房地產(chǎn)行業(yè)某廣場全程營銷戰(zhàn)略總綱-資料下載頁
2025-05-16 04:54本頁面
【正文】 五點一線形成對目標客戶的立體合圍，在整個銷售流程中做到滴水不漏、顛覆推廣、精確打擊。項目營銷渠道策略開盛廣場總體營銷渠道以現(xiàn)場為主，多點突破：①加強現(xiàn)場包裝、廣場導視系統(tǒng)。確?，F(xiàn)場銷售部的主力陣地地位。適時開辟項目區(qū)域（地點可再行研究）第二賣場。②投資者組織化：將已有投資者納入組織管理系統(tǒng)，保持經(jīng)常聯(lián)系，并且通過各項消費活動與情報咨詢的提供，成為有組織的客戶群，亦即落實顧客管理的系統(tǒng)運作。營銷價格策略價格是消費者和投資者最為敏感的話題，更是投資利潤能否最終實現(xiàn)的關鍵所在。在房地產(chǎn)營銷過程中，房地產(chǎn)的定價是最根本、最有效、也是最易于調(diào)控的，它是房地產(chǎn)營銷過程的核心和關鍵性問題。考慮到項目所處區(qū)域版塊形象、房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)有狀態(tài)和趨勢、區(qū)域消費水平、區(qū)域內(nèi)消費人群消費特性。本道觀點如下：1）考慮到產(chǎn)品整體銷售推廣過程中的高價阻力（商鋪售賣過程中如出現(xiàn)高價阻力點，整個產(chǎn)品營銷過程將因此產(chǎn)生巨大影響），實現(xiàn)商鋪低價入市，高價收盤。同時盡可能的用靈活多變的方式促動銷售進程，為目標客戶群減壓，提供六成（有待協(xié)商）按揭、分期付款等方式。為達到刺激銷售獲得最佳利潤的目的，根據(jù)市場售賣進度適時調(diào)價，封頂至進駐開業(yè)之間享有10%的升值空間。綜上所述：整體均價不超過4500元/平方米；模擬各樓層均價體系表（實際各鋪單價需經(jīng)過加權系數(shù)的運算）：樓 層建筑面積銷售均價銷售總價負一層4500平方米5200元/平方米2340萬元一 樓4500平方米6600元/平方米2970萬元二 樓4500平方米4500元/平方米2025萬元三 樓4500平方米3400元/平方米1530萬元四 樓4500平方米2600元/平方米1170萬元合 計22500平方米平均單價：4460元/2）開盛廣場商鋪最終價格可根據(jù)項目成本因素和同類房產(chǎn)供求因素確定。根據(jù)商業(yè)價值差價、樓層差價、邊間差價、面積差價、視野差價、及口彩差異等因素來決定銷售價格，以獲取利潤、回籠投資資金為定價目標，采用一次性付款、建筑期付款、按時間付款、銀行按揭等多種靈活的付款方式，完成整個開盛廣場營銷推廣策略。三、產(chǎn)品營銷時間段劃分及策略項目形象的樹立——蓄水期營銷策略：確立第二賣場（暫定）及分賣場，開展咨詢展示活動，實施商鋪銷售優(yōu)惠額度。項目形象的拓展——開盤期營銷策略：開展開盤活動期間有獎活動，銷售的持續(xù)跟進工作。項目形象的確立——強銷期營銷策略：整個商鋪公開出售，達成負一層及一二三四層的高銷售率。項目形象的完善——持銷期：剩余意向客戶跟進和售后服務，促進尾盤的銷售工作。廣告以電視、戶外、直投為主，具體投放比例見附件七注：上述銷售時間及廣告模擬須根據(jù)銷售實際情況做適時調(diào)整。四、廣告策略結合項目的具體情況和當?shù)孛襟w的影響力、傳播優(yōu)勢，制定廣告適當可行的媒體投放策略，以達到財進其用的目的。流程要點：炒熱概念、吸引關注、引導消費、引爆購買全程核心推廣策略——采用IMC（整合營銷傳播）的手法，將實際銷售與廣告、MD、公關等緊密結合。強調(diào)戰(zhàn)術上的高度統(tǒng)一性?！獋鞑サ闹饕α糠旁趯ν顿Y、盈利概念以及信心保證的大力渲染，而不是常規(guī)宣傳商鋪本身功能的做法。要點是對消費者的攻心戰(zhàn)。