營業(yè)性物業(yè)商業(yè)利潤測算的探討-資料下載頁
2025-06-26 12:15本頁面
【正文】 屬于投資風(fēng)險(xiǎn)較大的收益性房地產(chǎn)物業(yè)，%，我們確定資本化率值為10%。(9)收益年限的確定根據(jù)委托方提供的《房地產(chǎn)證》（深房地字第6000154630號(hào)），使用年期為40年（從2001年10月17日至2041年10月16日止），距估價(jià)時(shí)點(diǎn)2006年6月2日。(10)計(jì)算市場價(jià)格V===30,180,817元（取整） 案例分析1）加油站特許經(jīng)營權(quán)的確定沒有依據(jù)，這是由于加油站為特殊用途房地產(chǎn)，目前市場案例較少，且有關(guān)加油站的數(shù)據(jù)非常少。2）商業(yè)利潤根據(jù)經(jīng)營加油站過程中所投入的經(jīng)營成本乘以普通商業(yè)利潤率得出的。三 換個(gè)方式思考薩謬爾森所著的《經(jīng)濟(jì)學(xué)》中有一個(gè)例子：如果你在1999年考入公立大學(xué)，學(xué)費(fèi)、書本費(fèi)和旅行費(fèi)用合計(jì)約為5000美金，這5000美金是否就是你入學(xué)的機(jī)會(huì)成本？當(dāng)然還不是。你還必須考慮花費(fèi)在學(xué)習(xí)和上課上的時(shí)間的機(jī)會(huì)成本。1999年一個(gè)高中畢業(yè)生的全日制工作年平均工資是20000美元。如果我們加上實(shí)際的花銷和放棄的收入，我們發(fā)現(xiàn)大學(xué)的機(jī)會(huì)成本為每年25000美金，而非每年5000美金。薩翁在這里實(shí)際上是對(duì)“機(jī)會(huì)成本”給出了定義——所謂“機(jī)會(huì)成本”就是因?yàn)檫x擇而被放棄的最大收益。所以說機(jī)會(huì)成本是收益的概念而非成本概念。那么我們可不可以這樣認(rèn)為，經(jīng)營性物業(yè)求取房地產(chǎn)產(chǎn)生的凈收益應(yīng)扣除的商業(yè)利潤就是這樣一種機(jī)會(huì)成本呢？商業(yè)利潤是從事商品經(jīng)營活動(dòng)所獲得的利潤，比如說前面的評(píng)估案例，假如不從事加油站，而用投入的經(jīng)營成本投資普通商業(yè)行業(yè)，那么會(huì)獲得多大的利潤呢？所以，在求取房地產(chǎn)產(chǎn)生的凈收益時(shí)，我們要扣除的應(yīng)是普通商業(yè)行業(yè)（商品經(jīng)營活動(dòng)）的利潤。參考書目：中國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試輔導(dǎo)教材《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》《政治經(jīng)濟(jì)學(xué)原理》南開大學(xué)出版 個(gè)人資料：姓名：梁紅焱工作單位：深圳市世聯(lián)土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司出生年月：1965年4月性別：女職務(wù)：高級(jí)物業(yè)顧問職稱：機(jī)械工程師地址：深圳市深南東路發(fā)展銀行大廈14樓郵編：518001聯(lián)系電話：075522162359 136514189486 / 6
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