【正文】 的商業(yè)中心，并實(shí)行統(tǒng)一包裝、統(tǒng)一管理。二、早期的銷售定位有失誤，本項(xiàng)目面積較大，而全部商鋪是卻面向個(gè)體銷售，零散的個(gè)體商鋪產(chǎn)權(quán)分散，很難形成統(tǒng)一的形象，因而造成商場(chǎng)缺乏整體包裝、統(tǒng)一管理；三、室內(nèi)、外裝修、空調(diào)、電梯等設(shè)施、設(shè)備，由于空置時(shí)間太長(zhǎng)，大多已損壞嚴(yán)重，需要重新安裝和修葺；四、商業(yè)城目前的外墻材質(zhì)陳舊，色調(diào)幾乎是灰白色，單調(diào)，且因長(zhǎng)久空置，外墻裝修損壞嚴(yán)重，長(zhǎng)時(shí)間破損的外觀對(duì)商業(yè)城的檔次和形象存在不小的影響，需要重新按照目前商業(yè)大廈的外墻標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修；五、原室內(nèi)布局欠佳，交通面積較多，實(shí)用率較低，在A、B、C三個(gè)區(qū)中，以B區(qū)和C區(qū)比較嚴(yán)重，場(chǎng)內(nèi)缺乏人流導(dǎo)向；重新裝修時(shí)，設(shè)計(jì)需要考慮如何利用空間層次設(shè)計(jì)改善原布局的不足。六、這樣大型的商業(yè)大廈，卻沒(méi)有設(shè)置足夠面積的停車場(chǎng)，使本項(xiàng)目缺乏現(xiàn)代商廈所必備的設(shè)施，除了原本正門空曠的地塊，還要充分利用建筑物西面與耀華路之間的空曠地方，以及四面臨街的優(yōu)勢(shì)與政府協(xié)商長(zhǎng)約租定街邊劃線的停車位，以彌補(bǔ)自身停車場(chǎng)的缺陷。七、出租率利用率以及產(chǎn)效最高的首層不納入此次項(xiàng)目開(kāi)發(fā)范圍，在一定程度上既影響了項(xiàng)目整體形象也影響了項(xiàng)目的產(chǎn)效。 項(xiàng)目市場(chǎng)定位由項(xiàng)目分析所述，三水廣場(chǎng)、橫幅廣場(chǎng)將對(duì)本項(xiàng)目帶來(lái)一定的沖擊。因此本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位必須與三水廣場(chǎng)、恒福廣場(chǎng)有所差別，避免經(jīng)營(yíng)與三水廣場(chǎng)、恒福廣場(chǎng)相沖突的項(xiàng)目。近年來(lái)，三水區(qū)城區(qū)規(guī)劃把文化設(shè)施建設(shè)作為三水城建的重點(diǎn)，隨著三水的經(jīng)濟(jì)加強(qiáng)，文化事業(yè)的需求將加大，目前三水文化娛樂(lè)設(shè)施還是比較貧乏，僅有一些小規(guī)模的書店，還沒(méi)有大型的購(gòu)書中心，作為經(jīng)濟(jì)彭勃發(fā)展的地區(qū)，巨大的知識(shí)需求被壓制了。由此建議本項(xiàng)目可定位為三水大型文化廣場(chǎng)。 項(xiàng)目各區(qū)的規(guī)劃建議把A、B、C三區(qū)的首層納入此次項(xiàng)目改造范圍，A區(qū)首層為各式手機(jī)、數(shù)碼攝影器材專賣店；B區(qū)兩邊臨街二層商鋪分別開(kāi)設(shè)中、西式快餐店飲品店（例如麥當(dāng)勞、真功夫等），以此吸引人流；C區(qū)首層為吉之島一類的購(gòu)物商場(chǎng)。 A區(qū)：首層為各式手機(jī)、數(shù)碼攝影器材專賣店； 二層至五層為電腦、家電、廚具等專賣超市。B區(qū)：兩邊臨街二層商鋪分別開(kāi)設(shè)中、西式快餐店飲品店（例如麥當(dāng)勞、真功夫等），以此吸引人流；二層至三層為大型購(gòu)書中心。C區(qū)：首層為吉之島一類的購(gòu)物商場(chǎng)；二至三層為大型購(gòu)書中心以及文化體育用品中心；四至六層酒店客房，并重新裝修，在C區(qū)首層臨街設(shè)酒店獨(dú)立的出入口。七層可做小型的倉(cāng)庫(kù)以及物業(yè)管理的辦公室。 項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議建筑風(fēng)格偏向動(dòng)感的現(xiàn)代風(fēng)格，特別是通過(guò)亮麗的色彩來(lái)表現(xiàn)。項(xiàng)目本身的體態(tài)不錯(cuò)，外立面的整改主要是在用材和色調(diào)方面要徹底脫離原有項(xiàng)目形象，建議用清新大膽的現(xiàn)代亮麗色彩，并以簡(jiǎn)潔明快的建筑構(gòu)件搭配。室內(nèi)環(huán)境建議多用淺色的暖色調(diào)組合搭配， 以亮麗簡(jiǎn)約的現(xiàn)代風(fēng)格色調(diào)脫離原有的黑和暗的環(huán)境印象，形成動(dòng)感、活躍、潮流的商業(yè)環(huán)境氛圍。 配套設(shè)施建議停車場(chǎng)——除了原本正門空曠的地塊，還要充分利用建筑物西面與耀華路之間的空曠地方，以及四面臨街的優(yōu)勢(shì)與政府協(xié)商長(zhǎng)約租定街邊劃線的停車位，以彌補(bǔ)自身停車場(chǎng)的缺陷。