馮侖：濱海新區(qū)房地產(chǎn)形勢與展望-資料下載頁
2025-06-18 07:14本頁面
【正文】 科做到這么大，％，今后我們認為大型國企在主要城市的供應(yīng)量會占到10％左右。這個格局就會發(fā)生變化。所以在這個格局當(dāng)中今后三年不是國退民進，而是國進民退，或者說是國進民要改。民要改成什么？一個資本要更加社會化，像萬通和泰達的合作，引進一些大型的企業(yè)，包括國際企業(yè)作為投資伙伴。另外要投資創(chuàng)新，也要改變?nèi)谫Y模式，來發(fā)展我們的民營企業(yè)。這是整個基本情況。 至于到濱海新區(qū)我最后簡單說幾句，關(guān)于濱海新區(qū)剛才有媒體也問到，當(dāng)然最近濱海新區(qū)成為不僅是國內(nèi)，也成為國際上的投資者，我說的是投資者而不是消費者，投資者關(guān)注的一個焦點，全中國和全世界的投資者現(xiàn)在都關(guān)注濱海新區(qū)。我們在濱海新區(qū)的本身發(fā)展，濱海新區(qū)的參與者，包括萬通，實際上非常強烈地感覺到大家對濱海新區(qū)的投資熱情非常高漲。 這樣的話，我們整個市場，在這個市場萬通也做了一些研究，我們認為在這個市場整個的發(fā)展大概分成兩個階段：在第一階段，這三年，實際上是大規(guī)模的投入時期。作為最終產(chǎn)品，也就是說，住宅，還有大量的購物中心，包括配套的設(shè)施，真正產(chǎn)生效益不是政府管理。這三年是大量的投資，大量投資將會拉動大量的就業(yè)，大量8的就業(yè)將會拉動大量的稅收增加，城市更加完善。然后三年、五年之后，真正的商業(yè)住宅才會有更大的需求。這兩年，包括萬通在這邊參與的項目，表現(xiàn)出市場快速膨脹，有健康的一面，但是也有要預(yù)防的情況。三個月前，我們拿到一塊地，1500塊錢，最近我們也參與一個拍賣，我們吃到5000塊錢。最后拿到這塊的企業(yè)是6500塊錢。整個退出來的項目的房子當(dāng)中，在三個月當(dāng)中漲的也非?？臁嶋H上由于投資誘導(dǎo)需求了。 實際上在開發(fā)區(qū)里購物，消費者分成兩部分：投資者需求和自用的需求。現(xiàn)在投資者需求占到25％以上。按照國際經(jīng)驗是進入一個非常需要警惕的區(qū)域。也就是說，我們分析，特別是萬通對于開發(fā)區(qū)頭三年住宅的市場，我們認為，作為開發(fā)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該對這個熱度要有所警惕，否則的話，我們有良好的愿望，但是投資者的客戶越來越多，現(xiàn)在已經(jīng)超過25％了，如果到相當(dāng)大的高度，30—40％，大家更熱的時候，會出問題。最后引起濱海新區(qū)在整個投資者觀念當(dāng)中很難改變的形象。那時候會使得整個市場變成泡沫。如果到這個時候我們會使濱海新區(qū)的發(fā)展錯過非常好的時機。我們建議在濱海新區(qū)，一方面看到全球投資者非常關(guān)注，大家有非常好的期待，另外對當(dāng)下，最終產(chǎn)品的需求，一定要保持一個審慎的原則，否則的話這個市場會因為短期的熱度，會引起今后非常大的調(diào)整時期。 另外一方面，濱海新區(qū)在今后發(fā)展的戰(zhàn)略選擇上，從整體上看，濱海新區(qū)我們認為發(fā)展應(yīng)該采取一個現(xiàn)有的模式繼續(xù)，而不應(yīng)該學(xué)其它的省會城市。所以現(xiàn)有模式我們大概在30平方公里做了20年，創(chuàng)造了浦東2/3的財政收入，工業(yè)增加值超過浦東，但是我們的面積只有30平方公里。在全球也是這樣，在一個地區(qū)密集持續(xù)的投資，帶動這個地區(qū)每一平方公里的產(chǎn)出然后創(chuàng)造這一平方公里的土地的價值。還有一種是談大，好多路修到五環(huán)、六環(huán)，房價不長，投資都是空空的，政府蓋幾幢大樓，造成經(jīng)濟不能聚集?，F(xiàn)在聽說我們也規(guī)劃了1000多平方公里。這樣的話，大家容易造成平面上的擴充占地。 大家知道關(guān)于土地的概念，我簡單說幾句，我有兩種觀點，一般政府領(lǐng)導(dǎo)，還有規(guī)劃專家，現(xiàn)在包括投資者，容易把土地理解為物理概念。這個地占了就沒了這是物理概念。但是全球經(jīng)濟發(fā)展來看土地更是經(jīng)濟概念。所謂經(jīng)濟概念，從地球物理來說，紐約的地早就蓋滿了，但是200年后的現(xiàn)在到紐約，紐約市長也是說地還是很多，老有地，實在沒地了“”一炸又有地了。實際上土地是經(jīng)濟概念。經(jīng)濟概念比如說今年賣1000千，一萬平米的房子，這個GDP翻番，又漲了，再拆再蓋這就是經(jīng)濟概念。所以從經(jīng)濟概念來說土地是無限的，從物理概念來說土地是有限的。所以我們規(guī)劃當(dāng)中老注意土地的有限性，而忽視從經(jīng)濟概念上來說土地是無限的。關(guān)鍵是土地要增長，土地才有經(jīng)濟價值，然后不斷規(guī)劃，不斷調(diào)整。 所以整個濱海新區(qū)的發(fā)展更要注重土地的經(jīng)濟屬性，然后不要像很多城市注重土地的物理屬性。要密集在這個土地上，不斷追加投資，使這個土地產(chǎn)出越來越大。這樣的話，后面來投資的人才能進一步加快。否則規(guī)劃特別大，大家都圈地，但是圈地之后土地不漲。最典型是海南。海南不到50萬常住人口，規(guī)劃的面積跟西安300萬人口的城市差不多，土地十五年都不漲。后來投資者一看十五年都不漲就不去了。如果當(dāng)初規(guī)劃好，投資者才有熱8情。如果濱海新區(qū)物理形式上規(guī)劃一大堆，后面再來的投資者也會失去熱情。這是我對濱海新區(qū)的簡單的研究。 對不起時間比較長，超過了預(yù)期的時間，就說這么多，謝謝大家?。崃艺坡暎?0 / 2
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