【正文】 園了，我希望周邊能有個(gè)好一點(diǎn)的幼兒園，在這邊的話以后小學(xué)、中學(xué)啊都不錯(cuò)啊……”“……羅湖那邊好啊，是深圳這邊教育設(shè)施最好的地方了，文化氛圍濃的話有利于小孩子成長(zhǎng)的……”富豪家庭：追求高檔次的宜居環(huán)境　　深圳的富豪家庭多為深圳特區(qū)第一批發(fā)跡的客戶群體，他們的家庭年收入在100萬元以上，大多擁有兩處以上超過百萬的房產(chǎn)，100%私家車擁有率。其中以IT及移動(dòng)通訊制造業(yè)的私營企業(yè)老板為主，他們生活經(jīng)驗(yàn)豐富，分析能力強(qiáng)，有自己獨(dú)特的審美觀，追求自己喜歡的生活方式?！　〗】凳沁@類客戶最看重的因素之一，因而生態(tài)平衡的建筑環(huán)境更為他們所接受。如華僑城片區(qū)，由于利用了生態(tài)學(xué)原理和遵循生態(tài)平衡及可持續(xù)發(fā)展的原則來進(jìn)行別墅室內(nèi)外空間的設(shè)計(jì)和裝修，增強(qiáng)了房屋的綜合素質(zhì)，被許多人認(rèn)為是深圳特區(qū)內(nèi)最適宜居住的地方從而提高了該片區(qū)的關(guān)注度?！　】蛻粽Z錄：“……我想周末帶全家去附近的生態(tài)主題公園玩，放松下心情……”“……現(xiàn)在市場(chǎng)上精裝修的房子有不少甲醛含量超標(biāo)，我希望開發(fā)商多采用環(huán)保材料，這樣全家搬進(jìn)去住我才放心……”“……為商務(wù)工作方便，在市中心新購置了套豪華公寓，但剛搬進(jìn)去那個(gè)味道啊！實(shí)在受不了……”　　總而言之，對(duì)深圳高端人士來說，購房的需求就是生活的需求，住得舒服與否，更多體現(xiàn)在周邊大環(huán)境、服務(wù)和區(qū)內(nèi)小環(huán)境的營造等。他們?cè)谧非筘?cái)富、追求享受的同時(shí)，更具有家庭觀念，關(guān)注生活品質(zhì)。如果可以“從都市回歸自然”，也會(huì)是種“心跳”的享受。豪宅客戶 土地屬性關(guān)注點(diǎn)分析豪宅客戶是一群擁有相當(dāng)財(cái)富、身份和地位的高端人士，是處于金字塔最頂端的那部分人群。他們或者是擁有雄厚的經(jīng)濟(jì)資源，或者是占據(jù)獨(dú)特的知識(shí)資源，再或者是占有廣泛的社會(huì)資源，并將這些資源為自己所用，不斷創(chuàng)造更多的物質(zhì)財(cái)富。圖1 公寓類豪宅外立面示意圖　　從產(chǎn)品上，我們可以簡(jiǎn)單的將豪宅分為公寓類豪宅和別墅類豪宅，所謂公寓類豪宅，指的是集合式的高檔住宅，即公寓式住宅；而別墅類豪宅，指的是獨(dú)立式的高檔住宅，即通常所說的別墅類住宅。依據(jù)產(chǎn)品的不同，我們可將豪宅客戶簡(jiǎn)單分為兩類，即：公寓類豪宅客戶和別墅類豪宅客戶。一般而言，客戶購買豪宅目的大致有：長(zhǎng)期居住、旅游渡假、投資理財(cái)、商務(wù)活動(dòng)等，但主要都出于滿足自住需求和追求升值潛力。下面將從自住和投資兩個(gè)需求角度對(duì)兩類不同豪宅客戶進(jìn)行分析。圖2 別墅類豪宅外立面示意圖公寓類豪宅客戶的關(guān)注因素　　公寓類豪宅往往處于大都市的市中心區(qū)域， 其周邊可利用的自然環(huán)境資源相對(duì)別墅而言較少。因此，選擇公寓類豪宅的客戶的購房目的，一方面是為方便工作和商務(wù)活動(dòng)的自住需求，體現(xiàn)在追求便捷、高效、方便的生活方式， 他們對(duì)土地屬性關(guān)注較多的因素是豪宅的地段好、交通便利、周邊配套成熟以及具有特殊的歷史文化氛圍；另一方面，是為投資理財(cái)，他們不考慮居住問題，比較看重的是樓盤本身的升值潛力，則在土地屬性方面最關(guān)注的是地段，其次是一些歷史背景所帶來的增值潛力。這兩種購房目的的公寓類豪宅客戶所占比重相當(dāng)，下面具體分析他們?cè)谕恋貙傩苑矫娴年P(guān)注因素?！　