電梯——本項(xiàng)目的電梯嚴(yán)重不足，建議在B區(qū)各層增設(shè)扶手電梯，并在C區(qū)增加垂直客梯和貨梯各一臺(tái)。硬件配套——中央空調(diào)、智能化保安系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、倉(cāng)庫(kù)等。 租金定位根據(jù)目前三水商業(yè)地產(chǎn)的租金行情不計(jì)遞增預(yù)計(jì)整個(gè)商場(chǎng)的平均租金至少為：80元/平方米。 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)理念(1) 導(dǎo)入“商業(yè)經(jīng)營(yíng)主導(dǎo)型”的商業(yè)理念我國(guó)加入世界貿(mào)易組織（WTO）以后，生產(chǎn)性行業(yè)所受到?jīng)_擊在所難免，但是商業(yè)行業(yè)由于國(guó)外的商品要進(jìn)入中國(guó)，商業(yè)領(lǐng)域反而迎來(lái)巨大的機(jī)會(huì)。國(guó)外的大型商業(yè)經(jīng)營(yíng)企業(yè)、各種著名的商品品牌不斷涌入，在經(jīng)營(yíng)模式、服務(wù)水平、價(jià)格等方面對(duì)中國(guó)市場(chǎng)都將形成很大的沖擊。國(guó)外一些運(yùn)作較為成功的商業(yè)機(jī)構(gòu)已經(jīng)進(jìn)入三水，過(guò)往占主流的出租個(gè)體攤位模式的商業(yè)市場(chǎng)面臨挑戰(zhàn)。目前，出租個(gè)體攤位模式的商業(yè)市場(chǎng)，存在很多的不足，物業(yè)的業(yè)主不負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)，而經(jīng)營(yíng)者只能被動(dòng)接受物業(yè)現(xiàn)狀，物業(yè)的功能設(shè)計(jì)與商家經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)的銜接是脫節(jié)的，更談不上量身定造，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后市場(chǎng)對(duì)商業(yè)形態(tài)的要求。(1) 我們對(duì)本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)定位，全部商鋪只租不賣，并力求將物業(yè)銷售與可持續(xù)經(jīng)營(yíng)結(jié)合起來(lái)，追求的不僅僅是租售物業(yè)的利潤(rùn)，而是開(kāi)發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)者的“多贏”結(jié)構(gòu)。(2) 選擇文化產(chǎn)業(yè)為主題，聚集商氣，引進(jìn)主力店和品牌店提升物業(yè)形象相關(guān)產(chǎn)品高度集中形成一個(gè)突出的主題，不僅能夠建立項(xiàng)目的個(gè)性與特色，而且能夠使整個(gè)項(xiàng)目的靈魂得以顯現(xiàn)，可以在較大范圍內(nèi)主導(dǎo)行業(yè)市場(chǎng)，占據(jù)市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，形成規(guī)模效應(yīng)。只有主題明晰，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一形象才能落到實(shí)處，整體效應(yīng)才有更好的發(fā)揮。成行成市的主題專業(yè)市場(chǎng)隨著市場(chǎng)的發(fā)展越來(lái)越成熟，許多商鋪年年都能升值，投資回報(bào)相當(dāng)可觀，對(duì)于投資者和經(jīng)營(yíng)者來(lái)講，有良好的市場(chǎng)前景。目前國(guó)內(nèi)的商業(yè)物業(yè)普遍存在一種現(xiàn)象：一樓生意火爆，二樓生意一般，三樓有些顧客，四樓沒(méi)人光顧。而比較成功的大型購(gòu)物廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看，這些商場(chǎng)基本上不設(shè)臨街鋪位，幾層商場(chǎng)經(jīng)過(guò)統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)，合理分割功能分區(qū)，有意識(shí)地引導(dǎo)消費(fèi)者由“低”往“高”走，由“外”往“里”走。從局部上看，一樓的營(yíng)業(yè)額明顯高于其它樓層，但正是由于經(jīng)營(yíng)商的精心設(shè)計(jì)，帶動(dòng)了“高層”商場(chǎng)的銷售額，在保證一樓生意火爆的同時(shí)，兼顧到經(jīng)營(yíng)死角和高樓層的商品銷售。