【導(dǎo)讀】?jī)斀桓督o土地使用者使用的行為?！锻恋毓芾矸ā返?. 濟(jì)關(guān)系的一系列制度的總稱。從土地使用者那里所得的土地經(jīng)濟(jì)收益。制土地主要針對(duì)集體土地。的使用權(quán)原則上不允許轉(zhuǎn)讓。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的國(guó)有土地行政劃撥制度。企業(yè)的所有經(jīng)營(yíng)活動(dòng)由國(guó)家包辦，企業(yè)所。需土地也由國(guó)家統(tǒng)一調(diào)撥，無償使用。使用，均不再繳納租金”。撥政策，所有國(guó)有企業(yè)使用的土地，也均是以劃撥方式取得。１９８８年，七屆人大對(duì)《土地管理法》進(jìn)行了修訂，當(dāng)時(shí)《土地管理法》有兩條，一是國(guó)有土地。鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》。用地的第一個(gè)國(guó)務(wù)院頒發(fā)的規(guī)范性文件。土地管理部門與土地使用者簽訂土地出讓合同。地資產(chǎn)管理的通知》。用，不符合劃撥用地目錄的，應(yīng)有償使用。這個(gè)意見也明確指出國(guó)有土地租賃是國(guó)有土地有償使。企業(yè)類型和改革需要，采取不同的土地資產(chǎn)處置方式。改制或改變用途后不再符合法定劃撥用地范圍的，應(yīng)當(dāng)

　　

【正文】 補(bǔ)交土地出讓金。 原劃撥土地使用者申請(qǐng)改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用途，應(yīng)當(dāng)符合規(guī)劃并經(jīng)依法批準(zhǔn)。準(zhǔn)予改變用途的，屬于利用原有房地產(chǎn)的，可以采取協(xié)議方式補(bǔ)辦出讓手續(xù)，但應(yīng)當(dāng)按照市場(chǎng)價(jià)格核定應(yīng)交納的土地出讓金額，屬需要重建的，可由政府收購(gòu)后現(xiàn)以招拍掛方式出讓，同等條件下原土地使用權(quán)人有優(yōu)先受讓權(quán)。 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)涉及劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)在有形市場(chǎng)掛牌 18 方式達(dá)成交易，（轉(zhuǎn)讓、出讓手續(xù)一并辦理），由受讓方辦理出讓手續(xù)，交納土地出讓金 ，或由政府收購(gòu)后，采取招拍掛方式出讓。 劃撥土地使用權(quán)設(shè)定抵押，到期不能償還債務(wù)，抵押權(quán)人申請(qǐng)人民法院執(zhí)行的，經(jīng)市、縣人民政府同意，人民法院可依法判決、裁定拍賣房地產(chǎn)（包括劃撥土地），拍賣所得價(jià)款中應(yīng)優(yōu)先扣繳土地出讓金，土地出讓金應(yīng)按土地市場(chǎng)價(jià)格核定。 舊城改造和城中村改造，可以由政府組織進(jìn)行拆遷安置，將“毛地”變?yōu)椤皟舻亍焙筮M(jìn)行招拍掛出讓 經(jīng)濟(jì)適用房、安居工程小區(qū)內(nèi)建設(shè)與主體項(xiàng)目配套、難以分割的商服等配套用地，可以采取協(xié)議出讓方式，但要按土地市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)交土地出讓金。 四、國(guó)有土地使用權(quán)出讓程序與實(shí)務(wù) 制訂公布國(guó)有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃： 政府是國(guó)有土地的供應(yīng)者，其土地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)、土地區(qū)位和供應(yīng)進(jìn)度等，直接決定了土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系和價(jià)格水平。同時(shí)，土地使用權(quán)資產(chǎn)價(jià)值高，土地使用者取得土地使用權(quán)后還要經(jīng)過一定的開發(fā)建設(shè)周期，建成房屋后才能向社會(huì)銷售，為了開形成公開、安全、穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)，市、縣人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)制訂并及時(shí)公布土地使用權(quán)出讓計(jì)劃。出讓計(jì)劃內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括今后 19 一段時(shí)期政府國(guó)有土地使用權(quán)出讓總面積、不同用途土地供應(yīng)面積、地段 、供地進(jìn)度安排、供地方式（協(xié)議、招拍掛）年度土地供應(yīng)總量、土地供應(yīng)面積、地段及供地時(shí)間等內(nèi)容。市、縣人民政府土地行政主管部門擬定出讓計(jì)劃后，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定報(bào)同級(jí)人民政府審批。 國(guó)有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃經(jīng)批準(zhǔn)后，市、縣人民政府土地行政主管部門要在土地有形市場(chǎng)，或通過報(bào)紙、中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)等媒介向社會(huì)公布。 