【正文】 理辦法》第九條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售設(shè)有抵押權(quán)的商品房，其抵押權(quán)的處理按照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。”按照中華人民共和國(guó)擔(dān)保法第三十三條、第四十九條和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條之規(guī)定，設(shè)定了抵押權(quán)的房地產(chǎn)，抵押權(quán)人在債權(quán)得不到清償時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)折價(jià)、拍賣或變賣所得價(jià)款有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利；而且，在抵押人未通知抵押權(quán)人就轉(zhuǎn)讓抵押物，其轉(zhuǎn)讓行為無效，得不到法律保護(hù)。所以即使購(gòu)房者同開發(fā)商簽訂了“依法成立”的房屋買賣合同并履行了合同中的全部義務(wù)，這種轉(zhuǎn)讓行為也是無法律效力的。(2)提防“認(rèn)購(gòu)書”陷阱房地產(chǎn)開發(fā)公司在商品房銷售時(shí)，大都要求購(gòu)房者簽訂一份認(rèn)購(gòu)書，交一筆定金，這樣，房地產(chǎn)開發(fā)公司在約定的期限內(nèi)，就不會(huì)把該商品房出售給他人。房地產(chǎn)開發(fā)公司這樣做的原因，一方面是為了維護(hù)正常的交易秩序，防止出現(xiàn)一房?jī)捎喩踔炼嘤喌那闆r；另一方面，也是最重要的一點(diǎn)，就是盡量能使商品房預(yù)訂者成為真正的購(gòu)房者。房地產(chǎn)開發(fā)公司與購(gòu)房者簽訂的商品房預(yù)訂書，其內(nèi)容較簡(jiǎn)單，一般只對(duì)房間號(hào)、商品房銷售面積及價(jià)格等方面作簡(jiǎn)單的約定，然后就規(guī)定購(gòu)房者應(yīng)付定金多少，在幾天內(nèi)來簽訂預(yù)售合同，如不簽訂合同就視為購(gòu)房者違約，定金不予返還。還有一種情況，未取得商品房預(yù)售許可證的商品房按規(guī)定是不能銷售的，但也有開發(fā)商開始預(yù)訂并收取定金。雖然預(yù)訂書中承諾在取得商品房預(yù)售許可證后，才簽訂正式合同，在此之前，如果消費(fèi)者不滿意，隨時(shí)可以退回定金。這種做法有一定的爭(zhēng)議，既然定金可退，那么為什么還收?實(shí)際上，在取得商品房預(yù)售許可證之前，開發(fā)商表面上給予了消費(fèi)者一定的承諾，但是這一承諾也只是空中樓閣，并沒有任何保證。一旦開發(fā)項(xiàng)目流產(chǎn)，消費(fèi)者最多只能得到開發(fā)商承諾的退還定金(如開發(fā)商攜款潛逃另當(dāng)別論)。就算開發(fā)項(xiàng)目如期進(jìn)行，消費(fèi)者同樣受到相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間預(yù)支定金的損失?，F(xiàn)在通用的商品房認(rèn)購(gòu)書的不合理性是顯而易見的：內(nèi)容簡(jiǎn)單，定金數(shù)額高，給訂購(gòu)者保留的時(shí)間短，如不在限定期間內(nèi)簽訂商品房預(yù)售、銷售合同，那么就扣定金。消費(fèi)者在購(gòu)房過程中往往會(huì)遇到這樣的情況：在交定金前房地產(chǎn)開發(fā)公司什么都好說，什么都可以承諾(當(dāng)然是口頭承諾)。一旦交了定金，在簽訂合同時(shí)，消費(fèi)者就失去了主動(dòng)權(quán)，只能簽訂開發(fā)商已經(jīng)擬定的合同。稍有異議，售樓小姐馬上就會(huì)講，“這是我們公司的規(guī)定，不簽也可以，扣掉你的定金?！