房地產(chǎn)行業(yè)某廣場(chǎng)全程營(yíng)銷戰(zhàn)略總綱-資料下載頁(yè)
2025-05-16 04:54本頁(yè)面
【正文】 五點(diǎn)一線形成對(duì)目標(biāo)客戶的立體合圍，在整個(gè)銷售流程中做到滴水不漏、顛覆推廣、精確打擊。項(xiàng)目營(yíng)銷渠道策略開(kāi)盛廣場(chǎng)總體營(yíng)銷渠道以現(xiàn)場(chǎng)為主，多點(diǎn)突破：①加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)包裝、廣場(chǎng)導(dǎo)視系統(tǒng)。確?，F(xiàn)場(chǎng)銷售部的主力陣地地位。適時(shí)開(kāi)辟項(xiàng)目區(qū)域（地點(diǎn)可再行研究）第二賣場(chǎng)。②投資者組織化：將已有投資者納入組織管理系統(tǒng)，保持經(jīng)常聯(lián)系，并且通過(guò)各項(xiàng)消費(fèi)活動(dòng)與情報(bào)咨詢的提供，成為有組織的客戶群，亦即落實(shí)顧客管理的系統(tǒng)運(yùn)作。營(yíng)銷價(jià)格策略價(jià)格是消費(fèi)者和投資者最為敏感的話題，更是投資利潤(rùn)能否最終實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵所在。在房地產(chǎn)營(yíng)銷過(guò)程中，房地產(chǎn)的定價(jià)是最根本、最有效、也是最易于調(diào)控的，它是房地產(chǎn)營(yíng)銷過(guò)程的核心和關(guān)鍵性問(wèn)題。考慮到項(xiàng)目所處區(qū)域版塊形象、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)有狀態(tài)和趨勢(shì)、區(qū)域消費(fèi)水平、區(qū)域內(nèi)消費(fèi)人群消費(fèi)特性。本道觀點(diǎn)如下：1）考慮到產(chǎn)品整體銷售推廣過(guò)程中的高價(jià)阻力（商鋪售賣過(guò)程中如出現(xiàn)高價(jià)阻力點(diǎn)，整個(gè)產(chǎn)品營(yíng)銷過(guò)程將因此產(chǎn)生巨大影響），實(shí)現(xiàn)商鋪低價(jià)入市，高價(jià)收盤。同時(shí)盡可能的用靈活多變的方式促動(dòng)銷售進(jìn)程，為目標(biāo)客戶群減壓，提供六成（有待協(xié)商）按揭、分期付款等方式。為達(dá)到刺激銷售獲得最佳利潤(rùn)的目的，根據(jù)市場(chǎng)售賣進(jìn)度適時(shí)調(diào)價(jià)，封頂至進(jìn)駐開(kāi)業(yè)之間享有10%的升值空間。綜上所述：整體均價(jià)不超過(guò)4500元/平方米；模擬各樓層均價(jià)體系表（實(shí)際各鋪單價(jià)需經(jīng)過(guò)加權(quán)系數(shù)的運(yùn)算）：樓 層建筑面積銷售均價(jià)銷售總價(jià)負(fù)一層4500平方米5200元/平方米2340萬(wàn)元一 樓4500平方米6600元/平方米2970萬(wàn)元二 樓4500平方米4500元/平方米2025萬(wàn)元三 樓4500平方米3400元/平方米1530萬(wàn)元四 樓4500平方米2600元/平方米1170萬(wàn)元合 計(jì)22500平方米平均單價(jià)：4460元/2）開(kāi)盛廣場(chǎng)商鋪?zhàn)罱K價(jià)格可根據(jù)項(xiàng)目成本因素和同類房產(chǎn)供求因素確定。根據(jù)商業(yè)價(jià)值差價(jià)、樓層差價(jià)、邊間差價(jià)、面積差價(jià)、視野差價(jià)、及口彩差異等因素來(lái)決定銷售價(jià)格，以獲取利潤(rùn)、回籠投資資金為定價(jià)目標(biāo)，采用一次性付款、建筑期付款、按時(shí)間付款、銀行按揭等多種靈活的付款方式，完成整個(gè)開(kāi)盛廣場(chǎng)營(yíng)銷推廣策略。