【正文】 手。假如放到現(xiàn)在同樣的地段、同樣的位置開發(fā)商再這樣走，連生存都會(huì)有問題。創(chuàng)新其實(shí)就是跟上市場的變化。大家都學(xué)過哲學(xué)，哲學(xué)中的運(yùn)動(dòng)是絕對的，靜止是相對的，一個(gè)人不可能踏進(jìn)同樣的兩條河里。變化是常態(tài)，不變是變態(tài)。社會(huì)的基本的規(guī)律就是變。開發(fā)商變一變，走到前面去，滿足市場的需求，領(lǐng)先市場一步，成功只是時(shí)間問題。假如企業(yè)沒有危機(jī)意識(shí)容易產(chǎn)生惰性，主觀能動(dòng)性的發(fā)揮可以釋放無窮的能量。很多開發(fā)商往往條件很好，有一大把的錢、很好的土地、極其優(yōu)惠的政策，卻很快被市場淘汰出去。做得好的開發(fā)企業(yè)幾乎都是精神力量非常強(qiáng)的企業(yè)。對開發(fā)商來說，所有的資源都是有條件的。銀行貸款需要還利息，政府給你資源需要你為政府作貢獻(xiàn)，如果資源的整合不能發(fā)揮最大值，資源的提供者就會(huì)失望，幾年下來就會(huì)被市場淘汰。 社會(huì)學(xué)讓人立體化研究思考 社會(huì)學(xué)在基層應(yīng)用于基礎(chǔ)工作，特點(diǎn)不鮮明。越到高處，社會(huì)學(xué)的優(yōu)勢也才能逐步顯現(xiàn)。譬如做一個(gè)小區(qū)，社會(huì)學(xué)的基礎(chǔ)概念就是社區(qū)，這就首先避免了與人群、社會(huì)、城市的脫節(jié)。比較明顯的例子就是我做的上海萬科城市花園，需要先了解上海這個(gè)中產(chǎn)階級(jí)的聚集地所屬人群的特征。中產(chǎn)階級(jí)的價(jià)值觀中，什么是重要的？什么是不重要的？他們?nèi)绾慰创彝?、社?huì)、人生？心理學(xué)研究人的心理結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)學(xué)研究人的經(jīng)濟(jì)行為，社會(huì)學(xué)的核心就是研究人群，而不是單體的人。這種研究看待社會(huì)的方式對我來說非常重要，我一碰到類似的問題就會(huì)思如泉涌，描述、分析、預(yù)測人群與市場，資料非常齊備。在策劃、營銷、市場策略當(dāng)中也都把這些因素考慮進(jìn)去，中產(chǎn)階級(jí)需要的價(jià)格、外立面、戶型、景觀統(tǒng)統(tǒng)被納入這個(gè)范疇。用社會(huì)學(xué)的觀點(diǎn)搞房地產(chǎn)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)人的思維不再是單向度的，而是多向度的，是立體化的研究思考而且還有厚度。 房地產(chǎn)開發(fā)不能出現(xiàn)“偏料”問題 開發(fā)商需要以前瞻性的眼光培育企業(yè)核心競爭力。做房地產(chǎn)開發(fā)，每個(gè)環(huán)節(jié)、每個(gè)鏈條都不能出現(xiàn)“偏科”問題，這樣成功的安全系數(shù)才能超過75％。假如有任何一項(xiàng)為零，那么全部的結(jié)果就為零。房地產(chǎn)開發(fā)是開發(fā)商多種資源、能力綜合作用的結(jié)果，必須培育企業(yè)核心競爭力。企業(yè)核心競爭力可以是某一項(xiàng)資源如土地、運(yùn)作資金、市場操作能力無出其右等，起碼有一項(xiàng)特別突出。也可以是對行業(yè)游戲規(guī)則的深刻參悟，“吸星大法”的運(yùn)用尤其必要，好的壞的影響都能化為我用。也有違背了游戲規(guī)則的開發(fā)企業(yè)或者開發(fā)商，遭到媒體和業(yè)界極其猛烈的口誅筆伐。開發(fā)商要引以為鑒！ 破譯土地密碼至關(guān)重要 開發(fā)商必須挖掘出土地最本質(zhì)的內(nèi)涵。搞房地產(chǎn)開發(fā)，回避風(fēng)險(xiǎn)的最基本策略就是揭開土地密碼，什么樣的土地適合什么樣的房子。房地產(chǎn)市場往往是后發(fā)制人的，因而土地的破譯至關(guān)重要。挖掘揭示出土地最本質(zhì)的東西，做出與土地的合的產(chǎn)品，也就是做好開發(fā)商對土地的研發(fā)是至為關(guān)鍵的一步。產(chǎn)品的內(nèi)涵別人永遠(yuǎn)是拿不走的！不適合土地的項(xiàng)目也最終會(huì)被土地所淘汰。房地產(chǎn)就是房產(chǎn)加地產(chǎn)，開發(fā)商不可能買到同樣的兩塊地，因而開發(fā)商也不可能做出同樣的兩個(gè)項(xiàng)目。