【正文】 理辦法》第九條規(guī)定：“房地產開發(fā)企業(yè)銷售設有抵押權的商品房，其抵押權的處理按照《中華人民共和國擔保法》、《城市房地產抵押管理辦法》的有關規(guī)定執(zhí)行?！卑凑罩腥A人民共和國擔保法第三十三條、第四十九條和《城市房地產抵押管理辦法》第三條之規(guī)定，設定了抵押權的房地產，抵押權人在債權得不到清償時，對房地產折價、拍賣或變賣所得價款有優(yōu)先受償?shù)臋嗬欢?，在抵押人未通知抵押權人就轉讓抵押物，其轉讓行為無效，得不到法律保護。所以即使購房者同開發(fā)商簽訂了“依法成立”的房屋買賣合同并履行了合同中的全部義務，這種轉讓行為也是無法律效力的。(2)提防“認購書”陷阱房地產開發(fā)公司在商品房銷售時，大都要求購房者簽訂一份認購書，交一筆定金，這樣，房地產開發(fā)公司在約定的期限內，就不會把該商品房出售給他人。房地產開發(fā)公司這樣做的原因，一方面是為了維護正常的交易秩序，防止出現(xiàn)一房兩訂甚至多訂的情況；另一方面，也是最重要的一點，就是盡量能使商品房預訂者成為真正的購房者。房地產開發(fā)公司與購房者簽訂的商品房預訂書，其內容較簡單，一般只對房間號、商品房銷售面積及價格等方面作簡單的約定，然后就規(guī)定購房者應付定金多少，在幾天內來簽訂預售合同，如不簽訂合同就視為購房者違約，定金不予返還。還有一種情況，未取得商品房預售許可證的商品房按規(guī)定是不能銷售的，但也有開發(fā)商開始預訂并收取定金。雖然預訂書中承諾在取得商品房預售許可證后，才簽訂正式合同，在此之前，如果消費者不滿意，隨時可以退回定金。這種做法有一定的爭議，既然定金可退，那么為什么還收?實際上，在取得商品房預售許可證之前，開發(fā)商表面上給予了消費者一定的承諾，但是這一承諾也只是空中樓閣，并沒有任何保證。一旦開發(fā)項目流產，消費者最多只能得到開發(fā)商承諾的退還定金(如開發(fā)商攜款潛逃另當別論)。就算開發(fā)項目如期進行，消費者同樣受到相當長一段時間預支定金的損失?，F(xiàn)在通用的商品房認購書的不合理性是顯而易見的：內容簡單，定金數(shù)額高，給訂購者保留的時間短，如不在限定期間內簽訂商品房預售、銷售合同，那么就扣定金。消費者在購房過程中往往會遇到這樣的情況：在交定金前房地產開發(fā)公司什么都好說，什么都可以承諾(當然是口頭承諾)。一旦交了定金，在簽訂合同時，消費者就失去了主動權，只能簽訂開發(fā)商已經擬定的合同。稍有異議，售樓小姐馬上就會講，“這是我們公司的規(guī)定，不簽也可以，扣掉你的定金?！毕M者在購買商品房時，簽訂正式的預售、銷售合同前是否需要簽訂一份認購書，這一行為在法律上并無明確規(guī)定，也就是說這一過程并不是必不可少的。因此建議消費者在購買商品房前一般不要簽訂預訂書。因為現(xiàn)在的房地產市場是買方市場，消費者有足夠的選擇余地，對于售樓小姐們的花言巧語不可輕信，免得弄出一些不必要的麻煩。如果商品房使消費者很滿意，一定要訂購該商品房，這里提出三點建議：①仔細審核開發(fā)商銷售的商品房是否合法，避免購買不允許銷售的商品房；②直接簽訂商品房預售、銷售合同。這樣消費者就有充分的主動權與開發(fā)商就合同的各個條款進行平等協(xié)商；③如確有必要簽訂商品房訂購書，則要對在何種情況下扣定金、扣多少及何種情況下要將定金退回，做具體的、明確的規(guī)定，以防定金稀里糊涂地被開發(fā)商扣掉。(3)警惕不確定交房時間的商品房銷售合同陷阱一些開發(fā)商為搶占市場，招徠消費者，廣告上常常打出**花園*月*日竣工交付使用的字樣。許多消費者被誤導認為該時間就是人住商品房的時間。實際上，商品房竣工后并不能馬上交付使用；首先要通過竣工驗收，簽發(fā)合格證后才能交付使用，其次小區(qū)配套設施完成后，消費者才能順利入住。因此消費者在簽訂合同時，應注意以下事項：①在時間上明確到*年*月*日，而不應是一個大概時間。②應明確交付使用究竟以何種方式為準，是以開發(fā)商通知消費者看房時間為準，還是以交鑰匙時間為準，還是以入戶通知書上注明的時間為準。實際上，通知看房，交付鑰匙，開發(fā)商單方面開出入戶通知書，都不是真正意義上的房屋交付。但不管以何種方式交房，都應明確交付使用的應是可以馬上入住的商品房。③應明確交付使用的是竣工并通過驗收的商品房，不僅僅是開發(fā)商單方面宣布竣工(僅建造完畢)尚未通過有關部門驗收(可能會有質量問題)的商品房。