【正文】 決策依據(jù)。主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)期間對施工現(xiàn)場、施工人員、施工機(jī)械、施工材料的管理，以確保施工質(zhì)量達(dá)到如期要求。第十一章 經(jīng)營方式與營銷策略 經(jīng)營方式天福假日酒店將按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建。企業(yè)整體經(jīng)營方式，是在董事會的領(lǐng)導(dǎo)下、監(jiān)事會的監(jiān)督下實(shí)行的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制、企業(yè)整體將實(shí)行統(tǒng)一管理下的承包經(jīng)營與承租經(jīng)營方式?？头拷?jīng)營：按照國際化的酒店管理集團(tuán)經(jīng)營模式進(jìn)行管理經(jīng)營；會議經(jīng)營：引進(jìn)高水準(zhǔn)的國際會議經(jīng)營方式，在企業(yè)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行分包式的一體化管理經(jīng)營；商業(yè)經(jīng)營：按照商業(yè)百貨零售的業(yè)態(tài)特點(diǎn)，在企業(yè)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行承包式的管理經(jīng)營；餐飲經(jīng)營：主營餐飲在企業(yè)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行承包式的管理經(jīng)營；特色餐館在企業(yè)監(jiān)督管理下進(jìn)行承租經(jīng)營；其他服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)營：按照企業(yè)一體經(jīng)營理念，進(jìn)行分包的管理經(jīng)營。 營銷策略酒店?duì)I銷中，市場營銷是酒店經(jīng)營活動的重要組成部分，它始于飯店提供產(chǎn)品和服務(wù)之前，研究賓客的需要和促進(jìn)酒店客源的增長，開發(fā)酒店市場的潛力，增進(jìn)酒店的收益，市場營銷涉及到滿足賓客的需求產(chǎn)品從飯店流通到賓客的一切業(yè)務(wù)活動，最終使酒店實(shí)現(xiàn)其預(yù)設(shè)的經(jīng)營目標(biāo)。同時酒店也必須以最敏銳、最超前、最獨(dú)到的嗅覺感官去創(chuàng)造和設(shè)計適宜于酒店經(jīng)營發(fā)展的最佳經(jīng)營模式，使酒店經(jīng)營更趨完善，先進(jìn)及獨(dú)特。酒店的營銷首先就要通過獨(dú)特的宣傳方式來吸引客源，可選擇的宣傳策略有：①可選擇電視、電臺、報刊等媒體，經(jīng)常性地報道酒店新近推出的特色菜肴、客房環(huán)境、活動項(xiàng)目等，提高賓客對酒店的感官印象。 ②運(yùn)用行業(yè)性雜志、報紙、旅行線路小冊子、指南、廣告?zhèn)鲉巍⒅苯有藕确绞綄频戤a(chǎn)品進(jìn)行宣傳。③以邀請知名演出的方式壯大聲勢，增強(qiáng)影響面，營造酒店的消費(fèi)熱點(diǎn)，如邀請舉辦省市模特大賽，時裝秀；大型歌舞器樂演奏等促銷方式。④設(shè)計推出例如咖啡文化、菜肴賞品、美食周的方式提高酒店消費(fèi)，增加效益同時加強(qiáng)酒店在福山鎮(zhèn)以及周邊的影響力。除了傳統(tǒng)的公關(guān)策略，酒店還可進(jìn)行一系列的創(chuàng)意公關(guān)，即為通過一些有創(chuàng)意的主題活動以引起公眾的注意，使公眾通過口頭傳播的方式廣而告之，從而起到宣傳推廣的效果，使酒店提高公眾形象，增加市場影響力，使酒店的宣傳達(dá)到事半功倍的效果。酒店的創(chuàng)意營銷即為運(yùn)用有別于習(xí)慣性的方法加大酒店品牌或產(chǎn)品與競爭對手的差異，而本酒店?duì)I銷可根據(jù)銷售要求，針對賓客的不同需要開發(fā)各種受賓客歡迎的組合產(chǎn)品，吸引客源，可開發(fā)的組合方式例如為：①公務(wù)客人組合產(chǎn)品。針對公務(wù)客人的特殊服務(wù)，為公務(wù)客人提供優(yōu)惠：如免費(fèi)在客房供應(yīng)一籃水果，免費(fèi)提供歡迎飲料，免費(fèi)使用康樂中心的設(shè)施和器材，免費(fèi)參加酒吧，歌舞娛樂活動。 ②會議組合產(chǎn)品。會議組合產(chǎn)品包括使用會議廳，會議休息時間供應(yīng)點(diǎn)心咖啡，會議期間工作餐。③家庭住宿組合產(chǎn)品。