【正文】 榭、噴泉、墻上浮雕）水（水苑）：位于小區(qū)的中間位置，由幾幢建筑圍合成園區(qū)內(nèi)最大的組團，景觀組織從環(huán)形主干道輔展開來，拾階而上，進入逐漸抬高的水苑廣場，沿中軸線兩側(cè)展開景觀空間，穿過環(huán)形道，視點落在小區(qū)會所的中心小廣場上，視野開闊闊，形成了以水苑為主體的小區(qū)中心花園景觀組織。水苑的景觀平面呈現(xiàn)蝴蝶狀，以生命體的有機形曲線構(gòu)成其外輪廓。由南向北抬高的地勢，由水構(gòu)成了一個有機的、變化豐富、極具動感的景觀場合。水苑景面硬件由三部分組成：A：靠近北環(huán)道的兒童嬉水池 B：南主入口用天然石材鋪砌的落水臺階C：東、西兩側(cè)展開呈現(xiàn)裙?fàn)畹臏\水池。（2）、組團二：石（雕塑小品、石凳、石椅）石（石苑）：在圍合的空間中央設(shè)置圓形天然石材拼貼的圖案，布局成環(huán)形石陣（大片的草坪+天然石料，廣場磚鋪設(shè)的宅道配以自然石頭的“花邊”，其它地方種植大小面塊不同的植物，和石陣相印成趣），采用天然鵝卵石鋪設(shè)健康步道，旁置可供休息的石凳或大石塊，稍加人工雕刻，既具觀賞性又具實用性。（3）、組團三：竹（竹林、小亭、假山、長椅）竹（竹苑）：這一地塊是順應(yīng)地塊的形狀，另一方面也出于對整個小區(qū)平衡的考慮。在前幾個圍合空間中其本呈點狀，而竹林打破了這種局面，高低錯落不等的竹林將幾幢樓圍合，共享了竹林的清幽。曲徑通幽處，幾條用天然石鋪就的小徑，彎延進入園區(qū)?？紤]到采光的需要，整個竹林高度總體上控制為園區(qū)中高邊低，疏密有致。為突破大片竹林的呆板形式，可在中設(shè)計一個小型噴水池。在濃密的竹林中增加了一個生動的景觀。輕風(fēng)中搖弋的竹梢，讓人感到回歸了真正的大自然，體驗著四季變幻的節(jié)奏與韻律。（4）、組團四：木（長廊、健身樁） 木（木苑）：基本構(gòu)想是建一個具兒童游戲性質(zhì)的園區(qū)。其主要形式是將直徑在3040厘米的圓木成長短不等的木樁，呈曲線排例插入地面，組成類似排蕭的形狀，可供人們在上面行走，具有娛樂、游戲、健身之功能，可與兒童滑梯、翹翹板等游戲結(jié)合。草坪與拼花地磚構(gòu)成簡潔明快的整體效果。該園具有某種現(xiàn)代園林地的特征. （5）、組團五：沙（沙雕、兒童游戲園） 沙（沙苑）：橢圓形的沙苑由一條曲徑分為東西兩部分。園區(qū)中央設(shè)置了幾個直徑大小不一的沙坑，周邊用天然石材作固基，提供兒童玩耍場所，并在其中設(shè)計了一兩個旋轉(zhuǎn)的滑梯。這種場景將兒童帶進樂園，將成人帶回童年，輕松而充滿童趣，讓人得到開闊、明亮、自由自在的感受。建議：先做出部分環(huán)境概念（售樓處附近），再配合現(xiàn)場銷售方案二：時尚的現(xiàn)代歐洲風(fēng)格細觀本案的地塊資源，所處的地理位置及區(qū)域內(nèi)的文化氛圍，應(yīng)是新浦區(qū)一個以休閑生活為主體的的高尚社區(qū)。歐洲生活風(fēng)格解讀房型簡潔明朗，特色鮮明，兼具實用性。保證觀景性，社區(qū)大環(huán)境是中庭集中綠化，住戶小環(huán)境是延景入室的概念。有廣告炒做主題，有名牌樓盤的底蘊。主題概念歐式規(guī)劃 amp。 