大量同質(zhì)化項(xiàng)目的出現(xiàn)，問題的根源是開發(fā)商創(chuàng)新意識(shí)的滯后。 （中國建設(shè)報(bào)劉潤生）面向全球化的北京房地產(chǎn)市場分析——李發(fā)增 焦點(diǎn)房地產(chǎn) 10:15:13 北京舉辦奧運(yùn)會(huì)和中國加入WTO，這兩件全球矚目的大事究竟給北京房地產(chǎn)市場帶來什么樣的影響？經(jīng)過一段時(shí)間的思考和研究，我有一些看法，現(xiàn)求教于專家學(xué)者和業(yè)內(nèi)人士，希望能對認(rèn)識(shí)和判斷目前北京房地產(chǎn)市場的狀況有所幫助。 北京房地產(chǎn)市場的狀況分析 （一）目前北京房地產(chǎn)的狀況 目前北京房地產(chǎn)開發(fā)投資增長迅速。據(jù)統(tǒng)計(jì)，%，%，這表明北京房地產(chǎn)開發(fā)投資踴躍，增長迅速。，%，超出投資完成額的1倍有余，這表明房地產(chǎn)開發(fā)投資有充足的儲(chǔ)備資金做保證。從資金結(jié)構(gòu)上看，%，自籌資金增長較快；國內(nèi)貸款總額162億元，%，國內(nèi)貸款比重沒有明顯變動(dòng)。1至7月份，%，高于全市開發(fā)投資整體增速。，增長18%，%，%。這說明以房改帶危改的力度進(jìn)一步加大，經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)和供應(yīng)規(guī)模較上年同期也有所擴(kuò)大。 土地購置面積和土地開發(fā)面積大幅增長。，，說明在開發(fā)投資和開復(fù)工面積強(qiáng)勢增長的同時(shí)，土地購置面積和土地開發(fā)面積也有很大幅度的增長，后勁十足，勢頭強(qiáng)勁。 北京房地產(chǎn)市場供銷兩旺，但是新增供給增幅大大快于同期銷售增幅。據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京今年1至5月份住房竣工面積108萬平方米，住房銷售面積約177萬平方米。上半年北京新建住房面積為841萬平方米，而去年同期為453萬平方米，一年之間翻了近一番。但是，%，并且僅為今年新建面積的四分之一多。2001年商品房市場總供給的增長速度將超過總需求的增長速度，供求之間的總量差距將日益顯現(xiàn)，競爭局面將比以往更為嚴(yán)峻。北京房地產(chǎn)新增供給速度大大快于同期銷售增幅，市場消化能力后勁不足的跡象已經(jīng)開始顯現(xiàn)，這一現(xiàn)象應(yīng)當(dāng)引起開發(fā)商的高度警惕和宏觀調(diào)控部門高度重視。 商品房在建規(guī)模擴(kuò)大，開發(fā)速度劇增。開發(fā)投資的大幅上升也帶動(dòng)了商品房在建規(guī)模的擴(kuò)大，增速由27%上升到34%。，%%，%。這說明新開工面積尤其是商品住宅新開工面積急劇增加，開發(fā)速度劇增。 北京房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿ο喈?dāng)可觀。從城市人口和商品房的銷售量上看，北京的市場發(fā)展?jié)摿κ挚春?。?jù)統(tǒng)計(jì)，去年，我國商品房銷售量最大的是上海，達(dá)到1000萬平方米，北京為500萬平方米，深圳為400萬平方米，而這三個(gè)城市的人口數(shù)量分別為北京、上海各1500萬、深圳400萬，按人口比例，其人均銷量深圳最大，上海第二，北京則最低?？梢?，北京房地產(chǎn)市場的潛在需求十分巨大。北京的購買力則處于上升階段，隨著住房補(bǔ)貼政策的落實(shí)，北京的個(gè)人購房比例將會(huì)大大增加。 （二）北京房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀分析 開發(fā)企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模小。據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京市場上在售項(xiàng)目總共約950個(gè)，掌握在510個(gè)開發(fā)商手中，也就是說，絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)沒有在售項(xiàng)目。有在售項(xiàng)目的企業(yè)平均開發(fā)規(guī)模為21萬平方米，如果以全部開發(fā)企業(yè)計(jì)算，平均規(guī)模不足3萬平方米?？