三、產(chǎn)品營(yíng)銷時(shí)間段劃分及策略項(xiàng)目形象的樹(shù)立——蓄水期營(yíng)銷策略：確立第二賣場(chǎng)（暫定）及分賣場(chǎng)，開(kāi)展咨詢展示活動(dòng)，實(shí)施商鋪銷售優(yōu)惠額度。項(xiàng)目形象的拓展——開(kāi)盤期營(yíng)銷策略：開(kāi)展開(kāi)盤活動(dòng)期間有獎(jiǎng)活動(dòng)，銷售的持續(xù)跟進(jìn)工作。項(xiàng)目形象的確立——強(qiáng)銷期營(yíng)銷策略：整個(gè)商鋪公開(kāi)出售，達(dá)成負(fù)一層及一二三四層的高銷售率。項(xiàng)目形象的完善——持銷期：剩余意向客戶跟進(jìn)和售后服務(wù)，促進(jìn)尾盤的銷售工作。廣告以電視、戶外、直投為主，具體投放比例見(jiàn)附件七注：上述銷售時(shí)間及廣告模擬須根據(jù)銷售實(shí)際情況做適時(shí)調(diào)整。四、廣告策略結(jié)合項(xiàng)目的具體情況和當(dāng)?shù)孛襟w的影響力、傳播優(yōu)勢(shì)，制定廣告適當(dāng)可行的媒體投放策略，以達(dá)到財(cái)進(jìn)其用的目的。流程要點(diǎn)：炒熱概念、吸引關(guān)注、引導(dǎo)消費(fèi)、引爆購(gòu)買全程核心推廣策略——采用IMC（整合營(yíng)銷傳播）的手法，將實(shí)際銷售與廣告、MD、公關(guān)等緊密結(jié)合。強(qiáng)調(diào)戰(zhàn)術(shù)上的高度統(tǒng)一性?！獋鞑サ闹饕α糠旁趯?duì)投資、盈利概念以及信心保證的大力渲染，而不是常規(guī)宣傳商鋪本身功能的做法。要點(diǎn)是對(duì)消費(fèi)者的攻心戰(zhàn)。廣告?zhèn)鞑シ绞桨凑掌鋱?bào)道化、新聞化、情節(jié)化、人性化原則，在媒介形式上主要以報(bào)紙軟體廣告、硬體報(bào)紙廣告、戶外媒介廣告、主題情節(jié)形式印刷品為主，以現(xiàn)場(chǎng)展示廣告、雜志廣告為輔。前期作好公關(guān)活動(dòng)，利用戶外廣告、DM單、平面等媒介加大項(xiàng)目的市場(chǎng)宣傳力度。①報(bào)道及討論形式的電視軟體廣告；②懸念式、大型形象牌的長(zhǎng)期廣告；③圖表化、情節(jié)化的印刷品廣告（分階段推出）；④服務(wù)式、咨詢式的動(dòng)態(tài)、促銷和展示廣告；⑤告知式、現(xiàn)場(chǎng)式的“旺鋪”拍賣實(shí)施活動(dòng)。針對(duì)項(xiàng)目綜合廣告效果的評(píng)估，我們建立完善的監(jiān)控措施，隨時(shí)使策劃與銷售的互動(dòng)，調(diào)整、修正各項(xiàng)實(shí)施計(jì)劃。廣告時(shí)間段劃分和訴求重點(diǎn)具體分為四個(gè)階段，即蓄勢(shì)期1個(gè)月，認(rèn)購(gòu)期2個(gè)月，強(qiáng)銷期4個(gè)月，保溫期6個(gè)月。Ａ、廣告時(shí)間段劃分籌備期/市場(chǎng)預(yù)熱期（1）期限：11月12日——11月20日（2）推廣策略：本階段DM做和戶外形象廣告、外賣場(chǎng)形象包裝、TV四頭并進(jìn)，以DM和戶外作為傳播重點(diǎn)。