現(xiàn)代歐洲生活體驗的高尚家園開放式景觀，休閑、浪漫、處處體現(xiàn)深厚的人文情懷小區(qū)整體布局綠化貫穿的空間本項目地塊占地較大，在景觀設(shè)計上應(yīng)該注重多維綠化、空中綠化的綜合利用，讓環(huán)境成為居民共享的資源。中庭綠化的延伸、樓間綠化的分主題設(shè)計、小景的設(shè)計和景觀小品如歐式主題雕塑、座椅等能夠在很大程度上彌補綠化空間的缺陷，同時綠化和景觀的延續(xù)以及小品景觀的設(shè)計可以讓環(huán)境成為真正共生共享、可休可憩的園林藝術(shù)。景點建議社區(qū)風(fēng)格休閑、開闊，充盈歐洲的浪漫風(fēng)情。以健康為主題，處處是體現(xiàn)歐式小品的細節(jié)入口廣場如法國夏樂宮廣場，將雕塑、噴泉、塊狀綠化巧妙的結(jié)合為一體?；蛏鐓^(qū)建筑標(biāo)志。綠 化簡潔、大片草皮、球狀灌木、幾何性質(zhì)組合，梧桐樹。廣場雕塑可充分發(fā)揮想象力，為社區(qū)錦上添花，如巴黎蓬皮杜文化中心現(xiàn)代雕塑，特羅加德羅廣場雕塑。景觀小品簡單又別具匠心的主題休閑座椅，歐洲特色路燈和庭園燈。 會 所設(shè)計上強調(diào)通透，使用大玻璃、270度觀景、玻璃穹頂、屋頂花園 觀景性：屋頂“陽光吧”、“景吧” 運動性：網(wǎng)球場、羽毛球場、健身房（二）建筑立面建議（1）歐式主基調(diào)，外立面線條簡潔、配以大開間落地窗都將成為本案的亮點；（2）外立面選用高級涂料，更能體現(xiàn)品質(zhì)感。（三）建筑類型建議（1）為了實現(xiàn)利潤最大化目標(biāo)，需要我們充分利用地塊現(xiàn)有資源，在物業(yè)類型上考慮排屋、小高層與高層的結(jié)合。（2）目前連云港樓市中小高層、高層逐漸被消費者所接受，但高層的抗性仍然存在，因此在物業(yè)類型考慮上應(yīng)以小高層為主。（四）房型配比建議一、區(qū)域現(xiàn)狀分析通過本次對連云港市的房地產(chǎn)市場初步調(diào)查，根據(jù)過往的經(jīng)驗與理解，我們對目前連云港市區(qū)的房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)情況歸結(jié)如下：1． 由于目前連云港市的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供大于求的狀況，實際上在投資型買家逐步撤離本地房產(chǎn)市場后，其性質(zhì)正在開始從投資型向自住型實現(xiàn)逐步過渡；2． 總價承受力明顯分成兩個檔位，第一檔控制在：30萬50萬元/套（毛坯）；第二檔控制在60萬以上，即中間檔位50萬60萬/套房價是真空地帶，高不成低不就，接受度最低；3． 單價承受力控制在30005000元/㎡（毛坯）； 4． 戶型需求以三房兩廳兩衛(wèi)，即120144㎡的“大三房”為主，110120㎡的“小三房”和100120㎡的“大二房”為第二主力戶型，向下兼顧100㎡以下的兩房和單身公寓。 5． 從目前本項目所處地塊的情況看，由于地理位置絕佳，且周邊的生活氣氛已經(jīng)形成，再加上周邊已開發(fā)有相當(dāng)規(guī)模的中、低檔住宅小區(qū)，如溫哥華國際花園、金色家園等，如果再開發(fā)同類型的產(chǎn)品，只會增加本項目日后的銷售壓力，同時在市場上的關(guān)注度也不會太高，因此，結(jié)合各方面的綜合因素以及日后的遠景規(guī)劃，我們認(rèn)為本項目的開發(fā)應(yīng)向高端方向發(fā)展，這樣在以后的市場競爭當(dāng)中才具備較強的競爭實力。