【導(dǎo)讀】償交付給土地使用者使用的行為?！锻恋毓芾矸ā返?. 濟關(guān)系的一系列制度的總稱。從土地使用者那里所得的土地經(jīng)濟收益。制土地主要針對集體土地。的使用權(quán)原則上不允許轉(zhuǎn)讓。計劃經(jīng)濟體制相適應(yīng)的國有土地行政劃撥制度。企業(yè)的所有經(jīng)營活動由國家包辦，企業(yè)所。需土地也由國家統(tǒng)一調(diào)撥，無償使用。使用，均不再繳納租金”。撥政策，所有國有企業(yè)使用的土地，也均是以劃撥方式取得。１９８８年，七屆人大對《土地管理法》進行了修訂，當(dāng)時《土地管理法》有兩條，一是國有土地。鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》。用地的第一個國務(wù)院頒發(fā)的規(guī)范性文件。土地管理部門與土地使用者簽訂土地出讓合同。地資產(chǎn)管理的通知》。用，不符合劃撥用地目錄的，應(yīng)有償使用。這個意見也明確指出國有土地租賃是國有土地有償使。企業(yè)類型和改革需要，采取不同的土地資產(chǎn)處置方式。改制或改變用途后不再符合法定劃撥用地范圍的，應(yīng)當(dāng)

　　

【正文】 補交土地出讓金。 原劃撥土地使用者申請改變?yōu)榻?jīng)營性用途，應(yīng)當(dāng)符合規(guī)劃并經(jīng)依法批準(zhǔn)。準(zhǔn)予改變用途的，屬于利用原有房地產(chǎn)的，可以采取協(xié)議方式補辦出讓手續(xù)，但應(yīng)當(dāng)按照市場價格核定應(yīng)交納的土地出讓金額，屬需要重建的，可由政府收購后現(xiàn)以招拍掛方式出讓，同等條件下原土地使用權(quán)人有優(yōu)先受讓權(quán)。 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)涉及劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)報經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)在有形市場掛牌 18 方式達成交易，（轉(zhuǎn)讓、出讓手續(xù)一并辦理），由受讓方辦理出讓手續(xù)，交納土地出讓金 ，或由政府收購后，采取招拍掛方式出讓。 劃撥土地使用權(quán)設(shè)定抵押，到期不能償還債務(wù)，抵押權(quán)人申請人民法院執(zhí)行的，經(jīng)市、縣人民政府同意，人民法院可依法判決、裁定拍賣房地產(chǎn)（包括劃撥土地），拍賣所得價款中應(yīng)優(yōu)先扣繳土地出讓金，土地出讓金應(yīng)按土地市場價格核定。 舊城改造和城中村改造，可以由政府組織進行拆遷安置，將“毛地”變?yōu)椤皟舻亍焙筮M行招拍掛出讓 經(jīng)濟適用房、安居工程小區(qū)內(nèi)建設(shè)與主體項目配套、難以分割的商服等配套用地，可以采取協(xié)議出讓方式，但要按土地市場價格補交土地出讓金。 四、國有土地使用權(quán)出讓程序與實務(wù) 制訂公布國有土地使用權(quán)出讓計劃： 政府是國有土地的供應(yīng)者，其土地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)、土地區(qū)位和供應(yīng)進度等，直接決定了土地市場和房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系和價格水平。同時，土地使用權(quán)資產(chǎn)價值高，土地使用者取得土地使用權(quán)后還要經(jīng)過一定的開發(fā)建設(shè)周期，建成房屋后才能向社會銷售，為了開形成公開、安全、穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場，市、縣人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)制訂并及時公布土地使用權(quán)出讓計劃。出讓計劃內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括今后 19 一段時期政府國有土地使用權(quán)出讓總面積、不同用途土地供應(yīng)面積、地段 、供地進度安排、供地方式（協(xié)議、招拍掛）年度土地供應(yīng)總量、土地供應(yīng)面積、地段及供地時間等內(nèi)容。市、縣人民政府土地行政主管部門擬定出讓計劃后，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定報同級人民政府審批。 