【正文】 00%=100%=%（三） 清償能力分析除計(jì)算期第一年外，以后每年資產(chǎn)負(fù)債率一直保持為零。本項(xiàng)目清償能力較強(qiáng)。（四） 資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析資金來(lái)源與運(yùn)用集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身平衡的生存能力，是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要依據(jù)。由附表7可以看出，在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，各期資金的來(lái)源與運(yùn)用是平衡有余的，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的貸款償還能力和自身平衡能力。由附表8可見，在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)是很好的。資金平衡分析詳見附表7，資產(chǎn)負(fù)債分析詳見附表8。（五） 敏感性分析將開發(fā)產(chǎn)品投資、售房?jī)r(jià)格、預(yù)售款回籠進(jìn)度和基準(zhǔn)收益率等因素作為不確定性因素進(jìn)行分析，分析結(jié)果表明開發(fā)產(chǎn)品投資和售房?jī)r(jià)格兩個(gè)因素對(duì)項(xiàng)目的效益最為敏感。如果開發(fā)產(chǎn)品投資和售房?jī)r(jià)格分別向不利方向變動(dòng)5%，%%，；；預(yù)售款回籠進(jìn)度和基準(zhǔn)收益率對(duì)收益的影響相對(duì)不敏感。根據(jù)預(yù)測(cè)，敏感因素的變動(dòng)均不應(yīng)超過(guò)基準(zhǔn)方案的6%左右的范圍，否則，項(xiàng)目收益風(fēng)險(xiǎn)較大。詳見表324及圖1。表324 敏感性分析序號(hào)項(xiàng)目變動(dòng)幅度全部投資（所得稅前）內(nèi)部收益率（%）凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）投資回收期0基本方案1開發(fā)產(chǎn)品投資+552售房?jī)r(jià)格+553預(yù)售款回籠進(jìn)度+554基準(zhǔn)收益率+55 圖1 敏感因素變動(dòng)1 售房?jī)r(jià)格， 2 預(yù)售款回籠進(jìn)度，3 基準(zhǔn)收益率， 4 開發(fā)產(chǎn)品投資（六） 臨界點(diǎn)分析為考察對(duì)開發(fā)產(chǎn)品效益有影響的因素變化的極限承受能力，對(duì)開發(fā)產(chǎn)品投資、售房均價(jià)、土地費(fèi)用和售房面積等因素做臨界點(diǎn)分析，若期望的內(nèi)部收益率15%，；每平方米售房?jī)r(jià)格的臨界點(diǎn)為3236元，下降232元；，；。詳見表325。表325 臨界點(diǎn)分析表敏感因素基本值臨界點(diǎn)全投資稅前內(nèi)部收益率%期望值15%開發(fā)產(chǎn)品投資（萬(wàn)元）最高值售房均價(jià)（元/平方米）3468最低值3236土地費(fèi)用（萬(wàn)元）最高值售房面積（平方米）最低值（七） 概率分析為對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)情況作出比較準(zhǔn)確地判斷，我們選擇開發(fā)產(chǎn)品投資和售房均價(jià)作為分析因素，考察項(xiàng)目將承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。若內(nèi)部收益率取為15%。說(shuō)明項(xiàng)目有較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力。風(fēng)險(xiǎn)的變化范圍及概率分布見表326，各風(fēng)險(xiǎn)因素的影響程度見表327。表326 風(fēng)險(xiǎn)的變化范圍及概率分布A開發(fā)產(chǎn)品成本（萬(wàn)元）組別概率累計(jì)概率B售房均價(jià)（元/平方米）組別概率累計(jì)概率表327 蒙特卡洛模擬計(jì)算表取值要求概率P凈現(xiàn)值NPV（萬(wàn)元）NPVP（萬(wàn)元）A1B1A1B2A1B3A1B4A2B1A2B2A2B3A2B4A3B1A3B2A3B3A3B4A4B1A4B2A4B3A4B4E(NPV) （八） 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表328。表328 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)名稱單位數(shù)據(jù)備注Ⅰ建設(shè)規(guī)模平方米1房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品總建筑面積平方米中高層住宅平方米小高層住宅平方米35724多層住宅平方米商鋪平方米1600停車場(chǎng)平方米3540Ⅱ經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)1總投資萬(wàn)元2資金籌措萬(wàn)元其中：資本金萬(wàn)元7500銀行借款萬(wàn)元6000使用預(yù)售房款萬(wàn)元3銷售收入萬(wàn)元年平均4銷售稅金及附加萬(wàn)元年平均5總成本費(fèi)用萬(wàn)元年平均6利潤(rùn)總額萬(wàn)元年平均7所得稅萬(wàn)元年平均8稅后利潤(rùn)萬(wàn)元年平均9土地增值稅萬(wàn)元年平均Ⅲ財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)1商品房投資利潤(rùn)率%2商品房投資利稅率%3商品房資本金凈利潤(rùn)率%4全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）%5全部投資投資回收期（所得稅前）年6全部投資內(nèi)部收益率（所得稅后）%7全部投資投資回收期（所得稅后）年8資金內(nèi)部收益率%十 風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策（一） 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析1. 