【正文】 管理公司嗎？盡管在實際生活中存在著由居委會為業(yè)主選聘物業(yè)管理公司的現(xiàn)象，但實際上，居委會是無權(quán)為小區(qū)選聘物業(yè)管理公司的。居委會是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，它是在政府或者政府的派出機構(gòu)的指導(dǎo)、支持下開展工作的。居委會不是小區(qū)的產(chǎn)權(quán)人，既不享有業(yè)主的權(quán)利，也不必承擔(dān)業(yè)主的義務(wù)。當(dāng)業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司就物業(yè)合同發(fā)生糾紛時，居委會可以進行協(xié)調(diào)處理，但不能代替業(yè)主或業(yè)主委員會來選聘物業(yè)管理公司。106 業(yè)主委員會的職責(zé)是什么？業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，是溝通業(yè)主和物業(yè)公司的橋梁，履行下列職責(zé)：①召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；②代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；③及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；④監(jiān)督業(yè)主公約的實施；⑤業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。107 同一小區(qū)是否可以成立不同的業(yè)主委員會？不可以。業(yè)主委員會是由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的執(zhí)行機構(gòu)，在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)一般只有一個業(yè)主大會，因此也就應(yīng)該只選舉產(chǎn)生一個業(yè)主委員會。如果出現(xiàn)多個業(yè)主委員會行使職能時就會產(chǎn)生紛爭。同一小區(qū)內(nèi)后建立的樓盤的業(yè)主，可以通過增選或者補選的方式加入到業(yè)主委員會中108 業(yè)主委員會委員可以委托他人參加會議嗎？不可以。業(yè)主委員會委員是全體業(yè)主通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的，具有法律意義上的“身份”，該“身份”不得轉(zhuǎn)讓或委托。因此，業(yè)主委員會會議須由委員本人參加，不能委托他人代表參加。 109 欠繳物業(yè)管理費的業(yè)主還有被選為業(yè)主委員會委員的資格嗎？有資格。業(yè)主是否具有被選舉為業(yè)主委員會委員的資格，最主要的前提就是看他是否具有業(yè)主的身份。業(yè)主委員會的委員是按照業(yè)主大會法定多數(shù)業(yè)主的意愿選舉出來的，其他任何人不得干涉。欠費問題是業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的糾紛，屬于業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的民事合同糾紛問題，與業(yè)主是否有資格被選為業(yè)主委員會委員無關(guān)。欠費業(yè)主也是業(yè)主，有資格參加選舉。具不具有選舉資格與能不能當(dāng)選委員，是兩個問題。按期繳納物業(yè)管理費用是房屋產(chǎn)權(quán)人應(yīng)盡的義務(wù)，業(yè)主欠費既影響物業(yè)管理企業(yè)正常履行物業(yè)管理合同，也侵害了其他業(yè)主的利益，因此欠費業(yè)主不宜作為全體產(chǎn)權(quán)人的代表，但這并不是等于是剝奪了欠費業(yè)主的被選舉權(quán)。110 業(yè)主委員會如何進行換屆選舉？任期未滿，業(yè)主有權(quán)撤換委員嗎？業(yè)主委員會任期屆滿2個月前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會的換屆選舉；逾期未換屆的，房地產(chǎn)行政主管部門可以指派工作人員指導(dǎo)其換屆工作。