形式如雙人房供全家住宿，小孩與父母同住免費(fèi)加床，提供看管小孩服務(wù)，小孩免費(fèi)使用康樂設(shè)施，餐廳提供兒童菜單等。④蜜月度假產(chǎn)品。蜜月度假產(chǎn)品只向新婚夫婦提供，一般需要漂亮而寧靜的客房以及一些特殊的服務(wù)，如一間布置漂亮的洞房，免費(fèi)床前美式早餐，免費(fèi)奉贈香檳酒，客房里供應(yīng)鮮花、水果籃。⑤婚禮組合產(chǎn)品。本類產(chǎn)品主要針對福山鎮(zhèn)當(dāng)?shù)鼐用袷袌?，結(jié)合婚禮消費(fèi)的形式，適應(yīng)消費(fèi)的心理，強(qiáng)調(diào)喜慶的氣氛，吸引消費(fèi)：該產(chǎn)品組合內(nèi)容有符合福山鎮(zhèn)本地口味或新人親屬口味的筵席，免費(fèi)提供全場軟飲料，四層精美婚禮蛋糕一座，以鮮花和雙喜橫幅隆重地布置婚宴廳，根據(jù)具體要求制造婚宴氣氛，播放婚禮進(jìn)行曲，洞房花燭夜免費(fèi)提供新婚套房、鮮花、水果和香檳酒，免費(fèi)美式早餐送到客房。⑥周末組合產(chǎn)品。周末組合產(chǎn)品可吸引客人在一周工作之余，來休息和娛樂一下，因而需策劃組織一些娛樂體育活動：如舉辦周末晚會、周末雜技演出等等，將娛樂性活動加上飯店的食宿服務(wù)組合成價格實(shí)惠的產(chǎn)品。 ⑦淡季度假產(chǎn)品。在營業(yè)淡季時以一周、十天住宿加膳食以一個包價提供給客人。同時，為了吸引賓客，還要策劃組織賓客免費(fèi)享受娛樂活動。⑧特殊活動組合產(chǎn)品。這類組合產(chǎn)品即為可利用酒店現(xiàn)有的設(shè)施和服務(wù)組織，如乒乓球、網(wǎng)球、保齡球賽等活動，提高酒店的聲譽(yù)及形象。第十二章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 項(xiàng)目工程實(shí)施計劃 2011年7月：完成項(xiàng)目工程可行性研究編制及報批工作；2011年8月～2011年9月：完成項(xiàng)目工程的初步設(shè)計、施工圖設(shè)計、審查；2011年10月：完成項(xiàng)目工程的施工前期的準(zhǔn)備工作；2011年11月～2012年4月：完成項(xiàng)目工程的全部土建工程施工；2012年5月～2012年6月：工程的全部裝飾裝修工程；2012年7月：完成人員培訓(xùn)工作2012年8月：完成工程竣工驗(yàn)收，并全面投入使用。 項(xiàng)目實(shí)施橫道圖項(xiàng)目實(shí)施計劃表序號計劃內(nèi)容2011年2012年789101112123456781可研編制與審批2初步設(shè)計、施工圖設(shè)計、審查3施工前期準(zhǔn)備工作4工程的全部土建工程施工5工程的全部裝飾裝修工程6人員培訓(xùn)7工程竣工驗(yàn)收并投入使用52第十三章 投資估算 估算編制依據(jù)本估算依據(jù)本項(xiàng)目提出的各項(xiàng)技術(shù)參數(shù)、數(shù)據(jù)，根據(jù)澄邁縣類似工程近期造價水平估算。并參照：1.《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第三版）2.《海南省建設(shè)工程單位估算表》3.《全國統(tǒng)一安裝工程概算定額海南省單位估價表》%估算。. 估算編制范圍本項(xiàng)目估算范圍為建設(shè)投資、基礎(chǔ)設(shè)施投資和運(yùn)營費(fèi)用，包括土建工程、道路、綠化、亮化、給排水、供氣、供電及其他費(fèi)用等。 估算編制方法參照海南省概算定額，根據(jù)類似工程造價水平估算。其他費(fèi)用按以下標(biāo)準(zhǔn)：；％計；％計；%計；%計；、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、開業(yè)宣傳費(fèi)等，按工程費(fèi)用的3％計；，%計。 投資估算本項(xiàng)目全額流動資金為167萬元，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況及天創(chuàng)實(shí)業(yè)公司目前的經(jīng)營特點(diǎn)，本項(xiàng)目鋪底流動按全額流動資金的30％左右估算，為50萬元。項(xiàng)目建設(shè)投資＝建設(shè)投資+固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅+鋪底流動資金＝2500+50＝3000萬元第十四章 經(jīng)濟(jì)效益評價 成本核算。動力及水電單價根據(jù)目前市場價格確定；；，分年攤銷，年攤銷為27萬元。其余形成固定資產(chǎn)，以殘值率5%，土建工程按平均年限法20年折舊，設(shè)備按平均年限法15年折舊，；修理費(fèi)按國內(nèi)同類企業(yè)情況計??