【正文】 步行街，要想成功運(yùn)作該項(xiàng)目，我們首先應(yīng)將步行街本身研究透，步行街建設(shè)無疑已經(jīng)成為房地產(chǎn)投資和城市經(jīng)營(yíng)中的一個(gè)重要的熱點(diǎn)。步行街以其功能齊全、環(huán)境優(yōu)美、生活方便，并同時(shí)滿足人們購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲、觀光、商務(wù)等多種需要，而成為城市的窗口。步行街在大城市里興旺發(fā)達(dá)，根本的原因不再于步行街這一概念，而在于城市商業(yè)本身強(qiáng)大的輻射能力。步行街只是一種包裝，是一種形式，步行街的魅力最后表現(xiàn)依然是這個(gè)城市的核心競(jìng)爭(zhēng)力和城市的吸引力。安陽這個(gè)城市的核心資源，或者說是核心競(jìng)爭(zhēng)力依然是殷商文化和古城文化，因此我們這個(gè)步行街一定要打文化牌、旅游牌，把安陽的九府十八巷文化融入到項(xiàng)目中，把“彰德府”步行街塑造為濃縮安陽人文歷史的旅游景點(diǎn)，融會(huì)歷史文化之醇香，現(xiàn)代商業(yè)文明之風(fēng)采，展示旅游文化新氣象，同時(shí)也開創(chuàng)安陽旅游房地產(chǎn)，商業(yè)房地產(chǎn)和城市運(yùn)營(yíng)之先河。綜上所述，“彰德府”項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉為：● 把握城市，選擇安陽安陽是全國(guó)優(yōu)秀的旅游城市，有著歷史悠久的殷墟和聞名天下的人工天河“紅旗渠”?！耙笮妗鄙陥?bào)世界文化遺產(chǎn)的工作進(jìn)一步加快，以旅游城市為主導(dǎo)的城市發(fā)展，將大大促進(jìn)商貿(mào)及服務(wù)業(yè)的繁榮。同時(shí)國(guó)家對(duì)中西部地區(qū)的發(fā)展的政策進(jìn)一步傾斜，安陽作為中部地區(qū)的橋頭堡，并且市委、市政府提出將安陽建設(shè)成為豫北區(qū)域性中心城市的發(fā)展思路，這些都是歷史性的發(fā)展機(jī)遇，將引領(lǐng)安陽整個(gè)城市的空間發(fā)展方向，使“彰德府”成為城市中最活躍的前景地帶?！?黃金商圈，絕版地段該項(xiàng)目地處安陽市中心黃金商圈，充足的人流量是項(xiàng)目的商業(yè)繁榮興旺的根源所在，并且該項(xiàng)目開發(fā)過后，近幾年內(nèi)不會(huì)有第二個(gè)類似體量項(xiàng)目出現(xiàn)?！?對(duì)安陽商業(yè)重新洗牌本項(xiàng)目以特色的商業(yè)街區(qū)組成的商業(yè)空間，吻合了現(xiàn)代人希望體驗(yàn)的消費(fèi)心理特征：熱鬧、繁華、豐富、交往、表演，融購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂、觀光商務(wù)為一體，以功能齊全代表了商業(yè)新型業(yè)態(tài)的發(fā)展趨勢(shì)，改變了安陽目前商業(yè)同質(zhì)化惡性競(jìng)爭(zhēng)的局面，對(duì)安陽商業(yè)格局及業(yè)態(tài)進(jìn)行重新洗牌?！?全新的街式商業(yè)空間規(guī)劃的商業(yè)街為線狀的建筑空間，由于交通方便，人流集中，商店能與大量的顧客直接接觸，二十四小時(shí)的不夜城有利于增加商家的營(yíng)業(yè)額和商業(yè)利潤(rùn)，將商業(yè)街設(shè)計(jì)為步行區(qū)，十分適宜于市民與旅游觀光者的采購(gòu)、散步與閑談，大量的步行者將形成生機(jī)勃勃的景象，體現(xiàn)出商業(yè)的繁榮?！?