毕M(fèi)者在購(gòu)買商品房時(shí)，簽訂正式的預(yù)售、銷售合同前是否需要簽訂一份認(rèn)購(gòu)書，這一行為在法律上并無明確規(guī)定，也就是說這一過程并不是必不可少的。因此建議消費(fèi)者在購(gòu)買商品房前一般不要簽訂預(yù)訂書。因?yàn)楝F(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)是買方市場(chǎng)，消費(fèi)者有足夠的選擇余地，對(duì)于售樓小姐們的花言巧語(yǔ)不可輕信，免得弄出一些不必要的麻煩。如果商品房使消費(fèi)者很滿意，一定要訂購(gòu)該商品房，這里提出三點(diǎn)建議：①仔細(xì)審核開發(fā)商銷售的商品房是否合法，避免購(gòu)買不允許銷售的商品房；②直接簽訂商品房預(yù)售、銷售合同。這樣消費(fèi)者就有充分的主動(dòng)權(quán)與開發(fā)商就合同的各個(gè)條款進(jìn)行平等協(xié)商；③如確有必要簽訂商品房訂購(gòu)書，則要對(duì)在何種情況下扣定金、扣多少及何種情況下要將定金退回，做具體的、明確的規(guī)定，以防定金稀里糊涂地被開發(fā)商扣掉。(3)警惕不確定交房時(shí)間的商品房銷售合同陷阱一些開發(fā)商為搶占市場(chǎng)，招徠消費(fèi)者，廣告上常常打出**花園*月*日竣工交付使用的字樣。許多消費(fèi)者被誤導(dǎo)認(rèn)為該時(shí)間就是人住商品房的時(shí)間。實(shí)際上，商品房竣工后并不能馬上交付使用；首先要通過竣工驗(yàn)收，簽發(fā)合格證后才能交付使用，其次小區(qū)配套設(shè)施完成后，消費(fèi)者才能順利入住。因此消費(fèi)者在簽訂合同時(shí)，應(yīng)注意以下事項(xiàng)：①在時(shí)間上明確到*年*月*日，而不應(yīng)是一個(gè)大概時(shí)間。②應(yīng)明確交付使用究竟以何種方式為準(zhǔn)，是以開發(fā)商通知消費(fèi)者看房時(shí)間為準(zhǔn)，還是以交鑰匙時(shí)間為準(zhǔn)，還是以入戶通知書上注明的時(shí)間為準(zhǔn)。實(shí)際上，通知看房，交付鑰匙，開發(fā)商單方面開出入戶通知書，都不是真正意義上的房屋交付。但不管以何種方式交房，都應(yīng)明確交付使用的應(yīng)是可以馬上入住的商品房。③應(yīng)明確交付使用的是竣工并通過驗(yàn)收的商品房，不僅僅是開發(fā)商單方面宣布竣工(僅建造完畢)尚未通過有關(guān)部門驗(yàn)收(可能會(huì)有質(zhì)量問題)的商品房。(4)警惕按揭貸款陷阱在購(gòu)房者中，普遍采用的是通過銀行按揭貸款買房的方式，而通常開發(fā)商承諾某家銀行為購(gòu)房者提供房地產(chǎn)抵押貸款，并在購(gòu)房合同中約定由發(fā)展商為購(gòu)房人辦理該筆貸款的相關(guān)手續(xù)，但是在許多購(gòu)房合同中，均未對(duì)銀行如果對(duì)購(gòu)房人的貸款申請(qǐng)不批準(zhǔn)該如何處理的情況做出明確規(guī)定。一般來講，這個(gè)問題購(gòu)房者較容易忽視，或者雖然提及，卻因發(fā)展商口頭的再次承諾而未在購(gòu)房合同中予以明確。這樣增加了購(gòu)房者的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)由于對(duì)此沒有具體的規(guī)定或約定，發(fā)展商和購(gòu)房者對(duì)此達(dá)不成一致意見，從而使原來幾乎成功的交易承受可能失敗的風(fēng)險(xiǎn)。排除這類風(fēng)險(xiǎn)的有效辦法是發(fā)展商與購(gòu)房者就未付房款(即未通過銀行申請(qǐng)按揭貸款款項(xiàng))重新達(dá)成新的分期付款協(xié)議。但是如果想從根本上解決這類問題，最好注意如下兩項(xiàng)：①在發(fā)展商向購(gòu)房人推薦按揭貸款條件時(shí)，就應(yīng)該把未得到銀行批準(zhǔn)后的付款方式規(guī)定在合同中。