公開接收用地申請(qǐng) 國(guó)有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃公布后，需要使用土地的單位和個(gè)人即可根據(jù)國(guó)有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃，可以向國(guó)土資源行政主管部門提出意向用地申請(qǐng)。土地行政主管部門公布計(jì)劃接受申 請(qǐng)的時(shí)間不得少于 30 日。 嚴(yán)格確定供地方式 在公布的地段上，同一個(gè)地塊只有一個(gè)意向用地者的，土地行政主管部門方可按照本規(guī)定采取協(xié)議方式出讓，但商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地除外。 商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地應(yīng)當(dāng)以招拍掛方式出讓，經(jīng)營(yíng)性用途以外的其他用地同一地塊有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采取招拍掛方式出讓。 編制出讓方案，方案報(bào)批 對(duì)于應(yīng)當(dāng)招拍掛出讓的宗地，土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照出 20 讓計(jì)劃，會(huì)同城市規(guī)劃等部門共同擬訂招 拍掛出讓地塊的用途、年限、出讓方式、時(shí)間和其他條件等方案，報(bào)經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，由土地行政主管部門組織實(shí)施。 對(duì)符合協(xié)議出讓條件的，市、縣人民政府土地行政主管部門會(huì)同城市規(guī)劃等有關(guān)部門，依據(jù)國(guó)有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃，城市規(guī)劃和意向用地者申請(qǐng)的用地項(xiàng)目類型、規(guī)模等，制訂協(xié)議出讓土地方案。方案應(yīng)當(dāng)包括擬出讓地塊的具體位置、界址、用途、面積、年限、土地使用條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、供地時(shí)間等。 地價(jià)評(píng)估，集體確定底價(jià) 市、縣土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)擬出讓地塊的土地價(jià)格進(jìn)行評(píng) 估，掌握待出讓地塊的正常土地市場(chǎng)價(jià)格。 土地估價(jià)，應(yīng)當(dāng)由土地行政主管部門及其事業(yè)單位的土地估價(jià)師評(píng)估或委托專業(yè)的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。出具規(guī)范的土地估價(jià)報(bào)告。 土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果、政府產(chǎn)業(yè)政策和土地市場(chǎng)供求情況，集體決策，綜合確定標(biāo)底或者底價(jià)。采取招拍掛方式出讓的還應(yīng)當(dāng)集體決定拍賣和掛牌的起叫價(jià)、起始價(jià)，投標(biāo)、競(jìng)買保證金等。 需要說明的是：根據(jù)國(guó)土資源部 21 號(hào)令規(guī)定，協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地（拆遷）補(bǔ)償費(fèi)用以及按照國(guó)家 規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)之 21 和；有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的 70%。協(xié)議出讓金低于最低價(jià)時(shí)國(guó)有土地使用權(quán)不得出讓。 對(duì)于原劃撥土地使用者補(bǔ)辦出讓手續(xù)，補(bǔ)交出讓金的情況，由于原劃撥土地使用權(quán)人已經(jīng)支付了土地征用、拆遷補(bǔ)償和前期開發(fā)等費(fèi)用，因此，應(yīng)當(dāng)將其補(bǔ)交的價(jià)款與現(xiàn)時(shí)地段征地、拆遷補(bǔ)償和前期開發(fā)費(fèi)用等這和視為使用者交納的土地使用權(quán)出讓金總額，以此與同地段同用途的協(xié)議出讓最低價(jià)進(jìn)行比較。 簽訂成交確認(rèn)書 確定競(jìng)得人后應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)與競(jìng)得人簽訂成交確認(rèn)書，確認(rèn)書應(yīng)包括出 讓人和競(jìng)得人的名稱、地址、成交時(shí)間、地點(diǎn)、價(jià)款，以及簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，屬協(xié)議出讓的只簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。 出讓結(jié)果公告 應(yīng)在公開出讓結(jié)束后 10 個(gè)工作日，或簽訂合同后 7 個(gè)工作日內(nèi)，將出讓結(jié)果在土地有形市場(chǎng)，中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)上公布。 二○2