【正文】 用權(quán)轉(zhuǎn)讓：在農(nóng)村買房，慎之！》為題，報(bào)道湖南省瀏陽(yáng)市一λ市民購(gòu)買農(nóng)村房屋幾年后被告知是Υ法等。 [5]陳更生：：《城市化過(guò)程中集體土地的概括國(guó)有化》，《法學(xué)研究》。 [6]2003年4月30日公布的《蘇州市宅基地管理暫行辦法》農(nóng)房買賣合同怎樣簽才有效？20081115 15:59:20 在當(dāng)前各級(jí)法院審理農(nóng)村房屋買賣合同糾紛的案件中，合同效力的認(rèn)定是裁判的焦點(diǎn)。而認(rèn)定合同效力的關(guān)鍵又是農(nóng)村宅基地使用權(quán)能否轉(zhuǎn)讓問(wèn)題。我國(guó)《物權(quán)法》第153條規(guī)定：宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。 而根據(jù)《土地管理法》第62條第一款 “農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積，不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)”，第四款“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”的規(guī)定，以及《物權(quán)法》第155條“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記”的規(guī)定，表明宅基地使用權(quán)是可以轉(zhuǎn)讓的。 認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同在什么條件下產(chǎn)生效力，除具備合同的一般要件外，更主要的是要從宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)具備的條件加以認(rèn)定：一、要經(jīng)本村村委會(huì)同意；二、轉(zhuǎn)讓人與受讓人要是同村人；三、受讓人無(wú)宅基地；四、轉(zhuǎn)讓人戶口已遷出村；五、轉(zhuǎn)讓人一戶有多處宅基地或多處房屋；六、宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，須與住房一并轉(zhuǎn)讓。符合上述條件，便可認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同有效。 農(nóng)村房屋買賣合同在什么情形下無(wú)效呢？一是向本村以外的人轉(zhuǎn)讓住房，因違反集體成員權(quán)屬性而無(wú)效，但在一審法庭辯論終結(jié)前買房人取得了賣房人所在的村集體成員資格的可認(rèn)定有效；二是買房人已有農(nóng)村住房的，因不符合“一戶一宅”的法律規(guī)定而無(wú)效；三是擅自出售農(nóng)村住房，未經(jīng)村委會(huì)批準(zhǔn)的無(wú)效，但在一審法庭辯論終結(jié)前買賣雙方補(bǔ)辦了批準(zhǔn)手續(xù)的，可以認(rèn)定有效；四是非自然人購(gòu)買農(nóng)村住房的，因其不具有宅基地使用權(quán)人的主體資格而無(wú)效；五是城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村住房的無(wú)效。上述條件，只要有其中之一不符合，便可認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同無(wú)效。農(nóng)村私有房屋買賣合同效力的認(rèn)定200911 14:36:11 裁判要旨：農(nóng)村房屋買賣合同的效辦認(rèn)定，不僅僅應(yīng)從宅基地使用權(quán)的案件上來(lái)把握，同時(shí)也應(yīng)考慮簽訂合同的主體。主體不合法，同樣會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)效。 案情：1997年7月25日，睢某與毛某在中間人睢根上的說(shuō)合下，簽訂了房屋買賣協(xié)議，將位于某村的一處房產(chǎn)賣予毛某。 土地使用證上是睢某之父睢天慶的名字，當(dāng)時(shí)雙方約定價(jià)格為25500元，協(xié)議簽訂后雙方款證交清。隨后睢某即從該房屋內(nèi)將東西搬走，毛即搬入該房屋居住至今。2006年7月17日，睢的父母睢天慶與耿姣以睢某、毛某不經(jīng)自己同意，擅自出賣自己房屋，嚴(yán)重侵害了自己的合法利益為由，將三人訴至人民法院，請(qǐng)求法院確認(rèn)二被告所訂立的買賣房屋協(xié)議無(wú)效。 裁判：人民法院認(rèn)為，被告睢在與被告毛簽訂房屋買賣協(xié)議時(shí)，其身份特定，為兩原告之子。且原告也曾給他人說(shuō)過(guò)要賣房子，又有說(shuō)合人睢根上從中說(shuō)合，睢又持睢天慶的土地使用證，因此，毛有理由相信睢有代理權(quán)，而且對(duì)此認(rèn)為是善意且無(wú)過(guò)失。睢以睢天慶的名義與毛簽訂房屋買賣協(xié)議的行為，構(gòu)成表見代理。在該協(xié)議簽訂后，原告曾回到該房屋將其物品搬走，即知道了睢以其名義簽訂房屋買賣協(xié)議而不作否認(rèn)表示，原告以自己的行為承認(rèn)了被告睢的代理行為，因此，被告睢代訂合同的行為應(yīng)為有效。原告請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效，本院不予支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十九條、第五十二條的規(guī)定，判決如下：駁回原告睢天慶、耿姣的訴訟請(qǐng)求。 一審判決后，睢天慶、耿姣不服，向中級(jí)人民法院提起上訴。 中院經(jīng)審理查明的事實(shí)除與原審法院查明的事實(shí)相同外，另查明，被上訴人毛庭審時(shí)向法庭提交了村居委會(huì)2007年6月15日出具的證明一份，以證明雙方之間房屋買賣關(guān)系存在的事實(shí)，同時(shí)證明二被上訴人居住的十年期間對(duì)房屋進(jìn)行了幾次翻修改造；二上訴人耿姣、睢天慶及被上訴人睢已經(jīng)于1998年將其戶口遷出，地已收回，不再具有該村集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份，同時(shí)二被上訴人還向法院提交了1998年12月5日被上訴人毛與袁志紅簽訂的房屋買賣協(xié)議一份，以證明其房屋已經(jīng)賣給他人。