在任期中，經(jīng)業(yè)主委員會或者20％以上業(yè)主提議，認為有必要撤換業(yè)主委員會委員的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會會議作出決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。111 物業(yè)管理公司能罰款嗎？罰款是一種行政處罰行為，物業(yè)管理公司不是行政主體，因而沒有罰款的權(quán)利。處罰權(quán)，只能由行政機關(guān)或司法機關(guān)或其他有處罰權(quán)的組織在其法定職權(quán)范圍內(nèi)行使。物業(yè)管理公司擅自處罰的行為違反了《行政處罰法》的規(guī)定，沒有任何法律的依據(jù)，不具有約束力。業(yè)主與物業(yè)管理公司之間沒有任何的行政管理的法律關(guān)系。業(yè)主與物業(yè)管理公司之間是一種平等的合同關(guān)系，物業(yè)管理公司不能凌駕于業(yè)主之上設(shè)立處罰權(quán)。112 開發(fā)商與業(yè)主、物業(yè)管理公司是什么關(guān)系？開發(fā)商與業(yè)主之間主要是購房合同關(guān)系，如果開發(fā)商未將其房屋全部賣出，那么開發(fā)商也是業(yè)主，與普通業(yè)主承擔(dān)相同的權(quán)利義務(wù)。開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間通常是兩種關(guān)系：①從屬關(guān)系，即物業(yè)管理公司是開發(fā)商的分支機構(gòu)或子公司；②合同關(guān)系，開發(fā)商以原始業(yè)主的身份訂立前期物業(yè)管理合同，聘請物業(yè)管理公司進行前期物業(yè)管理。113 物業(yè)管理公司能進行“轉(zhuǎn)委托”嗎？如何進行“轉(zhuǎn)委托”？物業(yè)管理公司不能將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并再委托給其他物業(yè)管理企業(yè)或任何其他企業(yè)。但為了有利于物業(yè)管理專業(yè)化水平的提高，物業(yè)管理企業(yè)可以把物業(yè)管理區(qū)域的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)。進行“轉(zhuǎn)委托”時，首先，要選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)性服務(wù)公司來承擔(dān)專業(yè)服務(wù)項目；其次，物業(yè)管理公司要與專業(yè)性服務(wù)公司簽訂委托協(xié)議，在協(xié)議中約定，專業(yè)性服務(wù)公司提供的專業(yè)性服務(wù)質(zhì)量和水平不得低于物業(yè)管理服務(wù)合同中對相關(guān)專業(yè)性服務(wù)質(zhì)量和要求的約定；同時還要約定專業(yè)性服務(wù)公司達不到服務(wù)質(zhì)量和要求時的違約責(zé)任。114 “轉(zhuǎn)委托”后，責(zé)任誰來承擔(dān)？物業(yè)管理公司將自己的專項服務(wù)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)委托給其他專業(yè)性公司后，并不能免除自己根據(jù)原物業(yè)管理合同對業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)。如果受委托的專業(yè)性公司的服務(wù)達不到原物業(yè)管理合同規(guī)定的標準和要求，則物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)對業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任。委托所得收益，應(yīng)當(dāng)用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。115 物業(yè)管理公司是否有權(quán)扣押業(yè)主的房屋鑰匙？無權(quán)。向業(yè)主交付房屋是開發(fā)商的義務(wù)，如果業(yè)主已經(jīng)付了房款，則開發(fā)商必須向業(yè)主交付房屋。