2008年廣西防城港城南花園項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書-資料下載頁(yè)
2025-05-17 12:02本頁(yè)面
【正文】 280060004期320075005期36009000表82 可銷售物業(yè)的平均售價(jià)序號(hào)可售物業(yè)面積（㎡）均價(jià)（元/㎡）備注1住宅 2商業(yè) 44270根據(jù)對(duì)市場(chǎng)容量的預(yù)測(cè)、工程的計(jì)劃以及項(xiàng)目在營(yíng)銷上的考慮，制定以下銷售計(jì)劃： 表83 銷售面積計(jì)劃表 （單位：㎡） 小高層住宅多層住宅商業(yè)小計(jì)合計(jì)A組團(tuán)1期15000200005000400001100002期3721024790800070000B組團(tuán)3期5590（2期剩）7550013200（2期剩）942903482904期119000150001340005期10205017950120000合計(jì) 5780034134059150458290 銷售收入根據(jù)以上對(duì)項(xiàng)目工程進(jìn)度、以及銷售價(jià)格分析，本項(xiàng)目推盤計(jì)劃和銷售收入預(yù)測(cè)表如下（見下表）：表84 銷售收入表 小高層住宅多層住宅商業(yè)小計(jì)A組團(tuán)1期面積(㎡)15000 20000 5000價(jià)格(元/㎡)220020003800銷售收入（萬(wàn)元）33004000190092002期面積(㎡)37210247908000價(jià)格(元/㎡)260024005000銷售收入（萬(wàn)元）4000B組團(tuán)3期面積(㎡)55907550013200價(jià)格(元/㎡)320028006000銷售收入（萬(wàn)元）2114079204期面積(㎡)11900015000價(jià)格(元/㎡)32007500銷售收入（萬(wàn)元）3808011250493305期面積(㎡) 10205017950價(jià)格(元/㎡)36009000銷售收入（萬(wàn)元）367381615552893合計(jì) 161893項(xiàng)目銷售收入約161893萬(wàn)元。 項(xiàng)目稅費(fèi)率按目前國(guó)家的稅收法及相關(guān)費(fèi)用規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的稅費(fèi)包括營(yíng)業(yè)稅、營(yíng)業(yè)稅附加、教育附加稅、土地增值稅等，目前同類項(xiàng)目的綜合稅率在10~11%之間，本項(xiàng)目取11%進(jìn)行估算，本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)可實(shí)現(xiàn)稅費(fèi)約 （見表95）。表85 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)表序號(hào)項(xiàng)目稅率金額（萬(wàn)元）備注1銷售收入 2總投資成本 3綜合稅11%包含營(yíng)業(yè)稅及附加、所得稅、土地增增值稅4稅前利潤(rùn)5稅前利潤(rùn)率%6稅后利潤(rùn) 7稅后利潤(rùn)率% 不確定性分析本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)主要由開發(fā)成本、銷售價(jià)格、空置率、銷售進(jìn)度、開發(fā)周期等方面的變化引致，其中尤以銷售價(jià)格的變化和銷售進(jìn)度的快慢影響最大。而這些變動(dòng)因素，又受政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的影響。 盈虧平衡分析（1）銷售面積以計(jì)算容積率面積458290平方米計(jì)（不含停車位），%，銷售稅費(fèi)（營(yíng)業(yè)稅及附加）%，則這說(shuō)明項(xiàng)目在基本規(guī)劃指標(biāo)不變的情況下，，說(shuō)明本項(xiàng)目抵抗售價(jià)的能力較強(qiáng)。（2）本項(xiàng)目的總銷售收入為161893萬(wàn)元(設(shè)為Ｐ)，(設(shè)為W)，則達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)時(shí)的銷售收入P*可用下式表示:P*(1－%－%)－W=0則 P*= W／(1－%－%)＝／=達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)時(shí)的銷售回款率為:P*／P =／161893萬(wàn)元=%盈虧平衡點(diǎn)銷售面積=銷售回款率銷售面積=%458290=㎡%，本項(xiàng)目投資保本，%時(shí)，項(xiàng)目開始盈利。項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)較低，項(xiàng)目適應(yīng)市場(chǎng)變化的能力較強(qiáng)，抗風(fēng)險(xiǎn)的能力較大。 