【正文】 供熱系統(tǒng)的年度檢修保養(yǎng)工作。（3）供熱季節(jié)，供熱交換站內(nèi)應設24小時值班人員，每6小時巡視一次機房和設備，并做好設備運行記錄，及時發(fā)現(xiàn)和處理設備的各類故障隱患。（4）維修人員每日10：00、22：00對小區(qū)供采暖閥門進行巡視檢查，對巡視中發(fā)現(xiàn)的問題應及時采取整改措施，暫時不能解決的應及時上報主管部門。安全防范設施物業(yè)服務企業(yè)應根據(jù)小區(qū)安全防范設施配備的實際情況，選擇做好下列維護保養(yǎng)工作：——監(jiān)控系統(tǒng)，做到：●設備設施24小時運轉正常，實現(xiàn)對管理區(qū)域的有效監(jiān)控，畫面齊全、清晰；●按設備隨機使用說明書的要求對硬盤錄像機、攝像機等設備進行檢修保養(yǎng)；●設備出現(xiàn)故障，能及時修復?！T禁系統(tǒng)，做到：●每周巡視1次，保證系統(tǒng)工作正常；●門鎖、對講主機檢查保養(yǎng)每季1次；●一般性故障2小時內(nèi)修復；較為復雜的故障2日內(nèi)修復。——電子巡更，做到：●調(diào)試保養(yǎng)每季1次，保證正常運行；●保持巡更時間、地點、人員和數(shù)據(jù)的顯示、歸檔、查詢及打印功能正常，巡更違規(guī)記錄提示功能正常?！芙绶婪断到y(tǒng)，做到：●主機除塵，壓線端子牢固，對射探頭牢固性檢查每年1次；●報警系統(tǒng)有效性測試每周1次，中心報警控制主機能準確顯示報警或故障發(fā)生的信息，并同時發(fā)出聲光報警信號；●系統(tǒng)發(fā)生故障，一般性故障1小時內(nèi)修復，較為復雜的故障24小時內(nèi)修復。防雷接地系統(tǒng)（1）每年對避雷裝置進行2次檢查，銹蝕、變形、斷裂部位及時修復。（2）高層建筑每年雨季前對避雷系統(tǒng)進行測試，保證其性能符合國家規(guī)定。四、協(xié)助公共秩序維護服務人員要求（1）專職公共秩序維護人員中55周歲以下的人員占總數(shù)的60%以上，身體健康，有較強的責任心，能協(xié)助有關部門維持小區(qū)正常生活秩序。（2）有較強的安全防范能力，能正確使用各類消防、安防器械和設備。（3）配備對講裝置或必要的安全護衛(wèi)器械。門崗（1）建立健全門衛(wèi)、值班、巡邏、守護制度，落實崗位職責制，人員到位，責任到位。（2）保障值班電話暢通，接聽及時。（3）各出入口24小時值班，主出入口雙人值勤，7:00～9:00、17:00～19:00設立崗，按照委托合同要求進行進出車輛管理、訪客登記。（4）對大型物品搬出進行登記，記錄規(guī)范、詳實。（5）對裝修及其它臨時施工人員實行出入證管理，加強出入詢問。（6）保持出入口環(huán)境整潔、有序，道路暢通，阻止小商小販、可疑人員隨意入內(nèi)。巡邏（1）制定詳細的巡查方案，小區(qū)院落、車庫、車場每3小時巡查1次，重點部位增加巡查頻次。（2）每天定時巡查樓梯間等室內(nèi)公共區(qū)域，保持樓梯間暢通、無擅自占用、亂堆亂放現(xiàn)象。（3）巡查中發(fā)現(xiàn)各區(qū)域內(nèi)的異常情況，應立即通知有關部門并在現(xiàn)場采取必要措施。車輛管理（1）按車輛行駛要求設立標識牌和標線，指定車輛停放區(qū)域，地上車位標識規(guī)范。（2）按照合同約定對車輛進行管理，確保車輛有序停放，消防通道中禁止停放車輛，保證消防通道的暢通，對不按規(guī)定停車的行為進行勸阻、糾正。 （3）車庫門禁系統(tǒng)、車庫內(nèi)照明、消防設備設施配置齊全并保持正常使用。（4）收取車輛看管費的車場、車庫設專人24小時值班，車輛出入記錄規(guī)范、詳實。（5）住宅小區(qū)中的車庫不應私自改建、分隔、拆除。（6）非機動車應定點停放。