【正文】 需，綜合來看讓一些高星級酒店進行資本估值的話，資本升值會有很大的空間，從資本的角度來看，會有增長的空間。但是從經(jīng)營面來看，很難看出有明顯的增長空間。三線以下城市高端酒店市場尚不成熟伴隨著酒店業(yè)在一、二線城市市場供給的逐漸飽和，許多酒店管理集團包括國際酒店管理集團開始逐漸向中西部地區(qū)和經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的三線以下城市布局。這讓中國數(shù)量眾多的三線以下城市形成了巨大的市場空間，但同時也產(chǎn)生了更大的市場風險和挑戰(zhàn)。中國房地產(chǎn)商在三線以下城市的投資，往往是看重以附建高星級酒店來提升地產(chǎn)價值。對酒店是否盈利早有思想準備，這對酒店的長遠發(fā)展以及客源市場培育極為不利，這類業(yè)主對酒店的后期維護和再投入都極為有限，酒店很難在這種情況下維持應有的硬件條件和服務水準。三線以下城市客人對酒店房價的敏感度很高，高檔次的商務客源極為有限，這讓酒店很難培育出較為穩(wěn)定的高端客源市場，加上消費能力不足，將導致酒店平均房價和經(jīng)營利潤長期處于較低的水平，這樣的市場構(gòu)成加大了酒店的經(jīng)營風險，值得我們思考和關(guān)注。第二部分 中國產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展現(xiàn)狀及未來趨勢第一章 中國產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展現(xiàn)狀第一節(jié)： 中國產(chǎn)權(quán)式酒店的產(chǎn)生與發(fā)展　一、 產(chǎn)生：中國的產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)生于二十世紀九十年代初期的海南，當時宏觀調(diào)控政策導致海南房地產(chǎn)市場出現(xiàn)下滑，為了盤活手中的樓盤，有些開發(fā)商參照國外的產(chǎn)權(quán)酒店概念，將手中的樓盤包裝成可以委托經(jīng)營的“假日住宅”，如?？谑械奶m夢家園、三亞東方花園酒店、萬華大廈等。從此“產(chǎn)權(quán)酒店”四個字開始進入了中國人的視野。然而這種創(chuàng)新概念，在房地產(chǎn)市場整體萎縮的大勢之下，依然無力回天。上述幾個項目沒有逃過失敗的命運，后來三亞東方花園、萬華大廈變成了酒店式公寓，蘭夢家園一直處于爛尾狀態(tài)。又由于這些“產(chǎn)權(quán)酒店”主要是在海南本地銷售，所以沒有形成任何市場影響力?！　《l(fā)展：中國產(chǎn)權(quán)酒店年度新增數(shù)量統(tǒng)計 （數(shù)據(jù)來源：友擇咨詢）　　中國產(chǎn)權(quán)酒店的發(fā)展可以分為四個階段：　　第一個階段：即1993～1999年，這個階段可以稱之為探索階段?！　〉诙€階段：即2000年，這個階段可以稱之為破冰階段?！　?000年，海航集團收購了康樂園大酒店，并將其準備建設的四期規(guī)劃為產(chǎn)權(quán)酒店對外銷售，銷售地點選在廣州、北京、上海，并獲得了比較理想的銷售業(yè)績。產(chǎn)權(quán)酒店概念開始受到了各地房地產(chǎn)開發(fā)商的關(guān)注，產(chǎn)權(quán)酒店行業(yè)開始進入快速發(fā)展的軌道?？梢哉f海航康樂園大酒店產(chǎn)權(quán)酒店操作的成功對于中國產(chǎn)權(quán)酒店行業(yè)發(fā)展具有里程碑式的意義?！　〉谌齻€階段：即2001～2003年，這個階段可以稱之為井噴階段。　　這個階段的項目主要集中在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)和知名旅游度假地，如廣東、北京、海南、上海、浙江等地。