【正文】 、大賣場(chǎng)及準(zhǔn)租戶的調(diào)查，從而綜合一個(gè)適合本項(xiàng)目的方案。以下是中原建議應(yīng)包含的功能組合。生活超市生活超市相對(duì)比一般的大型的超市所要求的面積小，但也是人流人氣匯聚的保證，這對(duì)商鋪買(mǎi)家確有某程度的信心保證。如中山的“中山一加一”“置和超市”等，均帶來(lái)穩(wěn)定的人流效應(yīng)。再加上，永怡商城在近期都會(huì)在永怡商城的二層招入一個(gè)百貨或超市近足以證明無(wú)論以經(jīng)營(yíng)者的角度或是消費(fèi)者的角度，均對(duì)超市這功能有極大的需要。故建議在有客戶的前提下可考慮引進(jìn)一個(gè)生活超市進(jìn)入本項(xiàng)目作為配套用途。步行街式商鋪步行街在中國(guó)眾多大城市也十分成功，往往亦是價(jià)值最高的地方，如廣州的北京路及上下九路，深圳的東門(mén)，中山的孫文西路，等均令投資者趨之若驁。而在中山北區(qū)的市場(chǎng)步行街雖然經(jīng)營(yíng)檔次不高，但從消費(fèi)者的市調(diào)來(lái)看，仍有較多市民喜愛(ài)逛步行街的。故建議本項(xiàng)目以利用步行街式商鋪?zhàn)鳛橹髻u點(diǎn)。甚至加高樓高至6米。，及二層做為自用寫(xiě)字樓或會(huì)客室。增加銷售賣點(diǎn)功能組合也為日適應(yīng)市場(chǎng)的功能組合作鋪墊。商場(chǎng)式店鋪（購(gòu)物中心）在每個(gè)城市的零售業(yè)不斷發(fā)展下，大型綜合性商場(chǎng)是必然的走勢(shì)，像中山的大信amp。8226。新都會(huì)、吉之島、香港各大商場(chǎng)，如金鐘的太古廣場(chǎng)，九龍?zhí)恋挠忠怀牵~鑼灣的時(shí)代廣場(chǎng)，深圳的地王廣場(chǎng)及中信城市廣場(chǎng)，廣州的天河城廣場(chǎng)、中華廣場(chǎng)及即將在12月開(kāi)業(yè)的正佳商業(yè)廣場(chǎng)等均是采用大型購(gòu)物中心的形態(tài)，以店中店的形式吸引消費(fèi)者，而且相當(dāng)成功。根據(jù)在消費(fèi)者市調(diào)里，亦發(fā)現(xiàn)有較多喜愛(ài)這種購(gòu)物環(huán)境。一，可避免日灑雨淋；二，在夏天可盡享空調(diào)購(gòu)物之樂(lè)；三，在冬天亦可作避嚴(yán)寒之用。再加上，買(mǎi)家對(duì)一個(gè)大商場(chǎng)能提供飲食、娛樂(lè)、休閑配套設(shè)施亦十分看重，所以在本項(xiàng)目能提供一個(gè)綜合商業(yè)樓以提供上述配套設(shè)施，亦不失為一個(gè)可行方案。但面積不能超過(guò)3000平米，因本項(xiàng)目的商業(yè)部分面積不大。事實(shí)上綜合樓興建為小區(qū)住宅配套所用，同時(shí)亦可減小日銷售和招商的壓力將更多商業(yè)面積興建成街鋪回籠更多現(xiàn)金。停車場(chǎng)在中山市民現(xiàn)時(shí)開(kāi)車前往消費(fèi)的習(xí)慣已非常明顯，而項(xiàng)目的對(duì)面就是加油站。如果停車位充足的話，更可以吸引者開(kāi)車前來(lái)購(gòu)物。致于停車位的規(guī)劃可選擇露天停車位，因比較方便。配套設(shè)施包括有：書(shū)城、茶社館、兒童樂(lè)園、酒吧或咖啡廳、網(wǎng)吧綜合以上內(nèi)容中原建議采用一個(gè)現(xiàn)時(shí)合適本項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)劃布局，就是復(fù)式臨街鋪加綜合樓的方案，詳見(jiàn)如下：A)臨街鋪設(shè)計(jì)特色及擇要:獨(dú)立街鋪樓高2層,每間商鋪面積大約在80－100平米左右向康華路設(shè)一排鋪，宏基路設(shè)一排鋪、向宏基路街鋪內(nèi)再面對(duì)面設(shè)1排內(nèi)街鋪。內(nèi)街鋪可以在住宅下面。首層6米高，可讓商戶自行搭建夾層，有利以復(fù)式形象店概念去進(jìn)行銷售及招商，這樣可多建一層，讓人感覺(jué)平了一半。