監(jiān)控（1）設有監(jiān)控室的應有專人24小時值班，交接班記錄規(guī)范、詳實。（2）監(jiān)控室收到報警信號后，公共秩序維護人員應按規(guī)定及時趕到現(xiàn)場進行處理。（3）監(jiān)控的錄入資料至少保持30日，有特殊要求的參照相關規(guī)定或行業(yè)標準執(zhí)行。緊急事故防范（1）對洪澇、地震等突發(fā)性自然災害，火災、治安、公共衛(wèi)生、電梯故障等突發(fā)事件制定應急預案，明確應急事件處理責任人。事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關部門，并協(xié)助采取相應措施。（2）對因故障導致的臨時性停水、停電事故，應及時排除故障并報告業(yè)主委員會和有關部門。（3）每年組織1次以上應急預案演習。五、保潔服務樓內(nèi)保潔（1）樓層通道和樓梯臺階，每日清掃1次，地面每周濕拖1次。（2）樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等每周清潔1次。（3）天花板、公共燈具、墻面、踢腳線每季清潔1次。（4）共用門窗玻璃，每2月擦拭1次，目視干凈。（5）電梯轎廂地面每日清潔1次，目視干凈。外圍保潔（1）主要道路每日清掃1次，目視無明顯雜物、污跡和積水；雨雪天氣清掃主要道路，方便出行。（2）綠化帶：每2日清潔1次，秋冬季節(jié)或落葉較多季節(jié)增加清潔次數(shù)。綠化帶無雜物。（3）水景：開放期內(nèi)，每2日清潔1次。水面無明顯漂浮物。（4）休閑娛樂、健身設施：每2日擦拭1次。設施表面干凈，地面無雜物。（5）3米以下庭院燈、草坪燈：每月清潔1次，目視干凈。（6）標識、宣傳牌、信報箱、景觀小品：每月清潔1次，目視干凈。（7）天臺、明溝、上人屋面：每2月清潔1次，排水順暢、無垃圾堆放。（8）設有公共衛(wèi)生間的，每日清潔1次；每月1次對公共衛(wèi)生間進行消殺。車庫、車棚（1）地面每2日清潔1次，每2月沖刷1次。保持空氣流通，地面無明顯雜物、垃圾、積水。（2）天花板、墻面每季清潔1次，無蜘蛛網(wǎng)。（3）門窗、消防栓、指示牌、指示燈、防火門、箱柜等公共設施每季清潔1次。垃圾收集與處理（1）應設置生活垃圾集中投放點，垃圾日產(chǎn)日清，周圍地面無散落垃圾。（2）建筑垃圾設置臨時垃圾池，集中存放，定期外運。（3）垃圾桶、果皮箱每月清潔2次。衛(wèi)生消殺蚊、蠅、蟑螂孳生季節(jié)每月消殺1次，其它根據(jù)季節(jié)和當?shù)厍闆r制定具體計劃；滅鼠每半年進行1次，無明顯鼠跡。六、綠化服務根據(jù)住宅小區(qū)內(nèi)綠化實際情況應做到：——對草坪、花卉、樹籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護，保持觀賞效果；——定期清除綠地雜草、雜物，雜草面積小于10%；——適時進行防凍保暖，定期噴灑藥物，預防病蟲害；——樹木側枝分布基本均勻，不影響車輛行人通行，與建筑架空線路無刮擦。七、特別約定及甲方的權利在維護甲方的利益的前提下，乙方有權聘用、培訓或解雇本物業(yè)管理人員，所有管理人員的薪資、福利和補償均由本物業(yè)管理費內(nèi)支付，乙方與所聘員工建立勞動、勞務關系，并由乙方自行解決各項勞動、勞務糾紛。甲方對乙方物業(yè)服務有如下特別權利：審定乙方對執(zhí)行本物業(yè)擬定的物業(yè)管理制度。甲方在本物業(yè)享有物業(yè)管理法律法規(guī)中規(guī)定的業(yè)主權利，甲方也可授權本物業(yè)的業(yè)主/租戶享有其使用部份物業(yè)的業(yè)主享有的物業(yè)管理權利。檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況。審定乙方提出的物業(yè)管理服務年度計劃、財務預算（決算）。31 /