主要是處置上一輪房地產(chǎn)發(fā)展周期中遺留下來的爛尾樓盤和存量房產(chǎn)?！　∮捎谶@個階段開發(fā)產(chǎn)權(quán)酒店項目的均為房地產(chǎn)開發(fā)商，他們雖然都打出了產(chǎn)權(quán)酒店的旗號，但是對于酒店的運營卻全無了解，對于投資回報率沒有進行專業(yè)的測算，所以這個階段失敗的案例較多，%，給產(chǎn)權(quán)酒店帶來了較大的負面影響。1994～2003年產(chǎn)權(quán)酒店數(shù)量統(tǒng)計 （資料來源：友擇咨詢）　　第四個階段：即2004年到現(xiàn)在，這個階段可以稱之為理性發(fā)展階段：　　自2004年，為了產(chǎn)權(quán)酒店行業(yè)的良性發(fā)展，行業(yè)開始自發(fā)組織一年一度的“產(chǎn)權(quán)酒店合作發(fā)展論壇”：總結(jié)經(jīng)驗教訓，研討解決重點、難點問題，表彰行業(yè)先進。產(chǎn)權(quán)酒店投資商，開發(fā)商，酒店管理公司包括產(chǎn)權(quán)酒店購買者逐漸的走向成熟。特征包括：項目前期聘請請專業(yè)的咨詢公司介入，定價及投資回報率的趨于合理，售后和經(jīng)營階段重視和小業(yè)主的溝通，交換概念的引入和發(fā)展等等?！　∵@個階段的項目也不再是以盤活存量的資產(chǎn)，更多的是基于新建酒店建設融資的考慮，項目開始逐步發(fā)展到二、三線城市。如圖，1994～2003年新增產(chǎn)權(quán)酒店數(shù)前三名為廣東、上海、北京，這三地聚集了較多的存量房產(chǎn)；而2004～2009年新增產(chǎn)權(quán)酒店數(shù)前三名為浙江、海南、江蘇，這些區(qū)域大部分是由于經(jīng)濟、旅游發(fā)展而產(chǎn)生的酒店需求作為主要驅(qū)動力的。2004～2009年新增產(chǎn)權(quán)酒店數(shù)量統(tǒng)計 （資料來源：友擇咨詢）發(fā)展到2010年，中國產(chǎn)權(quán)酒店的數(shù)量已經(jīng)超過了1000家，分時度假酒店卻還不超過20家，與國外分時度假為主流的情形恰恰相反，我們認為這與國外擁有較成熟的法律及信用環(huán)境有關(guān)。中國目前還沒關(guān)于這個行業(yè)的政策法規(guī)，而信用環(huán)境又相對較差，所以中國人更愿意選擇有國家頒發(fā)的《產(chǎn)權(quán)證書》作為保障的產(chǎn)權(quán)酒店投資。第二節(jié)： 中國產(chǎn)權(quán)式酒店的現(xiàn)狀分析一、成功與失敗的項目比例中國產(chǎn)權(quán)酒店運營現(xiàn)狀 （資料來源：友擇咨詢）失敗是指該項目作為產(chǎn)權(quán)酒店操作失敗，最終結(jié)果可能是項目改變用途或爛尾。產(chǎn)權(quán)酒店失敗的原因主要有以下三種：①資金不足，如秦皇島維多利亞海灣；②股東出現(xiàn)利益紛爭（主要是指酒店沒有按期兌現(xiàn)小業(yè)主投資回報），如上海太平洋國際酒店③無法實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)分割，如桂林陽朔一尺水酒店。截止到2010年，%，而且大部分集中在上文所述的第三階段（%），在第四階段（2004～2009）六年的發(fā)展歷程中，%。分析認為產(chǎn)權(quán)酒店在中國經(jīng)過10幾年的發(fā)展，正在步入良性發(fā)展軌道。二、中國產(chǎn)權(quán)式酒店不同星級檔次的比例中國產(chǎn)權(quán)酒店星級分布現(xiàn)狀（1994～2009） （資料來源：友擇咨詢）　　中國產(chǎn)權(quán)酒店五星級（含準五星級）占34%，四星級（含準四星級）占46%，由此可以看出中國的產(chǎn)權(quán)酒店還是以高星級酒店開發(fā)作為主流?！　