馮侖：濱海新區(qū)房地產(chǎn)形勢(shì)與展望-資料下載頁(yè)
2025-06-18 07:14本頁(yè)面
【正文】 科做到這么大，％，今后我們認(rèn)為大型國(guó)企在主要城市的供應(yīng)量會(huì)占到10％左右。這個(gè)格局就會(huì)發(fā)生變化。所以在這個(gè)格局當(dāng)中今后三年不是國(guó)退民進(jìn)，而是國(guó)進(jìn)民退，或者說(shuō)是國(guó)進(jìn)民要改。民要改成什么？一個(gè)資本要更加社會(huì)化，像萬(wàn)通和泰達(dá)的合作，引進(jìn)一些大型的企業(yè)，包括國(guó)際企業(yè)作為投資伙伴。另外要投資創(chuàng)新，也要改變?nèi)谫Y模式，來(lái)發(fā)展我們的民營(yíng)企業(yè)。這是整個(gè)基本情況。 至于到濱海新區(qū)我最后簡(jiǎn)單說(shuō)幾句，關(guān)于濱海新區(qū)剛才有媒體也問(wèn)到，當(dāng)然最近濱海新區(qū)成為不僅是國(guó)內(nèi)，也成為國(guó)際上的投資者，我說(shuō)的是投資者而不是消費(fèi)者，投資者關(guān)注的一個(gè)焦點(diǎn)，全中國(guó)和全世界的投資者現(xiàn)在都關(guān)注濱海新區(qū)。我們?cè)跒I海新區(qū)的本身發(fā)展，濱海新區(qū)的參與者，包括萬(wàn)通，實(shí)際上非常強(qiáng)烈地感覺(jué)到大家對(duì)濱海新區(qū)的投資熱情非常高漲。 這樣的話，我們整個(gè)市場(chǎng)，在這個(gè)市場(chǎng)萬(wàn)通也做了一些研究，我們認(rèn)為在這個(gè)市場(chǎng)整個(gè)的發(fā)展大概分成兩個(gè)階段：在第一階段，這三年，實(shí)際上是大規(guī)模的投入時(shí)期。作為最終產(chǎn)品，也就是說(shuō)，住宅，還有大量的購(gòu)物中心，包括配套的設(shè)施，真正產(chǎn)生效益不是政府管理。這三年是大量的投資，大量投資將會(huì)拉動(dòng)大量的就業(yè)，大量8的就業(yè)將會(huì)拉動(dòng)大量的稅收增加，城市更加完善。然后三年、五年之后，真正的商業(yè)住宅才會(huì)有更大的需求。這兩年，包括萬(wàn)通在這邊參與的項(xiàng)目，表現(xiàn)出市場(chǎng)快速膨脹，有健康的一面，但是也有要預(yù)防的情況。三個(gè)月前，我們拿到一塊地，1500塊錢(qián)，最近我們也參與一個(gè)拍賣(mài)，我們吃到5000塊錢(qián)。最后拿到這塊的企業(yè)是6500塊錢(qián)。整個(gè)退出來(lái)的項(xiàng)目的房子當(dāng)中，在三個(gè)月當(dāng)中漲的也非?？?。實(shí)際上由于投資誘導(dǎo)需求了。 實(shí)際上在開(kāi)發(fā)區(qū)里購(gòu)物，消費(fèi)者分成兩部分：投資者需求和自用的需求?，F(xiàn)在投資者需求占到25％以上。按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)是進(jìn)入一個(gè)非常需要警惕的區(qū)域。也就是說(shuō)，我們分析，特別是萬(wàn)通對(duì)于開(kāi)發(fā)區(qū)頭三年住宅的市場(chǎng)，我們認(rèn)為，作為開(kāi)發(fā)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該對(duì)這個(gè)熱度要有所警惕，否則的話，我們有良好的愿望，但是投資者的客戶(hù)越來(lái)越多，現(xiàn)在已經(jīng)超過(guò)25％了，如果到相當(dāng)大的高度，30—40％，大家更熱的時(shí)候，會(huì)出問(wèn)題。最后引起濱海新區(qū)在整個(gè)投資者觀念當(dāng)中很難改變的形象。那時(shí)候會(huì)使得整個(gè)市場(chǎng)變成泡沫。