二、產(chǎn)品開發(fā)建議結(jié)合本項目地塊的基本資料和實際情況，要打造滿足市場需求的適合產(chǎn)品，我們認(rèn)為在進行前期規(guī)劃的時候，應(yīng)從產(chǎn)品開發(fā)上進行多方考慮，而在總體規(guī)劃、戶型設(shè)計及配比方面，應(yīng)考慮以下因素：1． 本項目位于新老城區(qū)結(jié)合部，位置絕佳，且屬于目前市區(qū)內(nèi)最大、最具影響力地塊，人氣及生活氣氛都已基本形成，因此，本項目的開發(fā)定位應(yīng)為高端檔次；2． 按公司以引領(lǐng)市場為開發(fā)理念的原則，在戶型設(shè)計上應(yīng)突破連云港市場現(xiàn)有產(chǎn)品，打造具有強烈鮮明特色的戶型產(chǎn)品，設(shè)計上應(yīng)糅合面積、功能、性價比等各方面因素，打造具有很高綜合質(zhì)素的高端產(chǎn)品；3．從市場調(diào)查所知現(xiàn)時市場對戶型面積范圍的要求，本項目的主力戶型面積范圍應(yīng)鎖定在120－144平方米；4．為提升本項目整體質(zhì)素及形象，大面積戶型的設(shè)置是必要的實施手段；5．適當(dāng)考慮小房型，目前區(qū)域內(nèi)小戶型比較少，但從市場情況看這部分需求比較旺盛，是一個市場空隙點，因此適當(dāng)考慮設(shè)計一些小戶型公寓作為突破口綜合上述因素，我們認(rèn)為本項目的戶型分類和設(shè)計要求如下：戶型：單身公寓 面積范圍：85平方米以內(nèi) 說明：該戶型以面向單身買家和投資客為主，由于本項目鄰近一所連云港市最好的大學(xué)—淮海工學(xué)院和一所最好的高中—新海中學(xué)，故購買此房作為投資之用的客戶將占大部分比例，這也是本項目拓寬客戶源的一個有效補充，同時也是本項目日后的提供量去化速度的保證；建議該戶型的主力面積設(shè)定在60平方米左右，以區(qū)別于市場主流的其他小戶型，建議目的是為了在銷售總價不會有大幅提高的前提下，使該戶型成為享受型的小戶型，滿足目標(biāo)客戶群的享受需要。2．戶型：二房二廳二衛(wèi) 面積范圍：85120平方米左右 說明：該戶型以面向?qū)嵱眯偷男禄榛蛐∪谥业馁I家為主，由于本戶型面對的目標(biāo)客戶群以首次置業(yè)者居多，而該部分客戶群均是連云港市場上自住性需求的剛性主體，在考慮到其經(jīng)濟收入、承受購房總價等各方面的綜合因素下，因此，戶型的面積設(shè)定不應(yīng)過大，設(shè)計上以稍舒適型為主，但為增加戶型的競爭力，可在某些使用功能上進行優(yōu)化，如客廳南北對流、兩房朝南、雙陽臺、全明廚衛(wèi)等。3．戶型：三房二廳一衛(wèi)（三房二廳二衛(wèi)） 面積范圍：120130平方米 說明：由于在市場調(diào)查中發(fā)現(xiàn)連云港市場上開始出現(xiàn)二次置業(yè)呈現(xiàn)增長的趨勢，預(yù)計未來二次置業(yè)的數(shù)量將會逐漸增多，因此，該戶型的設(shè)置是為了面向具有這一需求的客戶群；戶型設(shè)計屬于稍緊湊型的三房設(shè)計，但各方面功能須達到最優(yōu)化的設(shè)計，亦是體現(xiàn)本項目高端檔次的主力產(chǎn)品之一。