居住小區(qū)養(yǎng)老院建設(shè)項(xiàng)目投資評估完-資料下載頁
2025-05-31 12:13本頁面
【正文】 實(shí)踐過程中，需承受相當(dāng)?shù)墓て陲L(fēng)險，并接受合同中要求“工期拖延的罰款”的風(fēng)險，如一天15萬等。成本超支風(fēng)險控制成本超支風(fēng)險的主要方法是控制它們的方法通常由項(xiàng)目公司利用不同形式的有固定價格固定工期的“交鑰匙”合同和“實(shí)報實(shí)銷”合同。第七章 財務(wù)效益評估 財務(wù)效益評估是建設(shè)項(xiàng)目可行性研究的重要組成部分。未來效益評估包括經(jīng)濟(jì)效益評估和社會效益評估兩個部分。經(jīng)濟(jì)效益又包括微觀的財務(wù)評估和宏觀的國民經(jīng)濟(jì)評估。財務(wù)效益評估與國民經(jīng)濟(jì)效益評估是建設(shè)項(xiàng)目評估的兩個重要組成部分。財務(wù)效益評估是從投資者的角度，根據(jù)我國現(xiàn)行的財稅制度和現(xiàn)行價格。分析項(xiàng)目的效益和費(fèi)用，考察項(xiàng)目的活動能力，清償能力，判斷投資項(xiàng)目在財務(wù)上的可行性，為投資決策提供可靠的依據(jù)。 第一節(jié)、項(xiàng)目的收益構(gòu)成及估算 建設(shè)項(xiàng)目財務(wù)效益評估是通過對君蓮居住區(qū)I1地塊養(yǎng)老院建設(shè)項(xiàng)目未來現(xiàn)金流量的預(yù)測與計(jì)算以及對技術(shù)經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行分析，評價該經(jīng)濟(jì)效益和獲利能力，現(xiàn)在是市場經(jīng)濟(jì)，與其他行業(yè)一樣，要辦養(yǎng)老院，也要進(jìn)行市場調(diào)查，進(jìn)行可行性分析。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，開辦養(yǎng)老院，僅有愛心是不夠的， 必須有足夠的資金保證日常開銷。本項(xiàng)目的收入主要是床位收費(fèi)和一些服務(wù)費(fèi)，加一些社會捐贈，養(yǎng)老院年收入預(yù)測如下：該計(jì)算假設(shè)入住率為100%。經(jīng)參考其他養(yǎng)老院的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并經(jīng)市場調(diào)查確定每個 床位年收費(fèi)為3000元。（1） 訂位費(fèi)：12003000=3600000元（2） 服務(wù)費(fèi)：400121200=5760000元（3） 飲食費(fèi)：400121200=5760000（4） 水電費(fèi)：50121200=72000元（5） 取暖費(fèi)：6051200=360000以上收入共計(jì)：15552000元第二節(jié)、財務(wù)評估主要參數(shù)（1） 財務(wù)基準(zhǔn)內(nèi)部收益率10%（2） 基準(zhǔn)投資回收期：9年（3） 計(jì)算期11年（4） 基準(zhǔn)點(diǎn)：本項(xiàng)目的基準(zhǔn)點(diǎn)設(shè)在建設(shè)期開始的第一年，即2010年第三節(jié)、財務(wù)評估（一） 、盈利能力分析財務(wù)指標(biāo)計(jì)算該項(xiàng)目的現(xiàn)金注入下表： 單位：萬元年份01234567891011現(xiàn)金流量250020001500107714621462146214621462146214621462通過財務(wù)現(xiàn)金流量表計(jì)算以下財務(wù)評估指標(biāo)：（1） 財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR=%10%（2） 財務(wù)盡現(xiàn)值為22000000（3） 9年敏感性分析影響本項(xiàng)目的最主要的因素是床位出租率，考慮項(xiàng)目實(shí)施過程中的一些不確定因素的變化，對床位出租率因素上升或下降10%30%，分析對財務(wù)指標(biāo)的影響，如下表財務(wù)敏感性分析表變化因素變化率（%）所得稅后FIRR(%)NPV(萬元)T(年)基本方案220000床位出租率10196000201650003095000盈虧平衡分析以床位出租率表示的盈虧平衡點(diǎn)為：BEP=固定成本/(銷售收入可變成本稅金)=5050000/(152000001500004860000)=%經(jīng)過以上分析可知該項(xiàng)目擁有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。財務(wù)評估結(jié)論財務(wù)誰有主要是從經(jīng)濟(jì)的角度來評估建設(shè)項(xiàng)目的可行性，中當(dāng)有經(jīng)濟(jì)上可行時該項(xiàng)目才具有生命力，才能保持持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)下去，雖然此項(xiàng)目的建設(shè)并非單純?yōu)榻?jīng)濟(jì)利益，但是保證經(jīng)濟(jì)上的合理卻是一個重要的前提，通過上面對該項(xiàng)目的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的計(jì)算可以得出結(jié)論：該項(xiàng)目的內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率，投資回收期小于基準(zhǔn)投資回收期，且具備較強(qiáng)的抵抗風(fēng)險的能力，因此從經(jīng)濟(jì)的角度來說該項(xiàng)目是可行的。第八章 項(xiàng)目的總評估第一節(jié)、養(yǎng)老院建設(shè)是必要的上海市自從上世紀(jì)80年代就已經(jīng)步入了老齡化社會，而今老年人的比例還在逐步提升，%，如此龐大的一個老年人口亟需與之匹配的養(yǎng)老設(shè)施的服務(wù)；閔行區(qū)政府希望在未來五年中社區(qū)養(yǎng)老床位能夠達(dá)到7000張，而今只有2700余張，要達(dá)到這一目標(biāo)，必須加快養(yǎng)老設(shè)施的建設(shè)，尤其在新建居住區(qū)內(nèi)必須配備相應(yīng)的養(yǎng)老設(shè)施；，按照規(guī)定必須設(shè)置至少一所福利性的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)以滿足社區(qū)養(yǎng)老的需求。故，君蓮居住區(qū)的I1地塊上建設(shè)養(yǎng)老院是十分必要的。第二節(jié)、養(yǎng)老院建設(shè)是可行的養(yǎng)老院四層建筑沒有涉及到新材料、新工藝的運(yùn)用，項(xiàng)目所使用的施工技術(shù)是成熟的，因此，養(yǎng)老院的建設(shè)在技術(shù)上是可行的。養(yǎng)老院各項(xiàng)指標(biāo)能夠達(dá)到或超過上海市工程建設(shè)規(guī)范《養(yǎng)老設(shè)施建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（DGJ08322000）、上海市工程建設(shè)規(guī)范《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》（DGJ08552006）等規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的要求，能夠滿足相關(guān)規(guī)劃的要求，因此，養(yǎng)老院的建設(shè)在方案上是可行的。雖然養(yǎng)老院屬于投資周期較長，資金回籠較慢，風(fēng)險性較大的項(xiàng)目，然而作為公用事業(yè)它所發(fā)揮的巨大效用是不可等量的，在綜合考慮社會效益評價以及政府部門給予的多項(xiàng)政策、資金優(yōu)惠的前提下，養(yǎng)老院的建設(shè)在經(jīng)濟(jì)上是可行的。
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