【正文】 20152030201620312017203220182033201920342020203520212036㈢景區(qū)經(jīng)營收益分析（沒有相關(guān)數(shù)據(jù)，無法準確分析）未來經(jīng)營收益推算公式：經(jīng)營收益＝經(jīng)營收入－成本費用［注：以下收益不考慮所得稅，為所得稅稅前收益］總收益總收入萬元景區(qū)未來經(jīng)營收入、成本、收益變動曲線 總成本二、投資方案評估采用資產(chǎn)評估法、內(nèi)含報酬率測算、靜態(tài)投資回收期法三種方法分別評估本項目的經(jīng)濟價值，綜合分析提出投資方案建議。㈠幾個問題的說明投資攤銷問題在項目投入運行后的會計核算中，需要將收購景區(qū)經(jīng)營權(quán)的資金攤銷進入成本，并進一步核算其當期收益，以此反映在財務(wù)報表中，并作為交納所得稅的依據(jù)。這個收益值稱為期間利潤。但在本評估報告使用的資產(chǎn)價值評估方法、內(nèi)含收益率法、投資回收期法三種方法，是站在財務(wù)管理的角度上進行分析的，使用的是財務(wù)管理中“現(xiàn)金流量”的概念，在投資決策中是指一個項目引起的企業(yè)現(xiàn)金支出和現(xiàn)金收入增加的數(shù)量。財務(wù)管理中投資管理的理論認為，在長期決策中，研究的重點是現(xiàn)金流量，而把利潤的研究放在次要地位。首先，在整個投資有效年限內(nèi)，利潤總計與現(xiàn)金流量總計是相等的。這只是一個站在“會計”的角度上考慮，一個站在“財務(wù)管理”的角度上考慮的問題，兩者并不矛盾。所以，現(xiàn)金凈流量可以代利潤作為評價凈收益的指標；其次，現(xiàn)金流量的狀況比財務(wù)報表中的盈虧狀況更為重要，因為一個項目是否可行，需要評價其在整個壽命期間內(nèi)的情況；一個項目能否進行下去，除了報表利潤以外，更重要的是取決于其有無實際的現(xiàn)金進行支付。現(xiàn)金流量即是收付實現(xiàn)制下的現(xiàn)金實際收付情況，它更充分地考慮了貨幣的時間價值和投資的風險價值，客觀真實地反應(yīng)了項目的收支情況；最后，利潤在各年的分布受攤銷方法等人為因素的影響，而現(xiàn)金流量則不受此影響，也說明它更可以保證評價的客觀性。所以，收購景區(qū)的一次性支付款項，我們將它看作當年的現(xiàn)金流出量一次性支出，而不是使用會計攤銷的辦法平均地攤銷至各年。這樣得出來的結(jié)果雖然與會計核算時的期間利潤不一致，但更加強了評估的時間性、風險性和客觀性。所得稅問題本評估報告站在財務(wù)管理的角度上，對項目進行評價和分析，既然不考慮收購資金的攤銷、不考慮每一個會計期間的期間利潤，所以也不對收購后的所得稅進行測算。折現(xiàn)率選取問題本評估中涉及折現(xiàn)率時，選目前最長期國債（2001年第12期10年期國債）%，而沒有選擇銀行貸款利率。其理由是：⑴在不清楚投資商的資金來源、構(gòu)成和籌資成本的前提下，只能以自有資金計算出一個參照標準。一旦投資商確定介入，再根據(jù)實際的資金構(gòu)成和籌資成本計算。⑵利率目前在全球均呈下降趨勢，尤其是在中國加入WTO外資銀行進入中國以后，國內(nèi)銀行目前偏高的貸款利率將逐步與國際水平接軌。因而如果選擇目前國內(nèi)銀行貸款利率有可能使分析結(jié)果失準。 ㈡景區(qū)資產(chǎn)價值評估（沒有相關(guān)數(shù)據(jù)，無法評估，此處省略……N個字）㈢內(nèi)含報酬率測算（沒有相關(guān)數(shù)據(jù)，無法測算，此處省略……N個字）㈣投資回收期法（沒有相關(guān)數(shù)據(jù)，無法測算，此處省略……N個字）三、三種評估方法所得結(jié)論說明（沒有相關(guān)數(shù)據(jù)，無法說明此處省略……N個字）四、對4個最有價值的方案的會計測算（沒有相關(guān)數(shù)據(jù)，此處省略……N個字）五、風險分析（沒有相關(guān)數(shù)據(jù)，無法進行分析，此處省略……N個字）第四部分 評估結(jié)論及投資建議一、評估結(jié)論所依據(jù)的若干前提㈠政治經(jīng)濟和政策穩(wěn)定性前提在投資商經(jīng)營期限內(nèi)，不發(fā)生戰(zhàn)爭等重大政治變故、經(jīng)濟危機和嚴重蕭條。國家、河南省的發(fā)展政策基本穩(wěn)定，不發(fā)生嚴重影響旅游業(yè)發(fā)展的政策變化。嵩縣縣政府、木札嶺風景管理局恪守現(xiàn)有招商政策和投資協(xié)議條款。㈡數(shù)據(jù)真實性前提洛陽市、嵩縣旅游局提供的數(shù)據(jù)準確，木札嶺風景管理局提供的財務(wù)報表和接待統(tǒng)計數(shù)據(jù)真實準確。㈢自然環(huán)境保護前提木札嶺景區(qū)的自然生態(tài)環(huán)境得到持續(xù)有效的保護，投資商經(jīng)營期間無重大自然性破壞和人為污染，無長期嚴重超載，因游客增加造成的環(huán)境破壞和污染得到有效治理。㈣正常有序的經(jīng)營和積極促銷前提投資商經(jīng)營持續(xù)、正常、有序，無重大影響客源和破壞資源的不利因素。投資商必須持續(xù)有效地對景區(qū)進行宣傳促銷。二、評估結(jié)論㈠項目的可行性木札嶺風景區(qū)自然景觀資源價值一般，但這一資源放在河南省及周邊區(qū)域是有市場價值的。