國有土地使用權(quán)出讓計劃經(jīng)批準(zhǔn)后，市、縣人民政府土地行政主管部門要在土地有形市場，或通過報紙、中國土地市場網(wǎng)等媒介向社會公布。 公開接收用地申請 國有土地使用權(quán)出讓計劃公布后，需要使用土地的單位和個人即可根據(jù)國有土地使用權(quán)出讓計劃，可以向國土資源行政主管部門提出意向用地申請。土地行政主管部門公布計劃接受申 請的時間不得少于 30 日。 嚴(yán)格確定供地方式 在公布的地段上，同一個地塊只有一個意向用地者的，土地行政主管部門方可按照本規(guī)定采取協(xié)議方式出讓，但商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地除外。 商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地應(yīng)當(dāng)以招拍掛方式出讓，經(jīng)營性用途以外的其他用地同一地塊有兩個或者兩個以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采取招拍掛方式出讓。 編制出讓方案，方案報批 對于應(yīng)當(dāng)招拍掛出讓的宗地，土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照出 20 讓計劃，會同城市規(guī)劃等部門共同擬訂招 拍掛出讓地塊的用途、年限、出讓方式、時間和其他條件等方案，報經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，由土地行政主管部門組織實施。 對符合協(xié)議出讓條件的，市、縣人民政府土地行政主管部門會同城市規(guī)劃等有關(guān)部門，依據(jù)國有土地使用權(quán)出讓計劃，城市規(guī)劃和意向用地者申請的用地項目類型、規(guī)模等，制訂協(xié)議出讓土地方案。方案應(yīng)當(dāng)包括擬出讓地塊的具體位置、界址、用途、面積、年限、土地使用條件、規(guī)劃設(shè)計條件、供地時間等。 地價評估，集體確定底價 市、縣土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)對擬出讓地塊的土地價格進行評 估，掌握待出讓地塊的正常土地市場價格。 土地估價，應(yīng)當(dāng)由土地行政主管部門及其事業(yè)單位的土地估價師評估或委托專業(yè)的土地評估機構(gòu)進行評估。出具規(guī)范的土地估價報告。 土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價結(jié)果、政府產(chǎn)業(yè)政策和土地市場供求情況，集體決策，綜合確定標(biāo)底或者底價。采取招拍掛方式出讓的還應(yīng)當(dāng)集體決定拍賣和掛牌的起叫價、起始價，投標(biāo)、競買保證金等。 需要說明的是：根據(jù)國土資源部 21 號令規(guī)定，協(xié)議出讓最低價不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費、征地（拆遷）補償費用以及按照國家 規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費之 21 和；有基準(zhǔn)地價的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價不得低于出讓地塊所在級別基準(zhǔn)地價的 70%。協(xié)議出讓金低于最低價時國有土地使用權(quán)不得出讓。 對于原劃撥土地使用者補辦出讓手續(xù)，補交出讓金的情況，由于原劃撥土地使用權(quán)人已經(jīng)支付了土地征用、拆遷補償和前期開發(fā)等費用，因此，應(yīng)當(dāng)將其補交的價款與現(xiàn)時地段征地、拆遷補償和前期開發(fā)費用等這和視為使用者交納的土地使用權(quán)出讓金總額，以此與同地段同用途的協(xié)議出讓最低價進行比較。 簽訂成交確認(rèn)書 確定競得人后應(yīng)當(dāng)當(dāng)場與競得人簽訂成交確認(rèn)書，確認(rèn)書應(yīng)包括出 讓人和競得人的名稱、地址、成交時間、地點、價款，以及簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》，屬協(xié)議出讓的只簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。 出讓結(jié)果公告 應(yīng)在公開出讓結(jié)束后 10 個工作日，或簽訂合同后 7 個工作日內(nèi)，將出讓結(jié)果在土地有形市場，中國土地市場網(wǎng)上公布。 二○2