御錦城1a期會所功能劃分及管理方案建議-資料下載頁
2025-05-25 18:57本頁面
【正文】 計(jì)會所經(jīng)營營業(yè)額會按每年平均增長 10%計(jì)算（收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)均需向物價(jià)局報(bào)批獲得批準(zhǔn)后方可收費(fèi)），消費(fèi)情況按初期入住率較低按達(dá)到服務(wù)負(fù)荷的 70%計(jì)算。目前一期會所規(guī)模，人流量及服務(wù)內(nèi)容尚無法引入高端會所服務(wù)及具備吸收商業(yè)贊助的能力。收入只能依靠單一的服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)。且由于合同約定會所屬于全體業(yè)主所有，因此作為地產(chǎn)公司也無權(quán)出租或出賣會所。 運(yùn)營收入預(yù)算表 序號 項(xiàng) 目 單次消費(fèi) 每日消費(fèi)次數(shù)/人數(shù) 每日消費(fèi) 月度消費(fèi) 第一年 第二年 第三年 （月 25天） 1 茶水咖啡 15元 /人次 10人次 150 3750 45000 49500 54450 2 乒乓球 8元 / 時(shí) 6小時(shí) 48*2 2400 28800 31680 34848 3 臺 球 8元 / 時(shí) 6小時(shí) 48*2 2400 28800 31680 34848 4 跳操房 15元 /人次 8人次 120 3000 36000 39600 43560 5 健身房 15元 /人次 15人次 225 5625 67500 74250 81675 6 棋牌室 8元 /時(shí) 10小時(shí) 80*3 6000 72022 79200 87120 合 計(jì) 495 23175 278100 305910 336501 會所經(jīng)營管理方式 ： 建議采用由地產(chǎn)公司經(jīng)營，委托物業(yè)公司進(jìn)行管理的方式。會所的經(jīng)營由地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)，地產(chǎn)公司承擔(dān)會所前期各類費(fèi)用、正常運(yùn)營費(fèi)用、后期經(jīng)營收入、成本及收益或虧損；會所的管理服務(wù)由物業(yè)公司負(fù)責(zé)，物業(yè)公司按會所經(jīng)營收入的協(xié)商比例提取酬金。物業(yè)公司根據(jù)地產(chǎn)公司的意見和要求，為會所提供服務(wù)人員及相關(guān)培訓(xùn)，服務(wù)人員成本由地產(chǎn)公司承擔(dān)。由于收費(fèi)必須取得國家相關(guān)單位的批準(zhǔn)及營業(yè)執(zhí)照等才可收費(fèi)經(jīng)營（盛恒地產(chǎn)營業(yè)執(zhí)照不含會所需要的經(jīng)營范圍），相關(guān)證照的辦理也需要由開發(fā)商負(fù)責(zé)。會所經(jīng)營管理是一個(gè)專業(yè)性強(qiáng)，服務(wù)要求高，營業(yè)時(shí)間長，管理難度大的事情，因此必須有紀(jì)律、有領(lǐng)導(dǎo)、有制度的進(jìn)行。它涉及的政府管理部門眾多：工商、稅務(wù)、公安、消防、文化體育許可、衛(wèi)生防疫、環(huán)衛(wèi)等。對此，成立一個(gè)專門的經(jīng)營公司，統(tǒng)一辦理營業(yè)執(zhí)照；稅務(wù)登記；衛(wèi)生防疫；消防、環(huán)衛(wèi)、文化體育許可等。由公司統(tǒng)一對外，各項(xiàng)目只管經(jīng)營。 六、會所經(jīng)營管理建議 管理建議及法律風(fēng)險(xiǎn) 會所經(jīng)營方式 ： 建議采用半開放和半封閉結(jié)合方式，主要以面向業(yè)主服務(wù)為主，同時(shí)也面向其他非業(yè)主人員提供會所服務(wù)。 會所消費(fèi)服務(wù)方式 ： 建議采用社會消費(fèi)與會員制消費(fèi)相結(jié)合的方式，這樣一方面可以區(qū)別業(yè)主與非業(yè)主消費(fèi)，讓業(yè)主有專屬感，又便于吸納社會消費(fèi)。業(yè)主即直接可辦理會員卡享受會員優(yōu)惠，其他人員辦理會員卡享受一定優(yōu)惠。 會所的功能室設(shè)置 ： 咖啡茶室、棋牌室、乒乓球室、臺球室、健身房、跳操室、男女更衣室、辦公室、財(cái)務(wù)室、會所物料儲藏室、會所管理人員辦公室。因考慮到兒童室一旦發(fā)生意外事件開發(fā)商可能要承擔(dān)非常大的責(zé)任，不建議設(shè)立。 六、會所經(jīng)營管理建議 管理建議及法律風(fēng)險(xiǎn) 會所面臨的法律風(fēng)險(xiǎn) ： 由于我公司與業(yè)主簽訂的購房合同約定 1A期會所屬于全體業(yè)主所有，因此在會所的經(jīng)營管理上需要考慮到這個(gè)因素，將來一旦業(yè)委會合法成立業(yè)主大會將有權(quán)要求開發(fā)商交還會所，若發(fā)生此種情況，會所的正常經(jīng)營是否可以維持是面臨風(fēng)險(xiǎn)的，會所的日常經(jīng)營過程中如果發(fā)生人身意外損害則相應(yīng)責(zé)任必然會涉及有開發(fā)商需要承擔(dān)的部分。 會所的正式開發(fā)時(shí)間 ： 建議正式開放時(shí)間放在 2022年 10月 1日， 2022年 3月 1日至 10月 1日為會所方案確定、人員招聘培訓(xùn)（這項(xiàng)準(zhǔn)備較為消耗時(shí)間）、營業(yè)相關(guān)手續(xù)辦理、委托服務(wù)合同簽訂、設(shè)施設(shè)備物品購買調(diào)試營業(yè)及對外宣傳時(shí)間。 六、會所經(jīng)營管理建議 所涉及的法律文件、管理制度及其他資料 會所管理所涉及的法律法規(guī) ： 物權(quán)法； 西安市物業(yè)管理?xiàng)l例； 民事法、及民事訴訟法（涉及意外人身賠償）； 保險(xiǎn)法（涉及投保及保險(xiǎn)理賠）； 治安管理?xiàng)l例； 合同法。 會所管理所涉及的內(nèi)部管理制度： 會所人員組織架構(gòu)及崗位職責(zé)； 會所物業(yè)服務(wù)章程； 會員章程（守則及實(shí)施細(xì)則）； 前期物業(yè)服務(wù)合同（涉及會所物業(yè)費(fèi)）； 商品房買賣合同（涉及會所權(quán)屬約定）； 物業(yè)管理服務(wù)委托合同（開發(fā)商就委托物業(yè)公司管理的合同）； 健身設(shè)備、設(shè)施操作規(guī)范（如健身器械、臺球、棋牌桌使用操作規(guī)定）及賠償制度； 會所營業(yè)所需的各類文件： 營業(yè)執(zhí)照； 衛(wèi)生許可證； 收費(fèi)許可證； 物價(jià)收費(fèi)備案證明； 公安備案證明； 文化體育許可證； 消防檢驗(yàn)許可； 其他需要的文件或許可文件。 謝謝！
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