》治銎湓?，第三階段的產(chǎn)權(quán)酒店項目主要來自于存量房產(chǎn)改建，而這些存量房產(chǎn)一般占據(jù)的都是城市的黃金地段，開發(fā)高檔酒店不但可以滿足高檔酒店消費需求，也能給開發(fā)商帶來更豐厚的利潤；第四階段的產(chǎn)權(quán)酒店主要來自于經(jīng)濟快速發(fā)展的二、三線城市，這些城市或者隸屬于他們的旅游度假區(qū)原有的賓館酒店大多陳舊，滿足不了現(xiàn)代旅游、商務住宿要求，新建的產(chǎn)權(quán)酒店往往承擔著當?shù)爻鞘凶∷藿哟纳壢蝿?，很多產(chǎn)權(quán)酒店都是當?shù)氐男蜗蠊こ?。從另一方面來說，產(chǎn)權(quán)酒店星級分布特征也反映了中國酒店住宿業(yè)的發(fā)展趨勢，即高檔酒店和經(jīng)濟型酒店快速發(fā)展，二、三星級酒店逐步失去市場競爭優(yōu)勢，出現(xiàn)一定程度的萎縮。三、中國產(chǎn)權(quán)式酒店投資回報方式中國產(chǎn)權(quán)酒店投資回報方式現(xiàn)狀（1994～2009） （數(shù)據(jù)來源：友擇咨詢）　　目前國內(nèi)產(chǎn)權(quán)酒店采用的回報方式主要有三種：①固定回報②分紅③保底回報+分紅。其中采用固定回報率的占絕大多數(shù)（92%）。由于酒店管理專業(yè)性很強，加之財務監(jiān)管困難，投資小業(yè)主難于監(jiān)管和及時了解信息，因此第1種方式普遍受到購買者認可； 產(chǎn)權(quán)酒店采用的投資回報率一般在5%～12%之間，考慮到不同產(chǎn)權(quán)酒店承諾的回報率有的稅前，有的稅后，有的需要小業(yè)主另外支付管理費。四、中國產(chǎn)權(quán)式酒店管理模式中國產(chǎn)權(quán)酒店的酒店管理品牌現(xiàn)狀 （資料來源：友擇咨詢）從上表看，國際、國內(nèi)知名管理品牌管理公司管理所占比例不高，分析原因有一下幾點：①產(chǎn)權(quán)酒店要承擔回報率的負擔，知名酒店管理公司管理費用也較高，從投資成本回收期考慮，很多開發(fā)商多選擇國內(nèi)外二、三線品牌管理或貼牌形式，部分自己成立管理公司自行介入管理；②產(chǎn)權(quán)酒店的管理和普通的酒店管理也有不同之處，產(chǎn)權(quán)分割出售后，使習慣于只和一個大業(yè)主打交道的酒店管理公司顧慮法律風險且經(jīng)驗不足；③產(chǎn)權(quán)酒店的管理包含著一些物業(yè)管理成份，如大修基金的使用和管理等，酒店管理公司亦缺乏此方面的經(jīng)驗。 五、客戶分析 ：產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種純粹的投資方式，這類酒店的客戶60％是中產(chǎn)家庭投資，40％左右是企業(yè)集團購買。具體分析為三類消費群體：類別購買動機關(guān)注點有一定經(jīng)濟實力的家庭或個人投資主要是為了增值和分紅，順帶度假前期投入的比重、投資升值的保障、酒店經(jīng)營能力、附加的優(yōu)惠和功能、與居住地區(qū)的風光差異、可交換性等公司或事業(yè)機構(gòu)用于員工福利或會議酒店的服務和管理能力、財務監(jiān)控的透明度、企業(yè)文化的契合和業(yè)務的需要等分時度假公司業(yè)務需要可供休閑度假的利益點，側(cè)重于酒店消費功能的體現(xiàn)第二章 中國產(chǎn)權(quán)式酒店興起與成功的因素第一節(jié)、產(chǎn)權(quán)酒店在中國興起的深層次原因　　一、從投資者角度分析：　?