物業(yè)管理公司向業(yè)主交付房屋是代開發(fā)商履行義務(wù)，只能以開發(fā)商的名義，不能以自己的名義。物業(yè)管理公司因為業(yè)主拒簽業(yè)主公約或其他原因而不給業(yè)主房屋鑰匙的行為，是將自己在物業(yè)管理合同中的相關(guān)權(quán)利關(guān)系附加到了替開發(fā)商履行交付房屋的義務(wù)中了，這是不符合法律規(guī)定的。116 業(yè)主公約對于承租人是否有效？承租人違反了業(yè)主公約，業(yè)主承擔(dān)責(zé)任嗎？業(yè)主公約對承租人同樣有效。雖然馬建設(shè)是真正的業(yè)主，王先生作為承租人只是非業(yè)主的物業(yè)使用人，王先生的權(quán)利義務(wù)由他和馬建設(shè)進行約定，但是約定內(nèi)容不得違反法律法規(guī)和業(yè)主公約的規(guī)定。物業(yè)的使用人也要受業(yè)主公約約束。盡管業(yè)主并沒有違反業(yè)主公約，但為了督促業(yè)主約束非業(yè)主使用人遵守業(yè)主公約，相關(guān)法律法規(guī)要求業(yè)主對非業(yè)主使用人違反業(yè)主公約的行為要承擔(dān)連帶責(zé)任。非業(yè)主使用人是指沒有物業(yè)的所有權(quán)，但是對物業(yè)享有使用權(quán)，并且按照合同、法律規(guī)定能夠行使業(yè)主的部分權(quán)利的人。非業(yè)主使用人主要是承租人。非業(yè)主的物業(yè)使用人只對物業(yè)享有占有、使用或者一定條件的收益權(quán)，而沒有處分的權(quán)利。 117物業(yè)管理費應(yīng)向誰收??？物業(yè)管理費應(yīng)按哪個面積收??？包括哪些費用？支付物業(yè)管理費的義務(wù)來自于物業(yè)管理合同的約定，業(yè)主與物業(yè)管理公司是合同的雙方當(dāng)事人，物業(yè)管理公司應(yīng)向業(yè)主收取物業(yè)管理費。嚴格來說，物業(yè)管理費應(yīng)依據(jù)房產(chǎn)證上標明的建筑面積收取。建筑面積又包括兩部分：①套內(nèi)建筑面積；②可分攤的公用建筑面積。實踐中，對于沒有取得房產(chǎn)證的房屋，物業(yè)管理費通常按房屋的實測建筑面積收?。含F(xiàn)房通常按購房合同中約定的建筑面積收取物業(yè)管理費，如果合同約定面積與房屋面積實測報告不符，以實測報告為準；期房通常按照房屋建成交付時，開發(fā)商向購房人提供的該房屋的實測建筑面積報告為準，購房人依據(jù)該報告提供的面積繳納物業(yè)管理費。118承租人是否應(yīng)交物業(yè)管理費？什么情況下承租人要支付物業(yè)管理費？承租人的義務(wù)僅限于房屋租賃合同的規(guī)定，因而只具有向出租人支付租金的義務(wù)，沒有支付物業(yè)管理費的義務(wù)。支付物業(yè)管理費是基于物業(yè)管理合同的義務(wù)，房屋租賃合同與物業(yè)管理合同是兩個不同的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，不能混同。如果在房屋租賃合同中承租方與出租方約定，由承租人支付物業(yè)管理費，并且物業(yè)管理公司也同意向承租人收取物業(yè)管理費，那么應(yīng)當(dāng)由承租人支付物業(yè)管理費。如果承租人到期沒有支付物業(yè)管理費，業(yè)主要承擔(dān)連帶繳納責(zé)任。119 小區(qū)里供水、供電、供氣等費用應(yīng)向誰收??？設(shè)備應(yīng)由誰負責(zé)維修？一般來說，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)管理公司接受委托代收前面這些費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。毫無疑問享受這些服務(wù)的業(yè)主要支付費用。提供供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視服務(wù)的單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護責(zé)任。這些單位也可以委托物業(yè)管理公司對公共管線和設(shè)施設(shè)備進行維修養(yǎng)護，但相關(guān)費用要由這些單位支付，物業(yè)管理公司不得向業(yè)主、物業(yè)使用人收取這些費用。 