廣告?zhèn)鞑シ绞桨凑掌鋱蟮阑?、新聞化、情?jié)化、人性化原則，在媒介形式上主要以報紙軟體廣告、硬體報紙廣告、戶外媒介廣告、主題情節(jié)形式印刷品為主，以現(xiàn)場展示廣告、雜志廣告為輔。前期作好公關活動，利用戶外廣告、DM單、平面等媒介加大項目的市場宣傳力度。①報道及討論形式的電視軟體廣告；②懸念式、大型形象牌的長期廣告；③圖表化、情節(jié)化的印刷品廣告（分階段推出）；④服務式、咨詢式的動態(tài)、促銷和展示廣告；⑤告知式、現(xiàn)場式的“旺鋪”拍賣實施活動。針對項目綜合廣告效果的評估，我們建立完善的監(jiān)控措施，隨時使策劃與銷售的互動，調(diào)整、修正各項實施計劃。廣告時間段劃分和訴求重點具體分為四個階段，即蓄勢期1個月，認購期2個月，強銷期4個月，保溫期6個月。Ａ、廣告時間段劃分籌備期/市場預熱期（1）期限：11月12日——11月20日（2）推廣策略：本階段DM做和戶外形象廣告、外賣場形象包裝、TV四頭并進，以DM和戶外作為傳播重點。（3）項目執(zhí)行計劃模擬：編號項目類別項目明晰時段/版式成本控制A戶外大型形象廣告在中衛(wèi)火車站樹立一塊大戶外形象牌BTV《商業(yè)巨鱷進入中衛(wèi)消息篇》詳見媒體計劃《商業(yè)巨鱷來了消息被證實篇》巨頭浮出開盛醞釀大動作消息篇開盛首創(chuàng)托管式商城營銷模式《托管模式學術講解篇》《托管模式學術講解之跟蹤報道采訪發(fā)展商篇》《托管模式學術講解之跟蹤報道采訪策劃機構篇》《創(chuàng)富時代完全攻略篇》軟文式廣告《“排隊買鋪”？之怪現(xiàn)象篇》C賣場形象包裝外賣場形象進行全面包裝。售樓處裝飾布置D派發(fā)硬性廣告DM商業(yè)巨鱷帶來了什么？商業(yè)原子彈、托管式商鋪正式引爆篇芝麻開門倒記時篇“窮爸爸”與金山篇中衛(wèi)人的遺憾篇金算盤篇EPR舉辦中衛(wèi)城市定位發(fā)展論壇開盤儀式合計RMBＢ、廣告訴求重點——寧夏首個托管式商鋪在中衛(wèi)登場C、階段訴求——①開盛廣場Shopping Mall整體VI系統(tǒng)；②具有物業(yè)的全部產(chǎn)權；③項目具有極強的前瞻性和可塑性；④具有其廣闊的市場前景和升值潛力；⑤項目所處頂級黃金區(qū)域；⑥項目屬于中衛(wèi)區(qū)域內(nèi)唯一的規(guī)模化、品牌化、專業(yè)化的黃金商鋪；⑦商鋪內(nèi)外配套設施完善。D、部分模擬廣告副標題①開盛廣場Shopping Mall，替代鼓樓的鉆石商圈新座標！名店、專家聯(lián)手全力打造的中衛(wèi)全新購物天堂?、诿甑募用?，托管式商鋪顛覆傳統(tǒng)投資理念，兩位數(shù)年利潤增長率，商鋪巨大升值空間。項目市場形象推廣①在項目區(qū)域內(nèi)樹立較大的廣告牌，高空轟炸，快速建立項目形象。②在項目區(qū)域內(nèi)經(jīng)過的公交車身制作車身廣告，直接面對目標客戶群。③項目現(xiàn)場體驗式營銷環(huán)境的創(chuàng)造（營銷中心、外立面設計裝修、工地包裝等）。廣告營銷費用建議廣告營銷費用按房地產(chǎn)的廣告投放比例，本道地產(chǎn)顧問機構根據(jù)專業(yè)的推算，以整個項目總銷售額的1%投入廣告費用，總費用投入不能低于100萬元（并且，在廣告的選擇、執(zhí)行上希望我們的專業(yè)得到尊重）。此廣告費用包括媒體、戶外路牌以及銷售現(xiàn)場包裝、小型公關活動的所有費用。五、后期文件內(nèi)容列附開盤活動計劃（附件一）廣告費用支出計劃表（附件二）商業(yè)管理合同（附件三）銷售現(xiàn)場管理體系（附件四）成功案例（附件六）商場銷售劃分平面圖（附件七）后期工作計劃（須發(fā)展商提供后期工程進度表）（附件八）17 /
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