【正文】 及消費組合。本項目應(yīng)包括多少及哪類業(yè)態(tài)業(yè)種及其他適合本項目經(jīng)營的物業(yè)組成。未來本項目將會帶來怎樣的競爭？該類競爭項目將包括什么組合及設(shè)施？甲方發(fā)展本項目須做出怎樣的改動以應(yīng)對有關(guān)競爭？投資本項目的收支預(yù)測及有關(guān)經(jīng)濟效益分析。二、服務(wù)內(nèi)容通過對上海商業(yè)市場及本項目現(xiàn)狀的綜合考察和市場調(diào)研分析，對本項目進行準確的市場定位和客戶定位，工作內(nèi)容主要涵蓋如下部分：項目前期進展情況分析及調(diào)研方式確定在探討本項目的基本商業(yè)業(yè)態(tài)組合定位方案前，乙方會先行分析甲方之前已就本項目進行之籌備工作及事務(wù)，有關(guān)分析之要點將著重于前期研究所采用的方法，并將評估研究內(nèi)容是否適用，于技術(shù)上是否正確可行，以及是否有需要做出修訂及校正。同時根據(jù)本項目特質(zhì)、輻射范圍確定調(diào)研區(qū)域及科學(xué)的調(diào)研方法。市場調(diào)研分析市場調(diào)研分析的目的是從不同的層面對上海市及本項目區(qū)域發(fā)展規(guī)劃進行比較分析，以確保項目定位所涉及市場信息的全面、客觀、準確。市場調(diào)研分析為了了解上海市黃浦區(qū)地域目前和未來相關(guān)的商業(yè)物業(yè)市場情況將進行相應(yīng)的市場調(diào)研研究工作，這些調(diào)研、研究、分析將包括以下方面：地域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口結(jié)構(gòu)、家庭經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、公共工程建設(shè)、區(qū)域特色及未來發(fā)展趨勢商業(yè)總體概況、商業(yè)特征、區(qū)域商圈、業(yè)態(tài)形式、交通狀況、面積規(guī)模、輻射范圍、功能結(jié)構(gòu)、業(yè)態(tài)組合、競爭狀況等人口規(guī)模、人口構(gòu)成、人口素質(zhì)、家庭狀況、收入來源、收入水平、消費狀況、消費結(jié)構(gòu)、消費習慣、消費心理等零售市場、主題市場、專業(yè)市場、休閑市場、業(yè)態(tài)組合市場、其他業(yè)態(tài)市場的概況，市場發(fā)展趨勢；以及政府對上述市場的相關(guān)政策及發(fā)展規(guī)劃各業(yè)態(tài)市場的經(jīng)營狀況、顧客構(gòu)成、布局規(guī)劃、管理模式、經(jīng)營方式、服務(wù)水平、營銷策略等各業(yè)態(tài)商戶資源狀況、主力商戶情況、經(jīng)營形式、經(jīng)營實力、合作條件、發(fā)展計劃、物業(yè)需求、裝修標準、租金標準等本項目周邊環(huán)境狀況及發(fā)展規(guī)劃、周邊商業(yè)配套狀況及發(fā)展規(guī)劃、現(xiàn)有及潛在競爭者根據(jù)以上市場調(diào)研分析，將預(yù)測未來市場發(fā)展趨勢，同時分析不同市場方面的未來需求情況。相關(guān)案例分析乙方將選取數(shù)個相關(guān)的案例進行分析，研究的主要方向是這些案例的發(fā)展歷程，成功的經(jīng)驗。案例分析的目的是借鑒類似商業(yè)公建項目在業(yè)態(tài)規(guī)劃、總體結(jié)構(gòu)布局、物業(yè)條件利用及業(yè)種配比上的經(jīng)驗，供本項目規(guī)劃發(fā)展提供參考。SWOT 分析在區(qū)域分析及市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，對本項目的優(yōu)勢、劣勢、機會及風險進行分析，并在項目實施前全面考慮這些因素，以確保項目的成功開發(fā)。本項目市場競爭分析? 競爭區(qū)域商業(yè)市場現(xiàn)狀分析? 相關(guān)商業(yè)項目上海市場供應(yīng)狀況分析? 本類型市場租售狀況分析可比性市場分析可比性市場界定可比性市場現(xiàn)存供應(yīng)量分析可比性市場價格分析可比性市場租售狀況分析 ? 項目規(guī)模比較分析? 環(huán)境景觀比較分析? 建筑風格比較分析? 內(nèi)部結(jié)構(gòu)比較分析? 配套設(shè)施比較分析3. 