參考法條：《物業(yè)管理條例》第四十五條120 業(yè)主在入住時是否應(yīng)當(dāng)繳納水、電、氣等入戶費？所有基礎(chǔ)配套設(shè)施的成本費用和安裝費用都應(yīng)包含在房價內(nèi)，除了在合同中明確表示在交房時另行收取的，都屬于不得收取的費用。因此，如果開發(fā)商在合同中沒有明示在交房時要另行收取水、電、氣等入戶費，業(yè)主可以拒交此費用。121 開發(fā)商可以在售樓合同中對物業(yè)管理費進行規(guī)定嗎？房屋預(yù)售前，開發(fā)商可以與物業(yè)管理公司就物業(yè)的相關(guān)情況進行協(xié)商，但不能將包括物業(yè)管理費在內(nèi)的有關(guān)物業(yè)管理的具體條款規(guī)定在售樓合同中。即使開發(fā)商與物業(yè)是同一公司，開發(fā)商也不能在售樓合同中對物業(yè)費作出規(guī)定。122 開發(fā)商延期交房的違約金能支付物業(yè)管理費嗎？不可以。物業(yè)管理費與違約金不能相互抵銷，因為物業(yè)管理與開發(fā)商賣房是兩個不同的合同關(guān)系。并且由于通常情況下，開發(fā)商都會要求抵銷一年以上的物業(yè)管理費，而收取一年以上的物業(yè)管理費是不合法的。業(yè)主有權(quán)拒絕開發(fā)商這種用“延期交房的違約金”與“物業(yè)管理費”相抵銷的行為；如果業(yè)主與開發(fā)商及物業(yè)管理公司三方達成了“債務(wù)轉(zhuǎn)移協(xié)議”，違約金最多也只能折抵一年的“物業(yè)管理費”，其余部分仍應(yīng)要求開發(fā)商支付。業(yè)主在辦理入住手續(xù)時，應(yīng)留存開發(fā)商逾期交房的書面違約證據(jù)。123 房屋買了還沒住，要交物業(yè)管理費嗎？要交。業(yè)主沒有入住因此水電費可能很少，但是物業(yè)管理公司對整個小區(qū)的管理是一種公共性服務(wù)，也包括對該空房的管理。物業(yè)管理公司的服務(wù)不會因為個別業(yè)主沒有實際居住就停止，所以業(yè)主無論是否入住，只要辦理了入住手續(xù)，均應(yīng)從辦理入住手續(xù)后按合同的約定繳納管理費。124 對物業(yè)管理公司提供的服務(wù)不滿,管理費還要交嗎?應(yīng)視具體情況而定,如果物業(yè)管理公司的行為還不構(gòu)成違約，業(yè)主仍需繳納物業(yè)管理費。但如果在物業(yè)管理公司曾書面允諾過的前提下，服務(wù)質(zhì)量卻不合要求，業(yè)主可以拒交管理費。125 房屋質(zhì)量差,管理費還要交嗎？因為房屋質(zhì)量問題是業(yè)主與開發(fā)商之間的購房合同關(guān)系，而物業(yè)管理費是業(yè)主與物業(yè)管理公司根據(jù)物業(yè)管理合同約定的，二者是兩個不同的法律關(guān)系。對于房屋的質(zhì)量問題，業(yè)主應(yīng)追究開發(fā)商的責(zé)任，而與物業(yè)管理公司并無直接聯(lián)系，業(yè)主不能以此為借口拖欠管理費。126 物業(yè)管理費“漲價”怎么辦？物業(yè)管理公司不得單方要求增加物業(yè)管理費。物業(yè)管理費的收取標準，應(yīng)以物業(yè)管理合同或商品房買賣合同中的約定為準。除因政府調(diào)整價格外，開發(fā)商和物業(yè)管理公司都不得單方提價。如果確有必要增加必須召開業(yè)主大會，征得業(yè)主同意后方能增加。如果物業(yè)擅自提高物業(yè)管理費的收取標準，業(yè)主可以要求物價部門進行協(xié)調(diào)，也可以通過仲裁或訴訟程序解決。127不交水電費，物業(yè)管理公司有權(quán)停水停電嗎？小區(qū)業(yè)主供水供電合同的相對人是供水公司和供電公司。根據(jù)權(quán)利義務(wù)一致原則，用水用電人有義務(wù)繳交水費電費，而供水供電人有義務(wù)依約供水供電。根據(jù)合同履行的抗辨原則，如果用水用電人不履行繳交水費電費的義務(wù)，則供水供電人當(dāng)然享有停水停電的權(quán)利。如果供電供水部門委托物業(yè)公司代收水電費，那么在業(yè)主拖欠水電費時，物業(yè)管理公司可以對業(yè)主停水停電。128 不交物業(yè)費，物業(yè)管理公司有權(quán)停水停電嗎？供水供電合同的雙方當(dāng)事人為業(yè)主與供水、供電公司；物業(yè)管理合同的雙方當(dāng)事人為業(yè)主與物業(yè)管理公司，兩者是不同的法律關(guān)系。