，在租售時(shí)連同一樓一起租售。B）綜合樓從上述所得的結(jié)果，本項(xiàng)目需要一個(gè)生活超市或百貨，停車場(chǎng)，餐飲娛樂(lè)配套等均是一個(gè)成功商場(chǎng)的必然因素，故必須一同配合復(fù)式街鋪概念，才能互相補(bǔ)充。設(shè)計(jì)特色及擇要：綜合樓最好不超過(guò)2樓，因在中山基本上是沒(méi)商場(chǎng)可以上樓經(jīng)營(yíng)成功的案例，一般商場(chǎng)式的購(gòu)物中心很難旺到3樓或以上，因商業(yè)不同其他業(yè)態(tài)，是越高越差的。首層至二層，預(yù)計(jì)大部份用作生活超市之用，剩余面積用作分間小商鋪，以經(jīng)營(yíng)本地品牌及以年青人為主題的本地個(gè)體經(jīng)營(yíng)為主，并利用與某超市或百貨同層經(jīng)營(yíng)為口號(hào)，帶動(dòng)促銷效應(yīng)。建議將本項(xiàng)目分區(qū)如下：路段樓層功能分區(qū)富康路綜合樓一層：家電/百貨/超市/等二層：酒樓食肆獨(dú)立復(fù)式街鋪品牌形象店康華路獨(dú)立復(fù)式街鋪品牌形象店或汽車專賣店宏基路獨(dú)立復(fù)式街鋪品牌形象店小區(qū)內(nèi)街獨(dú)立復(fù)式街鋪生活配套街　注：此圖為概念示意圖，一切以設(shè)計(jì)部門(mén)圖紙為主。五、買(mǎi)賣執(zhí)行方案在綜合考慮本項(xiàng)目的總體設(shè)計(jì)、市場(chǎng)及形象定位，資金回收與使用權(quán)的控制與及中山市的商鋪市況后，建議前期采取以下的營(yíng)銷租售策略：樓層路段租售形式銷售面積（平米）建議均價(jià)（￥）建議租金（￥）首層二層富康路售/租（如百貨公司或超市只作純租）商場(chǎng)：3000街鋪：2000街鋪：10000商場(chǎng)首層：7000商場(chǎng)二層：4000街鋪：67商場(chǎng)首層：46商場(chǎng)二層：26街鋪康華路售/租4000900060街鋪宏基路售/租4000900060街鋪小區(qū)內(nèi)街售/租2000450030合共16000725048利用一些知名的大樓面用戶如酒樓、百貨、汽車專賣店等及著名品牌商戶的號(hào)召力，利用復(fù)式臨街鋪的優(yōu)勢(shì)的優(yōu)惠方案，強(qiáng)勢(shì)推出商鋪供市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)。進(jìn)行“XX項(xiàng)目”的形象推廣↓準(zhǔn)備商鋪出售及出租的招商資料↓向大樓面或超市百貨重點(diǎn)商戶招租↓向品牌商戶招租首層臨街商鋪↓舉行簽約儀式↓正式以售后返租形式出售商鋪↓向當(dāng)?shù)仄放粕虘艏皞€(gè)體經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行出售/出租招商工作↓正式開(kāi)業(yè)↓推廣宣傳商鋪↓以連租約形出售余下商鋪推售策略以逐小批“低開(kāi)高走”策略。首批商鋪將會(huì)選擇一些不是最好最貴的位置，保留下一批商鋪的均價(jià)有一定上升的空間，因當(dāng)首批銷售反應(yīng)不太理想時(shí)，先將首批商鋪當(dāng)作全部售罄處理，然后馬上推出第二批較佳位置的商鋪，即使這批商鋪可能要比原定的售價(jià)調(diào)低價(jià)錢(qián)出售，但因這批的位置較佳，故均價(jià)仍比首批為高，造成不斷上升的假象，增加市場(chǎng)上越遲購(gòu)買(mǎi)，價(jià)錢(qián)越貴的勢(shì)頭，加快買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)的決定。若首批反應(yīng)熱烈，第二批及余下商鋪便不斷提價(jià)分批推出，大致如下：折扣第二批9折第四批原價(jià)在銷售期間若有買(mǎi)家購(gòu)作自用的，先行登記備案，不要馬上與之簽訂合約，因其經(jīng)營(yíng)行業(yè)若與已定的市場(chǎng)定位或功能分布有重大矛盾，將影響整個(gè)的租戶組合及整體形象，除非其經(jīng)營(yíng)行業(yè)完全吻合，可作彈性特別處理。