㈡市場前景及投資回報該項目有較好的市場前景，經(jīng)濟效益在良到一般之間?？驮磿€(wěn)定上升木札嶺景區(qū)2007－2010年的接待量穩(wěn)定在8—15萬人，2011－2015年將達到15－30萬人。有較高的現(xiàn)金流量前5年的現(xiàn)金流量每年在400—700萬元，2010年以后每年可達700—1200萬元。投資回報與投資回收期靜態(tài)投資回收期在8—12年之間，動態(tài)投資回收期在10－14年之間；三、給委托單位的若干建議㈠對出讓單位主體資格的質(zhì)疑經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓文件標明“項目單位：洛陽木札嶺旅游有限責任公司”。有關(guān)資料說明它全面負責木札嶺景區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)旅游資源的開發(fā)和經(jīng)營。但我們沒有看到嵩縣縣委人民政府或其國有資產(chǎn)管理部門關(guān)于將木札嶺景區(qū)經(jīng)營管理權(quán)授予該公司的文件，因而無法判斷該公司能否作為轉(zhuǎn)讓木札嶺經(jīng)營權(quán)的合法主體。建議本項目的經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓合同要報經(jīng)市一級人民政府或其授權(quán)機關(guān)批準。㈡對轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)范圍的界定項目招商文件中載明的出讓經(jīng)營權(quán)的范圍為：面積為：“”，需要有景區(qū)紅線圖作為補充來界定。建議此紅線圖作為轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)的法律文件的必要組成部分。㈢投資開發(fā)商在上述范圍內(nèi)的經(jīng)營管理權(quán)限的界定投資商在經(jīng)營中可以根據(jù)需要建設(shè)相關(guān)的旅游接待設(shè)施，只要是符合景區(qū)建設(shè)規(guī)劃或者景區(qū)建設(shè)規(guī)劃沒有明令禁止的項目，景區(qū)管理當局應(yīng)當予以批準并給予報建稅費的優(yōu)惠。屬于景區(qū)范圍紅線外、而又是景區(qū)經(jīng)營所必須使用的公用設(shè)施如道路等，投資商在經(jīng)營中有權(quán)無條件使用，且在正常使用的前提下這類公用設(shè)施的維護義務(wù)由地方政府承擔；對供水、供電、通訊、排污等須有償使用的設(shè)施，投資商在使用時的付費標準不得高于景區(qū)管理當局直屬企業(yè)的付費標準。經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓后，投資開發(fā)商是該范圍內(nèi)唯一合法的經(jīng)營者，其他任何企業(yè)與自然人如需在轉(zhuǎn)讓紅線范圍內(nèi)進行任何帶商業(yè)目的的活動，都必須征得經(jīng)營者同意并接受其管轄，包括木札嶺農(nóng)家賓館經(jīng)營管理者的統(tǒng)一管理，以避免重復建設(shè)和交叉經(jīng)營。以上問題涉及投資商取得木札嶺經(jīng)營權(quán)后的經(jīng)營與管理權(quán)限，建議列入轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)的法律文件。23附件：木札嶺景區(qū)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料表一：木札嶺景區(qū)接待人數(shù)統(tǒng)計單位：人次時段接待總數(shù)分類統(tǒng)計散客旅行社接待、促銷、免票市民優(yōu)惠學生優(yōu)惠老年優(yōu)惠2007年 全年2008年 全年2009年 全年2010年 全年2011年 全年2012年 全年2013年 全年2014年 全年2015年 全年2016年 全年2017年 全年說明：數(shù)據(jù)來源：木札嶺景區(qū)統(tǒng)計報表和其他相關(guān)資料；標注＊號的為景區(qū)相關(guān)報表中缺乏該項數(shù)據(jù)。表二： 木札嶺景區(qū)收入、成本項目數(shù)據(jù) 單位：元項目2007年度2008年度2009年度2010年度2007年度一、營業(yè)收入其中：門票收入二、營業(yè)成本㈠商品銷售成本㈡旅游營業(yè)成本三、費用總額㈠營業(yè)費用其中：景點維護廣告宣傳工資及福利㈡管理費用㈢財務(wù)費用四、稅金及附加 說明：數(shù)據(jù)來源：木札嶺景區(qū)月收入報表、利潤明細表；標注＊號的為景區(qū)相關(guān)報表中缺乏該項數(shù)據(jù)。表三： 木札嶺景區(qū)資產(chǎn)負債狀況 單位： 元項目2007年度2008年度2009年度2010年度一、資產(chǎn)其中：流動資產(chǎn)固定資產(chǎn)無形資產(chǎn)遞延資產(chǎn)二、負債其中：流動負債長期負債 借款三、所有者權(quán)益其中：實收資本資本公積未分配利潤說明：數(shù)據(jù)來源：木札嶺景區(qū)資產(chǎn)負債表；標注＊號的為景區(qū)相關(guān)報表中缺乏該項數(shù)據(jù)。27