?滿足自住需求客戶的關(guān)注因素　　1) 擁有便捷交通的成熟地段圖3 翠湖天地周邊交通環(huán)境圖　　無論是為長(zhǎng)期居住還是為短期居住，選擇公寓類豪宅的客戶都為追求便捷的生活，因而具備絕佳的地段優(yōu)勢(shì)對(duì)他們是很有吸引力的。尤其是對(duì)滿足商務(wù)活動(dòng)需求的自住客來說，成熟的地段更會(huì)為他們提高工作效率。因此，此類客戶往往是對(duì)地段優(yōu)勢(shì)和交通的通暢程度非常關(guān)注。2) 周邊環(huán)境具有特殊的歷史文化氛圍圖4 翠湖天地周邊歷史保護(hù)建筑圖　　公寓類別墅由于大多數(shù)地處市中心，沒有足夠的自然資源可以利用，因此，注重生活情調(diào)的自住客戶，會(huì)比較看重樓盤所處地段本身的人文和歷史環(huán)境資源，同時(shí)人造環(huán)境的突破也是其關(guān)注的因素，如石庫門改建的商業(yè)街等，這些對(duì)有自住需求的客戶來說也是種高檔享受。 　　3) 成熟的周邊配套 圖5 公寓類豪宅周邊生活教育配套示意圖　　對(duì)有自住需求的公寓類豪宅的客戶來講，他們會(huì)有不少時(shí)間居住在豪宅，所以為生活便利，他們會(huì)偏好處于市中心CBD區(qū)域的高檔小區(qū)，除了要求周邊配套完善以外，更關(guān)注的是所處板塊的環(huán)境和配套質(zhì)量是否到達(dá)一定標(biāo)準(zhǔn)，希望所購買的公寓在同區(qū)域內(nèi)比普通住宅具有更高的品質(zhì)、更完善的配套功能設(shè)臵及各方面高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)。此類客戶在生活、教育、醫(yī)療、運(yùn)動(dòng)社交等配套上都會(huì)有所需求，下面具體分析:　　生活上：附近要擁有大型的超市或購物中心、24小時(shí)便利店、休閑場(chǎng)所及酒店、娛樂場(chǎng)所等，步行或短距離車程就能到達(dá)CBD商業(yè)區(qū)，以滿足業(yè)余生活所需； 　　教育上：要給孩子提供完善的教育體系，周邊要有高質(zhì)量的幼兒園、小學(xué)、中學(xué)等公立或私立學(xué)校，最好具有國際承認(rèn)學(xué)歷的教育機(jī)構(gòu)，能實(shí)行多種語言教育，這同時(shí)也能滿足部分外籍客戶的需求； 　　醫(yī)療上：附近或小區(qū)里要有中小規(guī)模的醫(yī)療機(jī)構(gòu)，最好具有國際標(biāo)準(zhǔn)的醫(yī)療設(shè)施，能夠享受完備的、較具規(guī)模的醫(yī)療機(jī)構(gòu)服務(wù)； 　　運(yùn)動(dòng)社交：附近或小區(qū)里要有條件較好的健身場(chǎng)所及配套會(huì)所，給業(yè)主形成一定的社交圈。 追求升值潛力客戶的關(guān)注因素 　　1) 黃金地段的升值潛力　　公寓類豪宅的開發(fā)商往往會(huì)將豪宅臵于市中心黃金地段，以提升其樓盤的品質(zhì)和檔次，而這些都是投資理財(cái)客戶所關(guān)注的，交通發(fā)達(dá)，出行便利的優(yōu)勢(shì)會(huì)帶來不少升值潛力，同時(shí)會(huì)給選擇公寓類豪宅的客戶增加不少利潤，一般此類客戶追求的短線投資?！　?) 歷史文化遺產(chǎn)的增值潛力圖6 公寓類豪宅周邊歷史文化遺產(chǎn)示意圖　　有些豪宅客戶的生活中會(huì)對(duì)具有歷史文化的古玩或字畫有興趣，因?yàn)橛惺詹睾驮鲋祪r(jià)值，而選擇具有歷史文化背景的公寓類豪宅一樣，周邊保留的歷史會(huì)址、名人故居等歷史文化遺產(chǎn)都會(huì)是投資理財(cái)型客戶所關(guān)注的因素。別墅類豪宅客戶的關(guān)注因素 　　相對(duì)公寓類豪宅而言，別墅類豪宅擁有更豐富的自然景觀資源，或者不可替代的人文資源，但其在交通的便利性方面要比公寓類豪宅差，周邊的配套也相對(duì)較不完善。