如果到這個(gè)時(shí)候我們會(huì)使濱海新區(qū)的發(fā)展錯(cuò)過(guò)非常好的時(shí)機(jī)。我們建議在濱海新區(qū)，一方面看到全球投資者非常關(guān)注，大家有非常好的期待，另外對(duì)當(dāng)下，最終產(chǎn)品的需求，一定要保持一個(gè)審慎的原則，否則的話這個(gè)市場(chǎng)會(huì)因?yàn)槎唐诘臒岫?，?huì)引起今后非常大的調(diào)整時(shí)期。 另外一方面，濱海新區(qū)在今后發(fā)展的戰(zhàn)略選擇上，從整體上看，濱海新區(qū)我們認(rèn)為發(fā)展應(yīng)該采取一個(gè)現(xiàn)有的模式繼續(xù)，而不應(yīng)該學(xué)其它的省會(huì)城市。所以現(xiàn)有模式我們大概在30平方公里做了20年，創(chuàng)造了浦東2/3的財(cái)政收入，工業(yè)增加值超過(guò)浦東，但是我們的面積只有30平方公里。在全球也是這樣，在一個(gè)地區(qū)密集持續(xù)的投資，帶動(dòng)這個(gè)地區(qū)每一平方公里的產(chǎn)出然后創(chuàng)造這一平方公里的土地的價(jià)值。還有一種是談大，好多路修到五環(huán)、六環(huán)，房?jī)r(jià)不長(zhǎng)，投資都是空空的，政府蓋幾幢大樓，造成經(jīng)濟(jì)不能聚集?，F(xiàn)在聽(tīng)說(shuō)我們也規(guī)劃了1000多平方公里。這樣的話，大家容易造成平面上的擴(kuò)充占地。 大家知道關(guān)于土地的概念，我簡(jiǎn)單說(shuō)幾句，我有兩種觀點(diǎn)，一般政府領(lǐng)導(dǎo)，還有規(guī)劃專(zhuān)家，現(xiàn)在包括投資者，容易把土地理解為物理概念。這個(gè)地占了就沒(méi)了這是物理概念。但是全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)看土地更是經(jīng)濟(jì)概念。所謂經(jīng)濟(jì)概念，從地球物理來(lái)說(shuō)，紐約的地早就蓋滿了，但是200年后的現(xiàn)在到紐約，紐約市長(zhǎng)也是說(shuō)地還是很多，老有地，實(shí)在沒(méi)地了“”一炸又有地了。實(shí)際上土地是經(jīng)濟(jì)概念。經(jīng)濟(jì)概念比如說(shuō)今年賣(mài)1000千，一萬(wàn)平米的房子，這個(gè)GDP翻番，又漲了，再拆再蓋這就是經(jīng)濟(jì)概念。所以從經(jīng)濟(jì)概念來(lái)說(shuō)土地是無(wú)限的，從物理概念來(lái)說(shuō)土地是有限的。所以我們規(guī)劃當(dāng)中老注意土地的有限性，而忽視從經(jīng)濟(jì)概念上來(lái)說(shuō)土地是無(wú)限的。關(guān)鍵是土地要增長(zhǎng)，土地才有經(jīng)濟(jì)價(jià)值，然后不斷規(guī)劃，不斷調(diào)整。 所以整個(gè)濱海新區(qū)的發(fā)展更要注重土地的經(jīng)濟(jì)屬性，然后不要像很多城市注重土地的物理屬性。要密集在這個(gè)土地上，不斷追加投資，使這個(gè)土地產(chǎn)出越來(lái)越大。這樣的話，后面來(lái)投資的人才能進(jìn)一步加快。否則規(guī)劃特別大，大家都圈地，但是圈地之后土地不漲。最典型是海南。海南不到50萬(wàn)常住人口，規(guī)劃的面積跟西安300萬(wàn)人口的城市差不多，土地十五年都不漲。后來(lái)投資者一看十五年都不漲就不去了。如果當(dāng)初規(guī)劃好，投資者才有熱8情。如果濱海新區(qū)物理形式上規(guī)劃一大堆，后面再來(lái)的投資者也會(huì)失去熱情。這是我對(duì)濱海新區(qū)的簡(jiǎn)單的研究。 對(duì)不起時(shí)間比較長(zhǎng)，超過(guò)了預(yù)期的時(shí)間，就說(shuō)這么多，謝謝大家?。崃艺坡暎?0 / 2
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