、倩诹畠r土地競爭的旅游地產(chǎn)開發(fā)模式　　有研究表明，中國房地產(chǎn)開發(fā)商對廉價土地獲取的動力超過對高房價追求動力的2倍以上。這緣于房地產(chǎn)的不動產(chǎn)特性，它使他們的競爭并不象想象的那么充分，而只是存在于少數(shù)相鄰企業(yè)之間空間經(jīng)濟學稱之為環(huán)形競爭(petition on the circle)。由于同一或相鄰區(qū)域的開發(fā)商不多，從而環(huán)形競爭的開發(fā)商形成了寡頭，這比壟斷競爭更加缺乏競爭性。因此，當前中國房地產(chǎn)的競爭實質(zhì)上是獲取相對廉價土地的競爭。②中國酒店業(yè)的投資主體發(fā)生變化　　中國改革開放改變了過去酒店全部由國家投資的局面，根據(jù)國家旅游局公布的《2008中國旅游業(yè)統(tǒng)計公報》公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截止2008年底國內(nèi)非國家投資的標準星級酒店已達8413家。這些非國有資本，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)商，在酒店建設方面會傾向于產(chǎn)權(quán)酒店，我們認為主要原因有二：　　其一，利益最大化驅(qū)動　　建造一個酒店所需的資金，少則幾千萬元，多則幾個億，乃至幾十個億。這種數(shù)額的投資，其投資回收期相對于房地產(chǎn)開發(fā)卻要長很多倍。雖然看好酒店的經(jīng)營利潤和其給投資商帶來的品牌效應，但是酒店正常的投資回收周期又是投資商們不能接受的。而產(chǎn)權(quán)酒店可以令其快速回籠資金，并獲得足夠的房地產(chǎn)開發(fā)利潤。同時，投資商一般會保留餐廳、會議室等公建部分產(chǎn)權(quán)，由此還可以分享酒店物業(yè)升值和經(jīng)營帶來的收益，實現(xiàn)其利益最大化之目的?！　∑涠?，解決短期貸款與長期投資矛盾　　由于中國融資渠道有限，投資商興建酒店部分或者大部分還是要通過銀行貸款，而中國的銀行貸款周期都不長，酒店類項目一般在10年左右，用10年的時間歸還銀行的本金和利息對于酒店經(jīng)營的壓力非常大。而通過產(chǎn)權(quán)酒店模式出讓酒店客房產(chǎn)權(quán)，用收回的本金歸還銀行貸款，剩下的10年通過酒店經(jīng)營只需要兌現(xiàn)小業(yè)主的投資回報，其總額和銀行貸款成本相比，要少了很多?！　∨e例說明：　　假設酒店建設成本銀行2個億，銀行貸款利息為7%，貸款年限10年　　年平均還付本息：200007%＋20000/10=￥5400萬元　　假設發(fā)售產(chǎn)權(quán)酒店，銷售總價為3個億，小業(yè)主投資回報率為8%年支付小業(yè)主投資回報：300008%=￥2400萬元　　二、從購買者角度分析　　在殘酷的市場經(jīng)濟環(huán)境下，產(chǎn)權(quán)酒店的成功不會是偶然的，它的存在和發(fā)展背后一定是滿足了購買者的某些需求。我們認為產(chǎn)權(quán)酒店滿足了購買者投資和度假體驗（消費）的雙重需求?！　、俣燃袤w驗需求　　近年來，隨著人民生活水平的不斷提高，旅游行業(yè)得到迅速發(fā)展。根據(jù)國際經(jīng)驗，通常當一個國家的人均收入達到1000美元時，國內(nèi)旅游即開始興旺?，F(xiàn)在中國很多城市的人均收入已超過3000美元，人們已不滿足于傳統(tǒng)的觀光旅游模式，追求更深層次的度假體驗。度假屋是人們實現(xiàn)度假體驗的重要載體，產(chǎn)權(quán)酒店則是度假屋中最經(jīng)濟實惠、省心劃算的一種。　?