綜合搭配，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)在商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計(jì)中安排了主力店、臨街店鋪、廣場(chǎng)露天營(yíng)業(yè)區(qū)及攤位等不同的商業(yè)空間，滿足不同業(yè)態(tài)的商業(yè)服務(wù)面積需要，也讓業(yè)主按自己的實(shí)力大小不同選擇，滿足更多的客戶進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，使商業(yè)街更具有包容性，各種形式的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，互相促進(jìn)，共同開創(chuàng)商業(yè)街的繁華。● 長(zhǎng)街美景、包羅萬象項(xiàng)目建成后將是豫北地區(qū)第一長(zhǎng)廊的商業(yè)文化步行街，按人造旅游景觀的標(biāo)準(zhǔn)及模式建設(shè)，融會(huì)東西方建筑特色，建筑高低錯(cuò)落，形式流光溢彩，成為安陽又一旅游景點(diǎn)。并在“彰德府項(xiàng)目”的總主題下，分區(qū)推出“九府十八巷”主題館區(qū)、街區(qū)，并沿街形成一個(gè)藝術(shù)的長(zhǎng)廊，廣場(chǎng)藝術(shù)品、雕塑、噴水園藝、微縮景觀，讓人心曠神怡，在喧囂的都市中尋找心靈的休憩。商業(yè)街將融觀光、購(gòu)物、休閑、文化、娛樂、餐飲、商務(wù)于一體，商品包羅萬象，服務(wù)內(nèi)容豐富?！?雙街合璧，動(dòng)靜相交本項(xiàng)目與安陽主要的商業(yè)街文峰中路并向而行，為商業(yè)步行街的規(guī)劃布局提供了交通與人流解決方案，使文峰中路成為商業(yè)的交通輔助道，車輛可行駛并停放在距離步行街最方便的地方，人們可就近進(jìn)入逛街，創(chuàng)造商業(yè)街的人流、車流、貨流周轉(zhuǎn)順暢無阻的條件，保證商業(yè)街在未來形成強(qiáng)大聚集與輻射力?！?三大空間，升值無限一是本項(xiàng)目是安陽市政府舊城改造的重點(diǎn)項(xiàng)目，是城市發(fā)展的主導(dǎo)力量，并且拆遷力度空前，有著極大的價(jià)格上行空間，是為外在增值潛力；二是由于商業(yè)街的整體形象品牌形成，會(huì)使本項(xiàng)目物業(yè)的價(jià)值提升，是為內(nèi)在增值前景；三是項(xiàng)目將是安陽近幾年開發(fā)的最大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，絕版之作將意味著有強(qiáng)勁升值空間。● 政企聯(lián)手，強(qiáng)力推進(jìn)“彰德府”項(xiàng)目為安陽市重點(diǎn)工程，是培育安陽新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，服務(wù)于安陽人民的重大舉措。為此，政府將給予大力支持，以協(xié)調(diào)各方面的工作，不僅關(guān)注項(xiàng)目的完美建設(shè)，更要促進(jìn)商業(yè)街在建成后的旺場(chǎng)及可持續(xù)發(fā)展，對(duì)消費(fèi)者有長(zhǎng)久的吸引力。該項(xiàng)目由河南超越置業(yè)集團(tuán)有限公司和香港投資公司合作開發(fā)，充分利用了企業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)的投資運(yùn)營(yíng)之專長(zhǎng)，引入先進(jìn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)及商業(yè)街的運(yùn)營(yíng)理念，配合政府的政策扶持，從而達(dá)到政企聯(lián)手，強(qiáng)力推進(jìn)該項(xiàng)目以完美運(yùn)營(yíng)的目的?！?