4．戶型：三房二廳二衛(wèi) 面積范圍：130144平方米 說明：該戶型是本項目的主力戶型。在本次調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)時市場上購房需求的主流集中在120－140平方米的范圍，而據(jù)預(yù)測這一需求在未來的發(fā)展中不會出現(xiàn)較大變化，在考慮到銷售總價的前提下，建議該戶型的主力面積設(shè)定在138平方米左右，目的是為了滿足改善居住環(huán)境或追求享受型的買家的需要；戶型設(shè)計方面，由于現(xiàn)時市場上130－140平方米的主力戶型放量較多，但很多戶型的設(shè)計都不盡完善完美，因此，可在上述兩房戶型設(shè)計的基礎(chǔ)條件上，增加更多的優(yōu)化元素，如錯層設(shè)計等，提高該戶型在市場上的競爭力。5．戶型：四房二廳二衛(wèi) 面積范圍：145160平方米 說明：該戶型是本項目標(biāo)準(zhǔn)層戶型中的最高端產(chǎn)品，面向的客戶群以高端消費人群為主，主要是連云港市的企業(yè)管理高層人員、私營企業(yè)主等，他們所需要的是寬敞舒適的生活空間，并且有高質(zhì)素的生活享受，因此，在戶型設(shè)計上除了考慮空間布局等因素外，還需要增加更為吸引性的功能，如大型景觀陽臺、空中花園、走入式衣櫥等。6．戶型：五房二廳二衛(wèi)（復(fù)式） 面積范圍：180220平方米 說明：作為提升項目形象與整體質(zhì)素的手段，復(fù)式戶型的設(shè)置是必須的途徑，所以，本項目考慮設(shè)置復(fù)式戶型一方面是出于提升檔次的需要，另一方面是滿足更為高端的客戶群的居住需要，此外，作為本項目的標(biāo)志性產(chǎn)品，復(fù)式戶型不僅僅只是單純地設(shè)于每幢標(biāo)準(zhǔn)層的頂層，這樣的戶型設(shè)計會因標(biāo)準(zhǔn)層戶型布局而受限制，出于優(yōu)化產(chǎn)品的需要，在規(guī)劃條件許可的情況下，建議復(fù)式戶型可考慮單獨設(shè)立樓幢。7．戶型：陽光排屋 面積范圍：220270平方米 說明：該戶型是本項目中最高端產(chǎn)品，在目前國家限制別墅開發(fā)量的情況下，低密度聯(lián)排產(chǎn)品將是替代別墅的最好產(chǎn)品，同時也是提升項目整體素質(zhì)的一個必要產(chǎn)品，建議劃分一個獨立的板塊來做此高端產(chǎn)品。三、戶型比例建議綜合上述資料與戶型設(shè)計建議，我們建議相關(guān)戶型配比如下表：房 型面 積（平方米）比 例（%）公寓85以下5二房小二房851001026大二房100—12016三房小三房120—1302653大三房130—14427四房145—16010其它（錯層、復(fù)式）1802203陽光排屋2202703 