【正文】 ，24005人；北斗鎮(zhèn)，17988人；禾加鎮(zhèn)，26254人；中農(nóng)鎮(zhèn)，15114人；祿加鎮(zhèn)， 16100人；寶飛鎮(zhèn)，19498人；龍馬鎮(zhèn)，25230人；方加鎮(zhèn)，29434人；清水鎮(zhèn)，26653人；鋼鐵鎮(zhèn)，12948人；滿井鎮(zhèn)，16575人；黑龍灘鎮(zhèn)，13432人；楊柳鎮(zhèn)，23310人。項目SWOT分析 、優(yōu)勢→Strength178。 區(qū)位優(yōu)勢：金馬路商業(yè)帶內(nèi)，配套設施齊全，交通便利。178。 酒店成熟經(jīng)營區(qū)域，區(qū)域酒店集中，入住率較高，整體經(jīng)營狀況良好；178。 區(qū)域酒店皆已成熟經(jīng)營多年，擁有穩(wěn)定客源流向，容易形成項目的客源，同時便于競爭；178。 開放商的開發(fā)背景、實力，以及長期在某的口碑；178。 可以將項目以北和東側(cè)的項目都地面停車場及地下停車場都可作為配套與本酒店共享。、劣勢→ Weakness178。 項目地塊規(guī)模較小，僅3000㎡，不具備真正發(fā)展掛牌高星級酒店的條件；178。 旁邊為在建項目對項目影響較大，對項目的品質(zhì)有影響；178。 新建物業(yè)昭示性不強，必須進行河道與道路改造后，通過金馬路核心口岸進行項目展示，施工量較大；178。 地塊條件所限，對酒店配套有一定的限制。178。 區(qū)域酒店供應量較大，競爭較為激烈。、機會→Opportunity178。 城市發(fā)展帶來的機會；178。 區(qū)域酒店檔次普遍集中在商務酒店和中低星級酒店，存在高星級酒店裝潢標準酒店的發(fā)展機會；178。 具備發(fā)展差異化主題酒店的核心機會。、威脅→Threat178。 項目周邊酒店的競爭，對本案發(fā)展有一定的影響；178。 隨著未來周邊，以及某縣城內(nèi)規(guī)劃新建的酒店簡稱，面對未來優(yōu)秀酒店的競爭，以及成都地區(qū)連鎖酒店的進入，行業(yè)競爭將會愈加激烈。小結(jié)：178。 項目地處金馬路商業(yè)繁華地帶區(qū)域，交通便利，配套成熟。178。 項目占地面積僅3000㎡，從地塊面積來看不具備發(fā)展掛牌高星級星級酒店的必要條件。178。 項目緊鄰東側(cè)高層物業(yè)，項目自身必須對高度有所期待，才能在區(qū)域中脫穎而出，否則難以與周邊項目競爭。178。 項目新建物業(yè)展示面和昭示性太差，必須通過對道路與河道的改造，來實現(xiàn)項目整體的價值。178。 項目所在漿洗街區(qū)域商務氛圍濃厚，是酒店經(jīng)營成熟區(qū)域之一，區(qū)域酒店平均入住率較為健康，經(jīng)營良好。178。 項目具備發(fā)展四星級標準高星級酒店機會，特色主題酒店是市場供應的核心機會及發(fā)展趨勢，同樣是競爭取勝的法寶。第五部分 項目定位 項目基本開發(fā)思路 項目基本開發(fā)思路：178。 區(qū)域酒店標桿產(chǎn)品，具備某高星級商務酒店開發(fā)里程碑意義。178。 酒店為主導的開發(fā)原則。178。 風險最小化的原則。178。 與金馬路實施聯(lián)動。酒店限制條件：178。 酒店內(nèi)不能做過多娛樂型的配套設施。178。 酒店不能申報星級。