上訴人耿姣、睢天慶對(duì)以上證據(jù)不予認(rèn)可，認(rèn)為居委會(huì)證明內(nèi)容不實(shí)，房屋買賣協(xié)議是虛假的。 中院審理后認(rèn)為，原審法院適用簡(jiǎn)易程序?qū)徖肀景?，?jīng)過(guò)庭前多次調(diào)解，被上訴人毛也向法庭提交了調(diào)解申請(qǐng)，根據(jù)最高人民法院關(guān)于民事調(diào)解工作的相關(guān)規(guī)定，法院調(diào)解期間不計(jì)入審理期限；且上訴人耿姣、睢天慶也無(wú)證據(jù)證明原審法院審理的時(shí)間可能影響案件的正確判決。故上訴人耿姣、睢天慶上訴稱原審法院程序違法，應(yīng)當(dāng)撤銷原判，發(fā)回重審的請(qǐng)求，理由不能成立，本院不予支持。1997年7月25日，被上訴人毛與被上訴人睢簽訂的房屋買賣協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示，且被上訴人毛已經(jīng)履行了支付房款的義務(wù)，并收到了上訴人耿姣、睢天慶的土地使用證，應(yīng)屬有效協(xié)議。二上訴人上訴稱，被上訴人睢隱瞞實(shí)情，擅自出售其房屋，所得欠款自己揮霍，違法處分自己的宅基地和房產(chǎn)，事后上訴人未予追認(rèn)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買賣協(xié)議無(wú)效的請(qǐng)求，因被上訴人睢系上訴人耿姣、睢天慶之子，經(jīng)過(guò)中間人說(shuō)合將房屋賣給了屬于同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的二被上訴人，不違背相關(guān)法律規(guī)定，且簽訂協(xié)議后又將該房屋土地使用證交給了被上訴人毛。二被上訴人在該買賣過(guò)程中屬于善意無(wú)過(guò)失，有理由相信被上訴人睢具有代理權(quán)。協(xié)議簽訂后，二上訴人將該房屋內(nèi)的東西搬走，并于1998年將其戶口從該集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)遷出，系以自己的行為對(duì)被上訴人睢代理行為的承認(rèn)。故原審法院認(rèn)定被上訴人睢的行為構(gòu)成表見代理并無(wú)不當(dāng)；上訴人耿姣、睢天慶的該上訴請(qǐng)求不能成立，本院不予支持。綜上所述，上訴人耿姣、睢天慶的上訴請(qǐng)求均不能成立，本院不予支持。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，實(shí)體處理妥當(dāng)，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：駁回上訴，維持原判。 評(píng)析：本案是一起農(nóng)村房屋買賣糾紛，農(nóng)村房屋買賣由于涉及到宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，對(duì)其效力的認(rèn)定，司法實(shí)踐中認(rèn)定不盡相同，筆者認(rèn)為，農(nóng)村宅基地使用權(quán)有以下特點(diǎn)：其一，農(nóng)村宅基地的所有權(quán)歸集體。在我國(guó)，土地分別屬于國(guó)家和集體所有，而用于建造房屋的土地，也因所有權(quán)的不同而分為建設(shè)用地和宅基地，建設(shè)用地屬于國(guó)家所有，宅基地則屬于集體所有。其二，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的主體是特定的農(nóng)村居民，即屬于本集體經(jīng)濟(jì)組織特定的成員，農(nóng)村集體組織以外的人員不能申請(qǐng)并取得宅基地使用權(quán)。其三，農(nóng)村宅基地使用權(quán)具有有限性，即宅基地原則上只能有宅基地使用權(quán)人利用宅基地建造住宅及附屬設(shè)施，供其居住和使用，不能將宅基地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)賣。另外，農(nóng)村宅基地使用權(quán)具有福利性，即農(nóng)村村民取得宅基地使用權(quán)基本上是無(wú)償?shù)幕蛘呤墙患{很少的費(fèi)用。 正是基于以上的特點(diǎn)，加之宅基地使用權(quán)是農(nóng)民安身立命之本，在農(nóng)村一般一戶只允許擁有一處宅基地。我國(guó)法律法規(guī)對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓采取了限制態(tài)度。如：擔(dān)保法第三十七條規(guī)定：“宅基地的使用權(quán)不得抵押?！彪m然我國(guó)土地管理法第六十二條第四款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的不予批準(zhǔn)?！睕](méi)有指明宅基地使用權(quán)不得出租、出賣。但其立法本意即在于保護(hù)農(nóng)民的宅基地的專有使用權(quán)。 隨著我國(guó)改革開放進(jìn)一步深化和城市化進(jìn)程的不斷加快，農(nóng)村大量剩余勞動(dòng)力進(jìn)入城市，把大量的私有房產(chǎn)留在了農(nóng)村以及其他原因，使一戶擁有了多處住宅，這樣就出現(xiàn)了大量的農(nóng)村私有房屋買賣，本案即屬此種情況。在此情況下，對(duì)該涉及到農(nóng)村房屋買賣合同效力的認(rèn)定就不能簡(jiǎn)單的一律按無(wú)效對(duì)待或僅僅適用土地管理法第六十二條的規(guī)定，地隨房走一律認(rèn)定有效，而是應(yīng)從宅基地使用權(quán)的特點(diǎn)上去把握。一般來(lái)說(shuō)，確認(rèn)的農(nóng)村房屋買賣合同有效應(yīng)符合以下幾個(gè)條件：；；，且符合宅基地使用權(quán)分配條件；。因此，本案應(yīng)確認(rèn)該房屋買賣合同有效。