【正文】 上得力于軟、硬廣告兼容合縱所產(chǎn)生的整合推廣力量。其中，在項(xiàng)目入市之前以及早期，廣告炒作行為主要是以軟性廣告的鋪墊與引導(dǎo)為主。在項(xiàng)目整體營(yíng)銷執(zhí)行的周期內(nèi)，軟、硬廣告的協(xié)同作戰(zhàn)體系，將會(huì)成為廣告全程運(yùn)動(dòng)的發(fā)動(dòng)機(jī)。軟性廣告更多地是站在社會(huì)公益或社會(huì)全局觀的立場(chǎng)，渲染項(xiàng)目對(duì)生活方式、對(duì)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、對(duì)社會(huì)民生、對(duì)地區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)所能發(fā)揮的示范及引領(lǐng)性作用；而硬性廣告則是直接促進(jìn)銷售業(yè)績(jī)達(dá)成的助燃劑，同時(shí)也是測(cè)量市場(chǎng)體溫的溫度計(jì)。軟廣告注重新聞策劃，與媒體聯(lián)動(dòng)，成產(chǎn)由策劃和媒體記者共同組成的新聞統(tǒng)籌小組。保證對(duì)企業(yè)、樓盤的雙重推廣，以消弭人們對(duì)予西安房產(chǎn)公司的不了解而產(chǎn)生的不信任，最大化地樹立公司品牌。做到公司品牌與樓盤品牌的相互提升。并為以后的樓盤開發(fā)奠定品牌基礎(chǔ)。三、廣告策略執(zhí)行計(jì)劃（一）軟文的投放軟文的投放應(yīng)保持其新聞性、連貫性、沖擊性與系列性；軟文發(fā)布的媒介窗口最好在一定的時(shí)期內(nèi)，以獨(dú)家（）專欄的形式固定下來；軟文的題材應(yīng)當(dāng)是具備市場(chǎng)震撼力，能迅速聚焦社會(huì)關(guān)注視線、引發(fā)地區(qū)熱點(diǎn)效應(yīng)的題材。軟文題材系列化的軟文炒作主要是集中在項(xiàng)目公開發(fā)售之前的廣告鋪墊導(dǎo)引期，在鋪墊期擬安排8~10篇的軟文題材，從項(xiàng)目營(yíng)造立意的各個(gè)角度來實(shí)施宣傳。題材推薦之一：（）★軟文題材推薦之二：西安市門戶地產(chǎn)，（）★軟文題材推薦之三：“文明、健康、和諧” （展開對(duì)第三代都市居住模式的炒作）★軟文題材推薦之四：“現(xiàn)代居家、投資保值、消費(fèi)自助”都市生活社區(qū)（）★軟文題材推薦之五：一個(gè)溫暖的家，第三代現(xiàn)代主義實(shí)用型戶型設(shè)計(jì)推薦（展開對(duì)項(xiàng)目功能定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位上的詳盡介紹）★軟文題材推薦之六：“實(shí)用、實(shí)惠、實(shí)效”的現(xiàn)代都市主義實(shí)用型戶型。（同上）★ ★軟文題材推薦之七：“業(yè)主VIP消費(fèi)模式”時(shí)尚、（）★軟文題材推薦之八：（在軟文階段性的收尾部分推出本方物業(yè)管理硬件設(shè)施的強(qiáng)勢(shì)介紹以及《物業(yè)管理承諾書》的公開發(fā)布宣言）軟文鋪墊周期軟文系列炒作主要集中在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期前后時(shí)段，其鋪墊的周期大致為3個(gè)月。通過軟文極具沖擊力的視角及效果，激發(fā)起廣泛意義上的目標(biāo)市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目的獵奇心理，最終調(diào)動(dòng)市場(chǎng)意欲一窺究竟的普遍愿望。硬廣告介入的時(shí)機(jī)硬廣告將會(huì)尋找內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期行將結(jié)束、公開發(fā)售期尚未開始之恰當(dāng)時(shí)機(jī)適時(shí)介入。按廣告推廣最上乘的周期定律推斷，一般在公開發(fā)售前10~15天開始介入硬廣告最為適宜。因?yàn)樵谶@個(gè)時(shí)候，前期軟文的鋪墊已經(jīng)開始彰顯成效，目標(biāo)受眾踏勘項(xiàng)目的欲望與期望值正處于“臨界點(diǎn)”，一旦公開進(jìn)行正面的商業(yè)性宣傳，正好切中市場(chǎng)需求，一切顯得順理成章。再則，選擇這樣一個(gè)時(shí)間強(qiáng)勢(shì)推出硬性廣告，也可合理地應(yīng)對(duì)相關(guān)法律法規(guī)政策對(duì)于項(xiàng)目預(yù)售時(shí)間條件的界定，使項(xiàng)目自始至終都在一條穩(wěn)健而富有節(jié)奏感的軌道上運(yùn)行。（二）硬性廣告的發(fā)布前期廣告發(fā)布計(jì)劃扼要——軟性廣告的發(fā)布軟性廣告的發(fā)布主要集中在項(xiàng)目公開發(fā)售的前期，發(fā)布檔期將持續(xù)3~5個(gè)月，發(fā)布頻率為每周1~2篇，保持發(fā)布節(jié)奏的連貫和延續(xù)，每一期專題性軟文的推出均為下期預(yù)設(shè)懸念及鋪設(shè)臺(tái)階。在項(xiàng)目的強(qiáng)銷期和持銷期，擬根據(jù)實(shí)際推廣需要，不定期地穿插軟性廣告的造勢(shì)和推動(dòng)。