊經(jīng)過(guò)近十多年的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，大石洛溪板塊商業(yè)氣氛較濃厚，租金水平亦有了較大程度的飚升，現(xiàn)時(shí)洛溪新城平均租金水平為100200元/平方米，大石鎮(zhèn)沿路街鋪?zhàn)饨鹚綖?060元/平方米。板塊內(nèi)以洛溪新城為中心，商鋪?zhàn)饨馂?00200元/平方米，洛溪新城內(nèi)裙樓商鋪售價(jià)在1500025000元/平方米之間。麗江花園街鋪?zhàn)饨鹚揭话阍?0～150元/平方米，而麗江花園2002年3月份開(kāi)始出售麗字樓的帶租約商鋪。價(jià)格最低為3527元/平方米，最高為23181元/平方米，平均價(jià)格為6607元/平方米。與洛溪一水之鄰的大石鎮(zhèn)，雖然開(kāi)發(fā)時(shí)間較早，但由于前期規(guī)劃未能完善，商業(yè)配套一直上不了一個(gè)檔次，租金處于較低水平，現(xiàn)時(shí)形成以富麗路為依托的沿街商貿(mào)區(qū)，一般多為裙樓商鋪，如大石家私城。該路段臨街商鋪?zhàn)饨馂?050元/平方米水平。華南板塊華南板塊目前形成較大規(guī)模的商業(yè)設(shè)施是迎賓路上的萬(wàn)博中心，板塊內(nèi)眾多的大型樓盤商業(yè)配套處于起步經(jīng)營(yíng)階段，多數(shù)小區(qū)商業(yè)配套由發(fā)展商租務(wù)處統(tǒng)一管理，一些樓盤如廣州雅居則對(duì)外銷售商鋪，廣州雅居樂(lè)商鋪售價(jià)均價(jià)為9800元/平方米。相信隨著小區(qū)入住率的提高，發(fā)展商將會(huì)增加銷售供應(yīng)量。根據(jù)調(diào)查，板塊內(nèi)大型樓盤商業(yè)配套設(shè)施租金水平一般在30250元/平方米幅度，其中以祈福新村商業(yè)街租金為眾人之首，其租金可達(dá)120250元/平方米。專業(yè)市場(chǎng)番禺區(qū)由于地域遼闊，土地成本便宜，因而在區(qū)域內(nèi)分布不少的專業(yè)市場(chǎng)，如大石、鐘村、南村、沙灣等地都有各種商城和專業(yè)市場(chǎng)，但市場(chǎng)管理上多數(shù)仍然沿用粗放形式，造成整體檔次不高，租金水平亦較低，如大石、鐘村、南村等一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)的小型專業(yè)市場(chǎng)租金只有2030元/平方米，而一些新興專業(yè)市場(chǎng)則走高檔次、高附加值的的路線，從而保證市場(chǎng)形象及提高了租金水平。例如萬(wàn)吉盛偉邦、斯高國(guó)際數(shù)碼電子港、沙溪商貿(mào)城等。(四)發(fā)展前景番禺區(qū)是廣州市重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，在廣州市商業(yè)遠(yuǎn)景規(guī)劃中，廣州市商業(yè)布局南跳躍為：充分利用地鐵、輕軌和快速干線的建設(shè)優(yōu)勢(shì)，實(shí)施向番禺、廣州新城、南沙等地的跳躍式發(fā)展，廣州新中軸線延伸到沙灣水道，番禺區(qū)將崛起現(xiàn)代化濱水商業(yè)區(qū)，其中，將依托軌道交通地鐵3號(hào)線、4號(hào)線、12號(hào)線經(jīng)琶洲島、大學(xué)城和大石、市橋站點(diǎn)伸展商業(yè)網(wǎng)絡(luò)，在沙灣水道以北沿岸配套廣州新城濱水低密度住宅區(qū)設(shè)置中心型購(gòu)物廣場(chǎng)、建設(shè)開(kāi)發(fā)時(shí)尚休閑型購(gòu)物廣場(chǎng)等休閑功能區(qū)，沙灣水道以南沿岸建設(shè)生態(tài)景觀休閑商業(yè)及服務(wù)業(yè)。番禺區(qū)利用其地處珠三角前沿的優(yōu)越條件，大型專業(yè)市場(chǎng)將會(huì)走整合型、外向型商業(yè)平臺(tái)的路線，而隨著板塊內(nèi)新型住宅小區(qū)的擴(kuò)大、完善，區(qū)內(nèi)消費(fèi)力的提升亦對(duì)其商業(yè)發(fā)展推波助瀾，因而該區(qū)的商鋪交易將會(huì)保持強(qiáng)勁態(tài)勢(shì)。