敏感性分析（略）9 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì) 風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)涉及政策風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、工程風(fēng)險(xiǎn)等，經(jīng)分析項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)為市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)與工程風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)就兩者進(jìn)行分析 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目能否實(shí)現(xiàn)預(yù)期的銷售價(jià)格與銷售進(jìn)度，是項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵。這將歸因于對(duì)項(xiàng)目所處中微觀環(huán)境與市場(chǎng)的把握程度、項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏是否適應(yīng)于所處環(huán)境、項(xiàng)目客群定位是否清晰、其數(shù)量是否足以支撐項(xiàng)目、提供的產(chǎn)品能否真正滿足客群的需要、營(yíng)銷是否有針對(duì)性與執(zhí)行是否到位等。 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是項(xiàng)目資金鏈脫節(jié)、現(xiàn)金流量難以持續(xù)的問(wèn)題。該風(fēng)險(xiǎn)一個(gè)重要的方面是項(xiàng)目資金是否能夠按期到位配合施工企業(yè)的施工進(jìn)度，這關(guān)系到項(xiàng)目能否按進(jìn)度如期建設(shè)，并保證施工質(zhì)量。 風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避對(duì)策2007年12月27日，國(guó)家發(fā)改委主任常務(wù)會(huì)議對(duì)《廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃(2006～2020)》方案進(jìn)行正式批復(fù)，2008年1月14日獲得國(guó)務(wù)院通過(guò)。這給項(xiàng)目帶來(lái)了極大的利好，基于前述的物流及臨港工業(yè)重大項(xiàng)目的紛紛落地防城港市所奠定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與人口集聚基礎(chǔ)，防城港經(jīng)濟(jì)一片大好，其經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度2007年有望超過(guò)20%，位居廣西首位。此形勢(shì)下，依托于項(xiàng)目地塊的位置條件，采取重點(diǎn)集中的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，清晰地針對(duì)所定位的消費(fèi)層提供產(chǎn)品，做好項(xiàng)目策劃、全程營(yíng)銷并提升顧客價(jià)值，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素完全可以化解。 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策本項(xiàng)目考慮通過(guò)建筑選型來(lái)規(guī)避因項(xiàng)目資金帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，在初期用較小的工程單元進(jìn)行開發(fā)，可以靈活的應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)做好資金需求計(jì)劃、落實(shí)資金的按期到位、按計(jì)劃實(shí)現(xiàn)預(yù)售目標(biāo)是項(xiàng)目防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)引致工程風(fēng)險(xiǎn)在資金上的保障措施，同時(shí)要求合理選擇施工企業(yè)。對(duì)此風(fēng)險(xiǎn)，目前已有充分的認(rèn)識(shí)，通過(guò)正確決策、加強(qiáng)項(xiàng)目管理的執(zhí)行力，此風(fēng)險(xiǎn)可以得到控制。10 撤出計(jì)劃項(xiàng)目以開發(fā)完成后實(shí)現(xiàn)的銷售收入為資金撤出的主要途徑，其撤出計(jì)劃與銷售計(jì)劃相適應(yīng)。項(xiàng)目全部物業(yè)均向外銷售，不持有商業(yè)物業(yè)。 (1)投資撤出來(lái)源：項(xiàng)目完成后出售所得銷售款。(2)投資回報(bào)分配比例，按各方持有的股權(quán)比例進(jìn)行分配。(3)投資回報(bào)分配順序： ①債務(wù)性資金。外借的債務(wù)性資金及股東借款及利息為第一分配順序。在到期債務(wù)資金償還前，股東不得以任何形式分配投資回報(bào)。②項(xiàng)目資本金。債務(wù)資金及股東提供的股東借款償還完畢后，股東各方按照所持有的股權(quán)比例分配投資回報(bào)。
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