項目檔次定位 、地塊因子分析地塊因子分析——尋找地塊自身資源條件與項目開發(fā)檔次的匹配度因子分析豪華酒店高檔酒店中檔酒店低檔酒店招待所對公共交通的依賴弱較弱一般較強很強對外部景觀資源的要求稀缺資源較好資源無無無對場地規(guī)模的要求較大一般較弱弱弱對管理公司要求較強一般較弱無無對酒店品牌要求較強一般較弱無無對成本價格適應性強較強控制成本低成本低成本房間數(shù)量(間)20010001505001003008020080以下房價(元/天)1000左右300600200400100200100以下條件擬和資源不支持基本符合基本符合目標不支持規(guī)模不支持酒店星級超五星五星、四星三星二星、一星無星級178。 受地塊自身因素以及片區(qū)環(huán)境資源條件限制，本項目適合開發(fā)中高檔次酒店；178。 本項目適合開發(fā)星級為四星級標準的酒店；178。 本項目必須通過改善內(nèi)部景觀體系、裝修標準來彌補自身地塊較小，以及空間尺度擁擠的劣勢，并通過品質(zhì)上的超越尋求突破；178。 從市場經(jīng)營角度進行分析，某目前經(jīng)營狀況基本與其裝修標準成正比，因此四星級標準是項目最恰當，也是最符合市場的檔次。、項目檔次分析178。 華生賓館是三星級彩陶主題旅游酒店，擁有在人說當?shù)馗邇r高品質(zhì)的檔次，因此本案作為新建項目，且需要在未來3—5年內(nèi)保持領先，必須超越華生賓館；178。 本案地塊規(guī)模、昭示面、自然資源、空間尺度等收到地塊本身的限制，由此導致了酒店基本不能掛牌的影響，因此國家評定的四星級酒店發(fā)展方向不適合本案；178。 本案緊鄰華生賓館，是本案強勢的競爭對手，并且桌邊還有一家二星級酒店和數(shù)家商務酒店競爭，從市場區(qū)格策略來看，本案酒店檔次應與其實行差異化，從裝修標準上超越競爭對手，實現(xiàn)區(qū)域板塊標桿定位。本案檔次定位為：準四星級酒店即按照四星級酒店標準進行裝修的商務酒店項目酒店定位 、酒店類型定位178。 由于項目受先天條件限制，基本無法評星，因此酒店在競爭力上應突出其配套；178。 目前經(jīng)營狀況最好的華生賓館自身定位為彩陶旅游酒店，本案需要預期進行差異化戰(zhàn)略；178。 本案的目標客戶市場鎖定在以對公、對商接待為主，輔以旅游和探親散客；178。 同時要考慮到未來競爭態(tài)勢，旅游酒店定位，和星級掛牌會體噶酒店運營成本和入住門檻。酒店類型定位為：主題型商務酒店即發(fā)展以主題作為核心競爭力與特點的，以公務和商務接待為主要市場的，輔以旅游和探親散客市場，以高標準設施與服務，相對較低入住門檻的商務酒店、酒店物業(yè)形態(tài)建議178。 目前某最知名的高層建筑為騰飛時代寫字樓，該項目主樓樓層為14F；178。 目前項目東側(cè)世紀錦程同樣為高層建筑；178。 項目北側(cè)歐洲映像2期也以高層建筑為主，同時其規(guī)劃酒店也為高層建筑；178。 為了讓項目在競爭中脫穎而出，項目必須在建筑高度上有所要求。綜合考慮地塊條件、競爭形式、自身特點、地標效果等因素，項目物業(yè)形態(tài)定位為：18F以下的高層建筑即酒店物業(yè)形態(tài)發(fā)展成為擁有3F左右裙樓，同時主樓樓層控制在18F以下的高層建筑、物業(yè)單位面積定位178。 項目地塊面積僅為3000㎡；178。 項目金馬路一側(cè)需打開出口，并且設立小型廣場，將用掉一部分土地面積；178。 酒店周邊高層建筑較多，因此項目紅線退距相對較多。項目物業(yè)單位面積定位為：單位平層面積控制在1500㎡左右即主樓單位平層面積控制在1500㎡左右，裙樓可做適當放大，但必須保證金馬路一側(cè)昭示面廣場和汽車出入動線的順利使用、酒店客房定位、客房數(shù)量定位178。 考慮到項目的四星級裝修標準，本酒店的客房數(shù)量應該超過華生賓館；178。 華生賓館由于有舊樓的原因，因此客房數(shù)量達到了189，但實際上其夠得上三星標準的房間在140間左右；178。 