統(tǒng)規(guī)統(tǒng)建，一步到位該項(xiàng)目聘請(qǐng)高水平的規(guī)劃設(shè)計(jì)院進(jìn)行規(guī)劃，進(jìn)行功能的科學(xué)分區(qū)和建筑風(fēng)格的統(tǒng)一管理，避免過去同類商業(yè)區(qū)雜亂無章的形象。整體的開發(fā)建設(shè)依照“先地下后地上，先配套后建設(shè)、先景觀后商業(yè)”的原則，將商業(yè)街一步建設(shè)到位。“彰德府”商業(yè)文化步行街，則以現(xiàn)代商業(yè)的理念，尋求古今相映、中西合璧的最佳契合，以一街萬象的氣質(zhì)顯示出文化的巨大包容性和與時(shí)俱進(jìn)的綜合能力。走在商業(yè)步行街上，以九府十八巷主題商業(yè)街，點(diǎn)綴在其間的休閑廣場(chǎng)的組合變化，給人以節(jié)奏明快、步移景新的感覺，具備了更加豐富的內(nèi)涵和全功能的復(fù)合主題，集旅游、商業(yè)、文化、休閑、購(gòu)物、餐飲、娛樂、商務(wù)為一體的步行街區(qū)。繁華的步行街鑲嵌于千年古城之間，與人文歷史相映，這本身就凝聚了一種自然風(fēng)采、人文情懷與現(xiàn)代物質(zhì)文明三位一體的美，是對(duì)純粹的城市商業(yè)文化的一種超越。銷售策略的推廣，就是火箭的推進(jìn)器，起到了推進(jìn)騰飛的作用。我們將利用安陽一切可以發(fā)揮的社會(huì)資源進(jìn)行推進(jìn)，并利用媒體進(jìn)行擴(kuò)大宣傳，通過活動(dòng)樹立項(xiàng)目的形象，營(yíng)造項(xiàng)目的銷售潛力。銷售策略的原則是“全民性參與 股份制合作 社會(huì)化運(yùn)作”。真正掀起一場(chǎng)全民投資的熱潮，從而將項(xiàng)目迅速啟動(dòng)，成為全城關(guān)注的焦點(diǎn)和亮點(diǎn)。（一）具體銷售策略● 業(yè)主俱樂部成立業(yè)主俱樂部，可以在開發(fā)商開發(fā)的項(xiàng)目中，首先獲得購(gòu)買權(quán)。對(duì)商鋪的購(gòu)買中，可以獲得一些優(yōu)惠政策，如購(gòu)鋪時(shí)享受較大優(yōu)惠，對(duì)運(yùn)營(yíng)管理發(fā)表意見，購(gòu)鋪者如果帶新客戶來享受獎(jiǎng)勵(lì)政策等?！?成立業(yè)主運(yùn)營(yíng)管理基金會(huì)開發(fā)商在業(yè)主購(gòu)鋪后，從購(gòu)鋪款中抽取1—3%的資金作為運(yùn)營(yíng)管理的保證金。如果運(yùn)營(yíng)管理公司出現(xiàn)問題，可以聯(lián)名要求開發(fā)商換公司，或者退還保證金。借此模式來保證未來物業(yè)的升值，并提升項(xiàng)目和公司的形象?！?運(yùn)營(yíng)管理公司承諾發(fā)布會(huì)以新聞發(fā)布會(huì)的形式，商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司與開發(fā)商簽訂協(xié)議，商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司向外界承諾運(yùn)營(yíng)管理之規(guī)范，真正使投資者放心。● 搭建特許與加盟的平臺(tái)由運(yùn)營(yíng)管理公司特邀全國(guó)特許品牌商家，在“彰德府”步行街內(nèi)設(shè)置分店，建立特許與加盟的平臺(tái)，也為眾多商家尋找更多更好的加盟項(xiàng)目，從而使商業(yè)街成為品牌薈萃的地方?！?帶租約銷售運(yùn)營(yíng)管理公司與商家聯(lián)系，確定租金，經(jīng)營(yíng)時(shí)間等經(jīng)營(yíng)細(xì)節(jié)問題，然后讓業(yè)主與商家聯(lián)系、洽談、簽約，確保商鋪能夠租出去，給業(yè)主以投資信心?！?