上述戶型配比是我們認(rèn)為本項目在開發(fā)規(guī)劃時所能考慮最為優(yōu)化的分配建議，但由于在進行實際規(guī)劃設(shè)計時，有可能需要符合國家90平方米戶型的政策規(guī)定，因此，我們建議，在必須符合國家政策的條件下，把部分戶型進行設(shè)計調(diào)整，以“1＋1”的并聯(lián)戶型形式進行處理，即“1套大戶型＝1套中戶型＋1套小戶型”，具體調(diào)整方法舉例如下：調(diào)整戶型一：138m2（三房二廳二衛(wèi)）＝88m2（二房一廳一衛(wèi)）＋50m2（一房一廳一衛(wèi)）調(diào)整戶型二：180m2（四房二廳二衛(wèi)）＝120m2（三房一廳一衛(wèi)）＋60m2（一房一廳一衛(wèi)）經(jīng)初步預(yù)測，實施“1＋1”的戶型調(diào)整后，戶型配比的變化不大，由于小戶型的比例會有所增加，因此應(yīng)可滿足國家政策的規(guī)定，但具體的戶型配比方案，建議由專業(yè)規(guī)劃設(shè)計院作進一步核實。 （五）物業(yè)管理建議 （1）社區(qū)服務(wù) ● 送餐服務(wù)、送貨服務(wù)● 健康管家：引入保健醫(yī)學(xué)機構(gòu)，創(chuàng)立家庭健康檔案，定期健康檢查，并提供24小時醫(yī)療咨詢。創(chuàng)造24小時—HOME物管● 由于目前當(dāng)?shù)匚飿I(yè)情況一般，建議為提升品質(zhì)可聘請外地知名物業(yè)做顧問 （2）24小時安防 （六）智能化建議（1）社區(qū)局域網(wǎng)（2）信息增值服務(wù)：遠程教育、遠程醫(yī)療、VOD點播（3）家庭智能化系統(tǒng)：家庭安全防范系統(tǒng)、家庭保健系統(tǒng)、家庭辦公系統(tǒng)（七）配套建議● 強調(diào)會所對社區(qū)居民的作用，并在功能上有所突破，比如在運動、交流方面的功能塑造和挖掘，創(chuàng)造泛會所概念● 在本案建議以休閑生活為主題，在配套上給予重點考慮。小區(qū)規(guī)模大、檔次高，因此配套上力求做精品，充分考慮每一項配套的功能定位，并圍繞“休閑文化”主題塑造系列配套產(chǎn)品。第五篇 項目定位與營銷推廣戰(zhàn)略篇一、項目定位同科匯豐國際港城O R（ORIGINAL RELAX）生活特區(qū)（一種新興的中產(chǎn)藍色生活模式）主題解析：同科匯豐國際：一個締造藍都市的地方建筑與自然環(huán)境的互動與融合，自然與人類默契創(chuàng)意與協(xié)作，有了符合現(xiàn)代都市生活需求的藍色生活世界。同科匯豐國際：創(chuàng)建港城從容生活同科匯豐國際，作為港城一個全新登場的高檔社區(qū)，將作為一個OR生活特區(qū)去完全破譯休閑的真正意義。頗具特色的內(nèi)環(huán)境設(shè)計、便利的軌道交通、功能完善的VIP會所配置，三點優(yōu)勢構(gòu)架出一個“不假外求”的生活城堡。同科匯豐國際：現(xiàn)代知本族的理性藍生活RELAX：休閑，是生活中必不可少的組成部分，但社會的高速發(fā)展使現(xiàn)時的社區(qū)慢慢陷入一個休閑的誤區(qū)，成為只是一味追求高檔的會所配置和完善的周邊生活機能配套。不可否認(rèn)，這是實現(xiàn)“休閑生活”的工具，但運用不當(dāng)，效果一樣等于零。都市效應(yīng)加快了生活的節(jié)奏，每一天，我們都在與時間賽跑，勞累一天后，僅僅是一些器械或是娛樂，并不能給自己帶來“休閑與放松”的感覺。休閑應(yīng)該還回它的原貌，OR（原休閑）生活：一種由內(nèi)而外的生活態(tài)度。二、營銷推廣策略品牌建立全面打造品牌引起港城關(guān)注 由于集團進駐連云港時間不久，故還沒有被當(dāng)?shù)厝藗兪熘ㄗh從項目啟動前3個月開始集合各種媒