關(guān)于光谷地塊市場(chǎng)前景分析-資料下載頁(yè)
2025-06-24 07:16本頁(yè)面
【正文】 豐富多彩，收入偏中上。二、光谷房產(chǎn)有較多結(jié)構(gòu)緊湊合理，戶內(nèi)利用率高的房型，如100平米左右的三室一廳。主要是迎合區(qū)域內(nèi)的工薪階層或來自武漢市其它區(qū)域的購(gòu)房者，以良好的性價(jià)比為人們提供經(jīng)濟(jì)實(shí)用的理想居所。三、周邊良好的環(huán)境及相對(duì)較低的容積率要求為景觀房產(chǎn)或低密度住宅的營(yíng)造創(chuàng)造了條件，使光谷區(qū)域出現(xiàn)了大批為富人服務(wù)的高端住宅。主要是對(duì)針對(duì)區(qū)域內(nèi)的企業(yè)中高層管理人員或私營(yíng)企業(yè)者?？傮w來說，光谷片區(qū)房產(chǎn)品位較高，個(gè)性突出，豐富多采，在武漢市各片區(qū)中起著引領(lǐng)的作用。若要在本區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中勝出，需找準(zhǔn)定位，找到屬于自身的個(gè)性語(yǔ)言，講究生活品位，樓盤本身要營(yíng)造濃厚的文化氛圍，物業(yè)服務(wù)更需細(xì)致入微。本地塊產(chǎn)品策略探討：本地塊周邊樓盤，如當(dāng)代國(guó)際花園、萬科城市花園等，規(guī)劃條件與本地塊相似，極易造成產(chǎn)品的雷同。，又是營(yíng)造低密度住宅，獲取較高房產(chǎn)價(jià)值的良好條件。因而本地塊的經(jīng)營(yíng)，有兩個(gè)方向可供考慮：一是低密度方向，以小高層與大量的低層洋房、聯(lián)排別墅相結(jié)合，提升居所價(jià)值，以低層洋房作為主打產(chǎn)品，來體現(xiàn)產(chǎn)品特質(zhì)并實(shí)現(xiàn)收益；二是庭院住宅方向，以高層、小高層與大面積的中庭園林相結(jié)合，提升環(huán)境價(jià)值，以景觀房作為主打產(chǎn)品，配合商業(yè)街的營(yíng)造來實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)收益。第一種方案與周邊樓盤的定位較為類似，好處是銷售定價(jià)可以略偏高，建筑成本較低，可以營(yíng)造很多增值空間，如私家庭院、車位、大面積露臺(tái)等；第二種方案與金都一貫的風(fēng)格較吻合，樓盤品位高，個(gè)性特色鮮明，但建筑成本較高，有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。本報(bào)告更傾向于第二種選擇，理由是：產(chǎn)品具有企業(yè)特色及鮮明的個(gè)性，可以在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)主動(dòng)；地塊西北為中學(xué)，南邊為濕地公園，東邊為工業(yè)園區(qū)，其余各個(gè)方向多為低層住宅，在本地塊建設(shè)高層或小高層住宅具有良好的景觀視線，且更易于樹立樓盤形象；地塊臨多條區(qū)間道路，為營(yíng)造商業(yè)創(chuàng)造了良好的條件，預(yù)計(jì)商業(yè)面積可占總建筑面積10%以上。本地塊經(jīng)濟(jì)收益預(yù)期：根據(jù)上述第二種產(chǎn)品方案，對(duì)產(chǎn)品形態(tài)及銷售業(yè)績(jī)作如下預(yù)測(cè)：可建住宅面積約22萬平方米，首期以均價(jià)4500元/m178。入市，整體銷售均價(jià)可達(dá)5000元/m178。以上，住宅總收益11億元；可建商業(yè)面積25000平方米，銷售均價(jià)可達(dá)8000元/m178。,商業(yè)總收益2億元；可建會(huì)所及配套建筑面積5000平方米，價(jià)值3000萬元；可建地下車位約1200個(gè)，銷售均價(jià)可達(dá)8萬元/個(gè)，地下車位總收益9600萬元。以上相加。根據(jù)金都集團(tuán)以往的產(chǎn)品建造成本，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目土地外成本約為3500元/m178。，土地外總成本約3500*250000=87500萬元，*(%)=%武漢市浙金都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司策劃部200758附：武漢市近期掛牌地塊信息民權(quán)路與花樓街交匯處 總用地面積29140平方米，凈用地23030平方米，性質(zhì)為居住兼容商業(yè)金融業(yè)，建筑密度不大于30％。掛牌截止日5月22日。江漢區(qū)賀家墩村 ，性質(zhì)居住、商業(yè)金融業(yè)，建筑密度不大于25％。掛牌截止日5月22日。（東湖高新區(qū)近期無土地推出，已告知用地需求，屆時(shí)會(huì)及時(shí)通知）13 / 13
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