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指由市場(chǎng)供求關(guān)系、市場(chǎng)資源條件、市場(chǎng)購(gòu)買水平、市場(chǎng)消費(fèi)偏好、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況發(fā)生變化，以及金融市場(chǎng)、勞動(dòng)力市場(chǎng)、原料市場(chǎng)、中介市場(chǎng)、同類物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)等市場(chǎng)環(huán)境變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。在現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的環(huán)境下，本項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在銷售價(jià)格和銷售率不能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。如果建好的房子賣不出去，這不但是本項(xiàng)目的問(wèn)題，還會(huì)涉及到公司以后的發(fā)展。按照國(guó)際慣例，房?jī)r(jià)一般是居民家庭年收入的3～6倍，而目前西安市住宅房?jī)r(jià)每平方米售價(jià)為2500～3000元之間（中檔商品房），一套建筑面積80平方米的住房平均售價(jià)達(dá)20萬(wàn)元～24萬(wàn)元之間，～，銷售有一定風(fēng)險(xiǎn)。所以本項(xiàng)目一定要回避各種市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。但隨著國(guó)家采取措施擴(kuò)大內(nèi)需取得成效，居民實(shí)際購(gòu)買力處于上升趨勢(shì)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看商品房的銷售前景看好。2. 做好方案規(guī)劃。項(xiàng)目市場(chǎng)定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。應(yīng)杜絕規(guī)劃設(shè)計(jì)單調(diào)、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計(jì)上贏得消費(fèi)者，減小項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析。（二） 經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析1. 本項(xiàng)目主要應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷工作，做好商品房銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度地減少項(xiàng)目市場(chǎng)銷售風(fēng)險(xiǎn)。2. 在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，要用科學(xué)方法來(lái)編制工程進(jìn)度計(jì)劃，要充分考慮到當(dāng)?shù)卣５挠昙竞推渌麗毫拥奶鞖馇闆r，施工期盡量不受正常的天氣環(huán)境影響。在施工管理中，控制各項(xiàng)開發(fā)成本建設(shè)費(fèi)用，降低投資成本。從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析數(shù)據(jù)可以看出，工程投資降低5%，%；反之，利潤(rùn)減少，銷售收益率下降。因此，降低工程造價(jià)，控制投資成本，也是降低本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的因素之一。3. 做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。（三） 金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析從資金使用成本和開發(fā)資金回收考慮，減少占用資金回收風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采用多種付款方式促銷，可選擇采用：（1） 一次性付款方式；（2） 分期付款方式；（3） 七成銀行按揭方式；（4） 建筑分期付款+銀行按揭；（5） 特惠免息分期付款；（6） 全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開發(fā)資金預(yù)期回籠，消減金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。十一 項(xiàng)目社會(huì)效益評(píng)價(jià)（一） 項(xiàng)目對(duì)社會(huì)發(fā)展的適應(yīng)性1. 與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展政策的適應(yīng)性：目前，國(guó)家大力提倡住宅建設(shè)，已經(jīng)把住宅建設(shè)作為新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。西安作為西北地區(qū)的中心，積極扶持國(guó)家政策，近幾年來(lái)，西安的住宅建設(shè)發(fā)展迅速，不僅提高了社會(huì)效益，而且提高了經(jīng)濟(jì)效益。