專家論壇系列活動(dòng)邀請(qǐng)政府領(lǐng)導(dǎo)、市場(chǎng)專家、經(jīng)營(yíng)商戶、投資者等共同參與經(jīng)濟(jì)發(fā)展研討會(huì)，談?wù)搮^(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)等，提高項(xiàng)目在社會(huì)的價(jià)值和達(dá)到最快速的社會(huì)認(rèn)同。（二）具體銷售方式● 一次性付款：一次性付款對(duì)資金的回籠，快速實(shí)現(xiàn)銷售收益均有積極作用?！?銀行按揭：銀行實(shí)行五成十年按揭貸款● 分期付款：根據(jù)工程的時(shí)間來約定付款● 先試后買：投資者可以試投資三年，三年后可買可退● 帶租約租售：由運(yùn)營(yíng)公司負(fù)責(zé)招商，然后帶租約銷售商鋪● 投資買房得利息：業(yè)主購(gòu)鋪后由運(yùn)營(yíng)管理公司包租，由銀行作為擔(dān)保，保證利息按月兌現(xiàn)，從而利用銀行的信譽(yù)達(dá)到銷售之目的●出典方式：以出典的方式來達(dá)到資金在短期內(nèi)回籠的目的，具體的銷售方式在實(shí)際操作過程中可以靈活掌握。 結(jié) 論 綜上所述，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功必須由前期的市場(chǎng)調(diào)研定位、項(xiàng)目的規(guī)劃乃至后期的運(yùn)營(yíng)管理一系列嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪\(yùn)作組成。在實(shí)際運(yùn)作過程中，我們將本著“適度超前、符合現(xiàn)實(shí)”的原則，結(jié)合外腦，更多的是依靠?jī)?nèi)部的力量，自力更生，力爭(zhēng)將項(xiàng)目達(dá)造成安陽市又一新的亮點(diǎn)，同時(shí)也為企業(yè)贏得可觀的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。致 謝在本文完成之際，我要向所有關(guān)心、鼓勵(lì)和幫助我的老師、同學(xué)、家人和朋友表示誠(chéng)摯的謝意。在論文選題和寫作過程中，自始至終得到我的領(lǐng)導(dǎo)王宇飛經(jīng)理的悉心指導(dǎo)和熱情幫助。王宇飛經(jīng)理在工作上的嚴(yán)謹(jǐn)態(tài)度、嚴(yán)格的管理作風(fēng)、誨人不倦的精神使本人在工作和學(xué)業(yè)上受益菲淺，我在此謹(jǐn)向王宇飛經(jīng)理表示由衷的感謝！另外，感謝安陽工學(xué)院繼續(xù)教育學(xué)院對(duì)我的培養(yǎng)和幫助，在這里我學(xué)到了知識(shí)，開闊了思維，感受了快樂。同時(shí)，向在百忙中抽出時(shí)間對(duì)本文進(jìn)行評(píng)審并提出寶貴意見的各位領(lǐng)導(dǎo)和老師們表示衷心地感謝！最后還要感謝朝夕相處的學(xué)友在本人學(xué)習(xí)期間給予的幫助、理解和支持，使本人能順利完成兩年半的學(xué)習(xí)，并最后完成此論文的寫作。 參考文獻(xiàn)[1][M].北京：企業(yè)管理出版社,2001[2]張永岳，[M].北京：高等教育出版社，2001[3][M].成都：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2002[4][M].上海：上海人民出版社，2001[5]陳伯庚，[M].北京：高等教育出版社，2002[6]安陽房地產(chǎn)信息網(wǎng)[OL]. 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