（3）項(xiàng)目執(zhí)行計(jì)劃模擬：編號(hào)項(xiàng)目類別項(xiàng)目明晰時(shí)段/版式成本控制A戶外大型形象廣告在中衛(wèi)火車站樹(shù)立一塊大戶外形象牌BTV《商業(yè)巨鱷進(jìn)入中衛(wèi)消息篇》詳見(jiàn)媒體計(jì)劃《商業(yè)巨鱷來(lái)了消息被證實(shí)篇》巨頭浮出開(kāi)盛醞釀大動(dòng)作消息篇開(kāi)盛首創(chuàng)托管式商城營(yíng)銷模式《托管模式學(xué)術(shù)講解篇》《托管模式學(xué)術(shù)講解之跟蹤報(bào)道采訪發(fā)展商篇》《托管模式學(xué)術(shù)講解之跟蹤報(bào)道采訪策劃?rùn)C(jī)構(gòu)篇》《創(chuàng)富時(shí)代完全攻略篇》軟文式廣告《“排隊(duì)買鋪”？之怪現(xiàn)象篇》C賣場(chǎng)形象包裝外賣場(chǎng)形象進(jìn)行全面包裝。售樓處裝飾布置D派發(fā)硬性廣告DM商業(yè)巨鱷帶來(lái)了什么？商業(yè)原子彈、托管式商鋪正式引爆篇芝麻開(kāi)門倒記時(shí)篇“窮爸爸”與金山篇中衛(wèi)人的遺憾篇金算盤篇EPR舉辦中衛(wèi)城市定位發(fā)展論壇開(kāi)盤儀式合計(jì)RMBＢ、廣告訴求重點(diǎn)——寧夏首個(gè)托管式商鋪在中衛(wèi)登場(chǎng)C、階段訴求——①開(kāi)盛廣場(chǎng)Shopping Mall整體VI系統(tǒng)；②具有物業(yè)的全部產(chǎn)權(quán)；③項(xiàng)目具有極強(qiáng)的前瞻性和可塑性；④具有其廣闊的市場(chǎng)前景和升值潛力；⑤項(xiàng)目所處頂級(jí)黃金區(qū)域；⑥項(xiàng)目屬于中衛(wèi)區(qū)域內(nèi)唯一的規(guī)?；?、品牌化、專業(yè)化的黃金商鋪；⑦商鋪內(nèi)外配套設(shè)施完善。D、部分模擬廣告副標(biāo)題①開(kāi)盛廣場(chǎng)Shopping Mall，替代鼓樓的鉆石商圈新座標(biāo)！名店、專家聯(lián)手全力打造的中衛(wèi)全新購(gòu)物天堂?、诿甑募用?，托管式商鋪顛覆傳統(tǒng)投資理念，兩位數(shù)年利潤(rùn)增長(zhǎng)率，商鋪巨大升值空間。項(xiàng)目市場(chǎng)形象推廣①在項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)樹(shù)立較大的廣告牌，高空轟炸，快速建立項(xiàng)目形象。②在項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)經(jīng)過(guò)的公交車身制作車身廣告，直接面對(duì)目標(biāo)客戶群。③項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)式營(yíng)銷環(huán)境的創(chuàng)造（營(yíng)銷中心、外立面設(shè)計(jì)裝修、工地包裝等）。廣告營(yíng)銷費(fèi)用建議廣告營(yíng)銷費(fèi)用按房地產(chǎn)的廣告投放比例，本道地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)根據(jù)專業(yè)的推算，以整個(gè)項(xiàng)目總銷售額的1%投入廣告費(fèi)用，總費(fèi)用投入不能低于100萬(wàn)元（并且，在廣告的選擇、執(zhí)行上希望我們的專業(yè)得到尊重）。此廣告費(fèi)用包括媒體、戶外路牌以及銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝、小型公關(guān)活動(dòng)的所有費(fèi)用。五、后期文件內(nèi)容列附開(kāi)盤活動(dòng)計(jì)劃（附件一）廣告費(fèi)用支出計(jì)劃表（附件二）商業(yè)管理合同（附件三）銷售現(xiàn)場(chǎng)管理體系（附件四）成功案例（附件六）商場(chǎng)銷售劃分平面圖（附件七）后期工作計(jì)劃（須發(fā)展商提供后期工程進(jìn)度表）（附件八）17 /
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