并于簽訂正式買(mǎi)賣合同時(shí)同步簽訂一份商鋪經(jīng)營(yíng)范圍協(xié)議書(shū)（見(jiàn)附件一），在首三年內(nèi)，買(mǎi)家必須經(jīng)營(yíng)發(fā)展商指定或其后同意的行業(yè)。整體而言，買(mǎi)家對(duì)象以投資客為首選。為了增加促銷效果，以下是一系列的促銷優(yōu)惠建議：首10名首層商鋪買(mǎi)家贈(zèng)送分體式空調(diào)一臺(tái)。首20名買(mǎi)家贈(zèng)送指定裝修公司價(jià)值5萬(wàn)之裝修現(xiàn)金券。首10名買(mǎi)家獲得名牌電腦一臺(tái)。設(shè)立商鋪顧問(wèn)提供一條龍之協(xié)辦營(yíng)業(yè)執(zhí)照及稅務(wù)登記之服務(wù)。入伙前由發(fā)展商提供免供款的優(yōu)惠舊業(yè)主介紹新買(mǎi)家優(yōu)惠自營(yíng)買(mǎi)家開(kāi)業(yè)入貨基金回贈(zèng)――由于本項(xiàng)目商鋪面積較大而購(gòu)買(mǎi)的商家在入貨時(shí)需要加大資金入貨，而這批買(mǎi)家大都因資金較為緊缺而考慮店鋪的面積。因此參考一些商場(chǎng)回贈(zèng)現(xiàn)金券給客戶的做法，以50％按揭計(jì)算，即是售價(jià)的5%,建議向于銀行放款后及能同步的買(mǎi)家回贈(zèng)此優(yōu)惠，一可鼓勵(lì)買(mǎi)家買(mǎi)鋪?zhàn)誀I(yíng)，減少買(mǎi)家風(fēng)險(xiǎn)，二可鼓勵(lì)同步開(kāi)業(yè)，增加整個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)氣氛。買(mǎi)大鋪送住宅操作方法：1.從步行街中選出兩間最大面值的商鋪，計(jì)算其商鋪9折后的余款差額。再以9折后的余款來(lái)計(jì)算送出住宅的數(shù)值。2.客人買(mǎi)步行街精選單位時(shí)可以根據(jù)自己情況選擇送住宅或送現(xiàn)金，如果客戶不選擇送鋪位的話，買(mǎi)家可選擇所送的鋪位的鋪值的5％折扣。六、招商安排整體策略以各大型商戶等著名主力店的號(hào)召力，吸引一些中檔及中山當(dāng)?shù)氐淖鈶舫凶庠擁?xiàng)目商鋪3年或5年，共享由大型商戶帶來(lái)的人流效應(yīng)及無(wú)限商機(jī)。一般情況下，大致可成為2種:純?cè)伦猓哼@乃最常見(jiàn)及操作最簡(jiǎn)單的方法,以一個(gè)每月固定租金的方法物色租戶，要考慮的條件包括：每月租金免租期（新落成商鋪可分為開(kāi)業(yè)前的裝修期及開(kāi)業(yè)后的真正免租期，期間的冷氣管理費(fèi)另議，一般是于裝修期間的冷氣管理費(fèi)減半或全免，而在開(kāi)業(yè)后的真正免租期如常繳付冷氣管理費(fèi)）年期（2年至5年不等，大型酒樓食肆或超市可長(zhǎng)達(dá)8年至10年或以上）年遞增等（一般介乎3%10%不等）純提成這近似一般大型百貨公司向各租戶收取租金的方式,每月沒(méi)有固定的租金收入,每個(gè)租戶的租金以其每月?tīng)I(yíng)業(yè)額乘以一個(gè)約定的百份比收取,一般介乎10%至30%之間,視乎品牌的知名度,預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)額,邊際利潤(rùn)率而定,要留意下列事項(xiàng)：每月提成租金可含或不含冷氣管理費(fèi)一般沒(méi)有免租期一般采用中央收款（類似百貨公司，到指定位置付款，取收據(jù)后回到各租戶商鋪取貨或派駐收銀員到各租戶商鋪內(nèi)直接收款）一般退貨款的數(shù)期由截?cái)?shù)日后起計(jì)15天至30天知名的品牌租戶可能要求裝修補(bǔ)貼，一般以定額分期發(fā)放，如進(jìn)場(chǎng)裝修時(shí)先付一半，開(kāi)業(yè)后一個(gè)月再付另外的一半除中央收款員的工資外，所有銷售員的工資均由租戶自行負(fù)責(zé)所有營(yíng)業(yè)牌照均由租戶自行辦理，可能需要另行訂立一張表面固定月租的租約以方便申請(qǐng)有關(guān)牌照只提供租賃發(fā)票，不包括增值稅發(fā)票鋪內(nèi)裝修一般概由租戶自行負(fù)責(zé)３、保底提成此乃上述純?cè)伦饧凹兲岢傻幕旌?