據(jù)2003年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，%，其中由房地產(chǎn)帶動(dòng)的占1～2%，可見，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)西安的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有多么大的推動(dòng)作用，由此也可以看出，房地產(chǎn)業(yè)已成為西安的支柱性產(chǎn)業(yè)。西安經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，人民的生活水平也大幅度提高。但隨著人口的密集，使得居住環(huán)境變得惡劣，因此，西安急需一些地段靠近市區(qū)，環(huán)境良好的住宅小區(qū)來(lái)滿足人們的需要。本項(xiàng)目位于工廠搬遷地帶，所處地段也是西安房地產(chǎn)規(guī)劃發(fā)展的重要地段，在這里進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，將會(huì)使該地區(qū)改變落后的局面，使這里基礎(chǔ)配套設(shè)施得到補(bǔ)充，同時(shí)，本項(xiàng)目的興建，將使本地段的環(huán)境得到改善，地區(qū)面貌將變得更美。2. 與文化和技術(shù)的適應(yīng)性：本項(xiàng)目所處地段屬工廠搬遷地帶，城市面貌有待改善，但本地區(qū)附近文化教育設(shè)施相當(dāng)齊全。本項(xiàng)目的建成，將吸引到大批的高學(xué)歷人士前來(lái)購(gòu)房，這將有助于整個(gè)地段文化層次的提升，同時(shí)還會(huì)將現(xiàn)代智能化的住宅和建筑特色帶了進(jìn)來(lái)，有利于該地區(qū)城市面貌的提升，以配合西安城市建設(shè)的發(fā)展。3. 項(xiàng)目存在的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)程度：本項(xiàng)目所處地塊是西安市政府統(tǒng)一征用的土地，經(jīng)過(guò)西安市規(guī)劃局的統(tǒng)一規(guī)劃。在投得該地塊的地價(jià)款中已經(jīng)包含完成征地拆遷和補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容。對(duì)于本地塊，與附近居民區(qū)相隔較近，可能會(huì)出現(xiàn)一些施工擾民的事件，但是，估計(jì)不太可能引起較大矛盾。而其他方面的風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)濟(jì)方面的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)較大，這方面在項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析中會(huì)詳細(xì)論述到。4. 受損群眾的補(bǔ)償：本項(xiàng)目在取得地塊時(shí)，已經(jīng)完成了征地拆遷和補(bǔ)償。，其中已經(jīng)包含了對(duì)受損群眾的補(bǔ)償費(fèi)，這里不再考慮。5. 項(xiàng)目承擔(dān)機(jī)構(gòu)的適應(yīng)性：本項(xiàng)目的建筑機(jī)構(gòu)由社會(huì)公開招標(biāo)確定，在確定承建商時(shí)，以其一貫的建筑質(zhì)量和社會(huì)聲譽(yù)為標(biāo)準(zhǔn)，盡量做到公平、公正、公開。切不可以價(jià)低者得，因?yàn)檫@樣有可能影響住宅的建筑質(zhì)量。6. 目的可持續(xù)性：本項(xiàng)目的建成，將會(huì)對(duì)本地段的環(huán)境和景觀起到重要的改善作用。另一方面，本項(xiàng)目所處地段，沒(méi)有重要的河流和山，所以，根本不會(huì)對(duì)本地的山水資源造成影響，相反，由于小區(qū)大量的綠化等設(shè)施的建設(shè)，將會(huì)使該地區(qū)的環(huán)境得到更好的改善和保護(hù)。（二） 目前對(duì)人和社會(huì)的影響 1. 對(duì)社會(huì)環(huán)境的影響：本項(xiàng)目所處地段，目前的環(huán)境有待于進(jìn)一步提升。本小區(qū)的建造，正是應(yīng)這種需要，改善環(huán)境，給人一個(gè)更好的居住空間。2. 自然和生態(tài)環(huán)境的影響: 本小區(qū)的特點(diǎn)是綠化率較高，超過(guò)45%，而且算綠地率則更高，所以，本項(xiàng)目對(duì)本地段的自然和生態(tài)環(huán)境均有很好的調(diào)節(jié)作用。3. 自然資源的影響：本項(xiàng)目地塊是在西影路邊，不靠山、不靠水，所以，整個(gè)項(xiàng)目不用動(dòng)土，也不用砍樹，而是大面積種樹，返歸自然。4. 對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響：本項(xiàng)目的建設(shè)，將先進(jìn)的施工技術(shù)、高效率的施工組織和新型的材料引進(jìn)到本地段，這將促進(jìn)本地域的建筑業(yè)更快地走向現(xiàn)代化，走向高效率，高質(zhì)量和高標(biāo)準(zhǔn)，這將有利于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展。另一方面，本項(xiàng)目的建成，將對(duì)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)做出極大的貢獻(xiàn)，具體表現(xiàn)在：① ，這將使當(dāng)?shù)氐娜司幼∶娣e提高一個(gè)檔次，使當(dāng)?shù)氐木用竦木幼∷降玫教岣?；? 本項(xiàng)目的建設(shè)，將會(huì)為社會(huì)提供成百上千個(gè)就業(yè)的崗位，所以，這個(gè)項(xiàng)目將為緩和社會(huì)失業(yè)率作出巨大貢獻(xiàn)；③ ，所以本項(xiàng)目為政府提供了較大的財(cái)政收入；④ 本項(xiàng)目的建成，為當(dāng)?shù)匦纬梢粋€(gè)配套完善的成熟居住區(qū)域做出了貢獻(xiàn)，不僅為當(dāng)?shù)鼐用裨黾恿松钤O(shè)施，而且促進(jìn)了當(dāng)?shù)胤?wù)業(yè)的發(fā)展，加速了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的繁榮。