要使樓上的物業(yè)價(jià)值最大化，必須對(duì)整個(gè)商場(chǎng)進(jìn)行整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，引進(jìn)主力店（企業(yè)）和主力品牌商品，從經(jīng)營(yíng)的角度規(guī)劃設(shè)計(jì)符合市場(chǎng)需求的商業(yè)形態(tài)，從而帶動(dòng)項(xiàng)目的整體銷售與經(jīng)營(yíng)，而只有主題明確，才能對(duì)品牌店的入駐產(chǎn)生足夠的吸引力。同時(shí)，通過(guò)品牌店和主力店的加入，容易在市場(chǎng)上形成口碑，有利于商業(yè)物業(yè)的銷售和后續(xù)經(jīng)營(yíng)。以文化產(chǎn)業(yè)為主題，力爭(zhēng)引進(jìn)廣州購(gòu)書中心、麥當(dāng)勞（肯德基）、真功夫等名店為本項(xiàng)目主力店。(3) 招商項(xiàng)目的組合招商項(xiàng)目既要考慮到人氣聚集，從而雅俗共賞，而不至于造成曲高和寡，也要避免檔次太低、旺丁不旺財(cái)?shù)膶擂尉置?。本?xiàng)目帶動(dòng)人流的項(xiàng)目是購(gòu)書中心、麥當(dāng)勞、真功夫、手機(jī)專賣店，而電器超市因?yàn)槭墙?jīng)營(yíng)高檔耐用商品，平常會(huì)很少人流，只有到了節(jié)假日會(huì)有較大的人流，引入電器超市的主要原因一方面是為了對(duì)購(gòu)書中心作補(bǔ)充，另一方面是為了提高商場(chǎng)的檔次。招商項(xiàng)目應(yīng)遵循動(dòng)靜結(jié)合，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的原則。 經(jīng)營(yíng)策略(1) 贏利模式全部商鋪只租不賣，掌握整個(gè)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)主導(dǎo)權(quán)，按照文化廣場(chǎng)為主題進(jìn)行招商經(jīng)營(yíng)，對(duì)各經(jīng)營(yíng)區(qū)域進(jìn)行合理劃分，盡量滿足經(jīng)營(yíng)者的功能需求，以求能實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化；(2) 市場(chǎng)前期的經(jīng)營(yíng)管理：為了保證銷售與招商的順利進(jìn)行，應(yīng)該注意：l 按照經(jīng)營(yíng)主題，統(tǒng)一招商，并作好相應(yīng)的功能分區(qū)安排；l 把握商品的結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)商家經(jīng)營(yíng)；l 統(tǒng)一形象（商場(chǎng)內(nèi)、外），統(tǒng)一信息發(fā)布；l 多功能公共區(qū)域的設(shè)計(jì)與活動(dòng)組織：比如展示中心、活動(dòng)廣場(chǎng)等。(3) 市場(chǎng)后續(xù)的經(jīng)營(yíng)管理：目的：使物業(yè)升值做出品牌，為企業(yè)下一個(gè)項(xiàng)目打好基礎(chǔ)l 組建專業(yè)的管理公司，引入先進(jìn)的管理理念；負(fù)責(zé)本項(xiàng)目進(jìn)一步推廣，不斷加強(qiáng)本項(xiàng)目的市場(chǎng)形象和知名度；大型的公關(guān)活動(dòng)，使本項(xiàng)目成為客戶注目的焦點(diǎn)。 總結(jié)本建議書立足于三水區(qū)政府《佛山市三水區(qū)城市總體規(guī)劃》，抓住目前商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景以及三水對(duì)文化設(shè)施的需求，以文化產(chǎn)業(yè)作主題，力爭(zhēng)引進(jìn)廣州購(gòu)書中心、麥當(dāng)勞、真功夫等主力店為賣點(diǎn)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以達(dá)到業(yè)主、投資方、經(jīng)營(yíng)方各方共贏的局面。對(duì)于本項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自于原建筑硬件上的一些缺陷，這會(huì)在一定程度上會(huì)削弱項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力，但是只要開(kāi)發(fā)得當(dāng)，三水日益增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)和中心城區(qū)的人口膨脹帶來(lái)的消費(fèi)力，加上國(guó)家省市政策對(duì)把商業(yè)地產(chǎn)帶進(jìn)了一個(gè)蓬勃發(fā)展的全新局面，都將會(huì)給項(xiàng)目帶來(lái)光輝的前景。附表：附表1：商業(yè)城改造項(xiàng)目概算編制說(shuō)明附表2：商業(yè)城改造項(xiàng)目概算表附表3：商業(yè)城改造項(xiàng)目裝飾部分概算詳細(xì)清單附表4：總成本費(fèi)用估算表附表5：利潤(rùn)總額及其分配表附表6：借款還本付息表附表7：現(xiàn)金流量表41