考慮到目前某整體供應量較少的狀況，本項目不建議陡然向市場供應過多的客房數(shù)量；178。 綜合考慮三星級與四星級酒店的常規(guī)客房數(shù)量，建議取下線的中間值，相對合理。本酒店客房數(shù)量定位：酒店將提供120間客房、客房類型比例定位目前主要競爭酒店客房類型、數(shù)量與比例酒店標間單人間套房數(shù)量比例數(shù)量比例數(shù)量比例華生賓館12063%5730%127%華陵賓館3574%613%613%陵州賓館4677%812%611%金馬賓館3672%1020%48%逸景商務酒店4760%2532%68%平均值5768%2125%67%178。 綜合考慮目前某酒店供應市場的客房類型，本項目不應提供太過復雜的產(chǎn)品面向酒店市場；178。 結(jié)合前文對各個競爭酒店客房類型的調(diào)查數(shù)據(jù)；178。 本項目酒店基本可以確定三個類型的客房。客房類型：客房類型定位為：本項目酒店客房類型分為商務型、豪華型和套房三類即客房類型安排如下：178。 商務型：單人大床房、雙人標間178。 豪華型：單人大床房、雙人標間178。 套房：商務套房、豪華套房客房比例：根據(jù)平均值，并修定得出定位：雙人標間：72間單人大床房：40套房：8具體分配數(shù)量：類型數(shù)量比例豪華套房24%商務套房65%豪華大床房1513%豪華標間3227%商務大床房2521%商務標間4030%、酒店客房配置定位基本配置：178。 房間配置：裝修豪華，有豪華的軟墊床、寫字臺、衣櫥及衣架、茶幾、座椅或簡易沙發(fā)、床頭柜、床頭燈、臺燈、落地燈、全身鏡、行李架、飲水機、電視機等高級配套家具有家電。178。 建議每個房間除常規(guī)的配置外，套房增加保險柜、冰箱的配置，室內(nèi)滿鋪高級地毯，區(qū)域照明目的物照明度良好；178。 較高標準的衛(wèi)生間裝修標準。衛(wèi)生間裝有高級抽水馬桶、梳妝臺(配備面盆、梳妝鏡)、浴缸并帶淋浴噴頭(有單獨淋浴間的可以不帶淋浴噴頭)，配有浴簾、晾衣繩。采取有效的防滑措施。衛(wèi)生間采用豪華建筑材料裝修地面、墻面，色調(diào)高雅柔和，采用分區(qū)照明且目的物照明度良好。有良好的排風系統(tǒng)、110/220V電源插座、電話副機。配有吹風機。24小時供應冷、熱水；178。 適度增加商務套間房間數(shù)量，商務套房建議配置液晶電腦；178。 高端套房在高樓層相對集中設置；178。 人性化設置：羽絨床褥，增加睡眠的舒適度；178。 智能化感應燈具系統(tǒng)；178。 可直接撥通國內(nèi)和國際長途的電話，電話機旁備有使用說明及市內(nèi)電話簿。品牌要求：衛(wèi)?。杭苹蛎罉送惼放瓶刂泼姘澹何鏖T子控制面板電視：國產(chǎn)主流品牌，如創(chuàng)維等中央空調(diào)：國產(chǎn)美的或遠大中央空調(diào)客房裝修標準：按照平均每間客房3萬元人民幣標準，進行裝修、酒店客房軟件服務定位178。 提供開夜床服務，放置晚安卡、鮮花或贈品；178。 客房、衛(wèi)生間每天全面整理1次，每日更換床單及枕套，客用品和消耗品補充齊全，并應客人要求隨時進房清掃整理，補充客用品和消耗品；178。 有與飯店本身星級相適應的文具用品。有飯店服務指南、價目表、住宿規(guī)章、本市旅游景點介紹、本市旅游交通圖、與住店客人相適應的報刊；178。 客人在房間會客，可應要求提供加椅和茶水服務；178。 提供叫醒、留言、衣服干洗服務。