綜上所述，我們期望通過(guò)本項(xiàng)目的開發(fā)，為社會(huì)展現(xiàn)出一個(gè)具有超前性和導(dǎo)向性的住宅小區(qū)新模式，并起到推廣普及的示范作用，從而由點(diǎn)到面，推動(dòng)本地段及周圍地區(qū)住宅建設(shè)的發(fā)展。因此說(shuō)，本項(xiàng)目的開發(fā)將會(huì)對(duì)社會(huì)產(chǎn)生巨大的社會(huì)效益。十二 項(xiàng)目環(huán)境效益評(píng)價(jià)本項(xiàng)目處于廠房搬遷地帶，該地帶城市面貌有待提升。擬開發(fā)地塊毗鄰城市干道，受到一定的空氣和噪音污染，現(xiàn)在本生活小區(qū)的建設(shè)，將種植大面積的綠化來(lái)改善各種污染情況，同時(shí)在建設(shè)過(guò)程中，大量的運(yùn)用環(huán)保建材，推動(dòng)本地段環(huán)保工作的開展。本小區(qū)嶄新的建筑物，有效的美化了市容，更重要的是為改善人民的居住水平，創(chuàng)造出一個(gè)良性的生活環(huán)境。為達(dá)到上述的目標(biāo)，該項(xiàng)目在規(guī)劃中本著以人為本、注重生態(tài)的原則，合理組織綠化和交通體系，完善公建及住宅的布局，力爭(zhēng)創(chuàng)造一個(gè)寧?kù)o、親切、安全的居住環(huán)境和開闊、方便的公共活動(dòng)環(huán)境以及自然優(yōu)美的生活環(huán)境。由此可見，該項(xiàng)目建成后將具有良好的環(huán)境效益。十三 結(jié)論與建議（一） 評(píng)估結(jié)論通過(guò)上述對(duì)該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益的分析可知，曲江今日家園項(xiàng)目的社會(huì)效益與市場(chǎng)前景是很好的。項(xiàng)目所處地點(diǎn)的交通、市政及配套設(shè)施較為完善，而且自然條件較好，加上良好的規(guī)劃設(shè)計(jì)、較高的綠化率，必能營(yíng)造良好的居住環(huán)境。同時(shí)從項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)顯示可知，其具有高于行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率的內(nèi)部收益率。評(píng)估結(jié)果表明項(xiàng)目可行。從盈虧平衡分析中得知，本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)的開發(fā)產(chǎn)品投資、售房均價(jià)、土地費(fèi)用、售房面積，風(fēng)險(xiǎn)程度均較低。從敏感性分析看出，本項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力在合理水平內(nèi)，整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)比較理想。但是，開發(fā)方案并不一定是最理想的，如果條件允許，還應(yīng)修訂規(guī)劃設(shè)計(jì)和項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)方案，力爭(zhēng)提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。（二） 有關(guān)說(shuō)明與建議本報(bào)告的結(jié)論是秉承謹(jǐn)慎與負(fù)責(zé)的態(tài)度，在現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)查、 估算、分析及預(yù)測(cè)報(bào)告后得出的。鑒于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的客觀條件基本項(xiàng)目的實(shí)際情況，我們認(rèn)為，有必要對(duì)報(bào)告的有關(guān)問(wèn)題進(jìn)一步做出說(shuō)明，并提出若干建議：1. 由于市場(chǎng)調(diào)研深度有限，本項(xiàng)目各種費(fèi)用估算及效益評(píng)價(jià)均是初步的。2. 本報(bào)告只是投資方案中的一個(gè)，并不一定是最優(yōu)方案，如條件允許（如市場(chǎng)調(diào)研進(jìn)一步加深），應(yīng)進(jìn)行多方案的比較，選擇最優(yōu)方案。3. 本報(bào)告的測(cè)算是在多方考察本項(xiàng)目所處地段房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上確定其銷售價(jià)格的，這在很大程度上依賴于目前該地段房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系和未來(lái)幾年西安的經(jīng)濟(jì)和人民生活水平的穩(wěn)定發(fā)展。鑒于本項(xiàng)目所處地段目前及今后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)的變化，售價(jià)將是最敏感的因素之一。發(fā)展商除了密切注意市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，選擇合適的市場(chǎng)策略，還應(yīng)組織一支高素質(zhì)、高水平的開發(fā)管理隊(duì)伍，從設(shè)計(jì)、施工、營(yíng)銷到物業(yè)管理均能達(dá)到較高的水平，以抓住機(jī)會(huì)減少風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到項(xiàng)目的盈利目標(biāo)。4. 建筑工程中不可預(yù)見的因素很多，工期、原材料供應(yīng)等都會(huì)影響到項(xiàng)目總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此在工程實(shí)施過(guò)程