②約定可以退房，但為體現(xiàn)公平原則，須明確由合同雙方的責(zé)任方承擔(dān)一定的責(zé)任。這樣就可以防患于未然，減少不必要的糾紛。(5)提防房屋產(chǎn)權(quán)證辦理時(shí)限不明有相當(dāng)多的購(gòu)房者總是抱有這種觀念，交了房款可以入住就行了，一交錢，馬上可以交房入住，不會(huì)有什么問題，但實(shí)際上，購(gòu)房所購(gòu)的產(chǎn)權(quán)是一系列權(quán)利，包括房屋所有權(quán)和相應(yīng)的土地使用權(quán)，這些權(quán)利的確立依賴于特定的賦權(quán)過程，并且與特定的產(chǎn)權(quán)證書作為合法權(quán)利的唯—證明。因此商品房買完整產(chǎn)權(quán)的觀念不可動(dòng)搖，決不可輕視完整產(chǎn)權(quán)的重要性。房屋所有權(quán)證書是商品房屋唯—的合法權(quán)益證明，只有辦了房屋所有權(quán)證；商品房屋才真正屬于購(gòu)房者，購(gòu)房者才是真正意義上的商品房屋的合法權(quán)屬人。因此，消費(fèi)者在簽訂商品房銷售合同時(shí)，一定要注明辦理房屋所有權(quán)證的時(shí)間。一些開發(fā)商在銷售合同中根本就沒有約定辦理房屋所有權(quán)證的時(shí)間，實(shí)際上商品房產(chǎn)權(quán)登記既可以由開發(fā)商辦理，也可以由消費(fèi)者自己辦理。開發(fā)商持原建房的土地權(quán)屬證明、規(guī)劃許可證明、商品房銷售許可證明、售房合同、付款發(fā)票及房屋平面圖等原始材料代理購(gòu)房者申請(qǐng)，集中辦理已銷售房屋的產(chǎn)權(quán)登記。也可以由購(gòu)房者持以上文件材料直接向房地產(chǎn)管理部門申清辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。有些銷售合同中雖然注明了辦理房屋所有權(quán)證的時(shí)間，如果開發(fā)商沒有明確違約，而沒履行不能按規(guī)定辦理時(shí)的處罰條款，開發(fā)商則以種種借口推遲辦理房屋所有權(quán)證書，借口有關(guān)部門在準(zhǔn)備下發(fā)新的合同文本，新版的房屋所有權(quán)證書等等，要消費(fèi)者耐心等待，大大超過銷售合同中所約定的時(shí)間，消費(fèi)者權(quán)益受到侵害，而開發(fā)商卻不承擔(dān)任何責(zé)任，把責(zé)任推給國(guó)家有關(guān)部門。(6)提防轉(zhuǎn)嫁稅費(fèi)根據(jù)我國(guó)的有關(guān)政策，買賣雙方簽訂商品房銷售合同后，應(yīng)到房地產(chǎn)管理部門辦理有關(guān)登記手續(xù)，辦理房屋所有權(quán)證書，同時(shí)須交納一些有關(guān)稅費(fèi)，例如印花稅、買賣手續(xù)費(fèi)、契稅、房屋所有權(quán)登記費(fèi)等。按照有關(guān)規(guī)定，一些稅費(fèi)應(yīng)由商品房買賣雙方各按一定比例承擔(dān)，但是一些開發(fā)商卻在商品房銷售合同中規(guī)定全部由購(gòu)房者支付。比如買賣手續(xù)費(fèi)，雖然各地標(biāo)準(zhǔn)有所不同，但一般都規(guī)定由買賣雙方各按一定比例交納手續(xù)費(fèi)。但是，有一些商品房銷售合同中卻規(guī)定“與商品房銷售有關(guān)的稅費(fèi)，比如印花稅、買賣手續(xù)費(fèi)等概由購(gòu)房者承擔(dān)”。這樣無形中加大了購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，同時(shí)也違反了有關(guān)規(guī)定。還有一些開發(fā)商在代理購(gòu)房者交納稅費(fèi)的過程中，自行硬性搭進(jìn)一些收費(fèi)，如辦證手續(xù)費(fèi)、代理費(fèi)、附加費(fèi)等，這類收費(fèi)無法規(guī)依據(jù)，屬于一種亂收費(fèi)行為，理應(yīng)抵制。