(4)警惕按揭貸款陷阱在購房者中，普遍采用的是通過銀行按揭貸款買房的方式，而通常開發(fā)商承諾某家銀行為購房者提供房地產抵押貸款，并在購房合同中約定由發(fā)展商為購房人辦理該筆貸款的相關手續(xù)，但是在許多購房合同中，均未對銀行如果對購房人的貸款申請不批準該如何處理的情況做出明確規(guī)定。一般來講，這個問題購房者較容易忽視，或者雖然提及，卻因發(fā)展商口頭的再次承諾而未在購房合同中予以明確。這樣增加了購房者的購房風險。同時由于對此沒有具體的規(guī)定或約定，發(fā)展商和購房者對此達不成一致意見，從而使原來幾乎成功的交易承受可能失敗的風險。排除這類風險的有效辦法是發(fā)展商與購房者就未付房款(即未通過銀行申請按揭貸款款項)重新達成新的分期付款協(xié)議。但是如果想從根本上解決這類問題，最好注意如下兩項：①在發(fā)展商向購房人推薦按揭貸款條件時，就應該把未得到銀行批準后的付款方式規(guī)定在合同中。②約定可以退房，但為體現(xiàn)公平原則，須明確由合同雙方的責任方承擔一定的責任。這樣就可以防患于未然，減少不必要的糾紛。(5)提防房屋產權證辦理時限不明有相當多的購房者總是抱有這種觀念，交了房款可以入住就行了，一交錢，馬上可以交房入住，不會有什么問題，但實際上，購房所購的產權是一系列權利，包括房屋所有權和相應的土地使用權，這些權利的確立依賴于特定的賦權過程，并且與特定的產權證書作為合法權利的唯—證明。因此商品房買完整產權的觀念不可動搖，決不可輕視完整產權的重要性。房屋所有權證書是商品房屋唯—的合法權益證明，只有辦了房屋所有權證；商品房屋才真正屬于購房者，購房者才是真正意義上的商品房屋的合法權屬人。因此，消費者在簽訂商品房銷售合同時，一定要注明辦理房屋所有權證的時間。一些開發(fā)商在銷售合同中根本就沒有約定辦理房屋所有權證的時間，實際上商品房產權登記既可以由開發(fā)商辦理，也可以由消費者自己辦理。開發(fā)商持原建房的土地權屬證明、規(guī)劃許可證明、商品房銷售許可證明、售房合同、付款發(fā)票及房屋平面圖等原始材料代理購房者申請，集中辦理已銷售房屋的產權登記。也可以由購房者持以上文件材料直接向房地產管理部門申清辦理產權登記手續(xù)。有些銷售合同中雖然注明了辦理房屋所有權證的時間，如果開發(fā)商沒有明確違約，而沒履行不能按規(guī)定辦理時的處罰條款，開發(fā)商則以種種借口推遲辦理房屋所有權證書，借口有關部門在準備下發(fā)新的合同文本，新版的房屋所有權證書等等，要消費者耐心等待，大大超過銷售合同中所約定的時間，消費者權益受到侵害，而開發(fā)商卻不承擔任何責任，把責任推給國家有關部門。(6)提防轉嫁稅費根據(jù)我國的有關政策，買賣雙方簽訂商品房銷售合同后，應到房地產管理部門辦理有關登記手續(xù)，辦理房屋所有權證書，同時須交納一些有關稅費，例如印花稅、買賣手續(xù)費、契稅、房屋所有權登記費等。按照有關規(guī)定，一些稅費應由商品房買賣雙方各按一定比例承擔，但是一些開發(fā)商卻在商品房銷售合同中規(guī)定全部由購房者支付。比如買賣手續(xù)費，雖然各地標準有所不同，但一般都規(guī)定由買賣雙方各按一定比例交納手續(xù)費。但是，有一些商品房銷售合同中卻規(guī)定“與商品房銷售有關的稅費，比如印花稅、買賣手續(xù)費等概由購房者承擔”。這樣無形中加大了購房者的負擔，同時也違反了有關規(guī)定。還有一些開發(fā)商在代理購房者交納稅費的過程中，自行硬性搭進一些收費，如辦證手續(xù)費、代理費、附加費等，這類收費無法規(guī)依據(jù)，屬于一種亂收費行為，理應抵制。另外，一些本來由開發(fā)商交納的稅費，有時甚至計算到購房者名下，如房地產買賣中的固定資產投資方向調節(jié)稅等。這些稅費本該是賣方交納的，也硬加到買方頭上。(7)提防房屋保修約定不明一些商品房銷售合同中關于質量、設施的保修約定，僅籠統(tǒng)地注明房屋保修期，水電部分為6個月，土建部分為12個月，有些銷售合同中也有可能約定得更清楚，比如“房屋如有漏水，墻面脫落，門窗松動等施工質量問題，本公司負責保修一年”。實際上，建設部1998年發(fā)布的《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，明確了正常使用情況下商品住宅各部位，部件的保修規(guī)定，具體保修內容和保修期規(guī)定如下：屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年，墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年，門窗翹裂，五金件損壞1年，管道阻塞2個月，衛(wèi)生潔具1年，燈具電器開關6個月。