，租戶每月需繳付較低的固定每月租金，但若以純提成方式計(jì)算租金后的金額高于前者的固定租金，該月應(yīng)收的租金以較高者收取為準(zhǔn)。事例：每月底租10萬(wàn)，提成點(diǎn)為營(yíng)業(yè)額的20%，若某月的營(yíng)業(yè)額為100萬(wàn)，即提成租金為20萬(wàn)（100萬(wàn)*20%），高于10萬(wàn)底租，該月需繳付租金為20萬(wàn)。若某月的營(yíng)業(yè)額為20萬(wàn)，即提成租金為4萬(wàn)（20萬(wàn)*20%），低于10萬(wàn)底租，該月需繳付租金為10萬(wàn)?！。?、大型百貨或超市其中一種大包租的方案是將二層及三層全部租予一個(gè)直接經(jīng)營(yíng)者，大前題是年期以5年為期，大型百貨及大型超市均是招商對(duì)象之一。當(dāng)落實(shí)這類商戶后，因預(yù)計(jì)租金較為偏低，便要重新計(jì)算補(bǔ)貼租金后的售價(jià),然后打正大型百貨或超市正式進(jìn)駐“XX”為名進(jìn)行公開(kāi)發(fā)售，目標(biāo)對(duì)象全是投資者，因已租予大型商戶，不能作自營(yíng)之用。這類銷售手法在東莞常平的“振興廣場(chǎng)”將二至四層租予”“大和百貨”和深圳福田的“中港城購(gòu)物廣場(chǎng)”將二至四層租予“百佳超市”然后分間小商鋪出售一樣。這類做法最大的困難是年期的問(wèn)題，因知名的大型商戶通常要求8年或以上的年期，因其裝修成本較重，需要一段較長(zhǎng)的時(shí)間才能攤分折舊。換言之這類商戶相對(duì)較為穩(wěn)定，惟發(fā)展商要考慮下列問(wèn)題：1）租金較低，即在這租期內(nèi)補(bǔ)貼租金較多，若要提升售價(jià)出售，可能增加銷售難度。2）租期較長(zhǎng)，即整個(gè)返租期的總補(bǔ)貼金額較大，風(fēng)險(xiǎn)較高。3）只能將商鋪售于投資客，不能賣給自營(yíng)者，減低銷售的機(jī)會(huì)及彈性。4）雖然前期減省裝修費(fèi)用，但在返租期后要重新投資裝修。5）大商戶在裝修前可能先要彈線及要求測(cè)繪所先行現(xiàn)場(chǎng)丈量，否則可能辦不到房產(chǎn)證?。?、承包經(jīng)營(yíng)者此方案是將整個(gè)二層出租權(quán)及收益權(quán)以一個(gè)較低的租金轉(zhuǎn)讓予一個(gè)承包者，而這個(gè)承包者不是自己經(jīng)營(yíng)，而是將所有小商鋪另行出租予小租戶，所付出是經(jīng)營(yíng)管理商鋪的人力物力及關(guān)系網(wǎng)絡(luò),所承擔(dān)是小租戶不繳交租金的風(fēng)險(xiǎn)，所以承包租金必須與最終租予小租戶的租金有一定程度的差價(jià)，才能吸引這類承包者前來(lái)承包。這類承包者的年期較為彈性，可長(zhǎng)可短，5年可以，8年亦可以，非常彈性。相對(duì)來(lái)說(shuō)，比較易于采用在返租銷售上，若現(xiàn)時(shí)二層及三層以5年返租期出售的話,采取這方案可能較為適合，但要留意以下事項(xiàng)：1）仍須負(fù)責(zé)商鋪的通道裝修及機(jī)電設(shè)備，若要求這類承包者負(fù)責(zé)裝修的,可能要求較長(zhǎng)的年期，8年至15年不等，而租金方面亦可能較低，如上述大型商鋪一樣，可能增加日后銷售的難度。2）可與承包者協(xié)議，若在銷售時(shí)有自營(yíng)買(mǎi)家的話，可彈性處理將該商鋪抽出大包租合約，保留出售商鋪的彈性。3）若連帶裝修出租，承包者前期的投資不多，可能沒(méi)有大型商戶這樣穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)較大4）一般所能承受的租金比大型商戶的較高，返租補(bǔ)貼較少。