另外，一些本來由開發(fā)商交納的稅費(fèi)，有時(shí)甚至計(jì)算到購(gòu)房者名下，如房地產(chǎn)買賣中的固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅等。這些稅費(fèi)本該是賣方交納的，也硬加到買方頭上。(7)提防房屋保修約定不明一些商品房銷售合同中關(guān)于質(zhì)量、設(shè)施的保修約定，僅籠統(tǒng)地注明房屋保修期，水電部分為6個(gè)月，土建部分為12個(gè)月，有些銷售合同中也有可能約定得更清楚，比如“房屋如有漏水，墻面脫落，門窗松動(dòng)等施工質(zhì)量問題，本公司負(fù)責(zé)保修一年”。實(shí)際上，建設(shè)部1998年發(fā)布的《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，明確了正常使用情況下商品住宅各部位，部件的保修規(guī)定，具體保修內(nèi)容和保修期規(guī)定如下：屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年，墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年，門窗翹裂，五金件損壞1年，管道阻塞2個(gè)月，衛(wèi)生潔具1年，燈具電器開關(guān)6個(gè)月。其他部位、部件的保修期限由房地產(chǎn)企業(yè)與用戶自行約定。因此，凡在該規(guī)定中已明確的保修項(xiàng)目，開發(fā)商只能延長(zhǎng)，而不能擅自縮短其保修期限，對(duì)那些沒有做出規(guī)定的，開發(fā)商才有權(quán)利與用戶自行約定保修期限。(8)警惕房屋產(chǎn)權(quán)使用年限縮水一些房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在廣告上注明其使用年限是50年或70年，但在商品房銷售合同中卻不說明該項(xiàng)目土地使用權(quán)的具體年限，不注明時(shí)間從**年*月*日到**年*月*日止，等到商品房交付使用時(shí)，消費(fèi)者才發(fā)現(xiàn)自己所購(gòu)買的商品房的使用年限比開發(fā)商承諾的要少。商品房銷售合同中注明的使用年限與其土地使用證上注明的年限是一致的，但大部分的商品房不可能馬上銷售完畢，商品房銷售廣告作了4～5年，有的甚至已爛尾了十年又啟動(dòng)。在合同中仍然不扣除已過去的年限。致使一些消費(fèi)者用同樣的價(jià)格購(gòu)買商品房，卻比先買的少用了好幾年。前面已經(jīng)提到，商品房銷售價(jià)格中包含了土地出讓的價(jià)格，如果商品房的使用年限縮短，比如說由50年變成了45年，那么購(gòu)房者僅僅擁有45年的土地使用權(quán)，在使用該商品房的45年后，購(gòu)房者就得補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金了。40．購(gòu)房簽約律師提示：商品房銷售陷阱的對(duì)策購(gòu)房者在簽訂合同，付了首期款后，意味著購(gòu)房者已行使完了自己選擇的權(quán)利，也就是說購(gòu)房者在購(gòu)房后續(xù)活動(dòng)中，只能按合同履行自己的義務(wù)，并期望對(duì)方也會(huì)按合同約定履行義務(wù)，從而使自己獲得應(yīng)有的權(quán)利。(1)商品房買賣合同一定要公平、合法、有效、全面、具體、準(zhǔn)確為避免購(gòu)房后發(fā)生諸如貨不對(duì)板等情況的糾紛，確保買到稱心如意的商品房，購(gòu)房者應(yīng)要求開發(fā)商以書面形式明示以下事項(xiàng)：①項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度，竣工交付使用時(shí)間及交付條件(須同時(shí)提交買方的各種法律文件：如建設(shè)工程質(zhì)量主管部門出具的工程質(zhì)量竣工核驗(yàn)證書、住宅質(zhì)量保證書，住宅使用說明書等)。