梢?，企業(yè)的開發(fā)規(guī)模不大。 新項(xiàng)目規(guī)模仍偏小。據(jù)搜房數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計(jì)，今年上半年新開盤項(xiàng)目有145個(gè)。在新開盤項(xiàng)目中開發(fā)規(guī)模在10萬平方米以下的占多數(shù)，%。隨著開發(fā)規(guī)模增加，項(xiàng)目數(shù)量有逐漸減少的趨勢。%，%的比重，開發(fā)規(guī)模較小的項(xiàng)目比重降低。%，也超過全部在售項(xiàng)目同等規(guī)模的比重。新開盤的項(xiàng)目規(guī)模有逐漸變大的趨勢，但增長趨勢并不顯著?？梢灶A(yù)測，北京房地產(chǎn)市場經(jīng)營格局將會(huì)發(fā)生很大變化，一些無資金、無人才、無項(xiàng)目的小企業(yè)將會(huì)被淘汰出局，二三十家大型開發(fā)集團(tuán)將主導(dǎo)北京市場。這也是北京房地產(chǎn)市場進(jìn)入有序競爭的要求和表現(xiàn)。 以上數(shù)字表明，目前北京缺乏規(guī)?；拇蠓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)，小規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比比皆是，企業(yè)數(shù)量多、散、亂、差、小，規(guī)模小，成本大，效益差，是市場一大特點(diǎn)，這也為市場的有序競爭帶來負(fù)面影響。 （三）目前北京房地產(chǎn)市場存在的主要問題 從微觀上看，一些項(xiàng)目市場定位不準(zhǔn)，經(jīng)營不善，銷售半死不活；一些項(xiàng)目入住交付時(shí)，出現(xiàn)不少延期交房、面積縮水、施工質(zhì)量差等紛爭；一些企業(yè)跑馬占地，根本無力開發(fā)；一些企業(yè)無相應(yīng)的技術(shù)人才、管理人才和穩(wěn)定的經(jīng)營隊(duì)伍，造成房地產(chǎn)市場秩序混亂、商品房質(zhì)量不高。從行業(yè)來看，從上面的調(diào)查分析可以看出，開發(fā)企業(yè)太多，企業(yè)規(guī)模偏小，結(jié)構(gòu)不合理，市場分散，資金分散，項(xiàng)目不成規(guī)模，粗放經(jīng)營，集約化程度低，產(chǎn)品科技含量不高，過度的無序競爭。從宏觀上看，北京房地產(chǎn)市場的不夠完善，土地市場發(fā)展嚴(yán)重滯后，房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)還不明顯（目前北京房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重為3%左右），等等。 辦奧和入世對北京房地產(chǎn)市場的影響分析 （一）分奧和入世對北京房地產(chǎn)市場影響的總體分析 用數(shù)學(xué)的語言來說，北京房地產(chǎn)市場與舉辦奧運(yùn)會(huì)和加入WTO的關(guān)系是一個(gè)函數(shù)，舉辦奧運(yùn)會(huì)和加入WTO是北京房地產(chǎn)市場的兩個(gè)最重大的變量，是北京房地產(chǎn)市場的正相關(guān)。 舉辦奧運(yùn)會(huì)對北京房地產(chǎn)市場的影響，具有區(qū)域性、局部性、時(shí)間性的特征。辦奧對城市結(jié)構(gòu)、物業(yè)布局和房地產(chǎn)市場格局有重大影響，但對房地產(chǎn)市場需求總量的直接影響并不大。辦奧的輻射力，在空間上是遞減的，在時(shí)間上是先增后減的。在空間上，距奧運(yùn)場館尤其是奧運(yùn)村越遠(yuǎn)，輻射力越小，雖然全北京都能夠從奧運(yùn)受益，但城市重心還是會(huì)進(jìn)一步北移；在時(shí)間上，以舉辦奧運(yùn)會(huì)時(shí)的2008年為界，先增后減，從現(xiàn)在到2008年，辦奧的影響趨勢是逐年遞增，到2008年后逐年遞減直至消失。 辦奧的影響是表層性的，而入世對北京房地產(chǎn)市場的影響，是深層次、制度性、全局性、環(huán)境上的，比舉辦奧運(yùn)會(huì)的影響更加重要、更加深刻、更加持久。因?yàn)槿胧?，房地產(chǎn)商要在嶄新的規(guī)則下運(yùn)行，違反這些規(guī)則者要受到懲罰，甚至淘汰出局。