中原地產(chǎn)華潤置地物業(yè)運營模式研究-資料下載頁
2025-06-22 18:35本頁面
【正文】 總之，物業(yè)運營從各個方面提升了華潤置地的財務(wù)指標(biāo)，為其在資本市場上的進一步融資打下了良好的基礎(chǔ)?！獢U大股權(quán)融資空間 華潤置地通過物業(yè)運營策略（主要是指分散開發(fā)風(fēng)險和置入優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項目）可以集中在一段時期內(nèi)提高其凈資產(chǎn)值、每股贏利及贏利預(yù)期，促使股票價格上升。我們從華潤置地的股價走勢中可以清楚地看到：。配售后，華潤置地2006年和2007年盈利將分別被攤薄7％和9％；凈資產(chǎn)值將下降1％；凈負債率從2005年12月底預(yù)測的50％降至31％。而恰恰是因為前期物業(yè)運營策略優(yōu)化了華潤置地的財務(wù)表現(xiàn)，才使這次再融資順利進行且對業(yè)績影響不大。從華潤置地在資本市場上的一系列動作來總結(jié)，將優(yōu)質(zhì)物業(yè)的未來收益預(yù)期作為再融資的支撐點近實質(zhì)上是商業(yè)地產(chǎn)項目融資變現(xiàn)的一種選擇。五、華潤置地（）物業(yè)運營模式總結(jié)華潤置地的物業(yè)運營模式是由它企業(yè)的自身構(gòu)架所決定的，國資背景、豐富的同系公司資源以及良好的融資平臺是它這種物業(yè)運營模式目前獲得成功的基礎(chǔ)，這種物業(yè)運營模式的可復(fù)制性不強。華潤置地物業(yè)運營的模式的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在對于持有型物業(yè)的選擇時機和持有型物業(yè)組合策略的把握上。華潤置地作為集團的上市公司，它的物業(yè)投資組合應(yīng)該是具有持續(xù)而穩(wěn)定的投資回報預(yù)期的。所以它選擇全部持有的物業(yè)一般都是一線城市、核心地段、較為成熟且出租率和租金收益達到一定水平的物業(yè)，另外一些具有潛力但不太成熟的物業(yè)選擇部分持有。華潤置地在物業(yè)運營鏈的末端較為成功的創(chuàng)造了一種持有型物業(yè)融資變現(xiàn)的方式，它通過資產(chǎn)置換注入和定向增發(fā)實現(xiàn)了物業(yè)的變現(xiàn)融資。這種融資方式屬于權(quán)益融資，它的成本較一般的企業(yè)債和可轉(zhuǎn)換債券低，同它的權(quán)益控制的操作空間更廣。華潤置地的物業(yè)運營模式也存在一定的風(fēng)險。新的香港會計HKAS 40準(zhǔn)則要求，公司要把投資物業(yè)價值的變動所產(chǎn)生的收益或虧損直接于產(chǎn)生期間確認(rèn)為盈利或虧損，那么物業(yè)價值的重估勢必造成物業(yè)贏利的較大波動，存在隱性風(fēng)險。同時宏觀經(jīng)濟因素如加息和宏觀調(diào)控可能會對商業(yè)物業(yè)的租金上漲和資本溢價產(chǎn)生一定的影響，后期贏利水平過分樂觀的隱性風(fēng)險也不容忽視。15 /
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