其他部位、部件的保修期限由房地產企業(yè)與用戶自行約定。因此，凡在該規(guī)定中已明確的保修項目，開發(fā)商只能延長，而不能擅自縮短其保修期限，對那些沒有做出規(guī)定的，開發(fā)商才有權利與用戶自行約定保修期限。(8)警惕房屋產權使用年限縮水一些房地產開發(fā)項目在廣告上注明其使用年限是50年或70年，但在商品房銷售合同中卻不說明該項目土地使用權的具體年限，不注明時間從**年*月*日到**年*月*日止，等到商品房交付使用時，消費者才發(fā)現(xiàn)自己所購買的商品房的使用年限比開發(fā)商承諾的要少。商品房銷售合同中注明的使用年限與其土地使用證上注明的年限是一致的，但大部分的商品房不可能馬上銷售完畢，商品房銷售廣告作了4～5年，有的甚至已爛尾了十年又啟動。在合同中仍然不扣除已過去的年限。致使一些消費者用同樣的價格購買商品房，卻比先買的少用了好幾年。前面已經提到，商品房銷售價格中包含了土地出讓的價格，如果商品房的使用年限縮短，比如說由50年變成了45年，那么購房者僅僅擁有45年的土地使用權，在使用該商品房的45年后，購房者就得補交土地使用權出讓金了。40．購房簽約律師提示：商品房銷售陷阱的對策購房者在簽訂合同，付了首期款后，意味著購房者已行使完了自己選擇的權利，也就是說購房者在購房后續(xù)活動中，只能按合同履行自己的義務，并期望對方也會按合同約定履行義務，從而使自己獲得應有的權利。(1)商品房買賣合同一定要公平、合法、有效、全面、具體、準確為避免購房后發(fā)生諸如貨不對板等情況的糾紛，確保買到稱心如意的商品房，購房者應要求開發(fā)商以書面形式明示以下事項：①項目開發(fā)進度，竣工交付使用時間及交付條件(須同時提交買方的各種法律文件：如建設工程質量主管部門出具的工程質量竣工核驗證書、住宅質量保證書，住宅使用說明書等)。②項目及其配套設施平面示意圖。③商品房的結構類型、戶型、裝修標準、建筑面積、公共和公用建筑面積的分攤方法、土地使用年限等。④商品房面積及誤差的處理方式。⑤買賣雙方如出現(xiàn)違約時的處理辦法及違約金的支付辦法。⑥買賣雙方如遇到糾紛的處理方式。⑦物業(yè)管理事項等等。(2)簽訂商品房銷售合同的注意事項①主要內容全面，無遺漏、無沖突。一份商品房銷售合同，就是買賣雙方所有權利義務的具體約定，除法律已有明確規(guī)定的之外，缺少某一內容條款，就缺乏一份應有的保障。②條款應具體明確。商品房銷售合同的文字表述要準確，逐條、逐項列明，每一個條款要有一個核心表達思想，避免使用含糊的提法，如“可能”、“爭取”、“盡量”、“估計”等。除非當事人對該項條款是否切實履行沒有強烈要求。對于不得已使用的原則性規(guī)定，要有法律和事先約定的評判標準。如不可抗力和免責條款的認定，一般質量問題，重大質量問題的認定等，要么由雙方歸納出可能存在的情況，要么以法律規(guī)定或雙方共同推舉的權威部門出具的證明材料為準。對于開發(fā)商提供的合同及補充協(xié)議樣本，購房者要逐條審查，對用詞的準確性，前后一致性，標點符號、條款之間的因果關系等尤其要注意，不能心存僥幸。③公平，無隱瞞事項。公平是商品房買賣雙方的最起碼要求。公平一方面體現(xiàn)在合同中雙方權利與義務的對等方面，另一方面體現(xiàn)在雙方在商品房買賣關系中或更大范圍的平等關系中。在商品房買賣過程中，交易雙方在房地產專業(yè)知識、法律知識的掌握程度上是不平等的。購房者處于劣勢地位，開發(fā)商出于自己一方利益的考慮，有能力也有動機在銷售合同中埋下幾處伏筆，旨在將來履約過程中有利于自己，不利于對方。這種不公平的合同條款，常見于開發(fā)商提供的合同樣本中，在某種意義上這也是一種正常現(xiàn)象，無可厚非，只不過對購房者提出了更苛刻的要求而已。因此，必須逐條認真審查，按法律的要求理解每一條款，不能把合同樣本當作紅頭文件，偏信開發(fā)商的一面之詞。對于那些不滿意的，顯失公平的條款，有權要求修改。如果購房者對此提出修改要求，開發(fā)商應該心平氣和地協(xié)商。(3)選擇房地產交易代理機構購房目前，大部分購房者還未形成在專家指導下購房的觀念，購房預算中沒有考慮對咨詢服務代理的必要支出。許多購房者認為政府主管部門應該為他們提供免費咨詢及協(xié)調糾紛，而主管部門往往不能陷在這些具體的事務里。50 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