業(yè)態(tài)商業(yè)市場分析根據(jù)競爭項目（現(xiàn)存及未來的競爭）的性質(zhì)、未來的業(yè)態(tài)商業(yè)市場趨勢以及商圈人口及目標市場的特征，結(jié)合本項目物業(yè)特質(zhì)，制訂業(yè)態(tài)概念。整體目標在于建立一個全新、與別不同、具良好收益及發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)項目。?評估本項目周邊區(qū)域內(nèi)市場及店鋪數(shù)量、質(zhì)量及市場收益業(yè)績及租金水平，以分析區(qū)域市場的特征及確定項目最理想的定位，以形成與其他市場差異互補的定位。?具體研究主要競爭項目現(xiàn)存商戶資源之資料，以作甲方項目商業(yè)組合之參考。這可從微觀角度分析業(yè)態(tài)業(yè)種組合，確認發(fā)展機會。?整理目前正在或即將在上海發(fā)展的商業(yè)項目資料，包括商業(yè)樓面面積、位置、商品組合、租金標準及租約期等，可清晰評估、把握本項目所要確定的業(yè)種項目比例。分析發(fā)展本項目主要目標市場的特征及未來發(fā)展?jié)摿Γ粤私庥嘘P(guān)市場之性質(zhì)及重要性。?本地消費客層：根據(jù)前往競爭項目的方便程度及距離識別發(fā)展項目的商圈范圍。另有關(guān)會影響本項目道路的未來交通基建亦為考慮之列。至于商圈區(qū)域居民的人口、零售消費及人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)則將按政府數(shù)據(jù)評估。?外來消費客層：評估外來消費人群的概況（如客流來源、消費群體比例、旅游消費周期、消費熱點等）可得知此市場大概的經(jīng)濟帶動能力。 根據(jù)上述分析結(jié)果，研擬本案最適合之兩個開發(fā)方案，并形成調(diào)研定位中期報告初稿（需有財務(wù)分析）。為落實本案之開發(fā)目標符合市場之需求，開發(fā)定位詳情如下：?整體策略方針及結(jié)構(gòu)?市場定位?經(jīng)營主題?目標市場?商業(yè)開發(fā)策略?業(yè)態(tài)業(yè)種組合?樓層業(yè)態(tài)業(yè)種商業(yè)空間規(guī)劃?主力目標客戶鎖定消費者市場調(diào)查該部分調(diào)查以主流消費客層為基礎(chǔ)擴展進行消費者市場調(diào)查，以深入了解消費期望，以及測試研擬方案的可行性。問卷調(diào)查：在附近和上海市黃浦區(qū)主要購物街道或住宅區(qū)、商家及與本項目定位關(guān)聯(lián)的場所進行截擊或入戶訪問（詳情待定），可測試及論證有關(guān)目標市場的設(shè)定、本項目定位概念及組合、推廣模式。 主要探討范圍包括：市場調(diào)查確實的樣本數(shù)目及訪問地點有待與甲方研究確定。問卷初稿及調(diào)查所需要使用的其他資料將由乙方籌備，然后再與甲方討論制定。目標客戶調(diào)查為取得更具資料性及詳盡的回應(yīng)，乙方建議進行座談會討論。乙方建議針對目標客戶進行1至2組的座談會。座談會討論可讓我們廣泛了解目標客戶的意見及要求。主要內(nèi)容如下：?他們對該發(fā)展項目的意見?該發(fā)展項目是否能配合他們未來的業(yè)務(wù)擴展計劃?他們要求的單位面積?對租/售模式的建議?有關(guān)配套、車位、機電設(shè)施方面的主要要求?討論題目方案由乙方負責籌備。財務(wù)分析 乙方以甲方提供的數(shù)據(jù)為基準，進行財務(wù)可行性研究，以具體分析項目的經(jīng)濟效益，在檢討分析上述方案以后，乙方會就建議項目采用的不同商品組合方案進行多項分析，包括：?營運收益及支出評估?營運額預(yù)測?折現(xiàn)現(xiàn)金流量分析凈現(xiàn)值?折現(xiàn)現(xiàn)金流量分析內(nèi)部回報率?敏感性分析最終定位方案的確定根據(jù)上述分析結(jié)果，乙方對研擬本案 最適合之兩個開發(fā)方案進行調(diào)整，建議如何從實質(zhì)角度選擇本項目最優(yōu)方案。所有提交方案均需仔細研究，以確定其是否切合實際及在商業(yè)的層面上是否可行。完成調(diào)研定位終期報告。附件2：乙方招商策劃代理階段工作目標及服務(wù)內(nèi)容一、工作目標通過制定合適策略，以最有利的條件及在最短時間內(nèi)，覓得最能符合建議商品組合及市場定位要求的合適租戶。過程包括運作過程招商推廣、開幕前期宣傳服務(wù)、招商實務(wù)策劃、對目標租戶應(yīng)采用的策略等，并通過對商業(yè)條款的洽談吸引商家入駐，最終令本項目取得良好的營銷績效。