包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的眾多企業(yè)要面對更多的國內(nèi)外競爭對手，挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存。 雖然辦奧和入世對北京房地產(chǎn)市場同為利好因素，但是兩者的重要性不可同日而語。目前媒體和開發(fā)商對申奧成功關(guān)注和報(bào)道過多，有炒作的嫌疑，而對影響力和作用力更大的入世重視不夠，研究不足，有失偏頗。這對開發(fā)商而言，是缺乏戰(zhàn)略管理的表現(xiàn)，如不及時(shí)糾正這種偏差，國內(nèi)開發(fā)商將難以適應(yīng)房地產(chǎn)的國際化競爭局面，自食苦果，痛失良機(jī)。 對于北京房地產(chǎn)市場而言，辦奧和入世是一對矛盾關(guān)系，兩者相互聯(lián)系，相互作用，又相互補(bǔ)充。按照國際奧委會(huì)慣例要求，北京奧運(yùn)會(huì)組委會(huì)大約在今年年底成立，屆時(shí)奧運(yùn)會(huì)的準(zhǔn)備工作真正拉開序幕。巧合的是，我國入世大約也在今年底或明年初。因此，從時(shí)間上看，辦奧和入世幾乎同時(shí)作用于北京房地產(chǎn)市場，這使得北京房地產(chǎn)市場步入了新的歷史時(shí)期，新的階段。奧運(yùn)會(huì)的設(shè)施開發(fā)建設(shè)，是要按規(guī)則要求進(jìn)行國際招投標(biāo)的，要面對全球化的競爭，需要與具有國際水準(zhǔn)的公司競爭才能實(shí)現(xiàn)奧運(yùn)商機(jī)。進(jìn)一步講，辦奧運(yùn)給北京房地產(chǎn)帶來的契機(jī)是在WTO規(guī)則下實(shí)現(xiàn)的。WTO規(guī)則對開發(fā)商來說是新的、不熟悉的東西，企業(yè)在不熟悉的環(huán)境中運(yùn)行具有很大的風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)主要是政策風(fēng)險(xiǎn)和規(guī)則風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)與市場風(fēng)險(xiǎn)相互作用，從而增加了市場的不確定性，這樣開發(fā)商的市場運(yùn)作難度大大增加。我們對這種政策風(fēng)險(xiǎn)和規(guī)則風(fēng)險(xiǎn)要有足夠的認(rèn)識(shí)和充分的準(zhǔn)備。 （二）舉辦奧運(yùn)會(huì)對北京房地產(chǎn)市場的影響分析 舉辦奧運(yùn)會(huì)對北京房地產(chǎn)市場需求的影響分析。北京辦奧，奧運(yùn)村及奧運(yùn)設(shè)施是北京房地產(chǎn)市場新的需求。據(jù)悉，奧運(yùn)村在奧林匹克公園內(nèi)占地80公頃，建筑面積共47萬平方米，包括公寓、娛樂場所、餐廳、醫(yī)療設(shè)施等等。其中36萬平方米是高級(jí)公寓，作為奧運(yùn)會(huì)期間的運(yùn)動(dòng)員村。房依附于地，鮮明的、極強(qiáng)的屬地性產(chǎn)品特性決定了房地產(chǎn)市場需求絕大部分是本地需求。而本地需求的總量是一定的，則房者主要是當(dāng)?shù)厝?，他們主要是由北京城市建設(shè)規(guī)劃所涉及的總量決定的，這個(gè)總量維持在一個(gè)動(dòng)態(tài)平衡的水平上，不會(huì)因辦奧而大增或大減，這些人的收入水平是相對穩(wěn)定的，籌到購房款的時(shí)間不會(huì)因辦奧而提前或推后。 由此可見辦奧對需求方的購買力沒有本質(zhì)的影響。到2008年奧運(yùn)會(huì)舉辦之前，除奧運(yùn)會(huì)本身所需場館外，其他直接需求不會(huì)增多，但潛在客戶大大增加。辦奧運(yùn)會(huì)使北京的全國核心地位得到加強(qiáng)，國際化程度提高，城市功能得到加強(qiáng)，環(huán)境得到改善，會(huì)吸引更多的國內(nèi)外人士來北京觀光、旅游、工作、生活、學(xué)習(xí)，集聚了人氣，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，整個(gè)城市購買力上升，這些必然會(huì)引致對各類房地產(chǎn)物業(yè)的需求上升，潛在客戶大大增加。但是，這一需求具有不確定性，這要求決策者眼光長遠(yuǎn)，頭腦要清醒，冷靜看待奧運(yùn)需求，有多大的需求就提供多大的供給。