②項(xiàng)目及其配套設(shè)施平面示意圖。③商品房的結(jié)構(gòu)類型、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、建筑面積、公共和公用建筑面積的分?jǐn)偡椒?、土地使用年限等。④商品房面積及誤差的處理方式。⑤買賣雙方如出現(xiàn)違約時(shí)的處理辦法及違約金的支付辦法。⑥買賣雙方如遇到糾紛的處理方式。⑦物業(yè)管理事項(xiàng)等等。(2)簽訂商品房銷售合同的注意事項(xiàng)①主要內(nèi)容全面，無遺漏、無沖突。一份商品房銷售合同，就是買賣雙方所有權(quán)利義務(wù)的具體約定，除法律已有明確規(guī)定的之外，缺少某一內(nèi)容條款，就缺乏一份應(yīng)有的保障。②條款應(yīng)具體明確。商品房銷售合同的文字表述要準(zhǔn)確，逐條、逐項(xiàng)列明，每一個(gè)條款要有一個(gè)核心表達(dá)思想，避免使用含糊的提法，如“可能”、“爭(zhēng)取”、“盡量”、“估計(jì)”等。除非當(dāng)事人對(duì)該項(xiàng)條款是否切實(shí)履行沒有強(qiáng)烈要求。對(duì)于不得已使用的原則性規(guī)定，要有法律和事先約定的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。如不可抗力和免責(zé)條款的認(rèn)定，一般質(zhì)量問題，重大質(zhì)量問題的認(rèn)定等，要么由雙方歸納出可能存在的情況，要么以法律規(guī)定或雙方共同推舉的權(quán)威部門出具的證明材料為準(zhǔn)。對(duì)于開發(fā)商提供的合同及補(bǔ)充協(xié)議樣本，購(gòu)房者要逐條審查，對(duì)用詞的準(zhǔn)確性，前后一致性，標(biāo)點(diǎn)符號(hào)、條款之間的因果關(guān)系等尤其要注意，不能心存僥幸。③公平，無隱瞞事項(xiàng)。公平是商品房買賣雙方的最起碼要求。公平一方面體現(xiàn)在合同中雙方權(quán)利與義務(wù)的對(duì)等方面，另一方面體現(xiàn)在雙方在商品房買賣關(guān)系中或更大范圍的平等關(guān)系中。在商品房買賣過程中，交易雙方在房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)、法律知識(shí)的掌握程度上是不平等的。購(gòu)房者處于劣勢(shì)地位，開發(fā)商出于自己一方利益的考慮，有能力也有動(dòng)機(jī)在銷售合同中埋下幾處伏筆，旨在將來履約過程中有利于自己，不利于對(duì)方。這種不公平的合同條款，常見于開發(fā)商提供的合同樣本中，在某種意義上這也是一種正?，F(xiàn)象，無可厚非，只不過對(duì)購(gòu)房者提出了更苛刻的要求而已。因此，必須逐條認(rèn)真審查，按法律的要求理解每一條款，不能把合同樣本當(dāng)作紅頭文件，偏信開發(fā)商的一面之詞。對(duì)于那些不滿意的，顯失公平的條款，有權(quán)要求修改。如果購(gòu)房者對(duì)此提出修改要求，開發(fā)商應(yīng)該心平氣和地協(xié)商。(3)選擇房地產(chǎn)交易代理機(jī)構(gòu)購(gòu)房目前，大部分購(gòu)房者還未形成在專家指導(dǎo)下購(gòu)房的觀念，購(gòu)房預(yù)算中沒有考慮對(duì)咨詢服務(wù)代理的必要支出。許多購(gòu)房者認(rèn)為政府主管部門應(yīng)該為他們提供免費(fèi)咨詢及協(xié)調(diào)糾紛，而主管部門往往不能陷在這些具體的事務(wù)里。50 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