中國住宅未來8大賣點專題研究報告-資料下載頁
2025-06-09 21:48本頁面
【正文】 喘不過氣的時候，才想到產(chǎn)品質(zhì)量，想到產(chǎn)品的售后服務(wù)。廣廈千萬間，讓“寒士”少投訴，有信心，盡歡顏?！ “恕⒊杀九c管理：一個笑到最后的賣點 成本是個目標概念。它是產(chǎn)品同質(zhì)化后，企業(yè)競爭要追求的目標，并通過管理的計劃、組織、指揮和監(jiān)控而實現(xiàn)。成本構(gòu)成的優(yōu)勢，最終表現(xiàn)為價格的優(yōu)勢。住宅產(chǎn)品同質(zhì)化后，誰的價格低．功能價格比優(yōu)秀，誰的產(chǎn)品競爭優(yōu)勢就強，其促銷的“殺傷力”就大。因此住宅產(chǎn)品的成本與管理的競爭是房地產(chǎn)市場競爭未來發(fā)展的必然趨勢。競爭的最后殺手锏就是成本導(dǎo)致的價格競爭?！ ∧敲?，中國住宅的成本競爭與價格大戰(zhàn)何時爆發(fā)？ 首先，取決于市場的供求關(guān)系。供求關(guān)系是價格漲落的晴雨表。但中國的住宅市場由于開發(fā)企業(yè)的體制原因，價格的杠桿作用，還不能完全用市場的公平法則去衡量。如一家國營的開發(fā)商出現(xiàn)了爛尾樓，那是情愿掛帳也不愿降價銷售；盡管市場已經(jīng)不承認它的定價，但企業(yè)的財務(wù)帳面承認；只要掛在那兒，就值那份錢。企業(yè)是“吃不了，虧得起”；銀行是“吃得了，兜著走”。如果低價出售，帳面就虧損，恐怕領(lǐng)導(dǎo)不好交代?！ ∑浯?，取決于商品房市場化的進程。中國住宅產(chǎn)品市場的進程不長；諸如：住宅產(chǎn)業(yè)化、土地市場化、管理規(guī)范化、采購?fù)该骰?、企業(yè)品牌化等提法或做法才剛剛開始，房地產(chǎn)競爭必須經(jīng)歷市場的發(fā)育過程，否則在市場機制不完善、法制不健全的環(huán)境下，去進行價格競爭，將是不公平的價格競爭。 再次，房地產(chǎn)市場壟斷的格局并未形成，兼并、淘汰、重組有待時日。許多房地產(chǎn)市場，因此也左右不了當?shù)氐姆康禺a(chǎn)價格。因此，由于上述許多市場條件的不成熟；成本競爭的階段尚未到來。房地產(chǎn)價格大戰(zhàn)只能是蓄勢待發(fā)。其實，價格大戰(zhàn)何時爆發(fā)不重要，重要的是如何洞察先機地去發(fā)現(xiàn)未來的危機問題。成本與管理是未來房地產(chǎn)競爭的必然趨勢與競爭焦點。 目前，因為成本要素的重要性尚未凸現(xiàn)，所以，管理還沒有深入到這個層面。但現(xiàn)在未雨綢繆練內(nèi)功，去適應(yīng)行駛目前房地產(chǎn)競爭的快車道。要為企業(yè)長遠的發(fā)展去管理，不要為眼前的利潤去管理。在我所接觸到的發(fā)展商中，企業(yè)管理實在存在不少問題。不說預(yù)期利潤在開發(fā)過程中縮水，就連產(chǎn)品質(zhì)量本身也難以得到保證?！ 「爬ㄆ饋?，房地產(chǎn)企業(yè)在迅速的發(fā)展過程中，存在主要問題如下； 企業(yè)目標問題 土地的稀缺性與土地市場運作的不規(guī)范性，制約了開發(fā)商對企業(yè)實現(xiàn)目標的明確性。有些老板自己也弄不清，房地產(chǎn)還可以干上幾年；有些老板只考慮五年之內(nèi)的事兒，有些老板不知道怎樣去做五年以外的事。朱元璋還有“高筑墻、廣積糧、緩稱霸”的目標與規(guī)劃。朱元璋是：手中有糧，心中不慌。我們的開發(fā)商：手中無地，他也不慌。完全忘記了，研究土地的開發(fā)成熟情況，是開發(fā)商最要做的事。當然，不想做品牌的企業(yè)另當別論。 企業(yè)組織問題 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展極快。有些房地產(chǎn)企業(yè)的組織架構(gòu)跟不上市場競爭變化的要求，尤其是人才跟不上要求。當年的三灣改編，支部建在連上，是共產(chǎn)黨對軍隊的組織改革，它為中國革命的勝利奠定了基礎(chǔ)。但在我們房地產(chǎn)企業(yè)中，以營銷為中心的組織架構(gòu)尚不明朗，自產(chǎn)自銷還相當普遍，營銷成本配比不合理?！ ∑髽I(yè)指揮問題 不少發(fā)展商老板是全能角色。興趣來了，他還想創(chuàng)意幾句廣告詞。房地產(chǎn)老板有兩項任務(wù)是要抓的：“找好地，當好裁判”。手中有地，心中不慌才能編制出企業(yè)長期的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，才能在開發(fā)實踐中有舞臺地去塑造企業(yè)品牌。房地產(chǎn)領(lǐng)域門檻低，有錢、有關(guān)系就能有地，有地就可以干房地產(chǎn)。但是，進了門檻，每道門都不好進；都是專業(yè)性極強的作業(yè)。因此，進了門檻的房地產(chǎn)老板，去當裁判就行了。設(shè)計院．代理公司．廣告公司，如果誰在“場”上踢得不好，就換下場。不要急了眼，沖下場去跟著踢球，這就破壞了游戲規(guī)則。 問題的存在，在迅速發(fā)展與崛起的房地產(chǎn)企業(yè)中是正常的。這就需要我們的開發(fā)商及時應(yīng)對變化的競爭環(huán)境，努力創(chuàng)新管理方式，在攔不住的住宅產(chǎn)業(yè)化的競爭環(huán)境中，高瞻遠矚，練內(nèi)功。依據(jù)工程價值學(xué)的原理，實現(xiàn)功能比的最佳成本構(gòu)成，加強企業(yè)的全面管理，在住宅產(chǎn)品的市場競爭中，誰的成本低，功能價值比最好，旦管理一流，誰就笑到了最后，誰就競爭得最好！
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