同時(shí)，因?yàn)閵W運(yùn)會(huì)后的需求肯定是下降的，所以要對奧運(yùn)會(huì)后這些場館的利用科學(xué)規(guī)劃，要有一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的計(jì)劃。比如，可以考慮如何吸引更多的旅游者，更多的國際會(huì)議，或者改作公寓供應(yīng)市場等等。 舉辦奧運(yùn)會(huì)對北京房地產(chǎn)市場供給的影響分析。辦奧是北京房地產(chǎn)市場的一個(gè)前所未有的發(fā)展契機(jī)。從整體上看，辦奧會(huì)促進(jìn)北京持續(xù)、平穩(wěn)、健康發(fā)展的繁榮局面，人們的預(yù)期變得更好，集聚了人氣，總的投資會(huì)增加，從而使開發(fā)商對未來北京房地產(chǎn)市場有一個(gè)良好的預(yù)期，對前景充滿信心，刺激、帶動(dòng)更多的本地或外地開發(fā)商投資房地產(chǎn)，增加投資，大干快上做項(xiàng)目，投資有不斷擴(kuò)大的趨勢，從而使整個(gè)房地產(chǎn)市場的供給明顯增加。 據(jù)我們分析預(yù)測，因?yàn)閵W運(yùn)村及奧運(yùn)設(shè)施對城市布局、物業(yè)結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)市場格局的影響，城北的供給會(huì)急劇大幅增加，城南的供給會(huì)平衡大量增加。而且，供給的有效性大大增強(qiáng)，供給的速度、數(shù)量和質(zhì)量都能夠充分滿足房地產(chǎn)市場的需求。 舉辦奧運(yùn)會(huì)對北京房地產(chǎn)市場價(jià)格的影響分析。按照市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，決定房價(jià)的除了成本以外，更重要的是市場的供需關(guān)系，其中起主要作用的是人口、土地、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、住房供給量、需求量和市場競爭度等。供大于求，房價(jià)就會(huì)降；需大于供，房價(jià)就會(huì)升。今后北京房價(jià)在不同分布區(qū)域、不同物業(yè)檔次、不同時(shí)間段以及不同專業(yè)化程度等方面將產(chǎn)生明顯的市場細(xì)分。 從價(jià)位上看，今后房價(jià)的兩極分化更加明顯，高價(jià)房價(jià)更高，低價(jià)房價(jià)更低。由于辦奧，北京的國際地位提升，在一些好地段將出現(xiàn)更多的高品質(zhì)、高價(jià)位的住宅，甚至豪宅；同時(shí)，辦奧帶來的基礎(chǔ)設(shè)施改善會(huì)促進(jìn)住宅郊區(qū)化的不斷發(fā)展，而住宅郊區(qū)化必然帶來更多的低價(jià)位住宅。 從專業(yè)化的角度看，那些專業(yè)化開發(fā)的樓盤會(huì)在競爭中賣出好價(jià)錢，而缺乏專業(yè)水平盲目開發(fā)的項(xiàng)目會(huì)被市場淘汰，這實(shí)際上是市場對質(zhì)量的認(rèn)同。 從時(shí)間上看，從申奧成功到舉辦奧運(yùn)會(huì)期間，不同時(shí)段房介的走勢略有不同。近期內(nèi)，由于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資落實(shí)到位有一個(gè)時(shí)間遲滯，所以辦奧對房地產(chǎn)市場的利好影響主要是客戶對未來預(yù)期值的提高。從目前到2008年奧運(yùn)會(huì)開始，奧運(yùn)村及周邊地區(qū)的房價(jià)都會(huì)逐步提升，但這種價(jià)格變化并不是勻速上升的。越是靠近奧運(yùn)地區(qū)中心，房屋的層數(shù)越低，房屋的價(jià)格將越高。 中國的房地產(chǎn)業(yè)具有城市土地國有的鮮明特點(diǎn)。在政府控制土地一級(jí)市場的基本條件下，房價(jià)大體上是加權(quán)成本與合理利潤之和，基本上是穩(wěn)定的。北京房價(jià)大起大落的現(xiàn)象很難出現(xiàn)。當(dāng)然，有市場就會(huì)有價(jià)格波動(dòng)，這種波動(dòng)主要來自于樓盤自然環(huán)境、市政環(huán)境、人文環(huán)境和競爭環(huán)境的變化，這個(gè)波動(dòng)受市場機(jī)制的制約和調(diào)節(jié)只能發(fā)生在合理的范圍內(nèi)?？偟膩碚f，競爭加劇的趨勢一方面使得房地產(chǎn)業(yè)迅速走向規(guī)范，另一方面也使