停水停電的權(quán)利是供水供電企業(yè)的一項重要合同履行抗辯權(quán)，物業(yè)管理公司不是小區(qū)內(nèi)的供水供電人，自然不享有供水供電權(quán)。在物業(yè)管理合同中，約定在業(yè)主欠費的情況下，物業(yè)公司可以以停水停電為懲罰手段，在合同法上屬于設(shè)他合同條款，依法理，這種條款應(yīng)征得權(quán)利人的同意，否則，為無效條款，業(yè)主反而可以追究物業(yè)管理公司的侵權(quán)損害賠償責(zé)任。129 不交購房款時，物業(yè)管理公司有權(quán)停水停電嗎？業(yè)主拖欠房款違反了他與開發(fā)商之間的購房合同，開發(fā)商可以依據(jù)房屋買賣合同追究業(yè)主的責(zé)任。而物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的關(guān)系由物業(yè)管理合同調(diào)整，如果業(yè)主按時支付了物業(yè)管理費，物業(yè)管理公司就應(yīng)當(dāng)按照合同約定提供物業(yè)服務(wù)。物業(yè)公司聽從開發(fā)商的指使，擅自停水停電的行為，是違法的，受損業(yè)主可以追究物業(yè)公司的侵權(quán)損害賠償責(zé)任。130 買了車位，還要交車位管理費嗎？購買車位與繳納車位管理費并不矛盾。購買車位后，業(yè)主獲得了車位的所有權(quán)，但是車位的保潔、保安、照明等等仍需要物業(yè)管理公司進行管理。因此，買了車位的業(yè)主仍要繳納車位管理費。131 樓頂廣告牌的設(shè)置權(quán)歸誰所有？樓頂廣告牌的設(shè)置權(quán)歸誰主要應(yīng)看樓頂?shù)乃袡?quán)歸誰所有?！渡唐贩抠I賣合同》（示范文本）中就有關(guān)于外墻面及樓頂使用權(quán)的約定，不同的約定內(nèi)容，有不同的法律后果。具體分兩種情況：第一，如果購房者和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸全體業(yè)主共有，那么開發(fā)商要想在屋頂或其他的外墻面安裝廣告牌就必須要經(jīng)過全體業(yè)主及與業(yè)主委員會同意。第二，如果購房者和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸開發(fā)商所有，開發(fā)商安裝廣告牌就不需要經(jīng)過業(yè)主及業(yè)主委員會同意。不管是上述哪種情況，物業(yè)管理公司都對樓頂及外墻面不享有所有權(quán)，沒有權(quán)利擅自允許他人進行利用。132 樓頂廣告牌的設(shè)置收益權(quán)歸誰所有？如果購房者和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸全體業(yè)主共有，那么開發(fā)商要想在屋頂或其他的外墻面安裝廣告牌就必須要經(jīng)過業(yè)委會同意，安裝的廣告牌不能影響業(yè)主的正常生活，并且所收取的廣告費的主要部分歸業(yè)委會所有，由業(yè)委會統(tǒng)一保管、使用，開發(fā)商只能收取小部分的管理費。但如果開發(fā)商是為本小區(qū)做宣傳用的廣告牌，只要征得業(yè)委會同意，在不影響業(yè)主生活的前提下，是不需要向業(yè)委會交廣告費的，因為該廣告的受益者是業(yè)主和開發(fā)商雙方；另一種情況，如果購房者和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸開發(fā)商所有，開發(fā)商安裝廣告牌就不需要經(jīng)過業(yè)委會同意，只要做到不影響全體業(yè)主的正常生活，廣告的內(nèi)容不會降低小區(qū)的整體形象，開發(fā)商就可以安裝廣告牌，并且所收取的廣告費就全部歸開發(fā)商所有了。133 物業(yè)管理公司有權(quán)將管理用房挪作他用嗎？為了物業(yè)管理公司提供服務(wù)的方便，業(yè)主們通常會允許物業(yè)管理公司使用一些公用房屋，但這些房屋的使用應(yīng)僅限于為業(yè)主提供服務(wù)。未經(jīng)業(yè)主的許可，物業(yè)管理公司不能將這些公用房屋挪作他用。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)