；。正常年份，年總成本費(fèi)用500萬元。本項(xiàng)目建設(shè)期一年，經(jīng)營期10年，計算期11年。其中達(dá)到設(shè)計能力時間為二年，第一年達(dá)到50%，第二年60%（因本項(xiàng)目為酒店服務(wù)性行業(yè)，正常年份入住率按60%計算）。 利潤估算根據(jù)企業(yè)提供的價格，并參考目前國內(nèi)外同類企業(yè)的價格趨勢，項(xiàng)目建成后的收入分為四部分：：項(xiàng)目建成后按同類星級酒店和當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，按60%的入住率，；：商務(wù)會議按每周接待1次計，暫定每次會議消費(fèi)2000元，；：其中包括KTV，游泳館、男女SPA會所、棋牌室等收入，按每天接待100人次計算，暫定每人平均消費(fèi)100元，休閑娛樂每年?duì)I業(yè)收入365萬元； ：其中包括自動餐廳、風(fēng)味餐廳等，參照澄邁縣餐飲行業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和福山鎮(zhèn)當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)情況，按每天接待200人次計算，暫定每人平均消費(fèi)100元，餐飲每年?duì)I業(yè)收入584萬元； 稅金及附加按國家規(guī)定計取，營業(yè)稅按5%，城建稅和教育費(fèi)附加分別為營業(yè)稅的7%和3%，所得稅按25%計取。 %，%。 財務(wù)評價結(jié)論 經(jīng)財務(wù)測算和經(jīng)濟(jì)效益分析，財務(wù)評價全部增量投資內(nèi)部收益率（FIRR）%（稅后）。因此，本項(xiàng)目的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均屬較好，經(jīng)濟(jì)效益比較理想。盈虧平衡點(diǎn)分析： 固定總成本BEP = 100% 銷售收入 可變總成本 銷售稅金及附加 = %以上說明，%，企業(yè)即可保本，因此項(xiàng)目抗風(fēng)險能力較強(qiáng)。該項(xiàng)目作了所得稅前全部投資的敏感性分析?；痉桨肛攧?wù)內(nèi)部收益率（稅前）%，考慮項(xiàng)目實(shí)施過程中一些不確定因素的變化，分別對固定資產(chǎn)投資、經(jīng)營成本、銷售收入作了提高10%和降低10%的單因素變化對內(nèi)部收益率的敏感性分析，各因素的變化都不同程度地影響內(nèi)部收益率及投資回收期，其中收入的提高或降低最為敏感，經(jīng)營成本次之。所以要使企業(yè)保持良好的經(jīng)濟(jì)效益，就應(yīng)加大宣傳力度，多創(chuàng)收入，加強(qiáng)管理，按市場倒推成本，控制成本，以提高企業(yè)內(nèi)部收益率，縮短投資回收期。第十五章 結(jié)論與建議、準(zhǔn)確經(jīng)營定位、提高服務(wù)水平的前提下，項(xiàng)目建成后將具有可觀的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。項(xiàng)目的社會效益主要表現(xiàn)在：首先，為澄邁縣旅游經(jīng)濟(jì)增加了亮點(diǎn)，提高了城鎮(zhèn)形象；其次，增加了國家和澄邁縣的稅收；第三，可為社會提供工作崗位，幫助政府分憂解難；第四，為滿足隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展而逐漸增長的市場需求做貢獻(xiàn)。在產(chǎn)生社會效益的同時，投資方也將伴隨著項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)而贏得一定的經(jīng)濟(jì)效益：一是可以通過經(jīng)濟(jì)獲得利潤，逐步收回投資；二是天福假日酒店地處澄邁縣福山鎮(zhèn)，可帶動當(dāng)?shù)匾慌嚓P(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)；三是三星級天福假日酒店的建成必將推進(jìn)澄邁縣酒店業(yè)經(jīng)營水平、服務(wù)水平及總體經(jīng)濟(jì)效益的逐步提高。、建設(shè)期間以及運(yùn)營過程中不可預(yù)知因素的多寡與解決的難易程度等。雖然澄邁縣沒有四星級酒店，但隨著城市的發(fā)展，高檔酒店數(shù)量還會增加。一般來說，有條件的客戶將希望在聲譽(yù)、服務(wù)一流的酒店住宿。因此，堅(jiān)持經(jīng)營特色、較為滿意的住宿率。從敏感性分析也可以看出提高營業(yè)收入和租住率的重要性。