因此，選擇別墅類豪宅的客戶的購房目的，一方面是對(duì)更高的居住環(huán)境的追求以及提升其本身社會(huì)的地位，主要表現(xiàn)為追求一種高品質(zhì)的生活方式、幽靜的生活環(huán)境、同時(shí)體現(xiàn)自己尊貴的身份，他們?cè)谕恋貙傩苑矫骊P(guān)注較多的是稀缺資源，小區(qū)環(huán)境的檔次和私密性以及最基本的生活配套；另一方面，除了自己居住以外，由于產(chǎn)品本身的不可替代性和不可復(fù)制性，對(duì)投資理財(cái)型客戶來說也可長(zhǎng)線投資。在這兩方面中，前者所占的比重較大，下面具體分析這兩種購房目的客戶在土地屬性方面的關(guān)注因素?！　?滿足自住需求客戶的關(guān)注因素　　1) 占有稀缺自然資源的地段圖7 別墅類豪宅周邊環(huán)境示意圖　　選擇別墅類豪宅的自住客戶主要是為了改善居住環(huán)境，提高生活的品質(zhì)和品味，他們很重視所處環(huán)境的空氣質(zhì)量，特別是追求更好的室外居住環(huán)境，所以他們對(duì)于自然山水、自然植被是非常重視的，尤其是一些依傍名勝風(fēng)景區(qū)建造的別墅，同時(shí)能夠占有稀缺資源又能遠(yuǎn)離塵囂，更成為豪宅客戶競(jìng)相追捧的對(duì)象。 　　2) 彰顯身份的小區(qū)環(huán)境　　別墅類豪宅在景觀上相對(duì)公寓類豪宅更有優(yōu)勢(shì)，這類豪宅的客戶在購買時(shí)更多的是出于自住的需求，所以在購買是會(huì)更注重同一小區(qū)內(nèi)的住戶的素質(zhì)，希望住在同一個(gè)小區(qū)里面的人和自己是處于同一層次的，并且希望小區(qū)周邊環(huán)境較單純，別墅類豪宅的客戶很講究住宅的私密性。 3) 能滿足基本需求的周邊配套 圖8 別墅類豪宅周邊商業(yè)示意圖　　出于自住而選擇別墅類豪宅的客戶，他們崇尚自然環(huán)境，因而不要求豪宅周邊要有像市中心CBD區(qū)域那樣的成熟配套，但為滿足日常起居的需求，他們也會(huì)對(duì)生活、教育、醫(yī)療等配套有一定要求，尤其對(duì)運(yùn)動(dòng)和社交場(chǎng)所要求較高。下面來具體分析一下:　　生活上：別墅類豪宅所處的地理位臵決定其周邊生活配套不像市中心地區(qū)那樣完善，但別墅區(qū)內(nèi)或附近要有基本的生活設(shè)施如大型超市、小規(guī)模的商業(yè)風(fēng)情街，可以滿足日常生活需要； 　　教育上：別墅類豪宅客戶希望周邊12所有國際型私立學(xué)校等以便孩子年少教育； 　　醫(yī)療上：不追求像公寓類豪宅那樣有大型醫(yī)院，但希望小區(qū)內(nèi)有配基本設(shè)施的社區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)中心。 　　運(yùn)動(dòng)社交:別墅類豪宅客戶對(duì)小區(qū)內(nèi)會(huì)所配套比公寓類豪宅客戶的關(guān)注度更大，最好有符合國際習(xí)慣的社交場(chǎng)合，像不低于2000平米的國際標(biāo)準(zhǔn)豪華會(huì)所等；無論具不具備自然山水，都能擁有國際標(biāo)準(zhǔn)的高爾夫球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、沙灘等，能夠享受國際流行運(yùn)動(dòng)?！　?追求升值潛力客戶的關(guān)注因素圖9 別墅類豪宅規(guī)劃區(qū)內(nèi)自然景觀之大峽谷(左)和云海谷(右)——華僑城　　追求別墅類豪宅升值潛力的理財(cái)型客戶相對(duì)較少，他們主要因?yàn)楹勒腊矫ǎ蛘叩靥巼壹?jí)生態(tài)自然保護(hù)區(qū)，這些稀缺的自然資源是具有不可替代性和不可復(fù)制性的，盡管別墅類豪宅增值不會(huì)像處于市中心的公寓類豪宅那樣快，但是具有長(zhǎng)線投資的價(jià)值。27 / 27