5）年期較短，返租的風(fēng)險(xiǎn)較少。自行經(jīng)營(yíng)：由發(fā)展商作為加盟商向有關(guān)品牌以特許經(jīng)營(yíng)方式投資經(jīng)營(yíng)，承擔(dān)一定經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。或者買(mǎi)家自行經(jīng)營(yíng)。、招租條件１、租金現(xiàn)時(shí)的招租安排是以3年年期，回報(bào)率定于6%或8%為主要的招租條件。當(dāng)然，以一個(gè)新商業(yè)項(xiàng)目的招商過(guò)程來(lái)說(shuō)，前期以一個(gè)較低的條件招商是少不免的,遇上一些知名度較高的租戶或超市百貨等，采用“保底分成”或較長(zhǎng)免租期更是屢見(jiàn)不鮮。建議發(fā)展商要采取彈性的態(tài)度及有補(bǔ)貼返租的心理去進(jìn)行招商，寧提高售價(jià)以作彌補(bǔ)，但求在首3年或5年內(nèi)做好租戶組合，以做旺整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目為大前題。年期樓層年期首層二層富康路3－5街鋪康華路3街鋪宏基路3街鋪內(nèi)街商鋪3免租期檔次品牌免租期(月)超市百貨春天百貨、新一佳超市、置和、壹加壹等3－5二線CY、Eamp。You、樹(shù)一派、自由鳥(niǎo)、經(jīng)典等2三線個(gè)體戶、中山本地租戶1唯免租期間租戶仍須繳付空調(diào)管理費(fèi)及其它雜費(fèi)等。最終免租期要視乎具體租戶知名度而定。裝修期檔　次裝　修　期(月)一線及二線2三線1開(kāi)業(yè)日期暫定：２００5年11月15日商鋪裝修標(biāo)準(zhǔn)公共通道裝修及室內(nèi)裝修待發(fā)展商容后決定，亦可參考以下裝修標(biāo)準(zhǔn)。商鋪以獨(dú)立玻璃鋪形式出租，鋪內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)如下：I)牆身：鋪與鋪之間用優(yōu)質(zhì)防火板材間隔ii)門(mén)面：高級(jí)綱化玻璃和玻璃門(mén)iii)地面：水泥批蕩iv)天花：水泥批蕩v)廣告燈箱：鋪面燈箱統(tǒng)一由發(fā)展商制作vi)電力供應(yīng)：每鋪配一個(gè)____Ａ之獨(dú)立電表及預(yù)留墻身插座vii)空空調(diào)施：預(yù)留冷氣出風(fēng)口viii)通訊設(shè)施:預(yù)留電話插座及寬帶網(wǎng)插座公共通道裝修待發(fā)展商容后決定按金及上期2個(gè)月租金及2個(gè)月管理推廣費(fèi)作為按金于簽署(租賃合同)及(補(bǔ)充合同)時(shí)付清，上期于完結(jié)免租期前3天付清。年遞增首2年不變，第3年開(kāi)始每年3%8%，具體視乎租戶而定。任何一個(gè)成功的商業(yè)項(xiàng)目，著名的連鎖店及專賣店是必不可少的，只要有數(shù)十戶的大型連鎖店落實(shí)進(jìn)駐后，其它中小型的商戶便會(huì)慕名而至，所以先決安排便是馬上落實(shí)大型連鎖店的租務(wù)。一般大型連鎖店及專賣店有以下的要求：傾向選擇首層當(dāng)眼的位置。在商場(chǎng)的外墻要求大型當(dāng)眼的廣告燈箱。實(shí)用面積需要150250平米或以上。商鋪內(nèi)不需要任何裝修，預(yù)留風(fēng)火電等設(shè)施便足夠。當(dāng)一般消費(fèi)者步入一個(gè)大型商場(chǎng)，入大門(mén)后的十?dāng)?shù)間商鋪及向街的商鋪便鎖定這個(gè)商場(chǎng)的形象，所以在正門(mén)的位置要盡量安排大型連鎖店進(jìn)駐。若要吸引這些大型連鎖店及專賣店提前落實(shí)租約，可考慮在指定日期前可獲以下優(yōu)惠：一年免費(fèi)外墻廣告位一年免交管理費(fèi)及空調(diào)費(fèi)加長(zhǎng)免租期提供裝修津貼予部份重點(diǎn)商戶采用