、谝环N新的投資渠道選擇　　表1：產(chǎn)權(quán)酒店和其他投資品種的綜合比較雖然沒有做定量分析，但是綜合上表所列評估選項，我們認為產(chǎn)權(quán)酒店作為投資產(chǎn)品在收益/風險比的表現(xiàn)上還是可以接受的，加之中國旅游形式的總體向好，產(chǎn)權(quán)酒店運作逐漸成熟，相信產(chǎn)權(quán)酒店的投資價值會日益彰顯。第二節(jié)、中國產(chǎn)權(quán)式酒店成功的因素擁有良好自然環(huán)境和區(qū)域成熟度（包括投資環(huán)境和交通環(huán)境）：是項目成功的最基本的要求，成功的幾家基本都有這個因素，區(qū)域成熟度越高，銷售和經(jīng)營的難度就越小。具有品牌經(jīng)營管理：擁有成熟酒店開發(fā)經(jīng)驗和品牌管理的酒店集團更能獲得投資者的信賴。準確的市場定位：酒店的房間面積、裝修標準、家具與家電配置、管理公司等構(gòu)成開發(fā)與管理成本，而對市場接受能力與價格預期的準確把握，才能獲得成功。為形成自身的核心競爭力，需要形成有自身特色的酒店主題（如：文化主題，娛樂主題、健康主題等）以對消費者形成持久吸引力；分時度假的可交換性：業(yè)主購買某一物業(yè)后享受每年免費入住的權(quán)利，能過在多家酒店交換住宿，另外附加增值服務對消費者更有吸引力，例如也是最好能有多家酒店可以交換住宿?；ㄩ_四季除連鎖經(jīng)營酒店外還成立了21自駕租車系統(tǒng)（業(yè)主可以優(yōu)惠租用）。海航酒店集團的產(chǎn)權(quán)酒店可以在三亞、?？?、興隆的酒店內(nèi)任意交換，在海航旗下的酒店住宿享受優(yōu)惠。投資回報方式：主要有三種：固定回報方式、營業(yè)額比例回報方式和凈利潤比例回報方式。后兩種回報方式涉及到財務審計和信息公開，不便于操作。發(fā)展商和投資人比較青睞固定回報的方式。第三章 中國產(chǎn)權(quán)式酒店面臨的問題第一節(jié)、中國產(chǎn)權(quán)酒店在操作中遇到的問題　　　　依上文已述，產(chǎn)權(quán)酒店屬于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，其用地性質(zhì)應該為商業(yè)用地，更嚴格地說應該“賓館用地”，然而根據(jù)中國房地產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定，賓館用地是不能將產(chǎn)權(quán)拆分給每個住宿單元的，所以中國的產(chǎn)權(quán)酒店在用地性質(zhì)只能打擦邊球，按照商業(yè)用地、商住綜合用地，住宅用地進行報批，銷售結(jié)束后再辦理酒店經(jīng)營的相關(guān)申請手續(xù)。這樣操作開發(fā)商的風險是，如果當?shù)胤抗懿块T因項目最終用途與用地性質(zhì)不符不允許產(chǎn)權(quán)拆細，開發(fā)商可能將面臨資金鏈斷裂的巨大風險。　　　　產(chǎn)權(quán)酒店與普通住宅最大的區(qū)別在于酒店物業(yè)中一定會存在著為酒店提供配套服務的功能面積，包括餐廳、廚房、會議室、酒店大堂、休閑娛樂區(qū)域等等，這些面積是否應該公攤到出售的產(chǎn)權(quán)酒店客房內(nèi)呢？如果全部不公攤，從道理上來講小業(yè)主的投資收益就應該僅僅來自于客房利潤。那么酒店工程部、安保部、銷售部乃至高層管理的人員成本、能耗成本、營銷推廣成本該如何進行分擔，另一方面單單依靠客房的經(jīng)營利潤兌現(xiàn)小業(yè)主的回報壓力自然會更大；如果全部公攤，無疑會提高產(chǎn)權(quán)酒店投資門檻，加大開發(fā)商銷售的難度。所以產(chǎn)權(quán)酒店公建面積該如何分攤，至今沒有統(tǒng)一的意見?！　　　?006年，國家稅務總局下發(fā)《關(guān)于酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營業(yè)主稅收問題的批復》（國稅函[2006]