、酒店大堂定位 根據(jù)前文統(tǒng)計，并結(jié)合項目地塊實際情況，本酒店大堂設置在項目物業(yè)裙樓大廳內(nèi)，具體定位如下：大堂面積：200㎡酒店大堂大堂挑高：5米挑高大堂、酒店配套設施定位大堂休息區(qū)：沙發(fā)數(shù)量：1個三人沙發(fā)、2個雙人沙發(fā)沙發(fā)材質(zhì)：真皮沙發(fā)電梯：電梯數(shù)量：2部客梯，1部貨梯（酒店員工電梯）電梯品牌：進口富士及同級別電梯車位：考慮地下停車位，并按照客房與車位比例1：，在地下停車場內(nèi)單獨開辟一處酒店停車區(qū)域，提供專人引導，并且以不同色彩劃分界限，明確酒店停車位的區(qū)域。車位數(shù)量：96個地下停車位、酒店配套功能定位、商務會議配套會議座位/客房比例：國際標準比較舒適合理的‘會議座位/客房’－，成都商務酒店基本也達到這一水平。結(jié)合某市場狀況，以及本案的規(guī)模和特點，建議會議座位/。四星級檔次酒店由于其商務客戶的同構(gòu)型，其商務和會議配套設施的差別不大，其服務項目也大體相似。本案會議廳僅需要達到常規(guī)的軟硬件水平即可。本項目會議室配置為：本案設置一大一小共2個會議室小型會議室：容納20人大型會議室：容納80人會議室總共容納100人，并提供投影、網(wǎng)絡接入、音響等基本服務設施。、商務中心配套商務中心將提供如下服務：178。 票務服務178。 郵政服務：代定報紙雜志、代訂各活動門票、公務、商務設施：會客室租賃；178。 商務中心配置：接待臺、復印機、傳真機、電腦、電話、掃描儀、打印機、 碎紙機等178。 Morning call服務178。 天氣、節(jié)目、時間、事件提醒178。 鮮花賀卡禮儀（根據(jù)郵政系統(tǒng)收費標準核定）178。 代收送洗衣物178。 代辦旅游需求178。 網(wǎng)上購物代付款、收貨、休閑配套項目休閑配套定位為：酒店設置一處700㎡咖啡吧咖啡吧將通過招商來完成，以承包經(jīng)營的方式完成對酒店的休閑配套設置，提供早餐與全天咖啡西式簡餐，預計咖啡吧規(guī)模控制在700㎡。、行政配套酒店內(nèi)同時設有行政配套，即酒店管理辦公場所。酒店的辦公場所控制在500㎡以內(nèi)。、酒店樓層利用定位根據(jù)定位所確定的內(nèi)容，酒店將占據(jù)8層樓層的空間，按照項目所在物業(yè)為18F高層建筑分配，具體分配如下：大堂：1F，裙樓大廳辦公空間：9F咖啡吧：9F客房：10—15F會議室：16F商務中心：16F、酒店軟件服務定位 根據(jù)四星級酒店服務標準，結(jié)合某目前酒店市場及未來酒店發(fā)展預期，本案酒店軟件服務內(nèi)容定位為如下：178。 總服務臺有中英文標志，分區(qū)段設置接待、問訊、結(jié)賬，24小時有工作人員在崗；178。 提供留言服務；178。 提供一次性總賬單結(jié)賬服務(商品除外)；178。 提供信用卡服務；178。 18小時提供外幣兌換服務；178。 設門衛(wèi)應接員，18小時迎送客人；178。 設專職行李員，有專用行李車，24小時提供行李服務。有小件行李存放處；178。 設值班經(jīng)理，24小時接待客人；178。 設大堂經(jīng)理，18小時在前廳服務；178。 在非經(jīng)營區(qū)設客人休息場所；178。 門廳及主要公共區(qū)域有殘疾人出入坡道，配備輪椅。有殘疾人專用衛(wèi)生間或廁位，能為殘疾人提供特殊服務；178。 至少能用英語提供服務，各種指示用和服務用文字至少用中英文同時表示；178。 總機話務員至少能用英語為客人提供電話服務。、價格定位酒店的經(jīng)營思路是提供高標準服務和硬件設施，收取合理的平價策略，因此項目的收費基本與三星級酒店華生賓館持平?？头績r格定位：類型執(zhí)行價（元/夜1