軟性廣告發(fā)布選擇的版面以半版、1/4版專欄的規(guī)格形式為主，結(jié)合題材需要作相應(yīng)的配合性甄選?！残詮V告的發(fā)布硬性廣告的發(fā)布周期基本與整行銷售推盤周期保持同步，從公開發(fā)售期直至尾盤促銷期，均由硬性廣告領(lǐng)銜主打，保障各銷售檔期績(jī)效指標(biāo)的如期達(dá)成。硬性廣告的投放比例分配應(yīng)以“重點(diǎn)突擊前期、平衡過渡中期、點(diǎn)式制導(dǎo)后期”為原則。從公開發(fā)售期開始四大銷售時(shí)段的硬性廣告投放比概略為4：3：3：1，以期形成最佳的廣告投放比結(jié)構(gòu)。（注：至銷售推盤硬性廣告總體發(fā)布次數(shù)為54次，版面投放總共30個(gè)整版左右，其廣告投放執(zhí)行的頻率及形式將視彼此銷售反饋?zhàn)飨鄳?yīng)具體的調(diào)整）。廣告?zhèn)鞑ブ鞔蛘Z(yǔ)：守候著幸福，牽著你的手跟我回家。主打語(yǔ)釋義：★本廣告主題語(yǔ)言表述形式親和，有現(xiàn)代都市文化氣息的潛性流露，在喧囂的生活中尋找一個(gè)安靜溫馨的家★ 主題用最通俗易懂的語(yǔ)言?！筮@是一個(gè)唾手可得的家?！笫睾蛑倚腋??！笤谛鷩痰纳钪袑ふ乙粋€(gè)安靜溫馨的家。（三）廣告投放費(fèi)用預(yù)估建議本項(xiàng)目總體廣告投放費(fèi)用以不低于總銷售收入的2%為標(biāo)準(zhǔn)。硬性廣告發(fā)布的頻率節(jié)奏與發(fā)布形式請(qǐng)參見下表：第七部分 物管規(guī)劃篇一、關(guān)于社區(qū)智能化配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)的建議　鑒于項(xiàng)目自身功能配屬與營(yíng)造標(biāo)準(zhǔn)的定位，在社區(qū)智能化設(shè)施的配套上，應(yīng)該考慮領(lǐng)先同儕的配備。以期從售后服務(wù)體系方面匹配呼應(yīng)項(xiàng)目營(yíng)銷主題定位，并且增強(qiáng)項(xiàng)目售價(jià)的支撐力。建議配套設(shè)施如下：◆中國(guó)電信衛(wèi)星電視入戶◆寬帶網(wǎng)接入，預(yù)留IDD電話接口◆閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)◆IC卡樓宇門禁及停車場(chǎng)管理系統(tǒng)◆可視對(duì)講系統(tǒng)◆緊急報(bào)警系統(tǒng)◆門磁開關(guān)防盜系統(tǒng)◆煤氣泄漏報(bào)警系統(tǒng)◆水、電、煤氣三表IC卡刷卡系統(tǒng)二、物業(yè)管理模式規(guī)劃（一）物業(yè)管理模式分類自行管理——發(fā)展商成立自己的專屬物業(yè)管理公司對(duì)自身開發(fā)的物業(yè)進(jìn)行管理；委托管理——發(fā)展商委托專業(yè)的物業(yè)管理公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行管理；合作管理——發(fā)展商與知名的物業(yè)管理公司共同合作管理，常見的為聘請(qǐng)物業(yè)顧問參與項(xiàng)目管理的模式；（二）物業(yè)管理模式建議物業(yè)管理水準(zhǔn)的高低優(yōu)劣將會(huì)決定本項(xiàng)目長(zhǎng)線價(jià)值發(fā)掘與品牌形象弘揚(yáng)的成效。結(jié)合發(fā)展商實(shí)際情況之考慮，建議本項(xiàng)目采用合作管理的模式，即聘請(qǐng)著名的物業(yè)管理公司擔(dān)綱管理顧問，引進(jìn)先進(jìn)成熟的專業(yè)化管理模式和經(jīng)驗(yàn)，并逐步培養(yǎng)搭建起自己的一支優(yōu)秀物業(yè)管理隊(duì)伍。（三）物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)鑒于西安當(dāng)?shù)仄骄M(fèi)水平及能力的實(shí)際現(xiàn)狀，建議本方項(xiàng)目將來物管費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)以1元／M2?月為基準(zhǔn)參考尺度，以切實(shí)符合市場(chǎng)在物管類塊的心理承受界限。三、物業(yè)管理承諾書為有效促進(jìn)前期銷售推廣，充實(shí)現(xiàn)場(chǎng)銷售答客的底蘊(yùn)，擬在推盤的初期，直接向市場(chǎng)公布本方的物業(yè)管理專案，即《》。物管承諾書將完全按照現(xiàn)代物管人性化標(biāo)準(zhǔn)的要求來設(shè)計(jì)，提供如下所示各項(xiàng)管家式、貼心式的服務(wù)內(nèi)容。承諾書內(nèi)容暫擬推薦以下九“代”條款：★代客分憂，24小時(shí)全天候安全保衛(wèi)巡視；★代樓內(nèi)公共部位的清潔維護(hù)；★代社區(qū)住家24小時(shí)的日常維護(hù)；★代收發(fā)、代采購(gòu)（日常用品）、代送貨的特別服務(wù)；★代呼叫診療、救護(hù)的特別服務(wù)；★代管兒童臨時(shí)護(hù)理特別服務(wù)；★代出租、出售屋宇的特別服務(wù)；★辦理業(yè)主VIP會(huì)員卡，終身享受“尚城生活廣場(chǎng)”的會(huì)員待遇。 2008102